Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA EXECUÇÃO DA INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018) A CONTRATO FIRMADO EM 18/03/2015. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR (ART. 14, CDC). INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR POR “CRISE HÍDRICA” OU MOROSIDADE ADMINISTRATIVA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR (TEMA 971/STJ). TRIBUTOS PROPTER REM (ITU/IPTU) INDEVIDOS AO COMPRADOR SEM POSSE ÚTIL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, determinar a devolução integral e imediata das parcelas pagas (com exceção da comissão de corretagem, observada a prescrição trienal), e fixar juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, além da inversão da cláusula penal em favor da consumidora. A parte apelante requereu a (i) fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; (ii) afastamento da responsabilidade pelo atraso na infraestrutura do loteamento; (iii) afastamento da multa contratual invertida; (iv) dedução de tributos incidentes (ITU/IPTU); e (v) cobrança de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora já fixado em embargos declaratórios; (ii) estabelecer se se aplica a Lei 13.786/2018 a contrato firmado em 18/03/2015; (iii) determinar a responsabilidade das apelantes pelo atraso na infraestrutura e a ocorrência (ou não) de caso fortuito/força maior; (iv) aferir a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor da consumidora (Tema 971/STJ); e (v) verificar a legitimidade da cobrança de tributos incidentes e de taxa de fruição sobre lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a ausência de interesse recursal quanto aos juros de mora porque os embargos de declaração já fixam, expressamente, o termo inicial no trânsito em julgado, tornando inútil a reforma pretendida. 4. Afasta-se a aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) por irretroatividade (CF, art. 5º, XXXVI), dado que o contrato é de 18/03/2015, em conformidade com a orientação do STJ. 5. Enquadra-se a relação como de consumo (CDC, arts. 2º e 3º), aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (CDC, art. 14), à luz da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 6. Reputa-se não comprovado o caso fortuito/força maior (CC, art. 393) nem fato impeditivo/modificativo/extintivo do direito (CPC, art. 373, II); “crise hídrica” e morosidade de órgãos públicos são previsíveis e inerentes à atividade, não elidindo o inadimplemento. 7. Autoriza-se a resolução contratual por culpa das vendedoras diante do atraso relevante na infraestrutura (rede de água, drenagem, asfaltamento e meio-fio), com devolução integral e imediata das parcelas pagas. 8. Admite-se a inversão da cláusula penal em favor da consumidora, como indenização pelo inadimplemento do vendedor, nos moldes do Tema 971/STJ e do art. 475 do CC. 9. Afastam-se os tributos propter rem (ITU/IPTU) ao comprador que não exerceu posse útil nem fruição do bem, conforme precedentes do TJGO. 10. Rejeita-se a taxa de fruição de 1% ao mês porque o lote não é edificado e inexiste prova de uso/ocupação ou benefício econômico. 11. Mantêm-se os ônus sucumbenciais às vendedoras, por força do princípio da causalidade e do art. 85 do CPC, diante da culpa exclusiva pelo inadimplemento. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso de apelação cível conhecido parcialmente e, nessa extensão, desprovido. Tese de julgamento: “1. Ausente interesse recursal quando a decisão recorrida já fixa expressamente o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado. 2. A Lei 13.786/2018 é inaplicável a contratos celebrados antes de sua vigência, por força do art. 5º, XXXVI, da CF. 3. Em promessa de compra e venda de loteamento, configurada a relação de consumo, o fornecedor responde objetivamente pelo atraso na infraestrutura (art. 14, CDC). 4. “Crise hídrica” e morosidade administrativa, sem prova robusta de imprevisibilidade e irresistibilidade (CC, art. 393), não afastam o inadimplemento do fornecedor nem o dever de indenizar (CPC, art. 373, II). 