Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
EMBARGANTE: LUCIMAR DA PENHA SANTOS Advogados do(a)
EMBARGANTE: ALEXANDRE VIEIRA ESTEVES - ES12987, MARIO CEZAR PEDROSA SOARES - ES12482
EMBARGADO: MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A Advogado do(a)
EMBARGADO: RICARDO LOPES GODOY - MG77167 SENTENÇA
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vitória - Comarca da Capital - 5ª Vara Cível Rua Leocádia Pedra dos Santos, 80, Enseada do Suá, VITÓRIA - ES - CEP: 29050-370 Telefone:(27) 31980626 Processo Nº: 0028169-87.2019.8.08.0048 Classe: EMBARGOS À EXECUÇÃO (172)
Trata-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por LUCIMAR DA PENHA SANTOS em face de MRV ENGENHARIA E PARTICIPACOES S.A., ambos qualificados nos autos. Em sua exordial, a embargante sustenta, em síntese, que a dívida exequenda inclui cobranças abusivas relativas à Comissão de Corretagem e Taxa de Assessoria (SATI), das quais não foi devidamente informada ou lhe foi dada opção de não contratação, configurando venda casada. Sustenta ainda que ocorreu a prescrição da pretensão executiva, uma vez que o contrato foi assinado em 2014 e a citação válida somente ocorreu em 2019, superando o quinquênio legal, e impugna a cobrança de juros de obra ("taxa de evolução de obra") após o prazo de entrega do imóvel. Por fim, requer a gratuidade de justiça e que sejam acolhidas as preliminares de conexão e prescrição para extinguir a execução e, no mérito, seja reconhecido o excesso de execução para declarar a nulidade das cobranças de corretagem, taxa de assessoria e juros de obra, com a consequente desconstituição do título ou adequação do quantum debeatur. (fls. 02/25). Recebidos os embargos (fls. 391), o embargado apresentou impugnação, defendendo que o título executivo extrajudicial (Termo de Renegociação e Confissão de Dívida) é líquido, certo e exigível, não havendo que se falar em nulidade. Em reforço, argumenta que a cobrança da Comissão de Corretagem é lícita, pois houve expressa previsão contratual transferindo o ônus ao consumidor, com destaque do valor, conforme entendimento firmado pelo STJ no Tema 938. Sustenta ainda que não há abusividade na Taxa de Assessoria, pois o serviço foi efetivamente prestado, e que não ocorreu a prescrição, pois o prazo flui a partir do vencimento da última parcela da dívida confessada, e não da assinatura do contrato. Por fim, impugna a gratuidade de justiça e requer que sejam rejeitados os embargos, mantendo-se integralmente a execução (fls. 393/400). Réplica pela embargante (ID 22920579). Intimadas para especificação de provas (ID 33788435), a embargante pleiteou a produção de prova oral (ID 37120073). O embargado, por sua vez, informou não ter outras provas a produzir (ID 34809064). Audiência de instrução e julgamento (ID 70161858) com a oitiva da testemunha Creuza Eni de Assis Brum Ramos além do depoimento pessoal da requerida, realizado através de seu preposto constituído, Felipe Coutinho Souza. Alegações finais pela embargante (ID 71698001) e embargada (ID 71981287). Vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório. DECIDO. O feito encontra-se apto a julgamento, tendo sido assegurado o contraditório e a ampla defesa. Inicialmente, aprecio o pedido de assistência judiciária gratuita formulado pela embargante. Compulsando os autos, verifica-se que a autora qualificou-se como diarista (fls. 02) e firmou declaração de hipossuficiência econômica. Nos termos do art. 99, § 3º, do CPC, presume-se verdadeira a alegação de insuficiência deduzida exclusivamente por pessoa natural. Inexistindo nos autos elementos que evidenciem a falta dos pressupostos legais para a concessão de gratuidade, e não tendo a embargada produzido prova em contrário capaz de elidir tal presunção, DEFIRO os benefícios da justiça gratuita à parte embargante. Quanto a prejudicial da prescrição, a parte embargante sustenta que a pretensão estaria fulminada pela prescrição quinquenal, contando-se o prazo da data da assinatura do contrato (2014). Razão não lhe assiste. De acordo com a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça, o termo inicial da contagem do prazo prescricional para a cobrança de dívida líquida constante de instrumento particular (CC, art. 206, § 5º, I) é a data de vencimento da obrigação, e não a data de sua constituição. Como se observa, tratando-se de obrigação de trato sucessivo ou parcelada, a actio nata renova-se ou inicia-se com o vencimento da última parcela pactuada no instrumento de confissão de dívida. No caso, observa-se que, embora o contrato tenha sido assinado em 2014, o vencimento da última parcela do Termo de Confissão de Dívida ocorreu em novembro de 2016. A ação de execução foi proposta em 2018 e a citação válida efetivada em 2019. Portanto, entre o vencimento da dívida e a interrupção do prazo pela citação, não transcorreu o lapso de 05 (cinco) anos. REJEITO, pois, a prejudicial de prescrição. Vencidas as questões preambulares, passo ao exame do mérito. O cerne da controvérsia reside em aferir a legalidade das cobranças que compõem o saldo devedor exequendo, especificamente: (i) a validade da transferência da obrigação de pagamento da comissão de corretagem ao consumidor; (ii) a abusividade da cobrança de serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI); e (iii) a regularidade da cobrança de juros de obra ("taxa de evolução de obra"). A tese firmada no Tema 938 do STJ, dispõe: (i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP) (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) (ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP) No caso, observa-se, através do Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda (fls. 42), especificamente na cláusula 3.3, que