Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Fernando de Castro Mesquita __________________________________________________________ APELAÇÃO CÍVEL Nº 0258067.27.2014.8.09.0011 COMARCA DE APARECIDA DE GOIÂNIA APELANTE: CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DAS NAÇÕES I APELADO: CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA. RELATOR: Desembargador FERNANDO DE CASTRO MESQUITA EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. FALÊNCIA DA EXECUTADA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. ILEGITIMIDADE PASSIVA DA MASSA FALIDA. REDIRECIONAMENTO DA EXECUÇÃO. I. CASO EM EXAME. Trata-se de apelação cível interposta contra sentença que, em ação de execução de título extrajudicial de taxas condominiais, declarou encerrada a prestação jurisdicional e determinou a habilitação do crédito em processo falimentar, após ter sido noticiada a falência da executada e reconhecido que o imóvel gerador do débito não integra mais a massa falida. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Definir se a decretação de falência da executada e o reconhecimento de que o imóvel gerador do débito condominial não mais integra a massa falida justificam a extinção da execução e a habilitação do crédito no juízo universal, ou se a natureza propter rem do débito condominial autoriza o redirecionamento da execução para a atual proprietária do bem. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais ostenta natureza propter rem, aderindo ao imóvel e transmitindo-se ao adquirente. 2. Conforme art. 1.345 do CC/2002, o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante relativos ao condomínio, incluindo multas e juros moratórios. 3. O STJ, no Tema nº 886, pacificou o entendimento de que a responsabilidade pelas despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse do promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. 4. É cabível o reconhecimento da ilegitimidade passiva da massa falida e o redirecionamento da execução para a atual proprietária/possuidora do imóvel, ainda que não tenha participado da ação. IV. DISPOSITIVO. Apelação cível conhecida e provida. Sentença cassada. V. TESES. 1. A responsabilidade pelo pagamento de débitos condominiais ostenta natureza propter rem, acompanhando o imóvel e sendo transmitida ao adquirente (art. 1.345, CC/2002). 2. A decretação de falência da construtora alienante não impede o prosseguimento da execução de dívida condominial contra o atual proprietário do imóvel, especialmente quando o bem não integra a massa falida. 3. A massa falida é parte ilegítima para figurar no polo passivo da execução de débito condominial relativo a imóvel que não integra seu patrimônio, sendo cabível o redirecionamento da execução para o atual proprietário/possuidor do bem. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.345; CPC/2015, art. 932, V. Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema Repetitivo nº 886; STJ, REsp nº 1872920/SP e REsp nº 1.829.663/SP. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de apelação cível (mov. 88), interposta por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL PARQUE DAS NAÇÕES I, contra a sentença (mov. 51) proferida pelo juiz de direito da 3ª vara cível da Comarca de Goiânia, Eduardo Cardoso Gerhardt, que, nos autos da ação de execução de título extrajudicial ajuizada em desfavor de CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., declarou encerrada a prestação jurisdicional, nestes termos: No evento n° 46, por meio de seu Administrador Judicial, a massa falida da CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA., manifestou-se informando a decretação da falência em 20/06/2018 (autos nº 458678-36.2015.8.09.0051), oportunidade em que requereu a habilitação da massa falida nos autos, a concessão da gratuidade de justiça, a remessa de valores ao juízo universal e a baixa de eventuais penhoras. Diante da decretação da falência noticiada, DEFIRO os benefícios da gratuidade da justiça. De pronto, INDEFIRO os atos de expropriação do imóvel penhorado no evento nº 10 (matrícula nº 182.424, Apartamento 303, Bloco A-13), em razão de não pertencer mais à massa falida, uma vez que foi vendido à Sra. Leonice Soares Santiago, em 02/10/1995, estando o contrato de financiamento quitado, conforme informado pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, nos autos nº 0458678-36.2015.8.09.0051, procedendo a baixa da penhora. Nesse sentido, considerando que os atos de execução dos créditos promovidos contra empresas falidas ou em recuperação judicial, bem como os atos judiciais que envolvam o patrimônio dessas empresas, devem ser realizados pelo Juízo universal, resta à parte exequente habilitar seu crédito perante o Juízo Universal, encerrando perante este Juízo a prestação jurisdicional. Desse modo, DECLARO encerrada a prestação jurisdicional executória perante este Juízo, e após a preclusão desta decisão, determino: a) baixa da penhora realizada no rosto do presente processo, relativo ao imóvel de matrícula nº 182.424; b) expeça-se certidão de crédito em favor da parte exequente; No recurso de apelação (mov. 88), o exequente aponta contradição na decisão, pois uma vez que o próprio juízo reconheceu que o imóvel gerador das taxas condominiais não mais integra a massa