5. Havendo cláusula penal apenas contra o adquirente, cabe sua inversão para indenizar o inadimplemento do vendedor (Tema 971/STJ; CC, art. 475). 6. Tributos propter rem (ITU/IPTU) não são exigíveis do comprador que não exerceu posse útil ou fruição do imóvel. 7. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de uso/ocupação ou proveito econômico. 8. Os ônus sucumbenciais recaem sobre a vendedora que deu causa à demanda (CPC, art. 85)”. __________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXII, XXXVI, e 170, V; CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC, arts. 393 e 475; CPC, arts. 85 e 373, II; Lei 13.786/2018; Lei 6.766/1979. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 10/08/2020, DJe 26/08/2020; STJ, AREsp 2.732.757/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 31/03/2025, DJe 03/04/2025; TJGO, Apelação Cível 5593707-45.2022.8.09.0174, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 29/04/2024, DJe 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível 5658817-06.2021.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, AARC, j. 23/11/2023, DJe 23/11/2023; TJGO, Apelação Cível 5361782-29.2022.8.09.0137, Rel. Des. Ricardo Teixeira Lemos, Rio Verde – UPJ Varas Cíveis, j. 22/01/2024, DJe 22/01/2024; TJGO, Apelação Cível 5865840-48.2023.8.09.0051, Rel. Des. Vicente Lopes da Rocha Júnior, publ. 10/02/2025; TJGO, Apelação Cível 5169761-90.2022.8.09.0051, Rel. Des. Silvânio Divino de Alvarenga, 6ª Câmara Cível, j. 17/06/2024, DJe 17/06/2024; TJGO, Apelação Cível 5324143-75.2022.8.09.0072, Rel. Des. Alexandre de Morais Kafuri, 8ª Câmara Cível, j. 01/04/2024, DJe 01/04/2024. PODER JUDICIÁRIO Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete da Desembargadora Roberta Nasser Leone 6ª Câmara Cível APELAÇÃO CÍVEL Nº 5330248-31.2022.8.09.0149 COMARCA DE TRINDADE APELANTES: D’MELO CONSTRUTORA LTDA E IMOBILIÁRIA SÃO SEBASTIÃO APELADA: LUZIANE DA CONCEIÇÃO SADRIN RELATOR: CLAUBER COSTA ABREU – Juiz Substituto em Segundo Grau EMENTA Ementa: DIREITO DO CONSUMIDOR E CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. LOTEAMENTO. ATRASO NA EXECUÇÃO DA INFRAESTRUTURA. INAPLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO (LEI 13.786/2018) A CONTRATO FIRMADO EM 18/03/2015. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DO FORNECEDOR (ART. 14, CDC). INEXISTÊNCIA DE FORÇA MAIOR POR “CRISE HÍDRICA” OU MOROSIDADE ADMINISTRATIVA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL EM FAVOR DO CONSUMIDOR (TEMA 971/STJ). TRIBUTOS PROPTER REM (ITU/IPTU) INDEVIDOS AO COMPRADOR SEM POSSE ÚTIL. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA EM LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL QUANTO AO TERMO INICIAL DOS JUROS. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente os pedidos para declarar a resolução do contrato de promessa de compra e venda de lote urbano, determinar a devolução integral e imediata das parcelas pagas (com exceção da comissão de corretagem, observada a prescrição trienal), e fixar juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado, além da inversão da cláusula penal em favor da consumidora. A parte apelante requereu a (i) fixação dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; (ii) afastamento da responsabilidade pelo atraso na infraestrutura do loteamento; (iii) afastamento da multa contratual invertida; (iv) dedução de tributos incidentes (ITU/IPTU); e (v) cobrança de taxa de fruição. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há cinco questões em discussão: (i) definir se há interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros de mora já fixado em embargos declaratórios; (ii) estabelecer se se aplica a Lei 13.786/2018 a contrato firmado em 18/03/2015; (iii) determinar a responsabilidade das apelantes pelo atraso na infraestrutura e a ocorrência (ou não) de caso fortuito/força maior; (iv) aferir a possibilidade de inversão da cláusula penal em favor da consumidora (Tema 971/STJ); e (v) verificar a legitimidade da cobrança de tributos incidentes e de taxa de fruição sobre lote não edificado. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Reconhece-se a ausência de interesse recursal quanto aos juros de mora porque os embargos de declaração já fixam, expressamente, o termo inicial no trânsito em julgado, tornando inútil a reforma pretendida. 4. Afasta-se a aplicação da Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato) por irretroatividade (CF, art. 5º, XXXVI), dado que o contrato é de 18/03/2015, em conformidade com a orientação do STJ. 5. Enquadra-se a relação como de consumo (CDC, arts. 2º e 3º), aplicando-se a responsabilidade objetiva do fornecedor (CDC, art. 14), à luz da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 6. Reputa-se não comprovado o caso fortuito/força maior (CC, art. 393) nem fato impeditivo/modificativo/extintivo do direito (CPC, art. 373, II); “crise hídrica” e morosidade de órgãos públicos são previsíveis e inerentes à atividade, não elidindo o inadimplemento. 7. Autoriza-se a resolução contratual por culpa das vendedoras diante do atraso relevante na infraestrutura (rede de água, drenagem, asfaltamento e meio-fio), com devolução integral e imediata das parcelas pagas. 8. Admite-se a inversão da cláusula penal em favor da consumidora, como indenização pelo inadimplemento do vendedor, nos moldes do Tema 971/STJ e do art. 475 do CC. 9. Afastam-se os tributos propter rem (ITU/IPTU) ao comprador que não exerceu posse útil nem fruição do bem, conforme precedentes do TJGO. 10. Rejeita-se a taxa de fruição de 1% ao mês porque o lote não é edificado e inexiste prova de uso/ocupação ou benefício econômico. 11. Mantêm-se os ônus sucumbenciais às vendedoras, por força do princípio da causalidade e do art. 85 do CPC, diante da culpa exclusiva pelo inadimplemento. IV. DISPOSITIVO E TESE 12. Recurso de apelação cível conhecido parcialmente e, nessa extensão, desprovido. Tese de julgamento: “1. Ausente interesse recursal quando a decisão recorrida já fixa expressamente o termo inicial dos juros de mora no trânsito em julgado. 2. A Lei 13.786/2018 é inaplicável a contratos celebrados antes de sua vigência, por força do art. 5º, XXXVI, da CF. 3. Em promessa de compra e venda de loteamento, configurada a relação de consumo, o fornecedor responde objetivamente pelo atraso na infraestrutura (art. 14, CDC). 4. “Crise hídrica” e morosidade administrativa, sem prova robusta de imprevisibilidade e irresistibilidade (CC, art. 393), não afastam o inadimplemento do fornecedor nem o dever de indenizar (CPC, art. 373, II). 5. Havendo cláusula penal apenas contra o adquirente, cabe sua inversão para indenizar o inadimplemento do vendedor (Tema 971/STJ; CC, art. 475). 6. Tributos propter rem (ITU/IPTU) não são exigíveis do comprador que não exerceu posse útil ou fruição do imóvel. 7. É indevida a taxa de fruição em lote não edificado, ausente prova de uso/ocupação ou proveito econômico. 8. Os ônus sucumbenciais recaem sobre a vendedora que deu causa à demanda (CPC, art. 85)”. __________ Dispositivos relevantes citados: CF/1988, arts. 5º, XXXII, XXXVI, e 170, V; CDC, arts. 2º, 3º e 14; CC, arts. 393 e 475; CPC, arts. 85 e 373, II; Lei 13.786/2018; Lei 6.766/1979. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 1.816.960/RJ, Rel. Min. Raul Araújo, 4ª Turma, j. 10/08/2020, DJe 26/08/2020; STJ, AREsp 2.732.757/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 31/03/2025, DJe 03/04/2025; TJGO, Apelação Cível 5593707-45.2022.8.09.0174, Rel. Des. William Costa Mello, 1ª Câmara Cível, j. 29/04/2024, DJe 29/04/2024; TJGO, Apelação Cível 5658817-06.2021.8.09.0051, Rel. Des. José Carlos Duarte, AARC, j. 23/11/2023, DJe 23/11/2023; TJGO, Apelação Cível 5361782-29.2022.8.09.0137, Rel. Des. Ricardo Teixeira Lemos, Rio Verde – UPJ Varas Cíveis, j. 22/01/2024, DJe 