Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA
REQUERIDA: SIMARA PEREIRA INVENÇÃO FERNANDES S E N T E N Ç A
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 3ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617078 PROCESSO Nº 0001074-66.2019.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Vistos etc.
Trata-se de ação de cobrança ajuizada pela IMOBILIÁRIA GARANTIA LTDA em face de EDGARD SAUL DOS SANTOS MARTINS, objetivando, em síntese, o recebimento de parcelas em atraso referentes a contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel. Relata a parte autora ter celebrado com o requerido, em 12/03/2014, contrato de promessa de compra e venda do lote nº 50, situado no “Centro Hípico”, Guarapari/ES, a ser pago em 84 parcelas mensais e consecutivas de R$600,00 e 7 parcelas anuais de R$2.731,00, todas reajustadas a cada 12 meses. Aduz que o comprador foi imitido na posse na data da assinatura do contrato, tendo realizado edificações no imóvel, mas, desde 28/03/2014, deixou de adimplir as prestações avençadas, permanecendo em mora apesar da notificação extrajudicial encaminhada. Assim, requer a condenação do réu ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas, acrescidas de correção monetária e juros moratórios. A parte autora aditou a inicial para correção do polo passivo, sob o argumento de que a verdadeira moradora no imóvel é a Sra. SIMARA PEREIRA INVENÇÃO FERNANDES, a qual comprou da autora o lote 49, mas está ocupando, na verdade, o lote 50. Relata ter ajustado o pagamento mediante 158 parcelas de R$450,00 mensais, com vencimento a partir de 15/06/2016, contudo alega que a adquirente não pagou nenhuma parcela do contrato, apesar de ter construído sobre o lote a casa onde reside. Assim, requer a condenação de SIMARA ao pagamento integral do débito, o que no momento do ajuizamento da ação perfazia a quantia de R$168.817,69, além de requerer que a ré seja compelida a assinar aditamento contratual a fim de regularizar a numeração do lote efetivamente ocupado pela mesma (fl. 52, vol. 01 autos físicos). Deferido o aditamento e retificação do polo passivo, passando a figurar como requerida SIMARA PEREIRA INVENÇÃO FERNANDES. (fl. 3, vol. 03 autos físicos). A requerida apresentou contestação (fls. 9 a 19, vol. 03 autos físicos), oportunidade em que requereu o benefício da gratuidade de justiça e arguiu, preliminarmente: (i) inépcia da inicial (sob o argumento de que adquiriu o lote 49 e está sendo cobrada pelo lote 50); e (ii) ilegitimidade ativa (sob o argumento de que a autora alega que vendeu o lote 50 para EDGARD SAUL DOS SANTOS MARTINS, não demonstrando, portanto, ter a posse ou propriedade do bem). No mérito, esclareceu ter transacionado com a parte autora a aquisição do lote 49 mediante pagamento de 158 parcelas de R$450,00, além de taxa de corretagem, tendo o corretor orientado o local em que deveria construir, razão pela qual defende a improcedência da alegação de que construiu no lote errado. Afirma, ainda, que pagou parte das parcelas, mas cessou com o pagamento em virtude de ter sido informada pelo CRGI que seu terreno pertencia a loteamento irregular, motivo pelo qual não poderia registrar seu imóvel junto ao CRGI. Assim, arguiu o direito a acessão e acusa a exceção de contrato não cumprido, requerendo a total improcedência dos pedidos autorais. A parte autora apresentou réplica (fls. 8 a 10, vol. 05 autos físicos), rebatendo as teses da defesa e reiterando os termos da inicial. Instadas as partes a especificarem as provas pretendidas, a parte autora requereu a produção de prova pericial (fl. 6, vol. 06 autos físicos), ao passo que a requerida pugnou pela realização de prova testemunhal (fls. 9 a 13, vol. 06 autos físicos). Proferida sentença que: (i) deferiu a gratuidade de justiça à requerida; (ii) rejeitou as preliminares de inépcia e ilegitimidade; (iii) indeferiu a realização de provas e julgou antecipadamente a lide pela improcedência dos pedidos autorais (fls. 15 a 20, vol. 06 autos físicos). A parte autora apelou da sentença (fls. 38 a 47, vol. 06 autos físicos). A requerida apresentou contrarrazões ao recurso (fls. 53 a 55, vol. 06 autos físicos). A sentença foi anulada pelo E. TJES, sendo determinado o retorno dos autos para regular instrução (ID 42230124). Determinada a realização da prova pericial anteriormente pugnada (ID 42958734), as partes apresentaram seus quesitos (IDs 44458867 e 46083345). Laudo pericial constante no ID 83293411, que atestou que a casa da