Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Fernando de Castro Mesquita __________________________________________________________ AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5861830-87.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: MUNDO FUNDO INVESTIMENTO DIREITO CREDITÓRIO AGRAVADA: PATRÍCIA SOARES DE SOUSA RELATORA: DRA. LILIANA BITTENCOURT – JUÍZA SUBSTITUTA EM SEGUNDO GRAU EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DA INTEGRALIDADE DO BEM. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Agravo de instrumento interposto contra decisão que, em execução por quantia certa fundada em débito condominial, deferiu a penhora sobre direitos aquisitivos de imóvel alienado fiduciariamente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Definir se, em execução de dívida condominial, é possível a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente, à vista da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. A obrigação condominial tem natureza propter rem, aderindo à própria unidade autônoma e acompanhando o bem, nos termos do art. 1.345 do CC, o que autoriza que a execução recaia diretamente sobre o imóvel gerador do débito. 2. Os arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B do CC disciplinam a relação contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não se sobrepondo ao direito do condomínio de promover a satisfação de crédito condominial, cuja natureza jurídica prevalece sobre garantias reais incidentes sobre o bem. 3. A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, responsável pela uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, firmou entendimento no sentido de que é cabível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, assegurada a participação do credor fiduciário na execução. 4. A orientação sumulada no âmbito estadual (Súmula nº 64) que restringe a penhora aos direitos aquisitivos não se aplica à hipótese de execução de crédito condominial, diante da prevalência desse crédito e da necessidade de preservação da coletividade condominial. 5. Impõe-se a prévia citação do credor fiduciário para integrar o polo passivo da execução, facultando-lhe o pagamento do débito e a sub-rogação nos direitos do exequente, com eventual direito de regresso contra o devedor fiduciante. IV. TESE. É possível a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação prevista no art. 1.345 do Código Civil. IV. DISPOSITIVO. Agravo de instrumento conhecido e provido. Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.345 e 1.368-B; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 8º; CPC, arts. 797 e 932, V, “a”. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 478, REsp n. 1.929.926/SP, AREsp n. 2.399.096/SP, REsp n. 2.174.387/SP, REsp 1874133/SP (Tema nº 1.266); TJGO, AI nº 6028837-45, AI nº 6037629-70, AI nº 5646420-70, AI nº 5659259-30, e Súmula nº 64. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento, com pedido de efeito suspensivo, interposto por MUNDO FUNDO INVESTIMENTO DIREITO CREDITÓRIO NÃO PADRONIZADO, da decisão (mov. 69, proc. nº 5436771-02) exarada pela juíza da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Lília Maria de Souza, que, nos autos da ação de execução por quantia certa, ajuizada em desfavor de PATRÍCIA SOARES DE SOUSA, indeferiu o pedido de penhora sobre imóvel alienado fiduciariamente, restringindo-a aos direitos decorrentes do contrato, nestes termos: Como a propriedade do bem é do credor fiduciário, não se pode admitir que a penhora em decorrência de crédito de terceiro recaia sobre ele, mas podem ser constritos os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária. Sendo assim, DEFIRO a penhora dos direitos que o requerido possui sobre o contrato do bem imóvel alienado fiduciariamente descrito no evento nº 53, nos termos do art. 831 do CPC. Irresignado, o exequente interpõe este agravo de instrumento, aduzindo que ajuizou ação de execução visando a satisfação de dívida condominial e, no curso do feito, requereu a penhora do imóvel gerador do débito, objeto de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal. Obtempera ser possível a penhora do próprio imóvel, em razão do caráter propter rem da obrigação condominial, independente de quem figure como possuidor, proprietário ou contratante fiduciário. Assim, requer a concessão de efeito suspensivo ao recurso, a fim de sobrestar os consectários do decisum impugnado e, no mérito, seja reformada a decisão hostilizada, reconhecendo-se a possibilidade de penhora do próprio imóvel objeto de execução, ainda que gravado com cláusula de alienação fiduciária. Preparo visto (mov. 01, arq. 03). Decisão indeferindo o pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso (mov. 6). Depois de regularizada a representação jurídica processual (mov. 29) e restituído o prazo para a resposta ao recurso (mov. 31), sobrevieram as contrarrazões (mov. 35), nas quais a agravada afirma que é pessoa em extrema vulnerabilidade social, que não há má-fé no inadimplemento das taxas condominais e, ainda, sugere a falta de notificação sobre a cessão do crédito. Ao final, requer o desprovimento do recurso. É o relatório. Decido. Passo, de pronto, à análise do instrumental, porquanto admitido o julgamento unipessoal na espécie, nos termos do artigo 932, V, 'a', do Código de Processo