Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
DECISÃO
AUTOR: IMOBILIARIA GARANTIA LTDA
REU: BARBARA BASTOS RODRIGUES Advogado do(a)
AUTOR: LEILA DAMASCENO OLIVEIRA ORTEGA SOARES - ES9545 Advogado do(a)
REU: LOHANY WAGNER SOARES FERREIRA - ES34438 DECISÃO/VISTOS EM INSPEÇÃO
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5006089-57.2021.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação do rito comum ajuizada por IMOBILIARIA GARANTIA LTDA em face de BARBARA BASTOS RODRIGUES, objetivando, sinteticamente a condenação da ré ao pagamento de R$ 48.955,51, valor referente às parcelas vencidas e vincendas de um contrato de promessa de compra e venda do imóvel lote 239, localizado na Rua José Capistrano, n. 106, Centro Hípico, Guarapari/ES. O pleito fundamenta-se no inadimplemento da requerida desde 28/06/2016, persistindo mesmo após a repactuação da dívida através de dois aditivos contratuais que visavam facilitar a quitação do imóvel. A inicial foi instruída com os documentos de Ids. 11118775 a 11118797, consistentes em contrato social, procuração, plantas do loteamento, fotografias do local, aditivos, contrato de promessa de compra e venda e planilha do débito. Instada a apresentar a fundamentação jurídica dos pedidos, a parte requerente emendou a inicial (Id. 15568946) cumprindo a determinação do Juízo e acostou comprovante de quitação das custas processuais (Id. 15568949). A parte ré foi regularmente citada, conforme certidão do oficial de justiça de Id. 62437621. Na contestação (Id. 63958134), a requerida arguiu preliminarmente a ilegitimidade passiva e a ausência de interesse de agir, além da prejudicial de mérito de prescrição. No mérito, a ré sustentou a exceção do contrato não cumprido, argumentando que a autora não poderia exigir o pagamento, pois o lote estava embargado por decisão judicial desde 2014, o que tornava a venda irregular e violava a boa-fé objetiva. Além disso, defendeu que a rescisão contratual já operou de pleno direito devido à Cláusula 5ª, parágrafo 5º do contrato celebrado entre as partes, que prevê o desfazimento automático do negócio em caso de inadimplência, tornando a ação de cobrança do saldo devedor juridicamente incompatível com o pactuado. Por fim, requereu a concessão do benefício da gratuidade da justiça. Na réplica (Id. 68879067), além de refutar as antíteses da formuladas pela demandada, a parte requerente informa a existência de um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) com o Ministério Público e o Município, alegando que o loteamento estaria regularizado e possuia infraestrutura completa. Ademais, apresentou um decreto de aprovação do ano 2000 e a cobrança de IPTU para provar o reconhecimento público da área. Por fim, acostou fotografias do imóvel para demonstrar que a ré reside no local, alegando má-fé no uso da exceção do contrato não cumprido. Instada a apresentar documentos hábeis a comprovar a alegada hipossuficiência financeira, a parte ré acostou declaração de imposto de renda (Ids. 78351661 e 78351663). Intimadas a manifestarem-se quanto à possibilidade de acordo e interesse na dilação probatória, a autora postulou pela prova documental suplementar com a apresentação de planilha atualizada do débito, prova oral e inspeção judicial no imóvel a fim de comprovar quem reside neste (Id. 91060061). Em contrapartida, a parte ré postulou apenas pela produção de prova oral (Id. 91115437). É o relatório. DECIDO. DA ILEGITIMIDADE PASSIVA Na contestação (Id. 63958134) a parte ré suscitou a ilegitimidade passiva sob o argumento de que não seria a real proprietária do lote ou da edificação objeto da lide. Contudo, tal preliminar não merece prosperar. Conforme a Teoria da Asserção, amplamente adotada pelo Superior Tribunal de Justiça, as condições da ação, dentre as quais se inclui a legitimidade das partes, devem ser aferidas à luz das alegações deduzidas pela parte autora na petição inicial. No caso concreto, a narrativa exordial descreve a requerida como a promitente compradora que celebrou o contrato de promessa de compra e venda (Id. 11118775), bem como seus respectivos aditivos (Ids. 11118777 e 11118779). Considerando que a pretensão de cobrança decorre justamente do suposto inadimplemento das obrigações pecuniárias assumidas pela ré naquele instrumento contratual (Id. 11118775), resta cristalina a pertinência desta para figurar no polo passivo da demanda. Eventuais discussões acerca da propriedade atual do bem ou da validade da posse são matérias que se confundem com o próprio mérito da causa e nele serão oportunamente apreciadas. Nesse sentido, colaciono o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. INADMISSIBILIDADE. SÚMULA N. 7 DO STJ. TEORIA DA ASSERÇÃO. ACÓRDÃO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO DEMONSTRAÇÃO. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta aos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015 quando a Corte local pronunciou-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos, manifestando-se sobre todos os argumentos que, em tese, poderiam infirmar a conclusão adotada pelo Juízo. 