Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: CESAR LUIZ MAJEWSKY
REQUERIDO: ROSEMARY SILVA MARTINS, PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ Advogado do(a)
REQUERENTE: RICARDO CHAMON RIBEIRO II - ES17872 Advogados do(a)
REQUERIDO: ALVARO AUGUSTO LAUFF MACHADO - ES15762, LUARA MARTINS ARPINI COUTINHO - ES17932 SENTENÇA I - RELATÓRIO
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Vila Velha - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Rua Doutor Annor da Silva, 191, Fórum Desembargador Afonso Cláudio, Boa Vista II, VILA VELHA - ES - CEP: 29107-355 Telefone:(27) 31492558 PROCESSO Nº 0014717-30.2011.8.08.0035 DESPEJO (92)
Trata-se de Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis e Acessórios da Locação ajuizada por CESAR LUIZ MAJESWSKY em face de ROSEMARY SILVA MARTINS, na qualidade de locatária, e PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ e LUIZ CLÁUDIO MORALES, na qualidade de fiadores. Aduz o autor, em sua petição inicial (fls. 02/11), que celebrou contrato de locação de imóvel residencial com a primeira ré, garantido por fiança prestada pelos demais. Sustenta que a locatária se tornou inadimplente com os aluguéis e encargos da locação, pugnando pela concessão de medida liminar de despejo e, ao final, pela rescisão do contrato com a consequente condenação dos réus ao pagamento dos valores em aberto. A inicial veio acompanhada dos documentos de fls. 12/43. O pedido liminar foi indeferido (fls. 47). Regularmente citados, os réus ROSEMARY SILVA MARTINS e PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ apresentaram contestação (fls. 76/102), arguindo, preliminarmente, a ilegitimidade passiva de LUIZ CLÁUDIO MORALES, em razão de seu falecimento antes do ajuizamento da demanda, e de PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ, por suposta ausência de anuência em aditamento contratual. No mérito, confessaram a inadimplência parcial, mas defenderam a existência de crédito a seu favor, referente a pagamentos de fundo de reserva e cotas condominiais extraordinárias, pleiteando a compensação. Requereram, ainda, os benefícios da assistência judiciária gratuita. A certidão de óbito de LUIZ CLÁUDIO MORALES foi juntada à fl. 94, o que levou à determinação de citação do espólio ou de seus herdeiros. O autor requereu a sucessão processual e a citação de ANA BEATRIZ QUEIROZ MORALES, LUIZ VITOR QUEIROZ MORALES, LUCIANA QUEIROZ MORALES e ANA CAROLINA QUEIROZ MORALES (fls. 126). Réplica do autor às fls. 127/147. Decisão de fls. 157/160 retificou o valor da causa. Contestações dos herdeiros LUIZ VITOR QUEIROZ MORALES (ID 46992035) e ANA CAROLINA QUEIROZ MORALES (ID 55197460), reiterando a preliminar de ilegitimidade passiva. Réplica do autor no ID 65678815. Certidão do oficial de justiça (ID 81015009) noticiou o falecimento do fiador PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ, informação posteriormente retificada pelo autor (ID 82657784), que esclareceu tratar-se de equívoco. A decisão de ID 91786535 acolheu a preliminar de ilegitimidade passiva de LUIZ CLÁUDIO MORALES, extinguindo o processo, sem resolução de mérito, em relação a ele e seus sucessores. Embargos de Declaração opostos pelos sucessores (ID 95022992), os quais foram acolhidos pela Decisão Saneadora de ID 96789126 para condenar o autor ao pagamento de honorários sucumbenciais de 10% sobre o valor da causa em favor dos patronos dos excluídos. Na mesma decisão, foi rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva de PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ, indeferido o pedido de gratuidade de justiça e fixados os pontos controvertidos. Os réus peticionaram (ID 97023593), reiterando o pedido de gratuidade de justiça e requerendo o julgamento antecipado da lide, juntando declaração de isenção de IRPF e extratos bancários (IDs 97026362, 97026364, 97026366). O autor também pugnou pelo julgamento antecipado (ID 97222928). Os autos vieram conclusos para sentença. É o relatório. DECIDO. II - FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, com partes legítimas e regularmente representadas, não havendo nulidades a sanar. Presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao julgamento antecipado do mérito, nos termos do art. 355, I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões controvertidas são eminentemente de direito e os fatos estão suficientemente provados pelos documentos acostados aos autos. II.I. DA ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA Inicialmente, reanaliso o pedido de gratuidade de justiça formulado pelos réus. Embora indeferido em