Publicacao/Comunicacao
Intimação - DECISÃO
Publicacao/Comunicacao Intimação DECISÃO MONOCRÁTICA - PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Fernando de Castro Mesquita __________________________________________________________ AGRAVO DE INSTRUMENTO Nº 5618855-34.2025.8.09.0051 COMARCA DE GOIÂNIA AGRAVANTE: MUNDO - FUNDO INVEST. DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS AGRAVADA: FRANCISCA BRUNA BARBOSA RELATOR: Desembargador FERNANDO DE CASTRO MESQUITA EMENTA: DIREITO PROCESSUAL CIVIL E DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM. IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. PENHORA DA INTEGRALIDADE DO BEM. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME. Agravo de instrumento interposto de decisão que, em execução por quantia certa fundada em débito condominial, indeferiu a penhora da integralidade de imóvel gravado com alienação fiduciária, autorizando apenas a constrição dos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO. Definir se, em execução de dívida condominial, é possível a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente, à vista da natureza propter rem da obrigação. III. RAZÕES DE DECIDIR. 1. A obrigação condominial possui natureza propter rem, aderindo à própria unidade autônoma e acompanhando o bem (art. 1.345, CC/2002), o que autoriza que a execução recaia diretamente sobre o imóvel gerador do débito. 2. Os arts. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, e 1.368-B do CC/2002 disciplinam a relação contratual entre credor fiduciário e devedor fiduciante, não se sobrepondo ao direito do condomínio de promover a satisfação de crédito condominial, cuja natureza jurídica prevalece sobre garantias reais incidentes sobre o bem. 3. A Segunda Seção do STJ, responsável pela uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, firmou entendimento no sentido de que é cabível a penhora do próprio imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação, assegurada a participação do credor fiduciário na execução. 4. A Súmula nº 64/TJGO, que restringe a penhora aos direitos aquisitivos, não se aplica à hipótese de execução de crédito condominial, diante da prevalência desse crédito e da necessidade de preservação da coletividade condominial. 5. Impõe-se a prévia citação do credor fiduciário para integrar o polo passivo da execução, facultando-lhe o pagamento do débito e a sub-rogação nos direitos do exequente, com eventual direito de regresso contra o devedor fiduciante. IV. TESE. 1. É possível a penhora da integralidade de imóvel alienado fiduciariamente para satisfação de dívida condominial, em razão da natureza propter rem da obrigação prevista no art. 1.345 do CC/2002. IV. DISPOSITIVO. Agravo de instrumento conhecido e provido. Dispositivos relevantes citados: CC/2002, arts. 1.345 e 1.368-B; Lei nº 9.514/1997, art. 27, §8º; CPC/2015, arts. 797 e 932, V, 'a'. Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula nº 478; STJ, REsp nº 1.929.926/SP, AREsp nº 2.399.096/SP, REsp nº 2.174.387/SP e REsp nº 1.874.133/SP (Tema nº 1.266); TJGO, Súmula nº 64; TJGO, AI nº 6028837-45, AI nº 6037629-70, AI nº 5646420-70, AI nº 5659259-30. DECISÃO MONOCRÁTICA Trata-se de agravo de instrumento, interposto por MUNDO - FUNDO DE INVESTIMENTO EM DIREITOS CREDITÓRIOS NÃO PADRONIZADOS, da decisão (mov. 95, processo originário) proferida pela juíza de direito da 22ª Vara Cível da Comarca de Goiânia, Lília Maria de Souza, que, nos autos da ação de execução por quantia certa, promovida em desfavor de FRANCISCA BRUNA BARBOSA, indeferiu o pedido de penhora de imóvel, nos seguintes termos: O pedido formulado pela exequente visa à penhora do imóvel, sob o argumento de que existem débitos condominiais vinculados ao bem, cuja natureza propter rem autorizaria a constrição da integralidade do imóvel, mesmo em caso de alienação fiduciária. Todavia, verifica-se dos autos que o referido imóvel encontra-se gravado com cláusula de alienação fiduciária, figurando como credora fiduciária a Caixa Econômica Federal, conforme se extrai da certidão de matrícula juntada no evento 60. Nos termos do art. