ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Cachoeiro de Itapemirim - 3ª Vara Cível Avenida Monte Castelo, S/N, Fórum Desembargador Horta Araújo, Independência, CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM - ES - CEP: 29306-500 Telefone:(28) 35265823 CERTIFICO E DOU FÉ que este mandado foi remetido à Central de Mandados para distribuição DATA: Processo nº.: 5000461-96.2026.8.08.0026 Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) REQUERENTE: JULIANA DA SILVA FERNANDES DALARME Nome: RENOVA IMOVEIS LTDA Endereço: CAPITAO JOVINO ALVES PEDRA, 30, LOJA: 01;, NITEROI, ATÍLIO VIVÁCQUA - ES - CEP: 29490-000 Nome: FLAVIA SOARES Endereço: Av.
Capitão Jovino Alves Pedra, 30, Centro, ATÍLIO VIVÁCQUA - ES - CEP: 29490-000
DECISÃO/MANDADO DE CITAÇÃO E INTIMAÇÃO PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Preambularmente, defiro o benefício de assistência judiciária gratuita, tendo em vista que a parte requerente comprovou sua hipossuficiência nos termos do art. 98 e seguintes do Código de Processo Civil. Refere-se à “Ação De Obrigação De Fazer C/C Indenização Por Danos Morais Com Pedido De Tutela De Urgência” proposta por JULIANA DA SILVA FERNANDES DALARME em face de FLÁVIA SOARES e RENOVA IMÓVEIS LTDA.
Alegou a parte autora que celebrou contrato de locação residencial em novembro de 2025, passando a residir no imóvel situado na AV. LEOPOLDINA SMARZARO, nº 322, BLOCO 14, APTO. 102, BAIRRO SÃO LUCAS, CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM/ES, de propriedade da requerida FLÁVIA SOARES e administrado pela requerida RENOVA IMÓVEIS LTDA. Sustentou que, embora tenha cuidado da conservação do imóvel e providenciado os reparos ordinários decorrentes do uso, passou a verificar problemas estruturais graves, consistentes na ausência de cobertura na área externa, com retenção térmica intensa e calor insuportável no interior do imóvel, além de falhas de vedação que permitiriam a entrada de água em dias de chuva, tornando o ambiente insalubre no período de maior incidência solar.
Afirmou que se encontra gestante, com diagnóstico de Pubalgia Gestacional Severa, CID O26.7, necessitando de repouso físico e restrição de esforços, e que o calor excessivo teria causado quedas de pressão, mal-estar, desorientação, necessidade de deitar no chão do banheiro para suportar a temperatura e agravamento de seu quadro clínico. Aduziu, ainda, que a gestação se encontrava em fase final, com possibilidade de nascimento da criança a qualquer momento, circunstância que agravaria o risco à sua saúde e à do nascituro.
Relatou que, diante da inércia das rés, viu-se compelida a instalar, por conta própria, uma tenda de praia na área externa do apartamento, como medida improvisada e paliativa para reduzir a incidência direta do sol e tornar minimamente suportável a permanência no local. Narrou que, desde dezembro de 2025, notificou verbalmente e por mensagens a imobiliária, informando que o imóvel não estaria em condições adequadas de habitabilidade; que, no dia 09/01, após tratativas com a administradora, acionou fornecedor para medição e orçamento da confecção do telhado; que, no dia 10/01, outro fornecedor, desta vez encaminhado pela imobiliária, também realizou medição; e que encaminhou fotos, projeto técnico, orçamento completo e contato do fornecedor à administradora.
Apesar disso, afirmou que não houve autorização da proprietária para início da obra, mesmo havendo prestador disponível, e que funcionária da imobiliária teria declarado que o calor seria “fator da natureza”, que a proprietária não teria obrigação de amenizar a situação, que poderia “pedir o apartamento” caso a locatária insistisse e que o telhado já estaria fechado com fornecedor. Alegou, por fim, que encaminhou notificação extrajudicial em 15 de janeiro, seguida de contranotificação, tendo sido apresentado orçamento formal no valor de R$ 8.500,00 (oito mil e quinhentos reais), mas que a minuta de acordo condicionava a execução da obra à quitação plena, geral e irrevogável, à renúncia a danos pretéritos e à multa de 20% (vinte por cento) caso houvesse ação judicial, cláusulas que reputou manifestamente desequilibradas.
Sustentou ainda que, nos termos do art. 22, incs. I e IV, da Lei nº 8.245/91, compete ao locador entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina e responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, razão pela qual a ausência de cobertura, causadora de retenção térmica excessiva e infiltração, caracterizaria vício de habitabilidade. Defendeu que as benfeitorias pretendidas seriam necessárias à conservação básica da estrutura do imóvel e à integridade física das pessoas que nele residem.
