Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
REQUERENTE: CONDOMINIO EDIFICIO FRAM TOWER
REQUERIDO: S M COMUNICACOES LTDA, RUI CARLOS BAROMEU LOPES Advogado do(a)
REQUERENTE: PRISCILA GOMIDES CARDOSO - ES17419 Advogado do(a)
REQUERIDO: FABIANO CARVALHO DE BRITO - RJ105893 SENTENÇA
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 0007057-51.2016.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação do rito comum aforada em 06/07/2016 pelo CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO FRAM TOWER em face da empresa SM COMUNICAÇÃO e de RUY CARLOS BAROMEU LOPES, objetivando a título de tutela de urgência o arbitramento de aluguel provisório no valor de R$ 4.000,00 mensais e no mérito, pela condenação dos requeridos no pagamento de indenização pelo descumprimento de normas condominiais, bem como em lucros cessantes pela ocupação comercial e irregular pretérita da área de cobertura do prédio e a retirada das antenas de radiofusão localizadas na mencionada área comum, pleitos estes fundados, a teor da causa de pedir exposta na inicial, no fato de que os demandados, na condição de proprietários das lojas nºs 19, 20, 21 e 22 do referido edifício, instalaram clandestinamente os aludidos equipamentos na área comum sem autorização assemblear, sem o pagamento da contraprestação financeira, sem alvarás municipais e licenças ambientais, conduta que vem gerando custos extras de consumo de energia elétrica para os demais condôminos e possíveis riscos à saúde dos moradores em razão das ondas eletromagnéticas geradas diuturnamente pelas antenas e embora tenha o condomínio buscado solucionar a questão através de reuniões assembleares, notificações extrajudiciais e propostas de possíveis acordos, optaram os requeridos por ignorarem e a protelarem qualquer solução amistosa, motivando o acionamento da máquina judiciária para obtenção das plúrimas tutelas jurisdicionais veiculadas na presente ação. Peça inaugural foi instruída com os documentos de fls. 19/73. Custas prévias quitadas, consoante o comprovante de fls.74. Através do provimento interlocutório de fls.82/83v, este juízo deferiu a tutela antecipada, arbitrando aluguel mensal mediante previsão de multa diária por descumprimento e ordenando a intimação e citação dos réus, ambas efetivadas por mandado e via postal, conforme certidão do oficial de fls.96 e aviso de recebimento de fls.244. A decisão concessiva da tutela antecipada de urgência foi alvo do agravo de instrumento tombado sob o nº 0002537-14.2017.8.08.0021 (fls.199/217), cujo efeito ativo foi negado no grau recursal (fls.229/235) e no mérito improvido, consoante o v. acórdão e votos de fls.289/296. No prazo legal ofertou a empresa corré a tempestiva defesa de fls.102/127, oportunidade em que afirmou que se utiliza da mencionada área condominial há mais de 17 anos mediante autorização tácita e gratuita, restando caracterizada a consolidação do direito de uso com fundamento nos institutos da suppressio e da surrectio. No mais, deduziu prejudicial de usucapião da área utilizada e negou que os equipamentos causassem interferências na saúde e insalubridade para os moradores e gastos de energia elétrica. Impugnou o valor do aluguel, classificando-o como desproporcional à realidade do mercado de Guarapari e requereu a reconsideração da tutela de urgência mediante a imediata revogação, além de pleitear pela realização de perícia técnica no espaço e nos equipamentos. Referida contestação foi instruída com os documentos de fls. 128/197. O demandado Ruy Carlos Baromeu Lopes, apresentou a também tempestiva peça defensiva de fls. 245/263, oportunidade em que deduziu preliminar de ilegitimidade passiva, ao argumento de que figura apenas como sócio da pessoa jurídica codemandada e proprietário das unidades comerciais, não ostentando, segundo suas razões, qualquer responsabilidade direta quanto aos fatos articulados na inicial. Deduziu, ainda, defesa formal fundada na impertinência subjetiva ativa do condomínio, ante a alegação de irregularidade na representação processual. No mérito, reiterou as antíteses da corré, ratificando que o uso gratuito e longevo do espaço está consolidado como direito legítimo e impugnou o valor do aluguel provisório fixado, afirmando-o absurdamente desproporcional e desarrazoado. Dita contestação foi instruída com os documentos de fls.264/275. Ás fls. 278/285, ofertou o condomínio as réplicas em peça única. Através da decisão saneadora de fls.308/309 este juízo rejeitou as preliminares deduzidas pelos corréus e ordenou a intimação destes para comprovação da efetivação dos depósitos dos aluguéis mensais provisórios em conta judicial e ainda a intimação das partes para se manifestarem quanto a disponibilidade para composição e intenção de dilação probatória mediante especificação justificada de eventuais provas. Às fls. 316/326, os réus, alegando dificuldades financeiras, indicaram bens móveis para garantia do juízo em detrimento da alegada incapacidade de adimplir