2. O recurso especial não comporta exame de questões que impliquem revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmula n. 7 do STJ). 3. No caso concreto, o Tribunal de origem concluiu pela legitimidade passiva ad causam da parte recorrente. Alterar esse entendimento demandaria o reexame das provas produzidas nos autos, o que é vedado em recurso especial. 4. "Em conformidade com o entendimento desta Corte Superior, segundo a teoria da asserção, as condições da ação, entre elas a legitimidade passiva, devem ser aferidas a partir das afirmações deduzidas na petição inicial" (AgInt no AREsp n. 1.710.782/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/3/2021, DJe de 26/3/2021). 5. O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea c do permissivo constitucional exige a demonstração da similitude fática entre os acórdãos confrontados. 6. Agravo interno a que se nega provimento.(STJ - AgInt no AREsp: 2549814 BA 2024/0014499-5, Relator.: Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, Data de Julgamento: 26/08/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 30/08/2024)
Ante o exposto, verificada a correspondência entre os fatos narrados e a presença da ré na relação contratual de origem, REJEITO a preliminar de ilegitimidade passiva. DA AUSÊNCIA DE INTERESSE DE AGIR Ademais, em sede de defesa, a demandada postulou pela extinção do feito sem resolução do mérito, argumentando a falta de interesse processual da autora sob a alegação de que o contrato já estaria rescindido automaticamente por força de cláusula resolutiva expressa no contrato celebrado entre as partes (Id. 11118775), o que tornaria a cobrança do saldo devedor juridicamente inviável. Não obstante o esforço argumentativo da defesa, a preliminar não merece acolhimento. O interesse de agir é aplicável sob a observância do binômio necessidade-utilidade do provimento jurisdicional. Na presente demanda, a necessidade é evidente, uma vez que a requerente busca a satisfação de crédito decorrente de vínculo contratual que a ré admite não ter adimplido integralmente. A utilidade, por sua vez, reside na aptidão da sentença de condenação em recompor o patrimônio da credora. Ressalte-se que, pelo princípio da inafastabilidade da jurisdição, a resistência da requerida ao pagamento, fundamentada na suposta nulidade por embargo do loteamento ou na referida rescisão automática, caracteriza o litígio e justifica a intervenção do Estado-Juiz para dizer o direito.
Ante o exposto, por verificar a presença da necessidade e da utilidade da via eleita, REJEITO a preliminar de ausência de interesse de agir. DA PRESCRIÇÃO A parte ré suscita a ocorrência de prescrição parcial, argumentando que as parcelas vencidas no período de 28/06/2016 a 28/12/2017 estariam fulminadas pelo prazo quinquenal previsto no art. 206, §5º, I, do Código Civil. Entretanto, tal tese não merece prosperar. Tratando-se de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pagamento parcelado, a obrigação possui natureza de trato sucessivo. Nesse cenário, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e de tribunais pátrios estabelece que o prazo prescricional apenas se inicia com o vencimento da última parcela, uma vez que o parcelamento é mera facilidade para o cumprimento de uma obrigação única e indivisível, a quitação do valor total do bem. Veja-se: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO REVISIONAL. CONTRATO DE MÚTUO. SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. PRESCRIÇÃO. TERMO INICIAL. DATA DA ÚLTIMA PARCELA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. O parcelamento do saldo devedor, nos contratos de financiamento imobiliário, não configura relação de trato sucessivo, pois não referencia prestações decorrentes de obrigações periódicas e autônomas, que se renovam mês a mês, mas sim parcelas de uma única obrigação, qual seja a de quitar integralmente o valor financiado até o termo final do contrato. 2. Por se tratar de obrigação única (pagamento do valor total financiado), desdobrada em prestações para facilitar o adimplemento por parte do devedor, o termo inicial do prazo prescricional também será único, correspondendo à data de vencimento da última parcela do financiamento. Precedentes. 3. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt nos EDcl no REsp: 2120954 SC 2024/0026969-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 17/06/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 27/06/2024) (Grifos meus). Nesse mesmo viés, o tribunal pátrio reforça que o termo inicial para a pretensão de rescisão ou cobrança decorrente do inadimplemento é o exaurimento do prazo contratual, veja-se: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL VINCULADO À COMPANHIA DE HABITAÇÃO DO ESTADO DE SANTA CATARINA - COHAB/SC. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DE UM DOS RÉUS. 1. PREJUDICIAL DE MÉRITO. PRESCRIÇÃO. INOCORRÊNCIA. PLEITO DE RESCISÃO QUE SE SUBMETE AO PRAZO DECADENCIAL DO ART. 205 DO CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, INÍCIO DO CÔMPUTO DO PRAZO PRESCRICIONAL A PARTIR DO VENCIMENTO DA ÚLTIMA PARCELA, EM CONTRATOS DE TRATO SUCESSIVO. 