Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
REQUERENTE: MG INVESTIMENTOS LTDA
REQUERIDO: SALVADOR EMPREENDIMENTOS LTDA, FRANCISCO SALVADOR NETTO Advogados do(a)
REQUERENTE: TIAGO CAMPOS LESSA FERNANDES - ES23149, VINICIUS LESSA FERNANDES - ES16630 Advogado do(a)
REQUERIDO: MARIANE PORTO DO SACRAMENTO - ES22181 S E N T E N Ç A Cuidam os autos de AÇÃO DE DESPEJO POR DENÚNCIA VAZIA CUMULADA COM COBRANÇA, com pedido de tutela de urgência, ajuizada por MG INVESTIMENTOS LTDA em face de SALVADOR EMPREENDIMENTOS LTDA e FRANCISCO SALVADOR NETTO. Em sua exordial, a autora alega que: I) é proprietária do apartamento 202, do Edifício Lauro Lemos Júnior, Praia da Bacutia, Guarapari/ES; II) o imóvel foi locado à parte requerida e o contrato encontrava-se prorrogado por prazo indeterminado; III) a locatária deixou de adimplir com o reajuste anual do aluguel (IGP-M) referente ao período de julho de 2022 a junho de 2023, totalizando uma diferença de R$ 4.869,57 (quatro mil oitocentos e sessenta e nove reais e cinquenta e sete centavos), já atualizada; IV) a requerida também encontra-se inadimplente quanto ao IPTU do exercício de 2023 e V) a conduta enseja a aplicação da multa rescisória prevista no contrato. Destarte, postulou liminarmente a decretação do despejo. Ao final, almeja a rescisão do contrato e a condenação dos requeridos ao pagamento das diferenças de aluguel, do IPTU e da multa contratual. A inicial veio acompanhada dos documentos. Citados, os requeridos ofereceram contestação com reconvenção. Preliminarmente, arguiram a perda superveniente do objeto em relação ao pedido de despejo, informando que o imóvel foi adquirido por empresa unipessoal do segundo requerido (FCO Locação Ltda) em 03/07/2023. Ainda em sede preliminar, sustentaram a inépcia da inicial. No mérito da contestação, alegaram, em suma: I) a inexigibilidade do IPTU, por ausência de previsão contratual; II) a incorreção dos cálculos do reajuste e III) a inaplicabilidade da multa da cláusula sétima, ante a ausência de infração que a justifique. Em sede de reconvenção, postularam: I) a devolução da quantia paga a título de caução, no valor atualizado de R$ 11.784,24 (onze mil setecentos e oitenta e quatro reais e vinte e quatro centavos); II) o reembolso das despesas condominiais extraordinárias, no importe de R$ 2.675,34 (dois mil seiscentos e setenta e cinco reais e trinta e quatro centavos); III) indenização por perdas e danos materiais no valor de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), atinentes ao suposto sobrepreço na aquisição do imóvel e IV) indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais). A peça de defesa e reconvenção veio instruída com documentos. Réplica e contestação à reconvenção apresentadas pela autora, defendendo a ilegitimidade ativa da reconvinte para discutir o contrato de compra e venda e a existência de foro de eleição distinto para o referido negócio jurídico. Decisão de saneamento, na qual o Juízo extinguiu parcialmente a reconvenção sem resolução do mérito, não conhecendo dos pedidos de indenização por danos morais e materiais relativos à compra e venda do imóvel, face à cláusula de eleição de foro na referida avença. Fixaram-se como pontos controvertidos o inadimplemento das obrigações do contrato de locação e o direito da reconvinte à devolução da caução. Ato contínuo, a d. Magistrada titular desta Unidade Judiciária proferiu decisão cancelando a audiência de instrução e julgamento outrora designada, por reputar que a controvérsia remanescente é passível de integral comprovação por meio de prova documental, determinando a conclusão do feito para julgamento. É, no que interessa, o relatório. FUNDAMENTO e DECIDO. O julgamento antecipado da lide, que é uma espécie do gênero “julgamento conforme o estado do processo” pode ocorrer em duas situações diferentes, quando não houver necessidade de produzir outras provas ou, quando o réu for revel, ocorrer a presunção de veracidade dos fatos aduzidos pela parte autora e não for requerida a produção de provas, conforme artigo 355 do CPC. Na presente ação, o julgamento antecipado é cabível, eis que as provas documentais já apresentadas são suficientes para a formação do