Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE GOIÁS Comarca de Niquelândia Vara Cível SENTENÇA Protocolo: 5080575-93.2024.8.09.0113 Requerente/Exequente: Rildo Jose Spindola Braga Requerido(a)/Executado(a): Nizauro Jose Da Silva Obs.: A presente decisão serve como instrumento de citação/intimação, mandado, ofício nos termos dos artigos 136 a 139 do Código de Normas e Procedimentos do Foro, da Corregedoria do Estado de Goiás. I - RELATÓRIO Trata-se de ação declaratória de quitação de compra e venda de imóvel c/c obrigação de fazer (entrega de terreno equivalente) ou, subsidiariamente, a rescisão contratual e devolução de valores, ajuizada por Rildo José Spíndola Braga em face do Espólio de Nizauro José da Silva, representado pela inventariante Nilma Nunes Fiuza, e da empresa Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda. As partes estão devidamente qualificadas nos autos. Partes qualificadas na inicial. Narra a inicial que o autor adquiriu, em 24/02/2014, do falecido Nizauro José da Silva, um lote urbano de 301,84 m², situado na Rua Anel Viário, esquina com a Rua Veneza, em Niquelândia/GO, integrante da matrícula R.1 - 15.839. Afirma que, apesar de ter pago integralmente o valor ajustado, não conseguiu registrar o imóvel, pois o projeto de loteamento apresentado pelo vendedor jamais foi regularizado. Relata que, após o óbito do vendedor, tentou solucionar a questão de forma extrajudicial com os herdeiros, sem sucesso, razão pela qual busca o reconhecimento judicial do negócio e a preservação de seu direito patrimonial Requereu, assim, o reconhecimento da validade e quitação do contrato de compra e venda, com a consequente entrega de terreno de igual valia ou, alternativamente, o ressarcimento do valor investido (R$ 28.000,00), devidamente corrigido e acrescido de juros legais. Requereu, ainda, a conversão do feito em ação declaratória de negócio jurídico de compra e venda de imóvel, a concessão da justiça gratuita, a citação dos réus e a condenação destes ao pagamento das custas e honorários advocatícios, protestando por todos os meios de prova em direito admitidos Decisão de mov. 06, deferiu a gratuidade de justiça a autora, deferiu a tutela de urgência e expediu mandado ao Cartório de Registro de Imóveis local para possibilitar o bloqueio da matrícula 15.839 de titularidade da empresa APOIO EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS II LTDA, determinou a expedição de precatória para informar o juízo do inventário UPJ Sucessões de Goiânia-GO, autos nº 5395978-60.2020.8.09.0051, bem como a intimação da parte autora para promover a dedução do pedido principal em 30 dias. A parte autora informou cumprimento da tutela de urgência - mov. 12. Pedido principal na mov. 17. Citação efetivada de Apoio Empreendimentos Imobiliarios II LTDA. (mov. 23/45). Na movimentação 46, a requerida apresentou contestação, a empresa suscita as preliminares de prescrição, ilegitimidade passiva, ao argumento de que o instrumento particular foi firmado entre o autor e o falecido Nizauro José da Silva, antes da constituição da pessoa jurídica, não podendo esta responder por obrigações que não assumiu. No mérito, afirma que o lote negociado nunca foi individualizado nem registrado, inexistindo matrícula própria ou regularização de loteamento, e que o bem atualmente pertence à empresa desde 2015, após ter sido integralizado ao seu capital social, o que impossibilita qualquer adjudicação. Defende, ainda, que o autor tinha ciência da irregularidade do negócio e que, se pretende reparação, deve buscá-la contra o espólio do vendedor. Ao final, requer o reconhecimento da prescrição ou da ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do feito e desbloqueio da matrícula, ou, subsidiariamente, a improcedência total da ação, com condenação do autor nas custas e honorários advocatícios. Na mov. 49, o autor Rildo José Spíndola Braga apresentou impugnação à contestação de Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., sustentando que não há prescrição, pois o contrato foi quitado em 25/04/2014 e o prazo