com o valor do aluguel mensal. No petitório de fls.328/329, postularam pela produção de prova oral (depoimento pessoal e testemunhal) e prova pericial, bem como afirmaram o interesse na composição. O condomínio, como se extrai do arrazoado de fls.331/332, rejeitou o pedido de garantia através de equipamentos, pugnando pela remessa do feito à contadoria para apuração atualizada do valor devido pelos aluguéis provisórios fixados judicialmente e pela realização de penhora on line para bloqueio dos aludidos valores devidos, inclusive com incidência da multa em razão do confessado inadimplemento e descumprimento da ordem liminar. A serventia, como consta da certidão de fls.333, testificou a preclusão da autora para especificação de provas e este juízo, através do provimento interlocutório de fls.335, indeferiu o pedido dos réus de oferta de garantia, bem como o pleito autoral de cálculos pela contadoria do juízo, designando audiência de conciliação ante a disposição das partes para composição. Na data aprazada, presentes as partes, não foi possível a composição, oportunidade em que este juízo rejeitou o pleito dos réus de produção de prova oral, determinando, tao somente, a realização de prova pericial para fins de apuração do valor de mercado para locação da área onde estão instaladas as antenas. O condomínio, por sua vez, requereu que referida prova técnica também esclarecesse a existência de gastos de energia elétrica para funcionamento dos equipamentos de radiodifusão e reiterou o pedido de penhora on line, apresentando as planilhas de evolução do débito de fls.341. Os demandados, por sua vez, insistiram na produção de prova oral e pugnaram pela oportunização de apresentação de quesitação e indicação de assistente técnico, ante o argumento de que pretendem comprovar a inexistência de gastos de energia elétrica, a ausência de alteração da fachada ante a instalação das antenas, a inexistência de lucros cessantes, o uso gracioso da mesma área por outros condôminos, sendo ordenada a conclusão para apreciação de tais pleitos. Através da decisão de fls.348/350, foi deferido o pedido de penhora on line do numerário inadimplido pelos réus, cujo resultado parcial está visível no extrato de fls.372/37, bem como reiteradas as razões do indeferimento de prova oral, bem como fixados os pontos controvertidos alvo da prova pericial, concedendo às partes prazo para quesitação e indicação de assistente técnico e por fim, a fixação do custeio rateado do valor da prova técnica. Às fls.386 foi nomeado o perito e ordenadas as diligências dispostas no Art. 465 do CPC. O laudo pericial de engenharia e avaliação foi acostado às fls. 558/583 e intimadas as partes, estas se manifestaram às fls. 589/625 e 632/637. No curso da instrução, os autos foram convertidos em eletrônico. Após requerimentos, apresentou o expert esclarecimentos complementares no id. 90337222), ocasião em que foi noticiado pelo perito que os réus retiraram o equipamento do prédio em abril de 2022, fato corroborado pelos registros fotográficos e informações prestadas pelo próprio patrono dos requeridos durante a diligência técnica. Instadas a se manifestarem sobre o laudo e os esclarecimentos, a parte autora pugnou pelo julgamento antecipado e pela procedência dos pedidos de cobrança (id. 90466728), enquanto a parte ré reiterou a impugnação no id. 91074741. Autos conclusos. É o relatório. DECIDO. DA PREJUDICIAL DE MÉRITO. USUCAPIÃO O pleito incidental formalizado pelos réus fundado na usucapião dispensa profunda motivação, eis que a ordem civil vigente é enfática e cogente ao estabelecer que as áreas comuns em condomínios edilícios são insuscetíveis a apropriação individual ou a alineação separada da unidade autônoma. Logo, não é juridicamente possível atribuir área comum a um dos condôminos, ante a rígida disposição inserta no parágrafo 2º do Art. 1.331 do Código Civil: Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos. (...) § 2º O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos. DA AUSÊNCIA DE LITISCONSORCIAÇÃO PASSIVA NECESSÁRIA Por fim, quanto ao pedido dos réus para inclusão da empresa Rádio Gaeta Ltda no polo passivo, apura-se inexistir, no presente caso, litisconsorciação necessária que imponha a pluralização obrigatória para o ingresso da aludida empresa na lide, estando a relação jurídica processual já estabilizada diante a citação do titular do direito de propriedade das lojas que compõem o condomínio híbrido (misto) e pela empresa que explora o ramo de radiodifusão, ambos com responsabilidade direta sobre a ocupação de área comum questionada na presente demanda. Assim, rejeito o pedido de ingresso da Radio Gaeta no polo passivo, como postulado incidentalmente pelos demandados. DO MÉRITO DO DIREITO À COBRANÇA E AFASTAMENTO DA SUPPRESSIO O cerne da presente controvérsia reside na legalidade da cobrança de contraprestação financeira pela utilização exclusiva de área comum de condomínio edilício para fins eminentemente comerciais.
