Interdito Proibitório 5330248-31.2022.8.09.0149 - TJGO

Interdito Proibitório 5330248-31.2022.8.09.0149 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Sentença Publicacao/Comunicacao Intimação Sentença - Estado de GoiásComarca de Trindade2ª Vara Cível e AmbientalE-mails: [email protected] e [email protected] / Fone: (62) 3236-9800Processo n.: 5330248-31.2022.8.09.0149Polo ativo: Luziane Da Conceicao SadrinPolo passivo: D`melo Construtora LtdaNatureza: PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO -> Processo de Conhecimento -> Procedimento de Conhecimento -> Procedimentos Especiais -> Procedimentos Especiais de Jurisdição Contenciosa -> Interdito Proibitório SENTENÇA Trata-se de ação de interdito proibitório c/c ação de repetição de indébito, declaração de nulidade de cláusulas contratuais e indenização por danos morais proposta LUZIANE DA CONCEIÇÃO SADRIN em face de D`MELO CONSTRUTORA LTDA e IMOBILIÁRIA SÃO SEBASTIÃO LTDA.A Autora expõe que firmou contrato de compra e venda de um lote localizado no empreendimento denominado “Alto do Cerrado I” neste município de Trindade/GO, mas que diversas cláusulas contratuais são abusivas e desproporcionais, destacando a previsão de arbitragem compulsória e a atualização monetária anual pelo IGP-M, acrescido de juros de 6% ao ano. Aduz, ainda, que, embora tenha efetuado pagamentos regulares, as obras de infraestrutura do loteamento, incluindo asfaltamento, fornecimento de água tratada e sistema de águas pluviais, não foram realizadas conforme o cronograma estipulado. Por tais razões, busca, liminarmente, provimento jurisdicional para impedir eventual turbação ou esbulho possessório, bem como, ao final, pede a declaração de nulidade de cláusulas contratuais, a condenação dos Réus à repetição de valores pagos e à indenização por danos morais. Juntou documentos.Recebida a inicial, os benefícios da assistência judiciária gratuita foram concedidos à Autora, a tutela de urgência foi parcialmente concedida para suspender os pagamentos das parcelas vincendas e impedir que os Réus a incluísse nos órgãos de proteção ao crédito, e o ônus probatório, invertido em desfavor dos Réus (evento 12).Citados, os Réus, D’Melo Construtora e Imobiliária São Sebastião, apresentaram contestação no evento 21, arguindo, preliminarmente, inépcia da inicial; ilegitimidade passiva da Imobiliária São Sebastião; existência de convenção de arbitragem, o que atrairia a incompetência da Justiça Comum; impugnação ao valor da causa e impugnação à gratuidade da justiça concedida aos autores. No mérito, defenderam a regularidade do contrato firmado, a inexistência de abusividade nas cláusulas pactuadas e a ausência de responsabilidade pelos danos alegados.Citado, o Município de Trindade apresentou defesa no evento 24.Em impugnação, a Autora rebate os fundamentos invocados na contestação e ratifica os termos da petição inicial.Decisão saneadora proferida no evento 32, mantendo a assistência judiciária gratuita concedida à Autora; afastando as preliminares de inépcia da inicial, incompetência da Justiça Comum e de ilegitimidade passiva da Ré Imobiliária São Sebastião e determinando a retificação do valor dado à causa.Após o julgamento do IRDR Tema nº 31, a ilegitimidade passiva do Município de Trindade foi reconhecida e, por consequência, os autos foram redistribuídos a esta Vara Cível (evento 75).Em evento 84, este Juízo deferiu a retificação do valor da causa para R$104.376,00 e designou audiência de conciliação.Audiência de conciliação sem acordo.Instada, a Autora pugnou pela designação de audiência de instrução e julgamento.Relatados, fundamento e decido.Com relação ao pedido de restituição do valor pago a título de comissão de corretagem, de rigor o reconhecimento da prescrição da pretensão da Autora. Isso porque o Superior Tribunal de Justiça sedimentou a tese, em julgamento de recurso especial repetitivo (tema 938), de que é de três anos o prazo prescricional da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC).A respeito, registre-se o teor da ementa desse julgado:“RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO IMOBILIÁRIA (SATI). CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. PRESCRIÇÃO TRIENAL DA PRETENSÃO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. 1. TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico imobiliária (SATI), ou atividade congênere (art. 206, § 3º, IV, CC). 1.2. Aplicação do precedente da Segunda Seção no julgamento do Recurso Especial n. 1.360.969/RS, concluído na sessão de 10/08/2016, versando acerca de situação análoga. 2. CASO CONCRETO: 2.1. Reconhecimento do implemento da prescrição trienal, tendo sido a demanda proposta mais de três anos depois da celebração do contrato. 2.2. Prejudicadas as demais alegações constantes do recurso especial. 