Quanto à responsabilidade das requeridas, alegou que a proprietária seria a responsável principal pela adequação estrutural do bem, enquanto a administradora imobiliária, na qualidade de mandatária da locadora e gestora ativa da relação locatícia, teria dever de diligência técnica, vistoria prévia, administração do contrato, recebimento de comunicações e intermediação de soluções, podendo responder solidariamente pelos danos decorrentes de negligência ou omissão.
Invocou, ainda, a incidência do Código de Defesa do Consumidor em relação à prestação de serviços da imobiliária, especialmente o art. 14, defendendo a responsabilidade objetiva por falha na prestação do serviço. Quanto à tutela de urgência, sustentou estarem presentes os requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, afirmando que a probabilidade do direito estaria demonstrada pelo contrato de locação, notificações extrajudiciais, contranotificação, orçamento, áudios, vídeos e relatório fisioterapêutico, enquanto o perigo de dano decorreria do estado avançado de gestação, da Pubalgia Gestacional Severa, da limitação de mobilidade, da necessidade de repouso e da permanência em ambiente submetido a calor excessivo e infiltrações.
Alegou inexistir irreversibilidade da medida, por se tratar de instalação de cobertura adequada ou solução técnica equivalente. Também invocou os arts. 497 e 536, § 1º, do Código de Processo Civil, para justificar a concessão de tutela específica de obrigação de fazer e a fixação de multa diária. No tocante aos danos morais, sustentou que a conduta das rés ultrapassaria o mero inadimplemento contratual, pois teria submetido gestante em fase final de gravidez e com quadro clínico de limitação física a ambiente inadequado, apesar da ciência inequívoca das rés e das tentativas de solução administrativa, violando a boa-fé objetiva, a função social do contrato e os arts. 186 e 927 do Código Civil.
Requereu, ainda, a produção de prova pericial técnica para avaliar as condições térmicas do imóvel, vícios estruturais ou construtivos, falhas de vedação, infiltração, contribuição da ausência de cobertura para o aumento da temperatura interna e atendimento aos requisitos mínimos de habitabilidade e segurança, além de manifestar desinteresse na audiência de conciliação, em razão do alegado esgotamento das tratativas extrajudiciais.
Por fim, requereu a concessão de tutela de urgência para determinar que as rés, solidariamente, iniciem, no prazo máximo de 05 (cinco) dias contados da intimação da decisão, as obras necessárias à eliminação da incidência direta de calor excessivo na área externa do imóvel, mediante instalação de telhado adequado ou solução técnica equivalente que assegure condições mínimas de habitabilidade, concluindo integralmente a obra no prazo máximo de 25 (vinte e cinco) dias, sob pena de multa diária de R$ 500,00 (quinhentos reais).
Requereu a citação das requeridas para, querendo, contestarem a ação; a condenação das requeridas ao pagamento de indenização por danos morais em valor não inferior a R$ 20.000,00 (vinte mil reais); a expedição de ofício ao condomínio onde reside, para que apresente filmagens dos dias 09/01 e 10/01, a fim de comprovar a entrada dos fornecedores e identificar autorizações vinculadas à imobiliária ou à proprietária; a total procedência da ação para condenar as requeridas a realizarem a construção do telhado na parte externa do imóvel; e a produção de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente documentos, depoimento pessoal das rés, oitiva de testemunhas e demais provas necessárias.
Atribuiu à causa o valor de R$ 28.500,00 (vinte e oito mil e quinhentos reais).
É o breve relatório.
Decido. Cinge-se o pedido de tutela de urgência para determinar que as rés, solidariamente, iniciem, no prazo máximo de 05 (cinco) dias contados da intimação da decisão, as obras necessárias à eliminação da incidência direta de calor excessivo na área externa do imóvel, mediante instalação de telhado adequado ou solução técnica equivalente que assegure condições mínimas de habitabilidade, concluindo integralmente a obra no prazo máximo de 25 (vinte e cinco) dias.
Neste norte, aprecio, desde já, o pedido de antecipação de tutela com base na premissa anteriormente aludida e, assim, cumpre-nos evidenciar que a entrega de todo o tipo de tutela definitiva demora, necessariamente, porquanto, o processo exige tempo. Assim sendo, em situação de urgência, o tempo necessário para a obtenção da tutela definitiva pode colocar em risco sua efetividade. Contextualmente, no intuito de abrandar os efeitos perniciosos do tempo do processo, o legislador institui uma importância técnica processual: a antecipação provisória dos efeitos finais da tutela definitiva, que permite o gozo antecipado e imediato dos efeitos próprios da tutela definitiva pretendida.