falida, por ter sido alienado a terceiro, inexiste a possibilidade de submissão do crédito relativo às taxas condominiais ao juízo falimentar. Defende, ao revés, que haja o prosseguimento da execução com a substituição do polo passivo pela atual proprietária. Sustenta que os débitos condominiais possuem natureza propter rem, nos termos do artigo 1.345 do Código Civil, vinculando-se ao titular do bem, além de ostentarem caráter extraconcursal. Ao final, requer a reforma da sentença para determinar o regular prosseguimento da execução, com possibilidade de redirecionamento à atual proprietária do imóvel. Preparo recursal efetuado. Contrarrazões apresentadas, a massa falida bate pelo provimento do recurso, com o reconhecimento da sua ilegitimidade passiva e o regular prosseguimento da execução, com a alteração do polo passivo para inclusão da atual proprietária, Leonice Soares Santiago (mov. 91). É o relatório. DECIDO. Em proêmio, esclareça-se que a demanda executiva decorre de sentença arbitral, proferida em 27/01/2014, na Reclamação nº 4132/13, que tramitou perante a 2ª Corte de Conciliação e Arbitragem de Goiânia (2ª CCA-GO), na qual o exequente, Condomínio Residencial Parque das Nações I, visa o recebimento dos valores relativos às taxas condominiais inadimplidas do apartamento 303, bloco A-13, do Condomínio Parque das Nações I, no valor atualizado de R$ 4.320,03 (quatro mil, trezentos e vinte reais e três centavos). Eis o título formado no juízo arbitral: (…) Conforme se evidencia nos autos, com fulcro no artigo 27 da Lei 9.307/96, julgo PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, condenando a reclamada CRISTAL CONSTRUÇÕES E EMPREENDIMENTOS LTDA ao pagamento, no prazo de 15 dias, das taxas condominiais e demais rateios em atraso, vencidas de 15/11/11 a 15/03/2012; 15/05/12 a 15/07/12; 15/09/12 a 15/11/12; em 15/02/13; 10/08/13, 14/08/13 e 10/01/14, débito este consolidado até o dia 17/01/14, no valor de R$ 2.209,70, mais as taxas que vencerem no interregno aqui fixado, devendo todo débito apurado, ser corrigido monetariamente pelo INPC, acrescido de juros de 1% ao mês e multa de 2% até o efetivo pagamento; Condeno ainda a reclamada ao pagamento das custas processuais, honorários arbitrais integrais, no valor de R$ 700,00 e honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação. Iniciado o cumprimento da sentença arbitral, em 18/07/2014, inclusive com a penhora do imóvel (mov. 10), noticiou-se a decretação de falência da executada, ocasião em que a dirigente processual decretou a extinção da execução com fulcro no artigo 485, IV, do Código de Processo Civil, determinando que a exequente habilitasse o seu crédito no juízo universal, por considerá-lo competente para arrecadar os bens da falida e decidir acerca dos pagamentos dos credores (mov. 32). Opostos embargos declaratórios (mov. 34), foram parcialmente acolhidos (mov. 37), tendo a magistrada, Viviane Atallah, refluído da sentença terminativa anterior, ocasião em que reconheceu que a cobrança de valores devidos a título de taxas condominiais configura débito de natureza propter rem e créditos extraconcursais, não sujeitos à habilitação, mas oficiou ao juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Goiânia (proc. nº 0458678-36) para que informasse quanto à viabilidade de prosseguimento dos atos de expropriação do imóvel penhorado no evento 10 (imóvel objeto do débito condominial, matrícula nº 182.424). Após manifestação da massa falida, que pediu a habilitação do administrador judicial nos autos, a concessão da gratuidade, a transferência de bens e valores ao juízo universal e a baixa das penhoras no rosto dos autos (mov. 46), sobreveio a sentença objeto da impugnação (mov. 51). Contra ela o exequente aportou embargos declaratórios (mov. 54), nos quais apontou contradição e erro material, e pediu a anulação da sentença proferida e a possibilidade de requerer a substituição do polo passivo, a fim de que passasse a constar a atual proprietária, Leonice Soares Santiago, em razão do caráter propter rem da dívida. Os embargos, todavia, foram desacolhidos (mov. 83). Pois bem, a análise dos autos revela que assiste razão ao apelante, bem como à apelada em suas contrarrazões, que se posicionam no mesmo sentido. A sentença corretamente deliberou no sentido de indeferir os atos de expropriação do imóvel penhorado, por não mais pertencer à massa falida executada, porquanto vendido a Leonice Soares Santiago, em 02/10/1995, conforme informado pelo juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Goiânia (proc. nº 0458678-36.2015.8.09.0051), e, assim, determinou a baixa da penhora. Deveras, tratando-se de débitos condominiais de imóvel, a obrigação ostenta natureza propter rem, isto é, adere à coisa e é transmitida ao adquirente, nos termos do que dispõe o artigo 1.345 do Código Civil: Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Nessa confluência, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de recurso repetitivo (Tema nº 886), pacificou o entendimento de que a responsabilidade pela quitação das despesas condominiais é definida pela relação jurídica material com o imóvel, aferida pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. Vejamos: Tema Repetitivo 886. Questão submetida a julgamento: Controvérsia sobre quem