No caso vertente, restou incontroverso que os réus mantiveram, por longo período, antenas de radiodifusão instaladas na cobertura (laje) do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FRAM TOWER, sem que houvesse, para tanto, autorização formal da Assembleia Geral ou o pagamento de qualquer taxa de ocupação. A natureza jurídica das áreas comuns em condomínios é regida pelo princípio da comunhão de direitos e deveres. Segundo o Art. 1.331, §2º, do Código Civil, já anteriormente mencionado, o telhado e as demais partes comuns são de uso coletivo, sendo insuscetíveis de utilização exclusiva por um único condômino sem o devido consentimento dos demais coproprietários. Ao instalar equipamentos de grande porte para viabilizar a exploração de atividade econômica própria (radiodifusão), os réus violaram o dever de não embaraçar o uso das partes comuns e de não dar à mesma destinação diversa daquela para a qual foram concebidas, em clara afronta ao disposto no Art. 1.336, inciso III, do Código Civil. A tese defensiva sustenta que a ocupação, por perdurar mais de 17 anos sem oposição, teria consolidado um direito de uso gratuito com base nos institutos da suppressio e da surrectio. Todavia, tais figuras ligadas umbilicalmente à boa-fé objetiva não podem ser invocadas para legitimar o enriquecimento sem causa de um condômino em detrimento da coletividade. A tolerância inicial do condomínio, ainda que prolongada, configura mera permissão precária, a qual pode ser revogada a qualquer tempo, especialmente quando o uso atende a interesses lucrativos privados do ocupante. No caso concreto, qualquer expectativa de perpetuação da gratuidade foi rompida pela notificação extrajudicial enviada pelo condomínio em abril de 2015 (fl. 49), na qual foi solicitada a regularização da ocupação mediante proposta de locação. Ademais, a assembleia geral ordinária realizada em janeiro de 2015 (fls. 61/63) deliberou expressamente sobre a necessidade de cobrança de aluguel pela utilização da área comum para as antenas da rádio. Tais atos constituem causa interruptiva inequívoca de qualquer suposta tolerância. Ademais, reforça o direito do autor a existência de previsão específica no regimento interno do condomínio ( Art. 13- fls.15), o qual estabelece expressamente que o condomínio cobrará uma taxa dos condôminos das lojas caso haja uso da área comum do edifício para fins comerciais. O princípio da autonomia das normas condominiais deve ser respeitado, e a sua aplicação é imperativa a partir do momento em que a administração do condomínio decidiu encerrar a liberalidade do uso gratuito. A utilização de 25m² de área técnica para fins comerciais, como apurado pela perícia judicial, por si só afasta as razões das reiteradas impugnações apresentadas pelos demandados, ante a pretensão clara de uso sem contraprestação e ao arrepio das regras legais alusivas às relações condominiais, bem como ofensa ostensiva ao regimento interno e à convenção que rege a relação coletiva. As receitas não recebidas pelo condomínio pelo longo tempo do uso gracioso da área comum poderiam ter sido destinadas às benfeitorias no prédio e até mesmo à redução das cotas condominiais para os demais condôminos. O Art. 1319 do Código Civil, dispõe que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e assim, reconheço o direito do requerente ao recebimento dos valores a título de aluguéis pelo período em que os equipamentos permaneceram no local após o ato que interrompeu a tolerância de uso gracioso. Não se pode desprezar, ainda, a aplicação ao presente caso dos regramentos dispostos no Art. 1208, parágrafo único do Art. 1314 e Art. 1342, todos do Código Civil, pois atos de mera tolerância não induzem posse, bem como há expressa proibição de alteração da coisa comum sem autorização formal dos outros condôminos, conforme se extrai da recente e apropriada ementa que segue: APELAÇÃO. CONDOMÍNIO EM EDIFÍCIO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE UTILIZAÇÃO DE ÁREA COMUM DE FORMA EXCLUSIVA. RECONVENÇÃO COM PEDIDO DE DEMOLIÇÃO E PAGAMENTO DE ALUGUEL PELA UTILIZAÇÃO DA ÁREA. IMPOSSIBILIDADE DE SE CONCEDER AO CONDÔMINO DIREITO DE UTILIZAR COM EXCLUSIVIDADE ÁREA COMUM DO CONDOMÍNIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DO AUTOR-RECONVINDO IMPROVIDO. Resta incontroverso que o autor utiliza exclusivamente a área comum do Condomínio (respiro). A