A tutela de urgência – provisória – exige demonstração de probabilidade do direito e perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo e encontra previsão no art. 300 do novo Código de Processo Civil. Tal instituto é caracterizado pela sumariedade da cognição, posto que se assenta em uma análise superficial do objeto litigioso, autorizando que o julgado decida a partir de um juízo de probabilidade; também pela precariedade, uma vez que a qualquer momento pode ser revogada ou modificada; e ainda, por se mostrar inapta a tornar-se indiscutível pela coisa julgada.
Leciona Fredie Didier Jr. (in, Curso de Direito Processual, conforme novo CPC 2015, 10ª ed., vol 2, Ed. Juspodvm, p. 594-595) quais são os requisitos para a sua concessão: “[...] a sua concessão pressupõe, genericamente, a demonstração da probabilidade do direito (tradicionalmente conhecida como fumus boni iuris) e, junto a isso, a demonstração do perigo de dano ou de ilícito, ou ainda, do cumprimento da utilidade do resultado final que a demora do processo representa (tradicionalmente conhecido como periculum in mora) (art. 300, CPC)”.
In casu, a despeito das alegações autorais, ao menos nesta fase embrionária, concluo pela inexistência de um dos requisitos da tutela de urgência pretendida, qual seja, a probabilidade do direito, senão vejamos: É certo que, em regra, compete ao locador entregar e manter o imóvel em condições adequadas ao uso a que se destina, respondendo pelos reparos estruturais e pelos vícios que comprometam a habitabilidade do bem, nos termos do art. 22, incs.
I e IV, da Lei nº 8.245/91. Todavia, a análise do pedido liminar formulado pela parte autora exige cautela, sobretudo porque a providência pretendida consiste na imposição imediata às rés da obrigação de realizar obra estrutural no imóvel locado, mediante instalação de cobertura/telhado na área externa, medida que se confunde, em larga medida, com o próprio mérito da demanda. Com efeito, embora a parte autora sustente que a ausência de cobertura na área externa estaria ocasionando retenção térmica excessiva e comprometendo a habitabilidade do imóvel, consta da contranotificação de ID 90893883 que tal característica não se apresenta, ao menos em juízo inicial de cognição sumária, como vício oculto superveniente ou defeito desconhecido no momento da contratação.
Ao contrário, há indicação de que a autora já tinha ciência, ao firmar a locação, de que se tratava de apartamento localizado no térreo, sem telhado na área externa e com jardim descoberto, circunstância que enfraquece, nesta fase, a probabilidade do direito invocado para justificar a imposição liminar da obra pretendida. Assim, ainda que não se afaste, em tese, a possibilidade de reconhecimento posterior de responsabilidade das rés por eventual inadequação estrutural, vício de habitabilidade ou necessidade de reparo, tal conclusão depende de dilação probatória, especialmente para apuração técnica das condições do imóvel, da origem do desconforto térmico alegado, da existência ou não de vício construtivo, da extensão da obrigação atribuível ao locador e da eventual previsibilidade da condição reclamada quando da celebração do contrato.
Também não se descura da condição pessoal da autora, que afirma encontrar-se em estágio avançado de gravidez e em situação de risco, conforme laudo indicado no ID 90893866. Todavia, a existência de condição clínica sensível, por si só, não supre a ausência de probabilidade do direito quanto à obrigação imediata de realizar obra estrutural em imóvel cujas características físicas essenciais, segundo a contranotificação apresentada, já seriam de conhecimento da locatária desde o início da contratação.
O perigo de dano, isoladamente considerado, não autoriza a concessão da tutela quando a plausibilidade jurídica do pedido demanda melhor esclarecimento probatório. Desse modo, diante da controvérsia instaurada acerca da natureza do problema apontado, da ciência prévia da autora quanto à configuração do imóvel e da própria necessidade de produção de prova técnica para aferição das condições de habitabilidade, mostra-se prudente reservar a apreciação definitiva da obrigação de fazer para momento posterior, após o contraditório e a instrução processual.
Consequentemente, de se concluir que a pretensão da parte requerente, ao menos nesta fase embrionária, está umbilicalmente ligado ao mérito da demanda, portanto, a um juízo exauriente, e não sumário, como se exige para o deferimento do pleito antecipatório, e, por conseguinte, não pode ser objeto de antecipação, posto que não faz parte dos efeitos antecipáveis, nos termos lecionados por Fredie Didier Jr. (in, Curso de Direito Processual Civil, conforme novo CPC 2015): “[...] não se antecipa a própria tutela satisfativa (declaratória, constitutiva ou condenatória), mas, sim, os efeitos delas provenientes.