requerida foi construída no lote 49. As partes apresentaram seus memoriais (IDs 94710351 e 96194871). É o relatório, em síntese. Decido. Inicialmente, verifica-se que a controvérsia instaurada nos autos não se restringe à mera inadimplência contratual, abrangendo também suposta divergência acerca da identificação do lote efetivamente ocupado pela requerida. A autora sustentou, no aditamento à inicial, que a requerida adquiriu o lote 49, mas edificou e passou a ocupar o lote 50, razão pela qual postulou, além da cobrança das parcelas contratuais, a condenação da ré à assinatura de aditamento contratual destinado à regularização da numeração do imóvel. Entretanto, a prova técnica pericial produzida nos autos concluiu expressamente que a residência edificada pela requerida se encontra situada no lote 49, precisamente aquele objeto da contratação firmada entre as partes. É de se consignar que a prova técnica produzida possui especial relevância para a solução da controvérsia, notadamente porque elaborada por profissional equidistante dos interesses das partes e submetida ao contraditório, inexistindo nos autos elementos técnicos aptos a infirmar suas conclusões. Nos termos do art. 479 do Código de Processo Civil, o magistrado apreciará a prova pericial de acordo com o princípio do livre convencimento motivado, indicando os motivos que o levaram a considerar ou deixar de considerar as conclusões do expert. No caso concreto, inexistem elementos que justifiquem o afastamento das conclusões periciais, não tendo havido impugnação do laudo técnico por quaisquer das partes. Assim, resta afastada a alegação autoral de que a requerida ocupa irregularmente o lote 50, razão pela qual o pedido de condenação à assinatura de aditamento contratual para alteração da numeração do imóvel não merece acolhimento. Todavia, a improcedência do pedido de obrigação de fazer não conduz à rejeição integral da pretensão de cobrança. Isso porque a existência de relação contratual entre autora e requerida revelou-se incontroversa ao longo da instrução processual. Em sede de contestação, a própria requerida admitiu ter firmado contrato de promessa de compra e venda com a autora referente ao lote 49, mediante pagamento parcelado em 158 prestações mensais de R$450,00, além de taxa de corretagem (fls. 9 a 19, vol. 03 autos físicos). Também reconheceu expressamente que deixou de efetuar os pagamentos avençados, sustentando, contudo, que a suspensão do adimplemento decorreu da irregularidade do loteamento, da impossibilidade de registro do imóvel perante o Cartório de Registro Geral de Imóveis e da ausência de infraestrutura básica (redes de água e esgoto). Desse modo, o inadimplemento contratual da requerida constitui fato incontroverso, nos termos do art. 374, inciso III, do Código de Processo Civil, de sorte que a controvérsia remanescente se limita à verificação da legitimidade da suspensão unilateral dos pagamentos promovida pela adquirente. A requerida invoca, para justificar o inadimplemento, a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimplenti contractus), prevista no art. 476 do Código Civil, sustentando que o empreendimento apresenta irregularidades urbanísticas e registrais, além da ausência de infraestrutura básica. Contudo, a tese defensiva não prospera. Ab initio, a invocação do art. 38 da Lei nº 6.766/1979 como fundamento apto a legitimar a suspensão integral do pagamento das prestações contratuais não se aplica ao presente caso. Isso porque o §1º do referido dispositivo legal estabelece expressamente que, verificada irregularidade no loteamento ou desmembramento, o adquirente poderá suspender o pagamento das prestações diretamente ao loteador, desde que promova o depósito das parcelas perante o Cartório de Registro de Imóveis competente, o qual providenciará seu depósito em instituição financeira oficial, em conta sujeita à incidência de correção monetária e juros, cuja movimentação dependerá de autorização judicial. Assim, a legislação não autoriza a retenção unilateral e irrestrita dos valores pelo adquirente, mas apenas a substituição da forma de pagamento, mediante depósito vinculado, preservando-se a continuidade do adimplemento contratual. No caso concreto, a requerida não comprovou ter realizado qualquer depósito das parcelas na forma legalmente prevista, tampouco demonstrou ter adotado providência destinada à consignação dos valores supostamente controvertidos, circunstância que afasta a incidência da proteção prevista