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997, até a data em que o fiduciário for imitido na posse do imóvel, o fiduciante permanece responsável pelo pagamento de todos os encargos incidentes sobre o bem, incluindo tributos e contribuições condominiais, são podendo diretamente responsabilizar a credora fiduciária antes de realizada a consolidação do imóvel. (…) Dessa forma, ainda que seja possível reconhecer a responsabilidade pessoal da parte executada (fiduciante) quanto aos débitos condominiais, não há respaldo legal para penhora da integralidade do imóvel, uma vez que a propriedade plena ainda não lhe pertence, estando sujeita à condição resolutiva do contrato fiduciário. Por outro lado, observo que vêm entendendo os Tribunais de Justiça Brasileiros, inclusive o de Goiás, perfeitamente possível a penhora dos direitos do devedor fiduciante, tal qual postulado pelo credor. Senão, vejamos: (…) Ante o exposto, INDEFIRO pedido de penhora de imóvel em sua integralidade. Por outro lado, caso seja interesse da exequente, AUTORIZO a expedição de termo de penhora dos direitos aquisitivos pertecentes a FRANCISCA BRUNA BARBOSA, sobre o imóvel de matrícula nº matrícula nº 100.099, registrada na 4ª Circunscrição do Registro de Imóveis da Comarca de Goiânia, nos termos do artigo 838 do Código de Processo Civil, cabendo à parte exequente providenciar a sua averbação no registro competente (art. 844 do CPC/15), informando ao Juízo, no prazo de 10 (dez) dias. Nas razões do recurso (mov. 01), o agravante sustenta que a decisão merece reforma, porquanto ignora a natureza propter rem da obrigação condominial, a qual se vincula diretamente ao imóvel, independentemente da existência de contrato de alienação fiduciária. Alega que a dívida condominial acompanha a unidade autônoma e tem preferência inclusive sobre créditos garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária, razão pela qual a penhora deve recair sobre a integralidade do imóvel. Argumenta que os artigos 27, §8º, da Lei nº 9.514/97, e 1.368-B do Código Civil, referidos pelo juízo de origem, não se aplicam à relação jurídica entre o condomínio e o titular da unidade, pois regulam exclusivamente a relação contratual entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante. Invoca o julgamento do REsp nº 2.059.278/SC, pelo Superior Tribunal de Justiça, no qual a Quarta Turma firmou entendimento no sentido de que, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício, é possível a penhora do próprio imóvel gerador do débito, ainda que alienado fiduciariamente, à vista da natureza propter rem da obrigação, nos termos do art. 1.345 do Código Civil. Refere-se, ainda, à Súmula nº 478/STJ, que estabelece a preferência do crédito condominial sobre o hipotecário em execução de cotas condominiais, sustentando que o mesmo raciocínio se aplica à alienação fiduciária Ressalta que há risco de lesão grave e de difícil reparação, uma vez que as taxas condominiais estão inadimplidas desde 2018, onerando os demais condôminos e comprometendo a manutenção das áreas comuns. Advoga que a não concessão da penhora inviabiliza a satisfação do crédito. Ao final, pleiteia o provimento do agravo para que seja reformada a decisão agravada, reconhecendo-se a possibilidade de penhora da totalidade do imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária. Na hipótese de indeferimento da penhora integral, requer, subsidiariamente, seja determinada a inclusão da credora fiduciária no polo passivo da execução, para prestar informações acerca da situação contratual e, querendo, efetuar o pagamento da dívida e sub-rogar-se nos direitos do exequente. Preparo regular (mov. 01, arq. 03). Intimada a apresentar contrarrazões ao recurso de agravo de instrumento, a executada/agravada quedou-se inerte (mov. 14). É o relatório. Decido. Passo, de pronto, à análise do instrumental, porquanto admitido o julgamento unipessoal na espécie, nos termos do artigo 932, V, 'a', do Código de Processo Civil, pelos fundamentos a seguir expostos. Cingem-se as razões recursais à tese de penhora integral do imóvel alienado fiduciariamente, com base na natureza propter rem da obrigação condominial sob execução. Razão assiste ao agravante. Explico. A obrigação condominial, objeto da ação de execução de origem, possui natureza propter rem, vale dizer, adere à própria coisa, acompanhando o imóvel independentemente de quem seja o titular do domínio ou o detentor da posse, consoante a dicção expressa do artigo 1.345 do Código Civil. Disso decorre que a unidade autônoma responde pelo débito que dela emana, de modo que a satisfação do crédito condominial pode recair diretamente sobre o próprio bem, ainda que ele seja gravado por alienação fiduciária. Nessa linha de intelecção, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, órgão incumbido de uniformizar a jurisprudência em matéria de direito privado, no julgamento do REsp nº 1.929.926/SP, relatado pelo ministro Antônio Carlos Ferreira, acórdão lavrado pelo ministro Raul Araújo, julgado em 12/03/2025, publicado em 27/05/2025, sedimentou entendimento no sentido de que é cabível a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente. Veja-se a ementa do julgado: CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. 