Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - PODER JUDICIÁRIO COMARCA DE GOIÂNIA 14ª VARA CÍVEL E AMBIENTAL Processo nº.: 5338038-64.2025.8.09.0051 Natureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimento Comum Cível Requerente: Ricardo Ariel Coronel Delvalle Requerido: Gav Maragogi Empreendimento Imobiliario Spe Ltda DECISÃO Trata-se de Ação de Desfazimento de Relação Contratual c/c Declaratória de Nulidade de Cláusulas, Reembolso de Parcelas Adimplidas e Pedido de Tutela de Urgência proposta por Ricardo Ariel Coronel Delvalle em face de GAV Maragogi Empreendimento Imobiliário SPE Ltda, partes qualificadas. Narra o autor que, durante viagem com sua família, foi abordado por preposto da requerida e instado a adquirir frações ideais de imóvel em sistema de multipropriedade, inicialmente vinculadas ao empreendimento denominado “Pipa Island Resort”. Sustenta que, motivado por promessas de rentabilidade e utilização futura do imóvel, firmou contrato para aquisição de oito cotas, mediante pagamento de entrada, parcelas mensais e comissão de corretagem. Aduz que, posteriormente, tomou conhecimento de atraso no empreendimento, razão pela qual buscou o distrato, contudo teria sido persuadido a realizar permuta para outro empreendimento, denominado “Aikos Maragogi Resort”, ocasião em que os valores já pagos foram aproveitados na aquisição de seis novas cotas. Sustenta que, apesar dos pagamentos realizados, que totalizariam R$ 96.043,70, o novo empreendimento encontra-se apenas com área demarcada, sem previsão concreta de início e conclusão das obras, inexistindo perspectiva real de entrega da unidade. Alega que não usufruiu do imóvel e que, diante da frustração das legítimas expectativas contratuais, solicitou o distrato, o que teria sido inviabilizado pela requerida, inclusive com negativa de devolução dos valores pagos. Afirma, ainda, a existência de cláusulas abusivas, propaganda enganosa, violação aos princípios da boa-fé objetiva e da transparência, bem como indevida cobrança de comissão de corretagem. Diante disso, discorreu sobre o direito que entende aplicável ao caso e postulou pela concessão de tutela de urgência, para que seja declarada a inexigibilidade das parcelas vencidas e vincendas, bem como suspensas quaisquer cobranças judicial ou extrajudicial em nome do autor. No mérito, requereu a declaração de nulidade de cláusulas contratuais; a rescisão do contrato por culpa da requerida; a devolução integral dos valores pagos, acrescida de percentual a título de inversão da cláusula penal; a declaração de inexigibilidade de parcelas vencidas após o pedido de distrato; a restituição da comissão de corretagem; além da condenação da ré ao pagamento de indenização por danos morais. Determinada emenda à inicial (evento 06), cuja providência foi atendida (evento 08). Proferida decisão de correção do valor da causa e indeferimento da gratuidade da justiça (evento 10). A parte autora opôs embargos de declaração, o qual restou rejeitado (eventos 14 e 16). Interposto Agravo de Instrumento, o qual restou improvido (evento 20). Deferido o parcelamento das custas processuais (evento 23), a parte comprovou o recolhimento da primeira parcela (evento 29). Recebida a inicial, restou deferida a tutela de urgência e determinada a citação da parte requerida (evento 31). Citada a requerida (evento 56). Realizada audiência de conciliação, sem êxito na autocomposição entre as partes (evento 61). A parte requerida apresentou contestação (evento 63), arguindo, preliminarmente, inépcia da petição inicial e incompetência territorial deste juízo, sustentando a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, por se tratar de aquisição com finalidade de investimento, inexistindo vulnerabilidade do autor. Invoca cláusula contratual de eleição de foro da Comarca de Maragogi/AL e o art. 47 do CPC, por se tratar de ação fundada em direito real sobre imóvel. No mérito, defende a validade do contrato firmado, destacando a regulamentação da multipropriedade pela Lei nº 13.777/2018, bem como a incidência da Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações) com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato). Aduz que, em caso de resolução por inadimplemento do adquirente, é legítima a retenção da integralidade da comissão de corretagem e da cláusula penal contratual, nos termos do art. 67-A da Lei nº 4.591/64, especialmente considerando que o empreendimento estaria submetido ao regime de patrimônio de afetação, admitindo retenção de até 50% dos valores pagos. Defende a validade da cobrança da comissão de corretagem, desde que previamente informado o valor total da aquisição com destaque da corretagem, o que afirma ter ocorrido. Sustenta que não houve vício de consentimento, ausência de informação ou abusividade contratual, ressaltando que o autor teve acesso prévio às cláusulas, assinou eletronicamente o contrato e recebeu cópia por e-mail, inexistindo qualquer coação ou irregularidade. Argumenta, por fim, que não houve atraso injustificado