no art. 38 da Lei nº 6.766/1979. Com relação à irregularidade do loteamento e impossibilidade de registro, os documentos juntados aos autos demonstram que o loteamento está inserido em área submetida a zoneamento ambiental específico, integrante da APA de Setiba, havendo restrições administrativas relacionadas ao uso e ocupação do solo. Todavia, inexiste prova de declaração de nulidade do empreendimento, de resolução administrativa definitiva do parcelamento do solo ou de determinação judicial impeditiva da manutenção da posse reconhecidamente exercida pela requerida. De igual modo, não há demonstração de que a autora tenha sido privada da possibilidade jurídica de futura regularização registral do empreendimento. A mera existência de irregularidades urbanísticas ou ambientais não conduz, automaticamente, à inexigibilidade das obrigações contratuais assumidas pelo adquirente, especialmente quando constatada a fruição exclusiva do imóvel. Além disso, embora a requerida alegue ausência de acesso adequado a água e esgotamento sanitário, não produziu prova técnica apta a demonstrar absoluta inviabilidade de uso ou habitação do imóvel. Ao contrário, conforme se depreende dos autos, a própria requerida admitiu ter edificado residência sobre o lote adquirido e permanecer na posse do bem há anos, exercendo utilização plena do imóvel. Nos termos do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil, incumbia à requerida comprovar fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, ônus do qual não se desincumbiu suficientemente. No tocante à alegação de acessão formulada em contestação, igualmente não assiste razão à defesa. A ré sustenta ter edificado residência sobre o imóvel objeto da contratação, invocando, em razão das benfeitorias realizadas, suposto direito que obstaria a pretensão autoral. Contudo, a tese não possui aptidão para afastar a exigibilidade das obrigações contratuais assumidas. A acessão imobiliária constitui modo originário de aquisição da propriedade disciplinado pelos arts. 1.248 e seguintes do Código Civil, incidindo, em regra, nas hipóteses em que construção ou plantação são realizadas em terreno alheio. No caso concreto, entretanto, a própria requerida afirma ter construído no imóvel que adquiriu da autora mediante contrato de promessa de compra e venda, circunstância incompatível com a invocação da acessão como fato impeditivo da cobrança. Além disso, a edificação realizada no imóvel não extingue nem suspende, por si só, as obrigações assumidas pela adquirente no contrato de compra e venda. Ao contrário, as construções realizadas decorreram da posse exercida em razão do próprio vínculo contratual mantido entre as partes, revelando exercício regular dos poderes inerentes à posse direta conferida à compromissária compradora. Assim, a alegação de acessão não possui relevância jurídica apta a afastar o inadimplemento contratual incontroverso, tampouco impede a procedência parcial da pretensão de cobrança deduzida nos autos. Importa destacar, ainda, que a requerida não formulou pedido de resolução contratual, indenização/retenção por benfeitorias, restituição de valores ou perdas e danos, quer judicial ou extrajudicialmente, limitando-se a suspender unilateralmente o pagamento das prestações, enquanto permanecia usufruindo da posse do imóvel. A conduta revela afronta aos princípios da boa-fé objetiva e da conservação dos contratos, previstos nos arts. 421 e 422 do Código Civil. A manutenção da posse do imóvel sem o correspondente pagamento das prestações implica enriquecimento sem causa, vedado pelo art. 884 do Código Civil. Desse modo, reconhecida a validade da relação contratual mantida entre as partes e incontroverso o inadimplemento da requerida, impõe-se o acolhimento da pretensão de cobrança. Entretanto, a condenação deve observar os limites efetivamente demonstrados nos autos. Ambas as partes arguiram que após aditivos e cessões contratuais, os termos finais da transação entre elas realizada previam o pagamento de 158 prestações de R$450,00 pela compra e venda do imóvel. Assim, a condenação deverá observar tal parâmetro. Além disso, deverão ser abatidos do débito eventuais valores comprovadamente pagos pela requerida, a serem apurados em fase de liquidação de sentença, observando-se os comprovantes eventualmente já constantes dos autos ou outros cuja juntada seja admitida na fase de liquidação, nos termos da legislação processual. Por derradeiro, merecem relevo dois aspectos: a uma, considero