aplicável é o decenal do art. 205 do CC, ou, subsidiariamente, que o prazo quinquenal só se iniciaria com o falecimento de Nizauro José da Silva (20/07/2020). Defende a legitimidade passiva da empresa ré, por ser atual proprietária do imóvel e ter o vendedor como sócio. No mérito, afirma que o inadimplemento decorreu da integralização do bem ao capital social da empresa, o que impossibilitou a outorga da escritura, reiterando o pedido de restituição do valor pago ou entrega de terreno equivalente, com a total procedência da ação. Intimadas a especificarem provas, a parte requerida manifestou pelo julgamento antecipado do mérito (mov. 53), a parte autora pugnou pela oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes (mov. 54). Decisão de mov. 56, afastou a prejudicial de prescrição e determinou a citação do espólio de Nizauro Jose Da Silva, representado pela inventariante NILMA NUNES FIUZA. Citação efetivada do espólio de Nizauro Jose Da Silva (mov. 65). Audiência de conciliação realizada sem acordo (mov. 66). Na mov. 67, o Espólio de Nizauro José da Silva, representado por Nilma Nunes Fiuza, apresentou contestação à ação de Rildo José Spíndola Braga, alegando prescrição do direito, pois o contrato é de 2014 e a ação foi proposta apenas em 2024. Sustenta também que o negócio foi realizado por Nizauro José da Silva Filho, e não pelo falecido, que já tinha 87 anos na época. Afirma que o lote não possuía matrícula individual nem loteamento registrado, e que foi integralizado ao capital da empresa Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., o que impede a adjudicação. Requer o reconhecimento da prescrição ou, subsidiariamente, a improcedência da ação. Na mov. 70, a parte autora apresentou impugnação à contestação do Espólio de Nizauro José da Silva, rebatendo a preliminar de prescrição ao sustentar a incidência do prazo decenal do art. 205 do CC por se tratar de obrigação tornada ilíquida diante da integralização do imóvel à empresa em 2015 e do posterior óbito do vendedor (20/07/2020), com tratativas mantidas até então e, subsidiariamente, que mesmo na ótica quinquenal o termo inicial seria a data do óbito, o que também afastaria a prescrição na distribuição de 07/02/2024; no mérito, afirma não pretender adjudicação do lote tal como contratado, mas ressarcimento do investimento ou entrega de terreno de igual valia, requerendo o afastamento das preliminares, eventual dilação probatória e a procedência dos pedidos nos termos da inicial. Intimadas a especificarem provas (mov. 71), a parte autora pugnou pela oitiva de testemunhas e depoimento pessoal das partes (mov. 78), a 2ª requerida manifestou pelo depoimento pessoal do autor (mov. 79), o 1º requerido manifestou pelo depoimento pessoal do autor e oitiva de testemunhas (mov. 80). Em decisão de saneamento de mov. 83, foi afastada a prejudicial de prescrição, delimitadas as questões controvertidas de fato e de direito e mantida a distribuição ordinária do ônus da prova. Foi deferida a produção de prova oral, com designação de audiência de instrução e julgamento. Na mov. 104, a parte autora requereu a admissão e juntada de procuração pública como prova emprestada, nos termos do art. 372 do CPC, com a intimação das partes requeridas para manifestação. Ao final, pugnou pela valoração do documento para reconhecimento da capacidade civil de Nizauro José da Silva à época da celebração do contrato e da legitimidade de seu filho para participar das negociações. Realizada audiência de instrução e julgamento (mov. 117), foram colhidos o depoimento pessoal da parte autora e a oitiva de testemunhas e informante, declarando-se encerrada a instrução. Os debates orais foram substituídos por razões finais escritas, em prazos sucessivos, iniciando-se pela parte autora. A parte autora apresentou alegações finais na mov. 125, onde sustenta a validade e quitação do contrato de compra e venda, bem como a anuência do de cujus quanto ao negócio jurídico, à luz das provas documentais e testemunhais produzidas. Alegou, ainda, a inexistência de vícios capazes de invalidar