nas obras, estando o prazo de entrega previsto para dezembro de 2026, com possibilidade contratual de prorrogação por 180 dias, inexistindo inadimplemento da requerida. Ao final, requer o acolhimento das preliminares para extinguir o feito sem resolução do mérito ou, subsidiariamente, a total improcedência dos pedidos formulados na inicial, com condenação do autor ao pagamento das custas e honorários advocatícios. Instado, o autor apresentou réplica (evento 66). As partes foram instadas sobre a produção de provas (evento 68), tendo o autor pugnado pela prova oral e a requerida pelo julgamento antecipado da lide (eventos 73 e 74). Vieram-me os autos conclusos. É o relatório. Decido. Encerrada a fase postulatória, remanesce a necessidade de que provas outras sejam produzidas, não se tratando, pois, de hipótese de extinção do processo ou de julgamento antecipado, ainda que parcial, do mérito, pelo que passo, então, ao saneamento e à organização do feito, nos termos do art. 357 do CPC. I. Das questões processuais pendentes (art. 357, inc. I, do CPC): Da análise dos autos, constato que as partes suscitaram questões preliminares que conclamam deliberação antes de se avançar com a produção probatória, as quais passo a examinar a seguir. I.1. Preliminar - Inépcia da Inicial Nos termos do art. 330, §1º, do Código de Processo Civil, a inépcia somente se configura quando a petição inicial for destituída de pedido ou causa de pedir, quando da narração dos fatos não decorrer logicamente a conclusão, quando o pedido for indeterminado (ressalvadas as hipóteses legais) ou quando houver pedidos incompatíveis entre si. No caso concreto, a peça inaugural expõe, de forma suficientemente clara e concatenada, os fatos que fundamentam a pretensão deduzida em juízo, indicando a contratação do empreendimento, a alegada frustração das expectativas contratuais, a inexistência de perspectiva concreta de entrega do imóvel e a resistência da requerida em promover o distrato com devolução dos valores pagos. A partir dessa narrativa fática, o autor formula pedidos certos e determinados, consistentes na rescisão contratual, declaração de nulidade de cláusulas reputadas abusivas, restituição de valores, devolução da comissão de corretagem, inexigibilidade de parcelas e indenização por danos morais. Há, portanto, clara correlação lógica entre os fatos narrados e os pedidos formulados, inexistindo qualquer obscuridade apta a inviabilizar o exercício do contraditório. Ademais, verifica-se que a requerida apresentou contestação extensa e detalhada, enfrentando ponto a ponto as alegações autorais, o que evidencia que não houve qualquer prejuízo ao exercício da ampla defesa, afastando-se, por conseguinte, a alegada deficiência estrutural da inicial. Rejeito, portanto, a preliminar de inépcia. I.2. Incompetência territorial - Aplicação do CDC A requerida sustenta que a aquisição das frações imobiliárias ocorreu com finalidade de investimento, razão pela qual não se configuraria relação de consumo, além de invocar cláusula contratual de eleição de foro da Comarca de Maragogi/AL, bem como o art. 47 do CPC, por se tratar de ação fundada em direito real sobre imóvel. Igualmente não lhe assiste razão. No caso concreto, a requerida é incorporadora e comercializadora profissional de empreendimentos imobiliários, atuando de forma organizada e habitual no mercado, enquanto o autor é pessoa física que adquiriu frações ideais de imóvel. A mera alegação de finalidade de investimento não tem o condão de, por si só, afastar a incidência do microssistema consumerista, sobretudo quando inexistente qualquer demonstração de que o autor exerça atividade profissional no ramo imobiliário ou atue de forma habitual e empresarial na aquisição e revenda de frações de multipropriedade. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica no sentido de que há relação de consumo na promessa de compra e venda de imóvel, ainda que o negócio tenha sido entabulado para fins de investimento, desde que o adquirente não exerça essa atividade de forma profissional. Nesse sentido: CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. APLICAÇÃO DO CDC. POSSIBILIDADE. SÚMULA N. 83 DO STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA N. 543 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO. 1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel cumulada com indenização por danos materiais e morais, em decorrência de descumprimento do prazo de entrega do empreendimento. 2. A jurisprudência desta Corte é uníssona no sentido de que há relação de consumo na compra e venda entabulada para fins de investimento, desde que o comprador não exerça referida atividade de forma profissional. Súmula n. 83 do STJ. 3. Em se tratando de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do vendedor, deve ser restituída a integralidade dos valores pagos pelo comprador. Súmula n. 543 do STJ. 4. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AREsp: 2795091 GO 2024/0437081-3, Relator.: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Julgamento: 17/03/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 20/03/2025) Assim, ausente qualquer prova de que o autor desenvolva profissionalmente atividade de aquisição e comercialização de frações imobiliárias, deve ser reconhecida sua condição de consumidor, atraindo a incidência do Código de Defesa do Consumidor ao caso. Reconhecida a natureza consumerista da relação jurídica, impõe-se examinar a cláusula contratual de eleição de foro. Nos contratos regidos pelo CDC, a cláusula de eleição de foro que imponha ao consumidor a propositura da ação em local diverso de seu domicílio é considerada abusiva quando importar restrição ao acesso à justiça. O foro do domicílio do consumidor constitui prerrogativa que visa concretizar a facilitação da defesa de seus direitos, nos termos do art. 6º, VIII, do CDC. Trata-se, portanto, de competência territorial de natureza protetiva, estabelecida em favor do consumidor, cuja finalidade é assegurar o efetivo acesso à justiça. Nessa perspectiva, impõe-se o afastamento da cláusula de eleição de foro. A propósito: AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RELAÇÃO DE CONSUMO. CONTRATO DE ADESÃO. HIPOSSUFICIÊNCIA E VULNERABILIDADE DO CONSUMIDOR CONSTATADA. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO ABUSIVA. 1. Segundo a jurisprudência pacífica do STJ, a cláusula de eleição de foro pode ser considerada inválida quando restar verificada a hipossuficiência da parte ou a dificuldade de acesso à Justiça. 2. Feita a opção pelo consumidor pelo ajuizamento da ação no foro de seu domicílio, deve ser o feito processado e julgado pelo referido juízo, mormente quando demonstrada a vulnerabilidade e a hipossuficiência dele no mercado de consumo. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-GO - CC: 54862213720228090162 GOIÂNIA, Relator.: Des(a). DESEMBARGADOR SÉRGIO MENDONÇA DE ARAÚJO, 7ª Câmara Cível, Data de Publicação: 16/11/2022 DJ) Dessa forma, reconhecida a aplicação do Código de Defesa do Consumidor, deve ser afastada a cláusula de eleição de foro prevista no contrato, prevalecendo a competência do foro do domicílio do demandante. Afasto, portanto, a preliminar de incompetência territorial arguida pela requerida. II. Das questões de fato sobre as quais recairá a atividade probatória (art. 357, inc. II, do CPC): A controvérsia instaurada nos autos recai, essencialmente, sobre a dinâmica contratual estabelecida entre as partes no âmbito da aquisição de frações imobiliárias em regime de multipropriedade, bem como sobre a existência de inadimplemento contratual imputável à requerida. III. Da distribuição do ônus da prova (art. 357, inc. III, do CPC): Quanto à distribuição dos encargos probatórios, registro que, no caso, cumpre observar o disposto no art. 6º, VIII, do CDC quanto a inversão do ônus probatório, face a latente hipossuficiência da parte autora. IV. Das questões de direito relevantes para a decisão do mérito (art. 357, inc. IV, do CPC): O julgamento do mérito recairá sobre a verificação da existência de inadimplemento contratual e a quem deve ser imputada eventual culpa pela resolução da avença; a validade das cláusulas contratuais relativas à retenção de valores e à comissão de corretagem; a possibilidade de restituição integral ou parcial das quantias pagas; e a configuração de dano moral indenizável. Feitas tais considerações, declaro saneado o feito. No que se refere ao requerimento de produção de prova oral formulado pela parte autora (evento 73), não merece acolhimento. Explico. No caso concreto, a controvérsia instaurada diz respeito, essencialmente, à validade de cláusulas contratuais, à possibilidade de rescisão contratual e ao percentual de retenção de valores, matérias que se inserem predominantemente no campo jurídico-interpretativo. Os elementos centrais da lide encontram-se documentados nos autos, não dependendo de esclarecimentos testemunhais, mas sim da interpretação jurídica do conteúdo contratual e da legislação aplicável. A prova oral, por sua natureza, destina-se à elucidação de fatos controvertidos que dependam de demonstração empírica, o que não se verifica na hipótese. Ademais, a produção de prova testemunhal, nas circunstâncias dos autos, não se mostra apta a acrescentar elementos relevantes à formação do convencimento judicial, podendo, ao revés, apenas retardar a solução da controvérsia, em afronta aos princípios da celeridade e da duração razoável do processo (art. 4º do CPC). Diante disso, considerando que a matéria controvertida é eminentemente de direito e que o feito se encontra suficientemente instruído com prova documental, indefiro o pedido de produção de prova oral e determino o julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil. Preclusa essa decisão e comprovado o recolhimento integral das parcelas das custas iniciais, retornem os autos conclusos para sentença. Intimem-se. Cumpra-se. Goiânia/GO, data da assinatura eletrônica. (assinado digitalmente) Tatianne Marcella Mendes Rosa Borges Mustafa Juíza de Direito 02