prequestionada toda matéria infraconstitucional e constitucional, observando-se que se tratando de prequestionamento é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão posta tenha sido decidida (STF, RE 128.519-2/DF, Pleno, rel. Marco Aurélio, j. 27/09/1990, DJU de 08/03/1991, p. 2.206); a duas, o julgador não está obrigado a responder a todas as questões suscitadas pelas partes, quando já tenha encontrado motivo suficiente para proferir a decisão. (STJ, EDcl no MS 21.315/DF, relª Diva Malerbi, 1ª Seção, j. 08/06/2016, DJe 15/06/2016; No mesmo sentido: STJ, AGA 353195/AM, rel. Franciulli Netto, 2ª Turma, j. 16/04/2002, DJ 01/07/2002, p. 00318; STJ, EDREsp. 770746/RJ, relª Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 28/11/2006, DJ 11/12/2006, p. 354; REsp nº 614.042-0-PR, 1ª Turma, rel. José Delgado, j. 22/02/2005, in Boletim do STJ, nº 6/2005, pp. 47-48; TJES, Embargos de Declaração Cível no Agr. Inst. n. 00127452920138080011, rel. Arthur José Neiva de Almeida, j. 07/06/2021, DJES 17/06/2021; TJES, Apelação Cível n. 069170043439, rel. José Paulo Calmon Nogueira da Gama, 2ª Câmara Cível, j. 09/04/2019, DJES 07/06/2019). Diante do exposto julgo parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial, para: (i) declarar que o lote efetivamente ocupado pela requerida é o de nº 49, situado no “Centro Hípico”, Guarapari/ES, conforme consta nos contratos e aditivos firmados entre as partes, em atenção à prova pericial produzida nos autos; (ii) julgar improcedente o pedido de condenação da requerida à assinatura de aditamento contratual destinado à regularização da numeração do lote objeto da contratação; (iii) condenar SIMARA PEREIRA INVENÇÃO FERNANDES ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas decorrentes do contrato de promessa de compra e venda do lote 49, situado no “Centro Hípico”, Guarapari/ES, através do qual foi ajustado o pagamento de 158 (cento e cinquenta e oito) parcelas mensais de R$450,00 (quatrocentos e cinquenta reais), observados os reajustes previstos contratualmente e abatidos os valores eventualmente pagos e comprovados, a serem apurados em liquidação de sentença; (iv) determinar que sobre as parcelas vencidas incidam correção monetária pelo índice IPCA desde cada vencimento até a citação nos presentes autos (Súmula 43 STJ). Após a citação, os valores deverão ser reajustados exclusivamente com base na taxa Selic, que já compreende a correção monetária e os juros de mora (art. 405 do Código Civil). Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes ao pagamento proporcional das custas processuais, na razão de 50% (cinquenta por cento) para cada uma das partes, nos termos do art. 86, caput, do CPC. Condeno, ainda, a requerida ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais em favor da patrona da autora, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil. De igual modo, condeno a autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da requerida, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Ressalto ser vedada a compensação, na forma do art. 85, §14, do CPC. Suspendo a exigibilidade das verbas sucumbenciais exclusivamente em relação à requerida, nos termos do art. 98, §3º, do CPC, em razão da gratuidade de justiça outrora deferida. Julgo extinto o processo com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Advirto às partes que a eventual oposição de embargos de declaração, ou de qualquer outra peça processual de natureza meramente procrastinatória, será rigorosamente reprimida, nos termos dos §§ 2º e 3º do artigo 1.026, c/c o inciso VII do artigo 80 e artigo 81, todos do Código de Processo Civil, sem prejuízo da multa processual prevista no § 2º do artigo 77 do mesmo diploma legal. Destaco, ademais, que a utilização abusiva de instrumentos recursais, com manifesto intuito de retardar o regular andamento do feito, caracteriza litigância de má-fé e afronta o dever de lealdade processual, sujeitando o infrator às sanções cabíveis. (TJSP, Embargos de Declaração Cível n. 2228968-56.2022.8.26.0000, rel. Wilson Lisboa Ribeiro, 9ª Câmara de Direito Privado, j. 15/05/2023, Data de Registro: 15/05/2023). Após o trânsito em julgado, certifique-se e, pagas as custas, arquivem-se. Não havendo o pagamento das custas e despesas processuais, cumpra-se o Ato Normativo Conjunto n. 011/2025, publicado em 28/03/2025, arquivando-se os autos na sequência com as cautelas legais. Guarapari/ES, data registrada no sistema. GIL VELLOZO TADDEI - Juiz de Direito -