o ajuste e requereu a procedência dos pedidos, com entrega de imóvel equivalente ou conversão em perdas e danos. A requerida Apoio Empreendimentos Imobiliários II apresentou alegações finais, sustentando que não participou do negócio jurídico celebrado entre a parte autora e o falecido Nizauro José da Silva, uma vez que sequer existia à época da contratação. Alegou que o contrato não foi levado a registro, não sendo oponível a terceiros, e que figura como terceira de boa-fé, sem ter auferido proveito econômico. Ao final, requereu a improcedência dos pedidos em relação a si e o levantamento da restrição incidente sobre a matrícula nº 15.839 (mov. 131). O Espólio de Nizauro José da Silva apresentou alegações finais, sustentando que o contrato não estabeleceu prazo para outorga da escritura definitiva e que não houve comprovação do exercício de posse pela parte autora. Alegou, ainda, que a negociação teria sido conduzida integralmente por Nizauro Filho, a quem foram destinados os pagamentos, razão pela qual requereu a integração do Espólio de Nizauro Filho ao polo passivo para responder por eventual restituição de valores (mov. 132). Vieram os autos conclusos. É o relatório. Fundamento e decido. II - FUNDAMENTAÇÃO II.I. Questões de mérito Analisando os autos, verifica-se que foram assegurados às partes o contraditório e a ampla defesa, inexistindo vícios processuais ou materiais aptos a ensejar nulidade. Ademais, mostra-se desnecessária a produção de outras provas além daquelas já constantes dos autos, por se revelarem suficientes ao deslinde da controvérsia, razão pela qual passo à análise do mérito. A controvérsia dos autos consiste em verificar se restaram comprovadas a existência, a validade e a quitação do contrato particular de compra e venda do lote descrito na inicial, bem como se a impossibilidade de regularização e transferência do imóvel decorre de conduta atribuível aos requeridos. Em caso positivo, cumpre definir se é cabível a entrega de terreno equivalente ou, subsidiariamente, a restituição dos valores pagos, além de analisar a eventual responsabilidade da empresa Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., atual titular da matrícula do imóvel, embora não tenha participado formalmente do instrumento contratual originário. Nos termos da decisão de saneamento e organização do processo, foi mantida a distribuição ordinária do ônus da prova, na forma do art. 373 do CPC, incumbindo ao autor demonstrar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a existência e validade do contrato particular de compra e venda, a quitação do preço ajustado e a impossibilidade de transferência do imóvel. Aos requeridos, por sua vez, competia comprovar eventual fato impeditivo, modificativo ou extintivo da pretensão autoral, notadamente a inexistência de relação contratual válida, a ausência de pagamento, a ilegitimidade passiva ou a inexistência de obrigação de restituição ou substituição do bem. Observa-se que a instrução processual revelou-se suficiente para o deslinde da controvérsia, tendo sido produzidas provas documentais e prova oral, as quais se mostram aptas à formação do convencimento do Juízo, inexistindo necessidade de produção de outras provas. Analisando as provas documentais juntadas pela parte autora, verifica-se que foi acostado aos autos o “Compromisso Particular de Compra e Venda”, no valor de R$ 28.000,00, datado de 24/02/2014, firmado entre Nizauro José da Silva e Rildo José Spíndola Braga, com firmas reconhecidas em cartório nos dias 25 e 26 de fevereiro de 2014. Consta, ainda, a juntada do memorial descritivo e da matrícula do imóvel nº 15.839, referente ao lote objeto da negociação. Na mov. 17, arq. 9, foi juntada cópia do cheque, bem como extratos bancários referentes ao período de fevereiro a maio de 2014, dos quais se extraem lançamentos compatíveis com o pagamento parcelado do negócio. Conforme os extratos bancários, observa-se a ocorrência de débitos relativos a cheques nos seguintes valores e datas: em 26/02/2014, consta lançamento “CHEQUE SAC” no valor de R$ 