sede de saneamento, os réus trouxeram novos documentos (IDs 97026362, 97026364, 97026366) que corroboram a alegação de hipossuficiência financeira, em especial a declaração de isenção de imposto de renda. Tais documentos, somados à natureza da demanda, são suficientes para demonstrar que o pagamento das custas processuais comprometeria o sustento próprio e de sua família. Assim, com fulcro no art. 98 do CPC e na presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência (art. 99, § 3º, CPC), DEFIRO o benefício da assistência judiciária gratuita aos réus ROSEMARY SILVA MARTINS e PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ. II.II. DA EXTINÇÃO DO PEDIDO DE DESPEJO PELA PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO O autor ajuizou a presente demanda visando, entre outros, o despejo da locatária por falta de pagamento. No curso do processo, conforme reconhecido por ambas as partes, a ré desocupou voluntariamente o imóvel, com a entrega das chaves. A desocupação do imóvel pelo locatário no curso da ação de despejo acarreta a perda superveniente do interesse de agir quanto a este pedido específico, tornando-se desnecessária a prestação jurisdicional para a retomada do bem. Nesse sentido, o pedido de despejo deve ser extinto sem resolução de mérito, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. II.III. DO MÉRITO - DA COBRANÇA E DA COMPENSAÇÃO Superadas as questões preliminares e prejudiciais, adentro ao mérito da cobrança dos aluguéis e encargos locatícios. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, estando materializada no contrato de locação e seus aditivos, assim como a inadimplência parcial da locatária, confessada em sua contestação. A controvérsia cinge-se à extensão do débito e à possibilidade de compensação com valores que os réus alegam ter pago indevidamente. A obrigação primordial do locatário é o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, conforme estipulado no art. 23, I, da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato). O inadimplemento, portanto, autoriza a cobrança dos valores devidos, acrescidos dos encargos moratórios previstos contratualmente. Por outro lado, os réus sustentam a existência de crédito em seu favor, referente ao pagamento de despesas condominiais extraordinárias e fundo de reserva, cuja responsabilidade, por lei, é do locador. A Lei do Inquilinato é clara ao distribuir as obrigações relativas às despesas de condomínio. O art. 22, X, e seu parágrafo único, alínea "g", estabelecem que compete ao locador o pagamento das "despesas extraordinárias de condomínio", incluindo-se nestas as constituídas para o fundo de reserva, salvo disposição contratual em contrário, que não se verifica no caso dos autos. Ao locatário, cabe o pagamento das despesas ordinárias. Nesse sentido, é a jurisprudência: APELAÇÃO. Ação de consignação em pagamento. Sentença que julgou improcedente a ação. Inconformismo da parte autora. Locação. Taxa condominial do período locatício. Boleto que especifica o mês de referência da cobrança. Taxa de fundo de reserva do Condomínio. Destinação para despesas extraordinárias. Responsabilidade do locador (artigo 22, X, g, da Lei nº 8.245/91). Taxa de mudança. Previsão do Instrumento de Instituição do Condomínio, mas com previsão de regulamentação. Locatária que alega não ter realizado mudança, mas adquirido móveis espaçadamente. Conduta que pode ser realizada por qualquer condômino. Impossibilidade de cobrança da taxa, pois ausente regulamentação sobre o respectivo fato gerador. Sentença reformada em parte. Recurso parcialmente provido. (TJ-SP - Apelação Cível: 10084883920228260071 Bauru, Relator: Rodolfo Cesar Milano, Data de Julgamento: 19/10/2022, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 19/10/2022) Os documentos juntados pelos réus demonstram pagamentos que, em sua natureza, podem se classificar como despesas extraordinárias e fundo de reserva. Havendo a comprovação de que a locatária arcou com tais custos, que eram de responsabilidade do locador, exsurge o direito à restituição, ou, no caso, à compensação com o débito principal, nos termos do art. 368 do Código Civil, que dispõe: "Se duas pessoas forem ao mesmo tempo credor e devedor uma da outra, as duas obrigações extinguem-se, até onde se compensarem". Dessa forma, o valor total do débito locatício, a ser apurado em fase de liquidação de sentença, deverá ser compensado com os valores comprovadamente pagos pelos réus a título de fundo de reserva e cotas extraordinárias de condomínio durante todo o período da locação, devidamente corrigidos. Quanto à responsabilidade do fiador PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ, esta subsiste, uma vez que a fiança se estende até a efetiva entrega das chaves, conforme previsão contratual e entendimento jurisprudencial pacífico, sendo irrelevante a alegação de falta de anuência em aditamento que apenas prorrogou o prazo da locação, mantendo-se as demais cláusulas. Nesse sentido, é a jurisprudência: RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO. AÇÃO DE DESPEJO. FIADOR. INCIDÊNCIA DO ART. 40, X, DA LEI N. 8.245/91. DIREITO INTERTEMPORAL. EXONERAÇÃO DO FIADOR. PRAZO EM QUE PERMANECE RESPONSÁVEL. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE ÀS ALTERAÇÕES PROMOVIDAS PELA LEI 12.112/09. PROROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO POR PRAZO INDETERMINADO. PRORROGAÇÃO DA FIANÇA.[...]6. Esta Corte Superior pacificou o entendimento, no julgamento do EREsp 566.633/CE, de que, prorrogado o contrato de locação e havendo cláusula expressa de responsabilidade do fiador até a entrega das chaves, responderá o garantidor pelas obrigações posteriores.Precedentes.7. Nos termos do art. 39 da Lei do Inquilinato, a prorrogação da fiança em contrato de locação prorrogado por prazo indeterminado não depende da anuência dos fiadores, que, no entanto, poderão exonerar-se da garantia na forma do art. 835 do CC/2002 ou na forma do art. 40, X, da Lei de Locações, a depender da hipótese concreta.8. Na espécie, extrai-se do acórdão recorrido que o contrato de locação foi celebrado em 28/11/1996, antes, portanto, do advento da Lei n. 12.112/09, que introduziu o inciso X ao art. 40 da Lei n. 8.245/91, motivo pelo qual o referido dispositivo não incide na hipótese dos autos. Todavia, deve ser mantida a responsabilidade solidária dos fiadores, recorrentes, pois, nos termos do acórdão estadual, há no contrato previsão de prorrogação da fiança, uma vez que impõe responsabilidade aos fiadores ?até final restituição das chaves?, motivo pelo qual não merece prosperar o presente recurso especial.9. Recurso especial não provido. (STJ - REsp: 2127031 RJ 2023/0363110-4, Relator: Ministra NANCY ANDRIGHI, Data de Julgamento: 20/08/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/08/2024) Portanto, a parcial procedência do pedido de cobrança é a medida que se impõe, para condenar os réus ao pagamento dos aluguéis e encargos em atraso, permitindo-se a compensação com os valores comprovadamente pagos a título de despesas extraordinárias. IV - DISPOSITIVO Ante o exposto: 1. JULGO EXTINTO O PROCESSO, sem resolução de mérito, no que tange ao pedido de despejo, pela perda superveniente do interesse de agir, nos termos do art. 485, VI, do Código de Processo Civil. 2. JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido de cobrança, com resolução de mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para CONDENAR os réus, ROSEMARY SILVA MARTINS e PEDRO LUCIANO BALBI DE QUEIROZ, solidariamente, ao pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios vencidos e não pagos até a data da efetiva desocupação do imóvel (30 de setembro de 2011), autorizando, contudo, a COMPENSAÇÃO com os valores comprovadamente pagos a título de fundo de reserva e cotas condominiais extraordinárias. 3. O valor do débito principal (aluguéis e encargos) deverá ser corrigido monetariamente pelo índice previsto em contrato, a partir do vencimento de cada parcela, com a incidência de juros a partir do vencimento pela SELIC, índice que já engloba correção monetária, a contar da citação. O crédito dos réus (despesas extraordinárias) deverá ser corrigido monetariamente pelo mesmo índice, a partir de cada desembolso, para fins de compensação. Os valores exatos deverão ser apurados em fase de liquidação de sentença. 5. RATIFICO a condenação do autor ao pagamento de honorários sucumbenciais em favor dos patronos das partes declaradas ilegítimas (sucessores de Luiz Cláudio Morales), no importe de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, conforme já estabelecido na Decisão Saneadora de ID 96789126. 6. Considerando a sucumbência recíproca, mas em maior parte do autor quanto ao pedido de despejo, e parcial no pedido de cobrança, condeno ambas as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido (valor da condenação, após a compensação), na seguinte proporção: 90% (noventa por cento) a cargo dos réus e 10% (trinta por cento) a cargo do autor. A exigibilidade em relação aos réus fica suspensa, em razão da gratuidade de justiça que ora lhes concedo, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Vila Velha/ES, data da assinatura eletrônica. Juiz de Direito