área não consta na matrícula da unidade condominial do autor. Ainda que tenha utilizado por longo tempo referida área, sem qualquer oposição, não é possível conceder-lhe o direito de uso exclusivo de uma área que é de propriedade da massa condominial. Ademais, em assembleia, os condôminos deliberaram que os moradores que utilizem área comum do prédio façam a respectiva regularização, sob pena de o Condomínio réu tomar as medidas necessárias. Ademais, tolerância em gestões anteriores não pode conduzir a prejuízo aos demais condôminos, mesmo porque o art. 1.208 do Código Civil (CC) estabelece que não induzem posse os atos de mera permissão ou tolerância, assim como não autoriza a sua aquisição os atos violentos ou clandestinos, senão depois de cessar a violência ou a clandestinidade. Também incidem, no caso, o disposto nos art. 1.314, parágrafo único, e 1.342, ambos do CC, que proíbem o uso ou alteração de destinação da coisa comum, sem autorização dos outros condôminos. (...). (TJ-SP - Apelação Cível: 1005861-10.2023.8.26.0562 Santos, Relator.: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 09/04/2024, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 09/04/2024). Com efeito, rejeito por inaplicáveis ao caso concreto as antíteses de suppressio e surrectio, bem como qualquer efeito de posse ou propriedade advindo da alegação de uso gratuito, permanente, contínuo e longevo da área comum que compõe o edifício, restando evidenciado o direito do condomínio de receber pela ocupação e exploração comercial dos equipamentos instalados na cobertura do prédio. DO VALOR DA INDENIZAÇÃO E DA PERDA DO OBJETO QUANTO AO PEDIDO DE RETIRADA DO EQUIPAMENTO A instrução processual foi exauriente no que tange à avaliação do valor médio de mercado pela ocupação da área comum condominial, permitindo que este comando sentencial, em relação ao valor devido pelo uso incontroverso da área comum, seja pautado em critérios técnicos, objetivos e submetidos a exauriente contraditório, permitindo a adoção integral das conclusões extraídas do laudo pericial acostado às fls.558/583. O perito judicial, utilizando-se do método comparativo direto de dados de mercado com tratamento estatístico via regressão linear múltipla (software SISDEA), apurou que o valor unitário básico para a locação de coberturas de prédios para fixação de antenas na região do condomínio autor é de R$155,88 por metro quadrado mensal. Multiplicando-se pela área funcional identificada, o laudo concluiu por um valor locatício de R$ 3.900,00 mensais. Este valor mostra-se razoável e condizente com a realidade imobiliária de Guarapari, afastando a subestimação arguida pelos réus. Ademais, como dito anteriormente, a controvérsia sobre a metragem da área ocupada, onde os réus alegavam apenas 1m² e a perícia constatou 25m², foi afasta. Isto porque, conforme os esclarecimentos técnicos supervenientes, visíveis no id. 90337222, o expert elucidou com clareza que, em se tratando de infraestrutura de telecomunicações, a valoração não deve incidir apenas sobre a base física do suporte (a "pegada" do equipamento), mas sobre a área funcional e operacional necessária. Tal zona compreende os espaços de segurança, as margens de interferência eletromagnética inerentes ao tipo de antena (Yagi Link 950 MHz) e, primordialmente, os corredores e plataformas necessários para o acesso seguro dos técnicos à manutenção e operação. Portanto, a delimitação de 25m² como área de uso privativo no terraço é tecnicamente correta e deve prevalecer para fins de cálculo. Quanto ao marco temporal da condenação, fixo o termo inicial em abril de 2015, data da primeira notificação extrajudicial enviada pelo condomínio aos demandados, a teor do documento de fls.49, marco temporal que os réus foram constituídos em mora e momento da interrupção fatal da tolerância de outrora. No que diz respeito ao termo final, não há dúvidas de que a retirada das antenas se operou em abril de 2022, mês em que restou comprovada e admitida a efetiva retirada dos equipamentos do local, conforme informado pelos próprios réus durante a diligência pericial, segundo se extrai do laudo de id. 90337222. Os valores devidos pelos demandados ao condomínio deverão compreender o período de abril de 2015 a abril de 2022 e deverão ser pagos de forma atualizada e mediante incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês de abril de 