convencimento desta julgadora e a dilação probatória em audiência revelou-se inútil ao deslinde da causa. Da perda superveniente do objeto da ação principal (Despejo) Como cediço, o interesse processual deve estar presente não apenas no momento da propositura da ação, mas durante todo o seu curso. No caso em apreço, resta incontroverso, mediante o "Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel Urbano" acostado aos autos, que o imóvel objeto da locação foi adquirido, em 03/07/2023, pela empresa FCO Locação Ltda, sociedade limitada unipessoal de titularidade do requerido Francisco Salvador Netto. Desta forma, ocorrendo a confusão entre as figuras do locador e a esfera jurídica do locatário (adquirente do bem), a relação ex locato extinguiu-se de pleno direito, esvaziando por completo a utilidade e a necessidade do provimento jurisdicional voltado à desocupação do imóvel (despejo). Com efeito, impõe-se o reconhecimento da perda superveniente do interesse processual quanto ao pedido de despejo e rescisão, remanescendo hígida a apreciação dos pleitos de natureza exclusivamente pecuniária (cobrança). Do Mérito da Ação Principal Cinge-se a controvérsia principal em aferir a exigibilidade das diferenças de reajuste do aluguel, do IPTU do exercício de 2023 e da multa por infração contratual. Quanto ao reajuste do aluguel, o Parágrafo Quarto da Cláusula Quarta do contrato de locação é hialino ao prever a incidência do IGP-M positivo como índice de correção para as prorrogações da avença. A própria parte requerida, em sua defesa, não nega a não incidência do reajuste no período cobrado, restringindo-se a contestar a memória de cálculo. Todavia, a autora demonstrou de forma discriminada a aplicação do índice estipulado (10,70% no período reclamado), resultando no débito incontroverso da diferença mensal, razão pela qual é devido o pagamento das diferenças do reajuste referentes ao período de julho de 2022 a junho de 2023. Em relação à cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), o art. 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91 preconiza que o pagamento de impostos e taxas que incidam sobre o imóvel é obrigação do locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato. Analisando a Cláusula Quinta do instrumento firmado entre as partes, constata-se que ficaram a cargo exclusivo da locatária apenas as despesas de condomínio, energia elétrica, água e gás. Não há, no texto contratual, qualquer menção à transferência da responsabilidade tributária (IPTU) para a parte requerida. Portanto, a autora não se desincumbiu de demonstrar o fato constitutivo de seu direito neste particular (art. 373, inc. I, do CPC), revelando-se indevida a cobrança do aludido imposto. Acerca da incidência de multa por infração, a autora embasa seu pleito na Cláusula Sétima, que prevê penalidade correspondente a 02 (duas) vezes o valor do aluguel para a parte que infringir o contrato e/ou der causa à rescisão. Ocorre que a conduta imputada à requerida consubstancia-se única e exclusivamente no inadimplemento financeiro (não pagamento do reajuste). Para a mora pecuniária, o pacto prevê, em sua Cláusula Sexta, sanção específica, qual seja, a incidência de multa moratória de 10% (dez por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês. A aplicação cumulativa da multa compensatória genérica (Cláusula Sétima) e dos encargos moratórios específicos pelo mesmo fato gerador constitui manifesto bis in idem, rechaçado pelo ordenamento jurídico. Destarte, a cobrança deve restringir-se às penalidades moratórias estritas da Cláusula Sexta. Do Mérito da Reconvenção Remanescem para análise os pedidos reconvencionais de restituição da caução prestada e de reembolso das despesas condominiais extraordinárias, haja vista a extinção pretérita dos pleitos indenizatórios por danos morais e materiais. É incontroverso que a locatária depositou, no início da relação, a quantia de R$ 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta reais) a título de caução em garantia. Extinta a locação em razão da aquisição do imóvel em julho de 2023 e não havendo comprovação por parte do locador de danos físicos ao bem que justificassem a sua retenção