tem legitimidade - vendedor ou adquirente - para responder por dívidas condominiais na hipótese de alienação da unidade, notadamente quando se tratar de compromisso de compra e venda não levado a registro. Tese Firmada: a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador. Sendo assim, o magistrado a quo, com base na informação de que o bem não mais pertence à massa falida em razão da alienação por terceiro, poderia ter acolhido o pedido formulado em embargos de declaração para redirecionar a execução em face da atual proprietária. Isso porque, como dito, a responsabilidade pelo débito condominial, em virtude de sua natureza propter rem, acompanha o imóvel e, portanto, deve ser atribuída à sua atual proprietária ou possuidora, Leonice Soares Santiago, desde 02/10/1995, conforme noticiado e reconhecido por ambas as partes. Nesse direção milita a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, que admite a responsabilização patrimonial de terceiro adquirente do imóvel, mesmo na fase de cumprimento de sentença, e ainda que o proprietário não tenha sido parte na ação principal. Confira-se: DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EXECUÇÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. POSSIBILIDADE DE RESPONSABILIZAÇÃO PATRIMONIAL DE TERCEIRO ADQUIRENTE DO IMÓVEL NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. A dívida condominial, por sua natureza propter rem, pode ser exigida do atual proprietário do imóvel na fase de cumprimento de sentença, ainda que este não tenha integrado a fase de conhecimento. 2. A inclusão do novo proprietário no polo passivo da execução respeita os princípios do contraditório e da ampla defesa, desde que assegurada a possibilidade de apresentar defesas típicas da fase executiva. 3. Recurso a que se dá provimento. (STJ, REsp nº 1872920/SP, relatora ministra Maria Isabel Gallotti, 25/11/2025 - grifo) DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS DE TERCEIRO. PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS NO BOJO DE AÇÃO DE COBRANÇA NA QUAL A PROPRIETÁRIA DO BEM NÃO FIGUROU COMO PARTE. POSSIBILIDADE. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. 1. Embargos de terceiro opostos pela proprietária do imóvel, por meio dos quais se insurge contra a penhora do bem, realizada nos autos de ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em face da locatária. 2. Ação ajuizada em 22/03/2011. Recurso especial concluso ao gabinete em 30/06/2016. Julgamento: CPC/73. 3. O propósito recursal é definir se a proprietária do imóvel gerador dos débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo, uma vez que ajuizada, em verdade, em face da então locatária do imóvel. 4. Em se tratando a dívida de condomínio de obrigação propter rem e partindo-se da premissa de que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, o proprietário do imóvel pode ter seu bem penhorado no bojo de ação de cobrança, já em fase de cumprimento de sentença, da qual não figurou no polo passivo. 5. A solução da controvérsia perpassa pelo princípio da instrumentalidade das formas, aliado ao princípio da efetividade do processo, no sentido de se utilizar a técnica processual não como um entrave, mas como um instrumento para a realização do direito material. Afinal, se o débito condominial possui caráter ambulatório, não faz sentido impedir que, no âmbito processual, o proprietário possa figurar no polo passivo do cumprimento de sentença. 6. Em regra, deve prevalecer o interesse da coletividade dos condôminos, permitindo-se que o condomínio receba as despesas indispensáveis e inadiáveis à manutenção da coisa comum. 7. Recurso especial conhecido e provido. (STJ, Resp nº 1.829.663/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, j. 05/11/2019) A justificativa processual para o redirecionamento reside na natureza propter rem da obrigação e na necessidade de adequação subjetiva da execução à realidade dominial do bem. Esclareça-se, por oportuno, a necessidade de que, realizando-se o redirecionamento com a substituição do polo passivo, seja observado o devido contraditório na fase executiva. Assim, uma vez chamada a atual proprietária do imóvel para integrar o polo passivo da execução, será citada e deverá exercer ampla defesa, nos termos admitidos pelo artigo 525 do Código de Processo Civil. Por corolário, impõe-se reconhecer que a massa falida da Cristal Construções e Empreendimentos Ltda. é parte ilegítima para figurar no polo passivo da presente execução, uma vez que não possui mais qualquer relação jurídica com o bem gerador da dívida. Igualmente, revela-se inócua a habilitação do crédito em processo falimentar, já que o débito objeto da cobrança não é de responsabilidade da sociedade falida. Nessa confluência, nos termos do artigo 932, V, do Código de Processo Civil, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao apelo interposto para CASSAR a sentença combatida e, assim, determinar o retorno do feito à origem para o regular prosseguimento da execução, redirecionando-a em desfavor da atual proprietária/possuidora do imóvel, Leonice Soares Santiago, garantindo-lhe a ampla defesa e contraditório. Publique-se. Intimem-se. Após dê-se baixa de imediato. Goiânia, 29 de abril de 2026. Desembargador Fernando de Castro Mesquita Relator 04-cs