Civil, pelos fundamentos a seguir expostos. As razões recursais cingem-se à tese de penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente, com base na natureza propter rem da obrigação condominial sob execução. Com razão o agravante, conforme fundamentos que passo a expor. A obrigação condominial, objeto da ação de execução de origem, tem natureza propter rem, vale dizer, adere à própria coisa, acompanhando o imóvel independentemente de quem seja o titular do domínio ou o detentor da posse, consoante a dicção expressa do artigo 1.345, do Código Civil. Disso decorre que a unidade autônoma responde pelo débito que dela emana, de modo que a satisfação do crédito condominial pode recair diretamente sobre o próprio bem, ainda que ele seja gravado por alienação fiduciária. Nessa linha de intelecção, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, órgão incumbido de uniformizar a jurisprudência em matéria de direito privado, no julgamento do REsp nº 1.929.926/SP, relatado pelo Ministro Antonio Carlos Ferreira e com acórdão lavrado pelo Ministro Raul Araújo, julgado em 12/03/2025, com acórdão publicado em 27/05/2025, sedimentou que é cabível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente. Veja-se a ementa do julgado: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator min. Antônio Carlos Ferreira, relator para acórdão Mimin. Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025) A Corte Superior definiu que os artigos 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B do Código Civil regulam exclusivamente a relação contratual entre credor e devedor fiduciários, não alcançando a relação jurídica autônoma existente entre o condomínio e o condômino inadimplente, nem se sobrepondo ao direito do condomínio credor, cuja obrigação mantém intacta a sua natureza propter rem. O julgado registrou, ademais, que a mesma natureza propter rem do crédito condominial vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, que, na condição de proprietário sujeito a condição resolutiva e, portanto, condômino em última instância, não pode deter posição jurídica mais privilegiada do que a de qualquer outro proprietário-condômino, sob pena de transferir ilegitimamente para os demais condôminos o ônus decorrente do inadimplemento das despesas essenciais à manutenção do condomínio edilício. Esse precedente parametrizou os órgãos fracionários da Corte Superior, que seguiram a orientação (AREsp n. 2.399.096/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026; e REsp n. 2.174.387/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025, DJEN de 15/9/2025). Lado outro, não se desconhece a pendência da definição do Tema nº 1.266 pela Corte Superior (REsp 1874133/SP), sem ordem de suspensão nacional, sendo submetido a julgamento se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial. Contudo, a afetação do mencionado tema, de 21/06/2024, é anterior ao REsp nº 1.929.926/SP, adrede referenciado, julgado em 12/03/2025, que, como adiantado, julgado pela Segunda Sessão, incumbida da uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, sedimentou o cabimento da penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente. A mesma orientação é seguida por esta Corte estadual, que reconhece a possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial mesmo quando gravado com alienação fiduciária, com prevalência do crédito condominial sobre o crédito fiduciário. Vejam-se os julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECONHECIMENTO DE PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. (...) 1. A penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato com garantia de alienação fiduciária é expressamente admitida pelo ordenamento jurídico (art. 835, XII, do CPC), por se tratar de direito com expressão econômica e passível de alienação judicial; 2. O crédito condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à própria coisa, o que lhe confere preferência sobre o crédito fiduciário. Aplica-se, por analogia, o entendimento consolidado na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a primazia do crédito condominial sobre o hipotecário; 3. A decisão que condiciona a alienação dos direitos aquisitivos ao prévio pagamento do saldo devedor do financiamento viola o princípio da efetividade da execução (art. 797 do CPC), pois inviabiliza a satisfação do crédito do condomínio, que possui caráter alimentar e é essencial à manutenção da coletividade; 4. O produto obtido com a arrematação dos direitos aquisitivos deve ser utilizado, prioritariamente, para quitar o débito condominial, subrogando-se o arrematante nas obrigações do contrato de alienação fiduciária. (TJGO, AI nº 6028837-45, relator des. Alexandre De Morais Kafuri, 8ª C. Cível, DJe de 11/02/2026) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. TAXA CONDOMINIAL. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PENHORA SOBRE INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE CONDICIONADA À CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO. SÚMULA Nº568, STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJGO, AI nº 6037629-70, relator des. Ricardo Teixeira Lemos, 1ª C. Cível, DJe de 15/12/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM (EM RAZÃO DA COISA). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ E DO TJGO. REFORMA DA DECISÃO COMBATIDA. 