22/01/2024; TJGO, Apelação Cível 5865840-48.2023.8.09.0051, Rel. Des. Vicente Lopes da Rocha Júnior, publ. 10/02/2025; TJGO, Apelação Cível 5169761-90.2022.8.09.0051, Rel. Des. Silvânio Divino de Alvarenga, 6ª Câmara Cível, j. 17/06/2024, DJe 17/06/2024; TJGO, Apelação Cível 5324143-75.2022.8.09.0072, Rel. Des. Alexandre de Morais Kafuri, 8ª Câmara Cível, j. 01/04/2024, DJe 01/04/2024. ACÓRDÃO Vistos, relatados e discutidos os presentes autos, acordam os componentes da Quinta Turma Julgadora da Sexta Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, por unanimidade de votos, em conhecer em parte do recurso e nesta negar-lhe provimento, nos termos do voto do Relator, proferido na assentada do julgamento. Presidente da sessão, este relator e votantes nominados no Extrato de Ata de Julgamento. A Procuradoria-Geral de Justiça esteve representada pelo membro também indicado no Extrato de Ata de Julgamento. VOTO Adoto o relatório. Conforme relatado, trata-se de recurso de apelação cível interposto pela D’MELO CONSTRUTORA LTDA e IMOBILIÁRIA SÃO SEBASTIÃO contra sentença proferida pelo Juiz de Direito da 2ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Trindade, Ailton Ferreira dos Santos Júnior, nos autos da “ação de interdito proibitório c/c ação de repetição de indébito c/c ação declaratória de nulidade de cláusulas contratuais c/c indenizatória” proposta por LUZIANE DA CONCEIÇÃO SADRIN, ora apelada. Inicialmente, quanto ao pleito recursal para aplicação de juros de mora a partir do trânsito em julgado, constata-se a ausência de interesse recursal. Sabe-se que o interesse recursal decorre da utilidade e necessidade do provimento jurisdicional, inexistindo quando a decisão já contempla, de forma expressa ou inequívoca, a pretensão deduzida pela parte recorrente. No caso, os embargos de declaração parcialmente acolhidos pelo juízo de origem (evento 121) modificaram a sentença para fixar expressamente o termo inicial dos juros de mora a partir do trânsito em julgado, nos seguintes termos: “CONDENAR os Réus, solidariamente, à devolução dos valores pagos pela Autora, com exceção da comissão de corretagem (prescrição trienal), de forma imediata, sem qualquer retenção ou multa, devendo os valores serem corrigidos pelo INPC desde a data do desembolso de cada uma das parcelas, e os juros moratórios, no percentual de 1% ao mês, incidirão a partir do trânsito em julgado deste decisum;”. Diante disso, o recurso carece de interesse, pois a reforma pretendida não geraria qualquer efeito prático adicional, limitando-se a reproduzir disposição já constante da decisão recorrida. Portanto, não conheço do recurso nesse ponto, porquanto a sentença já estabeleceu que os juros de mora incidentes sobre as parcelas restituídas devem fluir a partir do trânsito em julgado. Superada essa questão, e verificados os pressupostos subjetivos e objetivos de admissibilidade, conheço parcialmente do recurso de apelação cível e, nessa extensão, passo à sua análise. Cumpre ressaltar, desde logo, que o contrato objeto da presente demanda foi firmado em 18 de março de 2015, data anterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato – 28/12/2018), que acrescentou novos dispositivos à Lei nº 6.766/1979 (Parcelamento do Solo Urbano). Desse modo, é de rigor registrar a não aplicação da referida Lei do Distrato ao caso concreto, sob pena de violação ao princípio da irretroatividade das normas, previsto no art. 5º, XXXVI, da CF. Nesse sentido, convém destacar que o Superior Tribunal de Justiça já firmou entendimento no sentido da inaplicabilidade da Lei do Distrato aos contratos celebrados em data anterior à sua vigência, in verbis: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DEVOLUÇÃO IMEDIATA DO PREÇO EM RESCISÃO CAUSADA PELO COMPRADOR. SÚMULA 543/STJ. IRRETROATIVIDADE DA LEI 13.786/2018. AUTORIZAÇÃO LEGAL E CONTRATUAL PARA A RESCISÃO UNILATERAL IMOTIVADA. PREQUESTIONAMENTO AUSENTE. AGRAVO INTERNO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. […]. 