Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: GISLENE DE OLIVEIRA ALVES
REQUERIDO: FAEZAM CONSTRUCOES E SERVICOS EIRELI, WAGNER DE MATOS MENDES, CARLOS JÁDER ATHAYDE, ELIEDA MARIA PIRES GORZA Advogado do(a)
REQUERENTE: MAIRA GOMES DE OLIVEIRA - MG166715 Advogado do(a)
REQUERIDO: JOAO PAULO SA GRANJA DE ABREU - RJ114560 Advogado do(a)
REQUERIDO: FREDERICO MARTINS DE FIGUEIREDO DE PAIVA BRITTO - ES8899 SENTENÇA (Serve este ato como mandado/ofício/carta)
ESTADO DO ESPÍRITO SANTO PODER JUDICIÁRIO Juízo de Guarapari - Comarca da Capital - 1ª Vara Cível Alameda Francisco Vieira Simões, S/N, Fórum Desembargador Gregório Magno, Muquiçaba, GUARAPARI - ES - CEP: 29214-110 Telefone:(27) 31617072 PROCESSO Nº 0005568-71.2019.8.08.0021 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de Ação Ordinária de Reconhecimento de Existência de Contrato Verbal c/c Cobrança ajuizada por GISLENE DE OLIVEIRA ALVES em face de FAEZAM CONSTRUÇÕES E SERVIÇOS EIRELI, WAGNER DE MATOS MENDES, CARLOS JÁDER ATHAYDE e ELIEDDA MARIA PIRES GORZA, todos qualificados nos autos. Narra a autora, em síntese, que intermediou verbalmente a negociação de compra e venda do Módulo 6 do loteamento "Novo Guarapari", entabulada entre a ré Eliedda Maria Pires Gorza (vendedora) e a primeira ré, representada por Wagner e Carlos (compradores), sendo acordado o pagamento, a título de comissão de corretagem, de 5% (cinco por cento) do total da negociação em dinheiro (o equivalente a R$ 250.000,00) por parte da requerida Eliedda, bem como a entrega de 24 (vinte e quatro) lotes por parte da empresa compradora, de modo que o negócio jurídico foi concretizado pelo valor de R$ 5.000,000,00 (cinco milhões de reais), porém os réus quedaram-se inertes quanto ao pagamento da comissão pactuada. Ao final, pugnou pelo reconhecimento do pacto verbal e a condenação dos réus ao adimplemento das comissões imobiliárias. Despacho de fl. 30 deferindo a gratuidade de justiça em favor da autora e determinando a citação da parte ré. Contestação apresentada por Eliedda Maria Pires Gorza às fls. 67/75, arguindo, preliminarmente, sua ilegitimidade passiva, sob o argumento de que os lotes pertenciam aos seus filhos e que jamais firmou contrato com a autora, e a ausência de interesse de agir. No mérito, defendeu que a remuneração de corretagem exige resultado útil, o qual não se verificou ante a rescisão contratual motivada pelo inadimplemento dos compradores, rechaçando a existência da obrigação e pugnando pela improcedência da ação. Réplica apresentada às fls. 113/116, reiterando os termos da exordial. Contestação apresentada às fls. 149/153 pelos réus Faezam Construções e Serviços Eireli, Wagner de Matos Mendes e Carlos Jáder de Athayde, na qual impugnaram preliminarmente a concessão da gratuidade de justiça e arguiram as preliminares de inépcia da petição inicial e de ilegitimidade passiva das pessoas físicas dos sócios. No mérito, alegaram que o negócio jurídico principal de compra e venda imobiliária não se concluiu em razão de aproximadamente 40% da área loteada ser constituída por área de preservação ambiental permanente, o que ensejou a paralisação administrativa e a rescisão motivada da avença por culpa dos vendedores, resultando na ausência de resultado útil a amparar a cobrança de comissão de corretagem. A autora apresentou réplica às fls. 168/172, reiterando os termos da exordial e alegando que o desfazimento posterior do negócio jurídico por culpa das partes não afasta o direito à percepção dos honorários de corretagem obtidos pela aproximação útil. Por meio da petição de fls. 176/177, a ré Eliedda manifestou-se pela distribuição dinâmica do ônus da prova em desfavor da autora e requereu a produção de prova testemunhal. Através da petição de fl. 179, a parte autora pugnou pela realização de prova oral e pericial técnica no aparelho celular acautelado em juízo. Os demais requeridos, por meio do petitório de fl. 183, pugnaram pelo julgamento antecipado da lide. Decisão saneadora ao id. n° 97225800, na qual manteve a assistência judiciária gratuita, rejeitou as preliminares de inépcia da inicial, ausência de interesse de agir e ilegitimidade passiva, indeferiu o pedido de revelia do corréu Carlos Jáder, indeferiu a dilação probatória oral e pericial por considerar os autos maduros e determinou o julgamento antecipado do mérito. É, no essencial, o relatório. DECIDO. O feito comporta julgamento antecipado, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, uma vez que as questões de mérito são de direito e de fato, não havendo necessidade de produção de outras provas. A controvérsia cinge-se em verificar se é exigível a comissão de corretagem pleiteada pela autora, supostamente decorrente de contrato verbal, diante da posterior rescisão do contrato de compra e venda do imóvel em razão do inadimplemento dos compradores e da inviabilidade de execução do loteamento. A autora sustenta