6.000,00, indicado como 1ª parcela; em 25/03/2014, consta novo lançamento “CHEQUE SAC”, também no valor de R$ 6.000,00, indicado como 2ª parcela; e, em 25/04/2014, consta lançamento de cheque no valor de R$ 6.000,00, indicado como 3ª parcela. Assim, os extratos demonstram, ao menos documentalmente, a saída de R$ 18.000,00 da conta bancária da parte autora por meio de cheques vinculados ao período da negociação do imóvel. Por sua vez, os requeridos não apresentaram prova apta a infirmar os documentos juntados pela parte autora, limitando-se a impugnar genericamente a existência e a validade do negócio jurídico, bem como a alegar a impossibilidade de regularização do imóvel. Não trouxeram, contudo, elementos concretos capazes de afastar a assinatura do compromisso particular de compra e venda, os pagamentos demonstrados nos extratos bancários ou a vinculação do imóvel objeto da negociação à área posteriormente integralizada ao patrimônio da empresa requerida. A prova oral produzida em audiência, por sua vez, corrobora a existência da negociação e reforça a conclusão de que o autor efetivamente adquiriu lote situado na área indicada na inicial. Em depoimento pessoal, a parte autora apresentou narrativa coerente e compatível com os documentos juntados, relatando que as tratativas foram realizadas com Nizauro, que o imóvel foi vistoriado antes da formalização do ajuste e que o pagamento ocorreu por meio de cheques, conforme indicado nos extratos bancários. Também afirmou que, desde o início, buscou a regularização documental do bem, recebendo sucessivas promessas de solução, tanto de Nizauro quanto, posteriormente, de familiares, sem que a transferência fosse concretizada. A testemunha Florentino Jerônimo Pereira, que atuou tecnicamente na medição e demarcação da área, confirmou ter conhecimento de que o autor havia adquirido lote no local, esclarecendo que realizou levantamento e memorial descritivo considerando essa realidade fática. Embora não tenha presenciado todos os detalhes financeiros da negociação, seu depoimento foi relevante para confirmar a vinculação do lote ao imóvel discutido e a existência de demarcação da área, inclusive com orientação ao autor para cercar ou identificar melhor o bem enquanto os marcos ainda estavam no local. As informantes Nilza Nunes da Silva Severino e Nilma Nunes Fiuza, filhas de Nizauro José da Silva, também confirmaram a existência da negociação, embora tenham atribuído a condução do negócio e o proveito econômico a Nizauro Filho. Nilza declarou que seu pai tinha ciência das vendas realizadas e anuía aos documentos de compra e venda, ainda que os valores não fossem destinados a ele. Nilma, por sua vez, afirmou ter conhecimento da venda do imóvel discutido, mencionando que a negociação teria envolvido uma panificadora e cheques, o que se harmoniza, em parte, com a narrativa autoral e com os documentos bancários apresentados. Desse modo, ainda que a prova oral revele divergência quanto à pessoa que efetivamente recebeu os valores e conduziu as tratativas, ela não afasta a existência do negócio jurídico. Ao contrário, os depoimentos colhidos em audiência convergem no ponto essencial de que houve negociação de lote na área discutida, com participação de membros da família de Nizauro José da Silva e ciência, ao menos, do núcleo familiar envolvido nas alienações. Assim, a prova oral, analisada em conjunto com o compromisso particular de compra e venda, o memorial descritivo, a matrícula do imóvel e os extratos bancários, confere verossimilhança suficiente à tese autoral quanto à celebração do negócio e ao pagamento parcial documentalmente demonstrado, incumbindo aos requeridos a comprovação de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito alegado, ônus do qual não se desincumbiram. Embora os extratos bancários comprovem de forma direta apenas a saída de R$ 18.000,00 em três cheques de R$ 6.000,00, o valor global de R$ 28.000,00, consignado no compromisso particular com firma reconhecida em cartório, encontra respaldo no conjunto probatório. A diferença foi satisfeita mediante