3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário sub-roga-se nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário. 6. Recurso especial improvido. (STJ, REsp nº 1.929.926/SP, relator min. Antônio Carlos Ferreira, relator para acórdão Mimin. Raul Araújo, Segunda Seção, j. 12/3/2025, DJEN 27/5/2025) A Corte Superior definiu que os arts. 27, §8º, da Lei nº 9.514/1997, e 1.368-B do Código Civil, regulam exclusivamente a relação contratual entre credor e devedor fiduciários, não alcançando a relação jurídica autônoma existente entre o condomínio e o condômino inadimplente, nem se sobrepondo ao direito do condomínio credor, cuja obrigação mantém intacta a sua natureza propter rem. O julgado registrou, ademais, que a mesma natureza propter rem do crédito condominial se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa e, por isso, sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário que, na condição de proprietário sujeito a condição resolutiva e, portanto, condômino em última instância, não pode deter posição jurídica mais privilegiada do que a de qualquer outro proprietário-condômino, sob pena de transferir ilegitimamente para os demais condôminos o ônus decorrente do inadimplemento das despesas essenciais à manutenção do condomínio edilício. Esse precedente parametrizou os órgãos fracionários da Corte Superior, que seguiram a orientação (AREsp nº 2.399.096/SP, relator ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 9/2/2026, DJEN 13/2/2026; REsp nº 2.174.387/SP, relator ministro Raul Araújo, Quarta Turma, j. 8/9/2025, DJEN 15/9/2025). Lado outro, não se desconhece a pendência da definição do Tema nº 1.266 pela Corte Superior (REsp nº 1.874.133/SP), sem ordem de suspensão nacional, sendo submetido a julgamento "se é possível penhorar o imóvel alienado fiduciariamente em decorrência de dívida condominial". Contudo, a afetação do mencionado tema, de 21/06/2024, é anterior ao REsp nº 1.929.926/SP adrede referenciado (12/03/2025), que, como adiantado, julgado pela Segunda Sessão, incumbida da uniformização da jurisprudência em matéria de direito privado, sedimentou o cabimento da penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente. A mesma orientação é seguida por esta Corte Estadual, que reconhece a possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial mesmo quando gravado com alienação fiduciária, com prevalência do crédito condominial sobre o crédito fiduciário. Vejam-se os julgados: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE DIREITOS AQUISITIVOS SOBRE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECONHECIMENTO DE PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL. (...) 1. A penhora sobre direitos aquisitivos derivados de contrato com garantia de alienação fiduciária é expressamente admitida pelo ordenamento jurídico (art. 835, XII, do CPC), por se tratar de direito com expressão econômica e passível de alienação judicial; 2. O crédito condominial possui natureza propter rem, ou seja, adere à própria coisa, o que lhe confere preferência sobre o crédito fiduciário. Aplica-se, por analogia, o entendimento consolidado na Súmula 478 do Superior Tribunal de Justiça, que estabelece a primazia do crédito condominial sobre o hipotecário; 3. A decisão que condiciona a alienação dos direitos aquisitivos ao prévio pagamento do saldo devedor do financiamento viola o princípio da efetividade da execução (art. 797 do CPC), pois inviabiliza a satisfação do crédito do condomínio, que possui caráter alimentar e é essencial à manutenção da coletividade; 4. O produto obtido com a arrematação dos direitos aquisitivos deve ser utilizado, prioritariamente, para quitar o débito condominial, subrogando-se o arrematante nas obrigações do contrato de alienação fiduciária. (TJGO, AI nº 6028837-45, relator des. Alexandre de Morais Kafuri, 8ª C. Cível, Dje 11/02/2026) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO INTERLOCUTÓRIA. TAXA CONDOMINIAL. INDEFERIMENTO DE PEDIDO DE PENHORA SOBRE INTEGRALIDADE DO IMÓVEL GRAVADO COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. POSSIBILIDADE CONDICIONADA À CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE SODALÍCIO. SÚMULA Nº568, STJ. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PROVIDO. (TJGO, AI nº 6037629-70, relator juiz Ricardo Teixeira Lemos, 1ª C. Cível, DJe 15/12/2025) AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. NATUREZA PROPTER REM (EM RAZÃO DA COISA). ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO. NECESSIDADE. PRECEDENTES DO STJ E DO TJGO. REFORMA DA DECISÃO COMBATIDA. 1. Em casos como presente, qual seja, execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alineado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem (em razão da coisa) da dívida, nos termos do artigo 1.345, do Código Civil – CC. 2. Importante registrar que a Superior Corte de Justiça firmou entendimento no sentido de que é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente em razão da natureza propter rem da dívida condominial, condicionando referida penhora à citação do credor fiduciário para integrar a ação executiva, a fim de lhe garantir o direito de quitar o débito e proteger o bem. 3. Assim, o condomínio exequente/Recorrente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, razão pela qual impõe-se a reforma da decisão guerreada. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJGO, AI nº 5646420-70, relatora desa. Sandra Regina Teodoro Reis, 6ª C. Cível, DJe 09/11/2025) Registre-se que a matéria foi recentemente analisada pela Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp 1.929.926/SP, tendo o acórdão ficado assim ementado: (…) O referido precedente estabeleceu a possibilidade da penhora do próprio imóvel que deu origem à dívida, ainda que alienado fiduciariamente, ponderando que a natureza propter rem da obrigação se sobrepõe ao direito de propriedade do credor fiduciário, pois este, ao consentir com o financiamento do imóvel em condomínio, assume o risco inerente à própria coisa, incluindo as despesas necessárias à sua conservação Portanto, o entendimento majoritário no STJ, e que tem sido seguido por esta Egrégia Corte Estadual, conforme julgado recente, é no sentido de que a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para satisfazer dívidas condominiais é sim possível, superando-se a Súmula 64 do TJGO e os precedentes mais antigos que restringiam a constrição apenas aos direitos aquisitivos. O que se impõe é a prévia citação e inclusão do credor fiduciário na lide executiva, a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante. Ainda, a Súmula 478 do STJ especifica que: (…) Na hipótese em comento, a decisão agravada diverge do entendimento sumulado no STJ (Súmula nº 478) e da jurisprudência consolidada, que reconhece a prevalência dos créditos condominiais sobre os créditos hipotecários, dada a natureza propter rem da obrigação. (…) Ante o exposto, CONHECIDO o recurso de agravo de instrumento, DÁ-SE A ELE PROVIMENTO para reformar a decisão impugnada e autorizar a penhora do imóvel objeto da matrícula nº 88.277 do Cartório de Registro de Imóveis da 2ª Circunscrição de Goiânia/GO, devendo o credor fiduciário ser previamente citado para integrar a lide executiva (TJGO, AI nº 5659259-30, relator des. Luiz Eduardo de Sousa, 9ª C. Cível, DJe 18/11/2025) Com efeito, a execução de dívida condominial e a natureza propter rem da obrigação, caracterizam a distinção à Súmula nº 64/TJGO. Com mais rigor, aplica-se ao caso a base hermenêutica da Súmula nº 478/STJ, que estabelece a primazia do crédito condominial sobre o hipotecário na execução de cotas condominiais. Veja-se: Súmula 478. Na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário. A mesma razão de decidir que fundamenta o enunciado sumular da Corte Superior se estende ao crédito garantido por alienação fiduciária, uma vez que ambas as modalidades constituem garantias reais incidentes sobre o imóvel, não se justificando tratamento diferenciado que importe em maior proteção ao credor fiduciário em detrimento do condomínio exequente. Por fim, nos termos do que ficou assentado no precedente qualificado, impõe-se determinar a citação da credora fiduciária, Caixa Econômica Federal, para integrar o polo passivo da execução, a fim de que, cientificada da constrição, possa exercer, querendo, o direito de quitar o débito condominial e se sub-rogar nos direitos do exequente, com regresso contra o devedor fiduciante, garantindo-se, assim, a adequada composição dos interesses envolvidos e a preservação do instituto da alienação fiduciária. Forte na fundamentação expendida, CONHEÇO e DOU PROVIMENTO ao agravo de instrumento interposto para, em reforma à decisão hostilizada, autorizar a penhora integral do imóvel objeto da execução, mediante prévia citação do credor fiduciário. Dê-se ciência ao juízo de origem. Publique-se. Cumpra-se. Após, proceda-se à baixa de imediato. Goiânia, 21 de fevereiro de 2026. Desembargador Fernando de Castro Mesquita Relator 04