Pela decisão provisória, apenas se permite que o requerente usufrua dos efeitos práticos (sociais, executivos), do direito que quer ver tutelado, imediatamente, antes mesmo de seu reconhecimento judicial”. (Destaquei) Por todo o exposto, INDEFIRO o pedido de tutela de urgência, na forma pleiteada pela requerente, sem prejuízo de reanálise da matéria em momento posterior, caso sobrevenham novos elementos probatórios.
CUMPRA-SE ESTE
DESPACHO
SERVINDO DE MANDADO, via de consequência, determino a qualquer Oficial de Justiça deste Juízo a quem couber por distribuição, o cumprimento das diligências acima, na forma e nos prazo legais.
01) CITE-SE PESSOALMENTE A PARTE REQUERIDA acima relacionada, via oficial de justiça, para todos os termos da ação supracitada e, caso queira, apresentar a defesa que entender conveniente, no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de revelia (art. 344 do CPC).
02) Por fim, considerando que embora já instalado o CEJUSC nesta comarca (vide Ato Normativo nº120/2016), mas considerando que seu atendimento é focado às demandas de família, estando em fase inicial de expansão para às causas comuns cíveis, ainda com disponibilidade reduzida de datas/horários, em observância ao dever de zelar pela razoável duração do processo (art.5º, inc. LXXVIII, CRFB/1988 e arts. 4º e 139, inc.
II, ambos do CPC), DEIXO de designar a audiência de conciliação prevista no art. 334 do CPC, sem prejuízo da conciliação entre as partes a qualquer tempo (arts. 3º, §§ 2º e 3º e 139, inc. V, ambos do CPC). ADVERTÊNCIAS a) PRAZO: o prazo para contestar a presente ação, de natureza processual, é de 15 (quinze) dias, contados da data da juntada do mandado aos autos (arts. 231, caput, inc. II c/c 335, CPC). b) REVELIA: não sendo contestada a ação, presumir-se-ão aceitos pela parte requerida como verdadeiros os fatos alegados na inicial, salvo no que diz respeito aos direitos indisponíveis. c) CONSULTA AOS DOCUMENTOS DO PROCESSO (Resolução CNJ nº 185/2013 - art. 20): O inteiro teor dos documentos anexados ao processo, inclusive a contrafé (petição inicial), poderá ser consultado através da página do Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo (www.tjes.jus.br), clicando em PJe > 1º Grau > Consulta de documentos.
Ou diretamente pelo link: https://pje.tjes.jus.br/pje/Processo/ConsultaDocumento/listView.seam. ANEXOS Documentos associados ao processo ID Título Tipo Chave de acesso** 90891082 Petição Inicial Petição Inicial 26021917002545000000083441428 90893860 conversa imobiliaria Documento de comprovação 26021917002629200000083443644 90893863 termo de acordo extrajudicial Documento de Identificação 26021917002699000000083443647 90893855 cotrato residencial Documento de comprovação 26021917002782700000083443640 90893150 orçamento Documento de Identificação 26021917002872500000083443636 90893151 rescisão contrato de trabalho Documento de Identificação 26021917002949400000083443637 90893858 IR Documento de Identificação 26021917003022500000083443643 90893144 RG Documento de Identificação 26021917003110100000083443631 90893857 carteira de gestação Documento de Identificação 26021917003196000000083443642 90893866 PROCURAÇÃO proc Procuração/Substabelecimento com reserva de poderes 26021917003276000000083443650 90893882 extrato bancari Documento de comprovação 26021917003347800000083444266 90893883 contranotificacao Documento de comprovação 26021917003446700000083444267 90893869 DECLARAÇÃO DE POBREZA Documento de comprovação 26021917003542800000083443653 90893143 laudo fisioterapeuta Documento de comprovação 26021917003613800000083443630 90893145 RÉPLICA À CONTRANOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL Documento de Identificação 26021917003686900000083443632 90893147 contranotificação Documento de comprovação 26021917003756800000083443634 90915289 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 26030212393106200000083463330 95316231 Decisão Decisão 26042410081360900000087491789 95978886 Certidão - Conferência Inicial Certidão - Conferência Inicial 26042717035131000000088094776 CACHOEIRO DE ITAPEMIRIM/ES, data registrada na secretaria eletrônica. (Assinado Eletronicamente) BERNARDO FAJARDO LIMA JUIZ DE DIREITO g