integral, exsurge o direito da reconvinte de reaver a quantia caucionada. No que tange às taxas condominiais extraordinárias (fundo de obra/chamada de capital), a própria Cláusula Quinta do contrato faz ressalva expressa de que o locatário está isento das "despesas extraordinárias". A documentação carreada pela parte reconvinte (boletos e comprovantes bancários) atesta inequivocamente o pagamento de parcelas de "Chamada de Capital / Obra" embutidas no boleto ordinário do condomínio. Por tratar-se de melhoria que adere ao bem e constitui obrigação legal e contratual do proprietário (locador), o reembolso dos valores despendidos pela locatária a título de cotas extraordinárias é medida impositiva, sob pena de locupletamento ilícito da parte reconvinda. À luz do exposto: I) JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução do mérito, com fulcro no art. 485, inc. VI, do CPC, em relação ao pedido de despejo formulado na ação principal, dada a perda superveniente do interesse processual. II) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a pretensão de cobrança formulada na ação principal, para condenar os requeridos, solidariamente, ao pagamento das diferenças mensais relativas ao reajuste do aluguel (IGP-M) no período de julho de 2022 a junho de 2023. O valor devido deverá ser acrescido da multa moratória de 10% (dez por cento) e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, incidentes a partir do vencimento de cada diferença inadimplida. III) JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos reconvencionais remanescentes, para condenar a autora/reconvinda: a) à devolução do valor de R$ 9.750,00 (nove mil setecentos e cinquenta reais) dado a título de caução, o qual deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da poupança desde a data do depósito até a data da efetiva extinção do contrato (03/07/2023) e, a partir de então, atualizado pela Taxa Selic; b) à restituição dos valores despendidos pela reconvinte a título de despesas condominiais extraordinárias, acrescidos de correção monetária pelo INPC a partir de cada desembolso até a data da intimação para responder à reconvenção, quando passará a incidir exclusivamente a Taxa Selic (que abrange juros e correção monetária). AUTORIZO, desde logo, na fase de cumprimento de sentença, a regular COMPENSAÇÃO entre os créditos e débitos apurados em favor de ambas as partes (art. 368 do Código Civil). RESOLVO O MÉRITO nos termos do art. 487, inc. I, do CPC. Em razão da sucumbência recíproca na ação principal (art. 86, caput, do CPC), condeno as partes ao pagamento de eventuais custas processuais, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para a autora e 50% (cinquenta por cento) para os requeridos. Arbitro os honorários advocatícios em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação principal, devidos aos patronos da parte autora; e 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido pela defesa (pedidos de IPTU e multa compensatória rejeitados), devidos aos patronos dos requeridos. Quanto à reconvenção, observada a sucumbência recíproca (considerando os pedidos extintos no saneador), condeno as partes ao pagamento das custas processuais da lide secundária na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Arbitro os honorários advocatícios da reconvenção em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação nela imposta, devidos aos patronos da reconvinte; e 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado dos pedidos reconvencionais rejeitados/extintos, devidos aos patronos da reconvinda. PUBLIQUE-SE. REGISTRE-SE. INTIMEM-SE. Em caso de interposição de apelação,
Intimação - Diário - ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 5003389-40.2023.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) INTIME-SE o apelado para, caso queira, apresentar contrarrazões no prazo legal e, após, REMETAM-SE os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Ou, inexistindo recurso, AGUARDE-SE o trânsito em julgado e ARQUIVEM-SE os autos com as baixas legais. DILIGENCIE-SE. Guarapari/ES, data e horário constantes na assinatura eletrônica. MÁRIO DA SILVA NUNES NETO Juiz de Direito (Documento assinado eletronicamente)