2015 até a data da última citação efetivada nos autos, ou seja, 17/07/2017 (fls.244), incidindo a contar desta data até o efetivo pagamento, tão somente, juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a impedir a ocorrência de bis in idem. No tocante ao pedido de indenização de 60 salários mínimos por descumprimento de normas condominiais e a título de lucros cessantes, concluo pelo indeferimento, pois o arbitramento do aluguel já possui natureza reparatória, visando recompor o patrimônio do condomínio pelo tempo em que foi privado da exploração econômica da área comum. Condenar os réus ao pagamento de aluguéis e, cumulativamente, a lucros cessantes pelo mesmo fato gerador configuraria evidente bis in idem, vedado pelo ordenamento jurídico, pois ambas as verbas visam indenizar a perda da fruição do bem. A mesma fundamentação motivada alcança o pedido de indenização pela prática de infração às regras condominiais, especialmente pelo fato de que o condomínio sempre teve a disposição meios coercitivos extrajudiciais para tal penalização e não o fez, transferindo para o poder judiciário dever de incumbência do síndico que concomitantemente ao acionamento da máquina judiciária deveria ter aplicado as penalidade previstas na convenção e no regimento interno e não o fez. Por fim, quanto ao pedido de obrigação de fazer consistente na retirada das antenas, verifico a ocorrência da perda superveniente deste pedido, pois restou constatado no laudo pericial e admitido pelas partes que os réus procederam à desinstalação voluntária de todos os equipamentos em abril de 2022.
ANTE O EXPOSTO, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDOS AUTORAIS na forma do inciso I do Art. 487 do CPC e para tanto, JULGO PROCEDENTE o pedido de pagamento e CONDENO solidariamente os requeridos, ao pagamento de aluguéis mensais em favor do CONDOMÍNIO EDIFÍCIO FRAM TOWER pelo uso de área comum (25m² na cobertura), no valor de R$ 3.900,00 (três mil e novecentos reais) por mês, devido pelo período compreendido entre abril de 2015 (data da notificação de fls. 49) até abril de 2022 (data da efetiva retirada dos equipamentos), cuja soma do valor histórico deverá ser atualizada mediante a incidência de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês de abril de 2015 até a data da última citação efetivada nos autos, ou seja, 17/07/2017 (fls.244), incidindo a contar desta data até o efetivo pagamento, tão somente, juros de mora pela taxa SELIC, sem correção monetária de forma a impedir a ocorrência de bis in idem. JULGO EXTINTO SEM RESOLUÇÃO DE MÉRITO o pedido de obrigação de fazer consistente na retirada das antenas, ante a perda superveniente do objeto pelo cumprimento voluntário pelos réus no curso da lide (abril de 2022), com fulcro no Art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil; JULGO IMPROCEDENTES os demais pedidos (Art. 487, I do CPC). No tocante à multa diária (astreintes) fixada na decisão liminar de fls. 82/83v e confirmada pelo v. acórdão de fls. 310//312v, verifico que o montante acumulado atingiu cifras superiores a R$ 2,8 milhões, conforme planilha de id. 39194384, o que se revela manifestamente desproporcional ao valor da obrigação principal e ao proveito econômico da lide. Assim, com base no Art. 537, § 1º, inciso I, do Código de Processo Civil e para evitar o enriquecimento sem causa, REDUZO a multa total acumulada para o patamar de R$50.000,00 (cinquenta mil reais), valor que considero suficiente e compatível com o caráter pedagógico e coercitivo da medida frente ao descumprimento reiterado da ordem judicial e que deverá ser corrigido monetariamente a partir deste arbitramento pela Selic. Em razão da sucumbência recíproca, as custas e despesas processuais deverão ser rateadas na proporção de 30% (trinta por cento) para o autor e 70% (setenta por cento) para os réus. Quanto aos honorários advocatícios, fixo-os em 15% para o(s) patrono(s) do autor, sobre o valor atualizado do(s) pedidos julgados procedentes. No mesmo sentido, fixo-os em 15% para o(s) patrono(s) dos réus, sobre o valor atualizado do(s) pedidos julgados improcedentes. Em ambos os casos, considerando a boa qualidade do trabalho, o tempo despendido para o desempenho do serviço e a moderada complexidade da lide (§2º do Art. 85 do CPC). P.R.I. Preclusas as vias recursais, arquive-se.. GUARAPARI-ES, 8 de abril de 2026. Juiz(a) de Direito