que faz jus à comissão porque intermediou a aproximação entre as partes, o que resultou na celebração do "Compromisso Particular de Promessa de Compra e Venda de Imóvel" (fls. 80/92), posteriormente aditado (fls. 93/96). O contrato de corretagem encontra previsão no ordenamento jurídico pátrio, caracterizando-se como uma obrigação de resultado, onde a remuneração do corretor é regulada pelo art. 725 do Código Civil, que dispõe: Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Assim, a questão central consiste em verificar se houve o efetivo alcance do resultado útil da mediação ou se a não concretização do negócio decorreu apenas de arrependimento das partes. No caso dos autos, é incontroverso que o compromisso de compra e venda, embora tenha sido formalmente firmado em 04/10/2016, não se aperfeiçoou de forma definitiva, tendo em vista que o negócio foi posteriormente rescindido, conforme se verifica do Termo Aditivo firmado em 17/05/2017 e das Notificações Extrajudiciais encaminhadas pelos promitentes vendedores nos meses de maio e julho de 2018 (fls. 103/110). Verifica-se, ainda, que o desfazimento do negócio não decorreu de simples arrependimento ou desistência imotivada das partes, ao contrário, resultou de circunstâncias objetivas que impediram a concretização do empreendimento, bem como do inadimplemento contratual dos compradores. Com efeito, o Termo Aditivo estabeleceu que a implementação do loteamento dependia da autorização do Instituto de Defesa Agropecuária e Florestal do Estado do Espírito Santo (IDAF) para a supressão da vegetação existente, prevendo, inclusive, a redução proporcional da área e do preço caso a autorização não fosse concedida (Cláusula Segunda). Conforme demonstrado nos autos, aproximadamente 40% da área não pôde ser desmatada, inviabilizando a execução do projeto de loteamento, soma-se ainda o inadimplemento dos compradores, cujos cheques emitidos para pagamento do negócio foram devolvidos por insuficiência de fundos (fls. 97/100). A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que a comissão de corretagem somente é devida quando o corretor alcança o resultado útil da intermediação. Assim, quando o negócio deixa de se concretizar por motivo justificado, e não por simples arrependimento das partes, a remuneração não é exigível. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. RESULTADO ÚTIL. REVERSÃO DO JULGADO. SÚMULA N. 7/STJ. 1. O posicionamento do Tribunal de origem não merece reparos, pois se alinha com reiterados julgados que afastam o cabimento da corretagem quando o negócio jurídico não se concretiza, alcançando resultado útil. 2. "Incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil. Precedentes.Incidência da Súmula 83 do STJ no caso em questão" (AgInt no AREsp n. 2.142.647/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, DJe de 27/4/2023). 3. É inviável revisar as premissas fáticas fixadas no acórdão recorrido de que não houve resultado útil, devido à dificuldade na obtenção de financiamento dentro do prazo previsto no contrato, ante o teor da Súmula 7 do STJ, uma vez que as instâncias estaduais delinearam a controvérsia dentro do conjunto probatório dos autos.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2150792 SP 2022/0181807-7, Relator: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 26/02/2024, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 29/02/2024) (grifo nosso) No caso sub judice, o resultado útil da corretagem não foi atingido, tendo em vista que a celebração da promessa de compra e venda revelou-se ineficaz ante a frustração das condições essenciais do loteamento e o subsequente inadimplemento, culminando na rescisão motivada. Dessa forma, torna-se desnecessário examinar, de forma aprofundada, a alegada contratação verbal entre a autora e cada um dos réus, bem como os percentuais que teriam sido ajustados, pois a própria condição essencial para a exigibilidade da remuneração não se verificou no caso concreto. DISPOSITIVO Em face do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido formulado por GISLENE DE OLIVEIRA ALVES. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, com esteio no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, devendo a referida verba honorária ser rateada igualitariamente entre os patronos das partes requeridas. Tendo sido concedida e mantida à autora a gratuidade de justiça, determino que a exigibilidade de todas as verbas de sucumbência fique suspensa, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Havendo interposição de recurso de apelação, certifique-se a tempestividade e o preparo. Intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, com as nossas homenagens. Após o trânsito em julgado e cumpridas as providências de praxe, não havendo requerimentos, arquivem-se os autos. Guarapari/ES, data da assinatura eletrônica. FERNANDA CORRÊA MARTINS Juíza de Direito (Ofício DM n° xxx/2026)