Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
Ementa - DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. LOTEAMENTO IRREGULAR. ÔNUS DA PROVA DA EFETIVA PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL PARCIAL. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de cobrança de taxas condominiais, condenando o réu ao pagamento das parcelas vencidas entre julho de 2018 e setembro de 2019 relativas a lote em empreendimento irregular administrado pela autora. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Há três questões em discussão: (i) determinar se opera-se a prescrição quinquenal sobre a taxa vencida em 03.07.2018; (ii) verificar se a declaração contratual expressa de exercício de posse vincula o adquirente e afasta a tese de ausência de imissão na posse; e (iii) definir se é legítima a cobrança de encargos por condomínio de fato quando ausente a prova inequívoca da efetiva prestação de serviços em benefício da coletividade. III. RAZÕES DE DECIDIR A pretensão de cobrança de taxas condominiais prescreve no prazo de cinco anos, operando-se a interrupção com o despacho que ordena a citação e retroagindo à data de propositura da ação. O adquirente responde pelas obrigações decorrentes do imóvel quando declara, em cláusula contratual expressa de compromisso de compra e venda, que exercerá o direito de posse a partir da assinatura do instrumento. A cobrança de taxa de manutenção em loteamento fechado irregular é admissível em tese para o período anterior à transferência da gestão para associação de moradores, o que afasta a aplicação direta dos Temas nº 882 do Superior Tribunal de Justiça e nº 492 do Supremo Tribunal Federal. O ônus da prova da efetiva prestação de serviços de conservação, segurança ou limpeza em condomínio de fato recai sobre o autor da ação de cobrança, por constituir o fato constitutivo do seu direito. A mera apresentação de estatuto social, convenção e regulamento interno é inservível para comprovar a realização física e financeira de serviços em benefício do proprietário do lote. A falta de demonstração de gastos por meio de balancetes, notas fiscais ou contratos, somada à existência de registros em assembleia que demonstram precariedade e abandono do local, afasta a exigibilidade das cotas condominiais sob pena de enriquecimento sem causa. IV. DISPOSITIVO E TESE Recurso provido. Tese de julgamento: A pretensão de cobrança de taxas de manutenção e despesas condominiais submete-se ao prazo prescricional quinquenal previsto no art. 206, § 5º, I, do Código Civil. A legitimidade da cobrança de taxas por condomínio de fato ou loteamento irregular vincula-se à demonstração inequívoca da efetiva prestação ou disponibilização de serviços que revertam em benefício do proprietário do bem. Documentos institucionais formais e depoimentos testemunhais genéricos desacompanhados de comprovação contábil ou fiscal de despesas não bastam para fundamentar o direito de cobrança de encargos em condomínios irregulares. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 206, § 5º, I, 844 e 884; CPC, arts. 85, §§ 2º e 8º, 240, § 1º, 373, I, 487, I e II, e 1.013, § 3º, III; Lei nº 6.766/1979. Jurisprudência relevante citada: STF, Tema nº 492; STJ, Tema nº 882, Tema nº 886 e Tema Repetitivo nº 1.079; STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp nº 1.875.457/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 18/09/2023; STJ, AgInt no REsp nº 2.015.719/DF, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, j. 09/09/2024; TJES, Apelação Cível nº 5004314-70.2022.8.08.0021, Relator Des. Fernando Estevam Bravin Ruy, 2ª Câmara Cível, j. 15/05/2024; TJES, Apelação Cível nº 5005262-12.2022.8.08.0021, Relator Des. Arthur José Neiva de Almeida, 4ª Câmara Cível, j. 25/08/2025; TJES, Apelação Cível nº 5005446-31.2023.8.08.0021, Relator Des. Aldary Nunes Júnior, 3ª Câmara Cível, j. 02/12/2025; TJES, Apelação Cível nº 5004312-03.2022.8.08.0021, Relatora Desa. Marianne Júdice de Mattos, 3ª Câmara Cível, j. 02/12/2025.