2. ALEGADA IMPOSSIBILIDADE DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. TESE RECHAÇADA. INADIMPLEMENTO INCONTROVERSO. COMPRADOR DEVIDAMENTE INTERPELADO PARA PURGAR A MORA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL PLENAMENTE CABÍVEL, A TEOR DO ART. 32 DA LEI N. 6.676/1979 E DO ART. 475 DO CÓDIGO CIVIL. ADEMAIS, REINTEGRAÇÃO DE POSSE QUE SE TRATA DE MERA CONSEQUÊNCIA LÓGICA DA RESCISÃO CONTRATUAL E RETORNO AO STATUS QUO ANTE. 3. PEDIDO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO EM ALUGUÉIS PELO PERÍODO EM QUE PERMANECERAM NO IMÓVEL. INACOLHIMENTO. FRUIÇÃO DO IMÓVEL SEM A DEVIDA CONTRAPRESTAÇÃO. PAGAMENTO DEVIDO, A FIM DE SE EVITAR O ENRIQUECIMENTO INDEVIDO DA PARTE DEMANDADA. SENTENÇA MANTIDA. 4. HONORÁRIOS RECURSAIS DEVIDOS, NA FORMA DO ART. 85, §§ 1º, 8º E 11 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 5. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação n. 0300920-11.2017.8.24.0017, do Tribunal de Justiça de Santa Catarina, rel. Raulino Jacó Bruning, Primeira Câmara de Direito Civil, j. 11-04-2024). (TJ-SC - Apelação: 0300920-11.2017.8.24.0017, Relator.: Raulino Jacó Bruning, Data de Julgamento: 11/04/2024, Primeira Câmara de Direito Civil) (Grifos meus). Dessa forma, considerando que o contrato prevê parcelas que se estenderiam até 28/12/2022 e que a interrupção da prescrição pelo despacho citatório ocorreu em 19/01/2023, não transcorreu o prazo de cinco anos entre o termo inicial (vencimento da última prestação) e o ajuizamento da demanda. Pelo exposto, REJEITO a preliminar de prescrição, mantendo a higidez da pretensão de cobrança sobre a totalidade do débito. DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA A requerida pugnou pela concessão do benefício da gratuidade da justiça alegando incapacidade financeira para arcar com as custas processuais sem prejuízo de sua própria manutenção e de sua família. Instada a apresentar documentos comprobatórios da alegada hipossuficiência financeira, a parte ré colacionou nos autos declaração de imposto de renda (Ids. 78351661 e 78351663). Contudo, a declaração de imposto de renda apresentada pela demandada demonstra a titularidade de um patrimônio expressivo, composto por bens e direitos em valor considerável, consistentes em imóveis e veículos. Em caráter corroborativo, mostra-se que o entendimento jurisprudencial caminha neste mesmo sentido. Veja-se: AGRAVO DE INSTRUMENTO. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE COISA COMUM. GRATUIDADE DA JUSTIÇA. DIFERIMENTO OU PARCELAMENTO DAS CUSTAS. Decisão que indeferiu pedido de gratuidade processual e de recolhimento das custas ao final. Insurgência da autora. Alegação de hipossuficiência econômica e violação ao direito constitucional de acesso à justiça. Desacolhimento. Presunção relativa da declaração de pobreza (art. 99, § 3º, CPC) afastada pelos elementos dos autos, que revelam patrimônio expressivo, atribuindo-se à causa o valor de R$ 1.000.000,00. Ausência de comprovação da alegada impossibilidade de arcar com as custas sem prejuízo do sustento próprio ou da família, mesmo após intimação para apresentação de documentos. Falta de liquidez momentânea não se confunde com pobreza jurídica. Inviabilidade de diferimento ou parcelamento das custas, ausentes as hipóteses legais (art. 98, § 6º, CPC e arts. 4º, § 7º e 5º da Lei Estadual nº 11.608/2003). Exigência de recolhimento que não viola o direito de acesso à justiça, pois não demonstrada real impossibilidade de pagamento. Decisão mantida. Recurso desprovido. (TJSP; Agravo de Instrumento 2050427-93.2025.8.26.0000; Relator (a): Alberto Gosson; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Guaçu - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 16/09/2025; Data de Registro: 16/09/2025) (TJSP; AI 2050427-93.2025.8.26.0000; Mogi Guaçu; Primeira Câmara de Direito Privado; Rel. Des. Alberto Gosson; Julg. 16/09/2025) (Grifos meus)
Diante do exposto, INDEFIRO a concessão do benefício da assistência judiciária gratuita à requerida. DAS PROVAS Nos termos do artigo 370 do Código de Processo Civil, o juiz é o destinatário final da prova, cabendo-lhe determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir, em decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
Ante o exposto, INDEFIRO a produção de prova documental, prova oral e a realização de inspeção judicial, por considerá-las desnecessárias ao deslinde da controvérsia. A justificativa para tal negativa reside no fato de que o mandado de citação foi devidamente cumprido no endereço do lote objeto da lide, o que, aliado às fotografias datadas de 2021, demonstra de forma inequívoca que a requerida foi encontrada no imóvel em questão. Sendo a ocupação e a construção no local fatos comprovados por outros meios, a diligência presencial ou o depoimento de testemunhas não acrescentariam elementos novos capazes de alterar a compreensão deste juízo sobre a realidade fática da posse. Renove-se a conclusão para julgamento. Intime-se. GUARAPARI-ES, 26 de março de 2026. ANGELA CRISTINA CELESTINO DE OLIVEIRA Juíza de Direito