2. A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, de relatoria da em. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, em 28/08/2019, DJe de 02/10/2019, assentou o entendimento de que as disposições da Lei 13.786/2018 sobre a devolução dos valores pagos e o percentual a ser retido pelo fornecedor em caso de rescisão contratual, por parte do consumidor, sem culpa do fornecedor, são inaplicáveis aos contratos celebrados anteriormente à sua vigência. […]. (AgInt no REsp n. 1.816.960/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/8/2020, DJe de 26/8/2020). Ainda, importa consignar que a relação jurídica estabelecida entre as partes atrai a incidência do Código de Defesa do Consumidor. O art. 2º da Lei nº 8.078/1990 define consumidor como toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço na condição de destinatário final, enquanto o art. 3º conceitua fornecedor como aquele que desenvolve atividade de produção, comercialização ou prestação de serviços, abrangendo bens móveis e imóveis. Assim, nas relações jurídicas que têm por objeto unidade imobiliária destinada ao uso próprio do adquirente, evidencia-se típica relação de consumo, na medida em que se encontram plenamente caracterizados o consumidor (destinatário final do imóvel), o fornecedor (empresa responsável pela comercialização da unidade) e o produto transacionado (bem imóvel). Com efeito, a legislação especial deve ser interpretada em harmonia com o microssistema consumerista, de modo a coibir estipulações que ultrapassem os limites da proporcionalidade e comprometam o equilíbrio contratual. Fixadas tais premissas, a controvérsia principal cinge-se à verificação da responsabilidade das apelantes pelo inadimplemento contratual relativo à execução da infraestrutura do loteamento, à validade da multa contratual invertida, à dedução de tributos incidentes sobre o imóvel e à eventual condenação da autora ao pagamento de taxa de fruição. As apelantes alegaram que o cronograma das obras foi integralmente cumprido, ou, subsidiariamente, que eventual atraso decorreu de fatores alheios à sua vontade, quais sejam morosidade de órgão públicos e crise hídrica, o que configuraria hipótese de caso fortuito ou força maior, excludente de responsabilidade. Todavia, não lhes assiste razão. A análise dos autos demonstra que o empreendimento permaneceu, por período considerável, sem a conclusão de etapas essenciais, como a rede de água tratada, a drenagem pluvial, o asfaltamento e o meio-fio, sendo que tal situação foi reconhecida pelas próprias apelantes, que a atribuíram a supostos entraves administrativos. No entanto, a simples alegação de dificuldades burocráticas ou de eventos climáticos genéricos não afasta o inadimplemento contratual, pois o ônus da prova, conforme o art. 373, II, do CPC, incumbe a quem alega fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da parte adversa. O caso fortuito e a força maior, previstos no art. 393 do CC, exigem comprovação efetiva de imprevisibilidade e irresistibilidade do evento. A denominada “crise hídrica”, por seu caráter prolongado e amplamente conhecido, não se enquadra nesse conceito, pois era previsível e passível de mitigação mediante adequado planejamento técnico e contratual. O mesmo se aplica à alegada demora na obtenção de licenças administrativas, inerente à própria atividade construtiva e incapaz de eximir o empreendedor da responsabilidade que lhe é própria. Portanto, as apelantes respondem objetivamente pelos prejuízos decorrentes da inexecução do empreendimento, nos termos do art. 14 do CDC. A relação é de consumo e rege-se pelos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual, que impõem ao fornecedor o dever de assegurar ao consumidor a plena fruição do bem adquirido. Diante da mora das apelantes na entrega da infraestrutura, legítima é a resolução do contrato, não podendo ser transferido à consumidora o ônus de suportar as vicissitudes administrativas ou operacionais das vendedoras. Nesse sentido, confira-se os seguintes julgados desta Corte de Justiça: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REPARAÇÃO DE DANOS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA. APLICAÇÃO DO CDC. OBRA DE INFRAESTRUTURA. ATRASO NA ENTREGA. CULPA PROMITENTE VENDEDOR. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. TEMA 971/STJ. INCIDÊNCIA. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO. CORREÇÃO MONETÁRIA. ÍNDICE CONTRATADO. TERMO INICIAL. JUROS DE MORA. TAXA DE FRUIÇÃO. INDEVIDA. DANOS MORAIS. AFASTADOS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. […]. 2. O atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento autoriza a rescisão contratual por culpa do promitente vendedor. A alegação de que a pandemia impactou o negócio, impedindo a conclusão das obras dentro do prazo máximo previsto no Decreto Municipal, deve vir acompanhada de efetiva comprovação, conforme precedentes desta Corte. […]. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5593707-45.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). WILLIAM COSTA MELLO, 1ª Câmara Cível, julgado em 29/04/2024, DJe de 29/04/2024). TRIPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL COM REVISÃO DE CLÁUSULAS C/C RESTITUIÇÃO DE IMPORTÂNCIAS PAGAS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBSERVÂNCIA DO TEMA 938 DO STJ. INAPLICABILIDADE. ATRASO NA ENTREGA DO EMPREENDIMENTO. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DA COMISSÃO DE CORRETAGEM. CABIMENTO. RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO À CONSTRUTORA. DANO MORAL. CONFIGURADO. […]. 4. Comprovado que o atraso na entrega das obras de infraestrutura do loteamento se deu por culpa exclusiva da construtora/vendedora e não demonstrando ela ser hipótese de força maior ou caso fortuito, é facultado ao consumidor a rescisão do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, assegurada a devolução integral das quantias já pagas, de forma imediata. […]. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5658817-06.2021.8.09.0051, Rel. Des(a). Jose Carlos Duarte, Assessoria para Assunto de Recursos Constitucionais, julgado em 23/11/2023, DJe de 23/11/2023). Com relação à multa contratual invertida, observa-se que a sentença reconheceu o inadimplemento das empresas apelantes e aplicou a cláusula penal em favor da consumidora, com fundamento no art. 475 do CC e no Tema 971 do STJ. A medida mostra-se juridicamente adequada. Nos contratos de adesão, o princípio da equivalência material entre as prestações assume relevo constitucional, decorrendo diretamente do art. 5º, XXXII, e do art. 170, V, ambos da CF, que consagram a defesa do consumidor como princípio da ordem econômica. Assim, quando o fornecedor, em posição de superioridade técnica e econômica, descumpre obrigações contratuais essenciais, admite-se a inversão da multa originalmente prevista em seu favor, como forma de restabelecer o equilíbrio e a boa-fé contratual. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no Tema 971, consolidou esse entendimento ao reconhecer que, nos contratos de adesão firmados entre comprador e construtora ou incorporadora, havendo cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, esta pode ser utilizada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor, convertendo-se as obrigações em pecúnia por arbitramento judicial, in verbis: No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial. Dessa forma, é plenamente cabível a inversão da multa contratual no caso concreto, por refletir o caráter compensatório e reparatório da sanção diante do descumprimento imputável às apelantes. No que tange à alegação de responsabilidade pelos tributos incidentes sobre o imóvel em discussão, não assiste razão as apelantes. Na hipótese, a obrigação tributária está diretamente associada à posse útil e à fruição do bem. Como restou reconhecido na sentença, a demandante/apelada jamais usufruiu do imóvel de modo pleno, uma vez que as apelantes não providenciaram as obras indispensáveis à habitabilidade e regularização do lote. A respeito: DUPLA APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E DEVOLUÇÃO DE VALORES PAGOS C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS E PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA. LOTEAMENTO. PRELIMINAR DE INCOMPETÊNCIA DO JUÍZO AFASTADA. PRIMEIRO APELO. ATRASO NAS OBRAS DE INFRAESTRUTURA. APLICAÇÃO DO CDC. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA LOTEADORA. ATO ILÍCITO. PAGAMENTO DO ITU/IPTU DO LOTE. DANO MORAL ARBITRADO. MULTA MORATÓRIA. INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. POSSIBILIDADE. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DO VALOR DO IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DA VENDEDORA. SEGUNDO APELO. IMPOSSIBILIDADE DE MAJORAÇÃO DO DANO MORAL E DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. NEGATIVA DE RESSARCIMENTO PELO SUPOSTO DANO MATERIAL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. […]. 4. O pagamento do ITU/IPTU do imóvel negociado, neste contexto, fica a cargo da empresa vendedora, visto que os adquirentes do lote, por causa da falta de habite-se, não puderam exercer sequer a posse do bem, não podendo ser responsabilizados por obrigação tributária adjacente, do tipo propter rem. […]. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5361782-29.2022.8.09.0137, Rel. Des(a). Ricardo Teixeira Lemos, Rio Verde - UPJ Varas Cíveis: 1ª, 2ª e 3ª, julgado em 22/01/2024, DJe de 22/01/2024). Assim, não há falar em transferência do encargo tributário a quem não exerceu o domínio fático sobre o bem. No que se refere à pretensão das apelantes de ver reconhecida a cobrança de taxa de fruição no percentual de 1% ao mês do valor do contrato, não merece prosperar a insurgência. Conforme se observa dos autos, não há prova de que a apelada tenha efetivamente utilizado o imóvel, seja por meio de construção, seja mediante o usufruto de infraestrutura ou área de lazer. O lote permaneceu sem qualquer benfeitoria, inexistindo aproveitamento econômico concreto. Além disso, a juntada de novos documentos nesta fase processual é extemporânea, por não ter ocorrido durante a instrução probatória. Cumpre lembrar que a taxa de fruição tem natureza indenizatória e visa compensar o promitente vendedor pelo uso e gozo do bem pelo adquirente durante o período de posse. Trata-se, portanto, de contrapartida fundada no benefício patrimonial efetivamente obtido com a ocupação do imóvel. Nessa linha, a jurisprudência pátria é firme em repelir a cobrança da taxa de fruição em situações análogas, justamente pela ausência do requisito essencial do instituto, qual seja, o proveito econômico efetivamente auferido pelo possuidor. A respeito: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. TAXA DE FRUIÇÃO IMÓVEL. TERMO INICIAL. EFETIVA OCUPAÇÃO DE IMÓVEL EDIFICADO. FUNDAMENTAÇÃO. DEFICIENTE. SÚMULA 284/STF. […]. 2. Consoante a jurisprudência dominante deste Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. Precedentes. 3. A jurisprudência do STJ também já decidiu que não há enriquecimento sem causa no caso de terreno não edificado, pois o comprador não pode residir no imóvel, devendo ser afastada a cobrança da taxa de ocupação do bem. Precedentes. […]. (AREsp n. 2.732.757/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 31/3/2025, DJEN de 3/4/2025). (grifei). DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. MANUTENÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra sentença que decretou a rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, determinando a devolução imediata e em parcela única dos valores pagos pelo autor, com retenção de 10% sobre o montante pago, afastando a cobrança de taxa de fruição e imputando o ônus sucumbencial às rés. [...]. 4. A taxa de fruição não é devida, pois o objeto do contrato é lote de terreno não edificado, não havendo proveito econômico do promitente comprador. [...]. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente provido. Teses de julgamento: “1. A retenção deve ser de 10% sobre os valores pagos, adequada para cobrir despesas das demandadas e alinhada com a jurisprudência (10% a 25%). 2. A taxa de fruição é indevida em compra e venda de lote não edificado, devido à falta de proveito econômico. 3. A inversão dos ônus sucumbenciais segue o princípio da causalidade, recaindo sobre a parte que causou a demanda. 4. A reintegração de posse decorre da rescisão contratual por inadimplemento do promitente comprador.” […]. (TJGO, 2ª Câmara Cível, Apelação Cível 5865840-48.2023.8.09.0051, Rel. Des. Vicente Lopes da Rocha Júnior, publicado em 10/02/2025). (grifei). Com efeito, diante da ausência, na fase de conhecimento, de prova de que o imóvel tenha sido efetivamente ocupado, explorado comercialmente ou utilizado de forma rentável, inexiste base fática ou jurídica que autorize a condenação ao pagamento da taxa de fruição. Por fim, quanto à insurgência de redistribuição dos ônus sucumbenciais, não merece prosperar. O art. 85 do CPC, interpretado em consonância com o princípio da causalidade, determina que deve suportar as despesas processuais aquele que deu causa à instauração da demanda. Sobre o tema, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que, nas ações de rescisão contratual fundadas em promessa de compra e venda, a imposição dos ônus sucumbenciais recai sobre a parte vendedora quando demonstrada a sua culpa exclusiva pela resolução do ajuste, hipótese em que se justifica a sua responsabilização integral pelas custas e honorários advocatícios. Vejamos: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO UNILATERAL DE CONTRATO C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. RETENÇÃO DOS VALORES REFERENTES AO ITU/IPTU NÃO PAGOS DURANTE O TEMPO QUE O ADQUIRENTE MANTEVE-SE IMITIDO NA POSSE DO IMÓVEL. SUCUMBÊNCIA. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. SUCUMBÊNCIA RECURSAL. […]. 2. A parte promitente vendedora que resistiu ao pleito de rescisão do contrato e restituição de valores deve suportar integralmente os ônus de sua sucumbência, em caso de sucumbência mínima da parte adversa. […]. (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5169761-90.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). SILVÂNIO DIVINO DE ALVARENGA, 6ª Câmara Cível, julgado em 17/06/2024, DJe de 17/06/2024) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA DE LOTE. CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DOS VALORES PAGOS. PERCENTUAL RAZOÁVEL. RESTITUIÇÃO DOS VALORES DE FORMA IMEDIATA. TAXA DE FRUIÇÃO INDEVIDA. TERRENO NÃO EDIFICADO. ÔNUS SUCUMBENCIAL. PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. […]. 4 ? Ainda que consumidor tenha dado causa à rescisão do contrato, não há que se falar em ônus sucumbencial em seu desfavor, pelo princípio da causalidade, uma vez que ele teve a necessidade de acionar o Judiciário, com fito de evitar a cobrança indevida da taxa de fruição em imóvel não edificado e a restituição parcelada dos valores pagos. RECURSO DE APELAÇÃO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Recursos -> Apelação Cível 5324143-75.2022.8.09.0072, Rel. Des(a). ALEXANDRE DE MORAIS KAFURI, 8ª Câmara Cível, julgado em 01/04/2024, DJe de 01/04/2024). Assim, diante do princípio da causalidade e da sucumbência mínima, mantém-se a condenação exclusiva das apelantes/demandadas ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios. Ante o exposto, conheço parcialmente do recurso de apelação cível e, nessa extensão, nego-lhe provimento. Em consequência, com fulcro no artigo 85, § 11, do CPC, majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 10% (dez por cento) para 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, como bem pontuado na sentença. É o voto. Goiânia, datado e assinado digitalmente. Clauber Costa Abreu Juiz Substituto em Segundo Grau Relator 5