a entrega de bem, conforme revelado pela própria prova oral: as informantes Nilza Nunes da Silva Severino e Nilma Nunes Fiuza, filhas do falecido, confirmaram que parte do negócio envolveu a entrega de uma panificadora, dado compatível com a atividade comercial do autor e com a forma de pagamento por ele descrita. Conclui-se, portanto, que o preço não foi pago apenas em pecúnia, mas também por dação de bem, o que explica os extratos registrarem valor inferior ao total contratado, tendo-se por demonstrada a quitação integral dos R$ 28.000,00 ajustados. No que se refere à requerida Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., a pretensão autoral não comporta acolhimento. Embora a empresa figure atualmente como titular da matrícula do imóvel no qual estaria inserida a área negociada, não há prova de que tenha participado da celebração do compromisso particular de compra e venda firmado em 24/02/2014, tampouco de que tenha recebido os valores pagos pelo autor ou assumido obrigação de regularizar, transferir ou entregar terreno equivalente. O instrumento contratual foi firmado entre o autor e Nizauro José da Silva, sem participação formal da pessoa jurídica requerida como vendedora, anuente ou interveniente. Além disso, a prova oral produzida em audiência não demonstrou que a empresa tenha atuado nas tratativas ou auferido proveito econômico direto da alienação, tendo as informantes atribuído a condução da negociação e o recebimento dos valores a Nizauro Filho, no âmbito familiar. A posterior integralização do imóvel ao patrimônio da empresa requerida é fato relevante para demonstrar a impossibilidade de cumprimento específico da obrigação de transferência do lote originalmente negociado, especialmente diante da ausência de loteamento regularizado e de matrícula individualizada. Contudo, tal circunstância, por si só, não autoriza a responsabilização da pessoa jurídica por obrigação contratual anterior, da qual não participou, ausente prova de sucessão obrigacional, assunção de dívida, fraude, confusão patrimonial ou recebimento direto do preço pago pelo autor. Desse modo, impõe-se a improcedência do pedido em relação à empresa Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., com o consequente levantamento da restrição incidente sobre a matrícula do imóvel, se inexistente outro impedimento. Por outro lado, em relação ao Espólio de Nizauro José da Silva, a prova documental e oral produzida nos autos é suficiente para demonstrar a celebração do negócio jurídico, a vinculação do lote à área indicada na inicial e a frustração da transferência definitiva do imóvel. O compromisso particular de compra e venda, os extratos bancários compatíveis com o pagamento mediante cheques e os depoimentos colhidos em audiência confirmam, em conjunto, que o autor realizou investimento patrimonial para aquisição do lote, sem que tenha recebido a regularização prometida. Assim, restaram comprovadas a existência, a validade e a quitação do compromisso particular de compra e venda firmado entre o autor e Nizauro José da Silva, nos termos dos arts. 481 e 482 do Código Civil, tendo o autor se desincumbido do ônus que lhe competia (art. 373, I, do CPC), ao passo que os requeridos não demonstraram fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito autoral (art. 373, II, do CPC). Reconhecida a impossibilidade material de outorga da escritura definitiva ou de entrega de terreno equivalente, resolve-se a obrigação na forma dos arts. 234 e 389 do Código Civil, fazendo jus o autor à restituição do valor investido, sob pena de enriquecimento sem causa dos sucessores (art. 884 do Código Civil). Logo, impõe-se acolher o pedido subsidiário deduzido na inicial, nos termos do art. 326 do CPC, impondo-se a condenação do Espólio de Nizauro José da Silva à restituição da quantia paga. Por fim, não merece acolhimento o pedido do Espólio de Nizauro José da Silva, deduzido apenas em alegações finais, de integração do Espólio de Nizauro José da Silva Filho ao polo passivo. Além de tardio, o requerimento é desnecessário ao deslinde da