houve discriminação clara e ostensiva dos valores devidos a título de corretagem, apartados do valor do imóvel. A prova documental demonstra que a embargante teve ciência prévia do ônus, anuindo expressamente com o pagamento. O depoimento pessoal da embargante, no sentido de que "assinou sem ler", não possui o condão de afastar a força vinculante dos contratos escritos, claros e assinados, sob pena de violação à segurança jurídica. Assim, a cobrança da corretagem mantém-se hígida. Noutro viés, quanto à cobrança de "Serviços de Assessoria" ou congêneres (Taxa SATI), a solução é diversa. Em conformidade ao Tema 938 do STJ, acima citado, firmou-se a tese da “abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI)”. Como se depreende, tal cobrança configura "venda casada", vedada pelo art. 39, I, do CDC, pois transfere ao consumidor custos administrativos inerentes à atividade da incorporadora, sem lhe oportunizar a recusa ou a contratação de profissional de sua confiança. Compulsando os autos, verifica-se no Termo Aditivo (fls. 183) que a embargada incluiu no saldo devedor a verba denominada “Serviços de Assessoria”, no valor de R$ 700,00 (setecentos reais). Além disso, a prova oral colhida em audiência reforçou a convicção de abusividade. O preposto da embargada foi evasivo quanto à opcionalidade do serviço, e a embargante afirmou desconhecer a natureza da taxa, tendo sido induzida a crer que se tratava de condição para o negócio. Ademais, não restou comprovada a efetiva prestação de serviço autônomo que justificasse a cobrança apartada. Portanto, tal cobrança é indevida e deve ser decotada da execução. Por fim, no que tange aos juros de obra, a jurisprudência pátria admite sua cobrança durante a fase de construção, sendo ilícita apenas quando cobrada após o prazo ajustado para a entrega do imóvel (incluindo a tolerância) por culpa exclusiva da construtora. Vejamos: PROMESSA DE COMPRA E VENDA – COBRANÇA DE "JUROS DE OBRA" APÓS A ENTREGA DAS CHAVES – IMPOSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DE FORMA SIMPLES – RECURSO PARCIALMENTE PROCEDENTE. Conforme entendimento pacificado no TJSP após julgamento de IRDR, "É ilícito o repasse dos 'juros de obra', ou 'juros de evolução da obra', ou 'taxa de evolução da obra', ou outros encargos equivalentes após o prazo ajustado no contrato para entrega das chaves da unidade autônoma, incluído período de tolerância". Portanto, tendo a cobrança questionada pelos autores ocorrido após a entrega das chaves, deve ser considerada indevida, devendo ser restituídos os valores de forma simples, pois não caracterizada a má fé na cobrança. (TJ-SP - AC: 10032017220198260533 SP 1003201-72.2019.8.26.0533, Relator.: Paulo Ayrosa, Data de Julgamento: 11/09/2020, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 11/09/2020). Grifei. DIREITO CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA QUE PREVÊ A COBRANÇA DE JUROS DE OBRA OU TAXA DE EVOLUÇÃO DE OBRA. ATRASO NA ENTREGA. COBRANÇA POSTERIOR A ENTREGA DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O pagamento dos chamados juros de obra ou taxa de evolução de obra se deu em virtude de culpa da construtora por causa do atraso na entrega do imóvel, desta forma deve a construtora ser responsabilizada pelo pagamento, não devendo repassar o encargo ao promitente-comprador. 2. Apelação conhecida e não provida, em consonância ao parecer do Ministério Público. (TJ-AM - Apelação Cível: 0633710-49.2015.8.04.0001 Manaus, Relator.: Maria das Graças Pessoa Figueiredo, Data de Julgamento: 30/01/2023, Primeira Câmara Cível, Data de Publicação: 30/01/2023). Grifei. In casu, a embargante não logrou êxito em comprovar, de forma cabal, que a cobrança dos juros ocorreu em período de atraso imputável à embargada. As provas acostadas aos autos não demonstraram a incidência destes juros fora dos parâmetros contratuais de "fase de obra" ou após a efetiva entrega das chaves de forma que justificasse a repetição ou anulação da dívida neste ponto específico nos presentes embargos. Assim, ausente a prova do fato constitutivo do direito da autora quanto ao excesso neste particular (CPC, art. 373, I), mantém-se a presunção de liquidez do título. Nesse contexto, a procedência parcial dos pedidos é medida que se impõe, na medida em que, embora o título executivo seja válido e a cobrança da corretagem lícita, verificou-se o excesso de execução pela inclusão indevida da Taxa de Assessoria (SATI), cujo valor deve ser extirpado do quantum exequendo. Ante o exposto JULGO PROCEDENTES EM PARTE os presentes embargos à execução, resolvendo o mérito na forma do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para RECONHECER O EXCESSO DE EXECUÇÃO referente ao valor cobrado a título de Taxa de Assessoria/SATI, declarando sua inexigibilidade. Determino o prosseguimento da Execução apensa pelo valor remanescente, devendo a embargada apresentar nova planilha de cálculo com o decote da quantia ora declarada indevida, devidamente atualizada. Diante da sucumbência recíproca, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 70% (setenta por cento) para a embargante e 30% (trinta por cento) para a embargada. Fixos os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC. Suspendo, contudo, a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à embargante, por litigar sob o pálio da justiça gratuita ora deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Após o trânsito em julgado e nada mais sendo requerido, traslade-se cópia desta sentença para os autos da execução em apenso e, por fim, arquivem-se os presentes autos com as cautelas de estilo. Desapensem-se estes autos dos autos da ação de execução. Vitória/ES, data da assinatura eletrônica. RODRIGO CARDOSO FREITAS Juiz de Direito