1. Em casos como presente, qual seja, execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alineado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem (em razão da coisa) da dívida, nos termos do artigo 1.345, do Código Civil – CC. 2. Importante registrar que a Superior Corte de Justiça firmou entendimento no sentido de que é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em razão da natureza propter rem da dívida condominial, condicionando referida penhora à citação do credor fiduciário para integrar a ação executiva, a fim de lhe garantir o direito de quitar o débito e proteger o bem. 3. Assim, o condomínio exequente/Recorrente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, razão pela qual impõe-se a reforma da decisão guerreada. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJGO, AI nº 5646420-70, relatora desª. Sandra Regina Teodoro Reis, 6ª C. Cível, DJe de 09/11/2025) (…) Registre-se que a matéria foi recentemente analisada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.929.926/SP, tendo o acórdão ficado assim ementado: (…) O referido precedente estabeleceu a possibilidade da penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida, ainda que alienado fiduciariamente, ponderando que a natureza propter rem da obrigação se sobrepõe ao direito de propriedade do credor fiduciário, pois este, ao consentir com o financiamento do imóvel em condomínio, assume o risco inerente à própria coisa, incluindo as despesas necessárias à sua conservação Portanto, o entendimento majoritário no STJ, e que tem sido seguido por esta Egrégia Corte Estadual, conforme julgado recente, é no sentido de que a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer dívidas condominiais é sim possível, superando-se a Súmula 64 do TJGO e os precedentes mais antigos que restringiam a constrição apenas aos direitos aquisitivos. O que se impõe é a prévia citação e inclusão do credor fiduciário na lide executiva, a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante. Ainda, a Súmula 478 do STJ especifica que: (…) Na hipótese em comento, a decisão agravada diverge do entendimento sumulado no STJ (Súmula nº 478) e da jurisprudência consolidada, que reconhece a prevalência dos créditos condominiais sobre os créditos hipotecários, dada a natureza propter rem da obrigação. (…) Ante o exposto, CONHECIDO o recurso de agravo de instrumento, DÁ-SE A ELE PROVIMENTO para reformar a decisão impugnada e autorizar a penhora do imóvel objeto da matrícula nº 88.277 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Goiânia/GO, devendo o credor fiduciário ser previamente citado para integrar a lide executiva (TJGO, AI nº 5659259-30, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª C. Cível, DJe de 18/11/2025). Com efeito, a execução de dívida condominial e a natureza propter rem da obrigação, caracterizam a distinção à Súmula nº 64, do Tribunal de Justiça do Estado de Goiás. Eis a orientação sumulada neste Tribunal regional, apartada da hipótese dos autos: Súmula 64/TJGO. Não pode ser objeto de penhora bem alienado fiduciariamente, por não integrar o patrimônio do devedor, sendo possível, entretanto, que a constrição recaia sobre os direitos que o devedor fiduciante possua em virtude do contrato, à ausência de outros bens suficientes para o pagamento da dívida. Com mais rigor, aplica-se ao caso a base hermenêutica da Súmula nº 478 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a primazia do crédito condominial sobre o hipotecário na execução de cotas condominiais. Veja-se o enunciado: Súmula 478. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. A mesma razão de decidir que fundamenta o enunciado sumular da Corte Superior estende-se ao crédito garantido por alienação fiduciária, uma vez que ambas as modalidades constituem garantias reais incidentes sobre o imóvel, não se justificando tratamento diferenciado que importe em maior proteção ao credor fiduciário em detrimento do condomínio exequente. Ademais, nos termos do que ficou assentado no precedente da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, impõe-se determinar a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, para integrar o polo passivo da execução, a fim de que, cientificada da constrição, possa exercer, querendo, o direito de quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente, com regresso contra o devedor fiduciante, garantindo-se, assim, a adequada composição dos interesses envolvidos e a preservação do instituto da alienação fiduciária. Por fim, por influência do princípio do duplo grau de jurisdição, deixo de examinar a tese defensiva cunhada na falta de notificação da devedora a respeito da cessão do crédito, ainda não submetida ao órgão julgador de origem. Forte na fundamentação expendida, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto, para reformar a decisão agravada e autorizar a penhora integral do imóvel objeto da execução, mediante prévia citação do credor fiduciário. Em tempo, determino o bloqueio da petição identificada como embargos à execução (mov. 15), evidente o erro material na juntada ao presente instrumental. Dê-se ciência ao juízo de origem. Publique-se. Cumpra-se. Após, proceda-se à baixa de imediato. Goiânia, 18 de março de 2026. DRA. LILIANA BITTENCOURT Juíza Substituta em Segundo Grau Relatora 04