controvérsia, pois o negócio foi celebrado em nome e com a assinatura de Nizauro José da Silva, titular do bem, sendo a destinação interna dos valores entre os familiares matéria estranha à relação contratual estabelecida com o autor. Eventual repasse das quantias a herdeiro ou terceiro deve ser dirimido entre os próprios sucessores, não sendo oponível ao adquirente de boa-fé, ressalvado o direito de regresso pela via própria. III - DISPOSITIVO Pelo exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados em face da requerida Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., afastando sua responsabilidade pelo negócio jurídico discutido nos autos. Por outro lado, JULGO PROCEDENTE o pedido formulado em face do Espólio de Nizauro José da Silva, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, acolhido o pedido subsidiário de ressarcimento do valor investido, na forma do art. 326 do Código de Processo Civil, para DECLARAR a existência, a validade e a quitação do compromisso particular de compra e venda celebrado em 24/02/2014 entre o autor e Nizauro José da Silva e, em consequência, CONDENÁ-LO ao pagamento, em favor da parte autora, do valor investido no negócio jurídico, correspondente a R$ 28.000,00 (vinte e oito mil reais), corrigido monetariamente desde 25/04/2014 (data do último pagamento e da quitação) pelo INPC até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pelo IPCA, nos termos do art. 389, parágrafo único, do Código Civil; e acrescido de juros de mora desde a citação, à razão de 1% ao mês até 29/08/2024 e, a partir de 30/08/2024, pela taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, com a redação dada pela Lei nº 14.905/2024. Em consequência da improcedência dos pedidos em relação à requerida Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., DETERMINO, após o trânsito em julgado, o levantamento da restrição/bloqueio incidente sobre a matrícula nº 15.839, caso inexistente outro impedimento judicial ou administrativo. Diante da sucumbência, condeno o Espólio de Nizauro José da Silva ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte autora, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, a parte autora ao pagamento de honorários advocatícios em favor do patrono da requerida Apoio Empreendimentos Imobiliários II Ltda., que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à causa, ficando suspensa a exigibilidade da verba em razão da gratuidade da justiça deferida à parte autora, nos termos do artigo 98, § 3º, do Código de Processo Civil. No caso de oposição de embargos de declaração, independentemente de possível efeito infringente, intime-se a parte embargada, para contraditório, no prazo de 5 dias úteis. Em caso de interposição de recurso de apelação, intime-se a parte apelada para apresentar contrarrazões no prazo legal, nos termos do artigo 1.010, § 1º e § 2º, do CPC. O recurso deverá ser encaminhado diretamente ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, dispensando-se o juízo de admissibilidade em primeira instância, conforme dispõe o artigo 1.010, § 3º, do CPC, em conjunto com o artigo 932 do mesmo diploma. Na hipótese de apelação adesiva (artigo 997 do CPC), apresentada pela parte recorrida, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias, conforme o artigo 1.010, § 2º, do CPC. Se, nas contrarrazões, forem suscitadas matérias preliminares elencadas no artigo 1.009, § 1º, do CPC, deverá o recorrente ser intimado para se manifestar no prazo de 15 (quinze) dias, na forma do § 2º do mesmo artigo. Após o cumprimento das providências processuais pertinentes, remetam-se os autos ao Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, com as cautelas de estilo. Transitado em julgado e não havendo manifestação das partes no prazo de 30 (trinta) dias, proceda-se ao arquivamento dos autos, com as anotações de praxe. Publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Cumpra-se. Niquelândia-GO, datado pelo sistema. THAYANE DE OLIVEIRA ALBUQUERQUE Juíza de Direito em respondência Decreto Judiciário n.º 5415/2025 (assinado digitalmente)