3. RECURSO ESPECIAL PROVIDO” (STJ – 2ª Seção – REsp nº 1.551.956/SP – Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino – j. em 24.08.2016 – V.U.). [GRIFEI]Dessa forma, o Superior Tribunal de Justiça adotou o entendimento de que a prescrição trienal para a pretensão de restituição da comissão de corretagem inicia-se a partir da data da assinatura do compromisso. Por consequência, tendo a Autora assinado a transferência de cessão de direitos de contrato de compromisso de compra e venda em 18/03/2015, a prescrição da pretensão de restituição da comissão de corretagem ocorreu em 18/03/2018, muito antes, portanto, da propositura desta demanda, protocolada em 03/06/2022.Ad argumentandum tantum, mesmo que se ultrapassasse esta prejudicial de mérito, o Colendo Superior Tribunal de Justiça fixou entendimento no Tema 938, sob a sistemática de recursos repetitivos, de que há “validade da cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem – REsp 1599511”.Da resolução antecipada de mérito.A causa está madura para resolução de mérito. Os fatos deduzidos pelas partes devem ser provados por documentos. Não havendo a necessidade de produção de outras provas, indefiro o requerimento de designação de audiência de instrução e anuncio o julgamento antecipado do mérito, nos termos do artigo 355, inciso I, do Código de Processo Civil.Aliás, conforme entendimento do Colendo Superior Tribunal de Justiça, “presentes as condições que ensejam o julgamento antecipado da causa, é dever do juiz, e não mera faculdade, assim proceder” (RESP 2832/RJ, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo, DJU em 17.09.90, p. 9.513).Da Cláusula que prevê a rescisão automática.Quanto à disposição contratual que estabelece a rescisão automática do contrato em caso de inadimplemento, entendo tratar-se de cláusula abusiva e, por isso, inválida de pleno direito, nos termos da legislação de proteção ao consumidor. Embora o artigo 474 do Código Civil admita, no âmbito das relações civis, a resolução de pleno direito mediante cláusula expressa, tal previsão não pode ser aplicada de forma automática nas relações de consumo — especialmente nos contratos de adesão —, como é o caso dos autos, em que a cláusula não resulta de negociação entre as partes.Nos moldes do artigo 6º, inciso V, do Código de Defesa do Consumidor, o direito à revisão de cláusulas que imponham prestações desproporcionais visa impedir que o fornecedor se valha de estipulações contratuais que, na prática, inviabilizam o exercício do contraditório e o direito do consumidor à purgação da mora.No presente caso, ainda tenha havido a expedição de notificação extrajudicial pelos Réus, observa-se que essa comunicação teve caráter meramente informativo quanto à rescisão já consumada, sem oportunizar à Autora um prazo razoável para adimplir a obrigação e evitar a extinção contratual. A ausência de tal prazo torna inaplicável a cláusula resolutiva de forma imediata, à luz do sistema protetivo do Código de Defesa do Consumidor.Da validade da cláusula de correção monetária pelo IGPM e aplicação de juros remuneratórios.A Autora alega a nulidade da cláusula contratual que estipula a correção monetária das parcelas pelo índice IGPM, acrescido de juros remuneratórios à razão de 6% ao ano, sob o argumento de que tais encargos seriam abusivos e implicariam onerosidade excessiva. Contudo, tal alegação não merece acolhida.De início, é importante frisar que, nos contratos de compra e venda de lote urbano celebrados diretamente com incorporadoras ou loteadoras, é lícita a previsão de índice de correção monetária e de juros remuneratórios, desde que respeitado o equilíbrio contratual. No caso concreto, a fixação de juros de 6% ao ano (equivalente a 0,5% ao mês) não se mostra, por si só, desarrazoada ou desproporcional. Ao contrário, encontra-se aquém do patamar de 12% ao ano usualmente admitido em contratos civis, sendo compatível com a natureza do negócio, que se caracteriza como parcelamento direto por parte da empresa vendedora, e não como operação de crédito bancário.Nesse sentido encontra-se a orientação pretoriana:“APELAÇÃO CÍVEL - REVISIONAL DE CONTRATO - COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - ONEROSIDADE EXCESSIVA - CUMULAÇÃO DE JUROS E IGPM - POSSIBILIDADE - REPETIÇÃO DE INDÉBITO - AUSÊNCIA DE DECOTE DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ARRAS - MÁ-FÉ - OCORRÊNCIA. 1. Não é abusiva a cobrança de juros remuneratórios de 6% ao ano, cumulados com correção monetária pelo IGP-M, uma vez que são encargos de natureza distinta. 2- "Diante da inequívoca omissão do contrato, ludibriando os consumidores a respeito do valor total da compra e venda pactuada, configurada está a má-fé da ré autorizando a repetição em dobro dos valores debitados. TJMG - Apelação Cível 1.0000.20.065964-7/002, Relator (a): Des.(a) Shirley Fenzi Bertão. (TJ-MG - AC: 50051127220208130470, Relator.: Des.(a) Claret de Moraes, Data de Julgamento: 31/01/2023, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/02/2023)Ressalte-se que, embora o Código de Defesa do Consumidor assegure a possibilidade de revisão contratual em caso de desequilíbrio entre as prestações (arts. 6º, V, e 51, §1º, III, CDC), a declaração de nulidade da cláusula exige a demonstração concreta de onerosidade excessiva, o que não se verifica no presente feito. Não há, nos autos, elementos probatórios que evidenciem variação exorbitante decorrente da aplicação do IGPM somado aos juros de 6% ao ano, tampouco que o valor total exigido tenha se tornado incompatível com a capacidade financeira da Autora ou com a razoabilidade contratual.Ademais, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, incumbia à Autora comprovar que os encargos convencionados comprometeram de forma desproporcional o adimplemento contratual, ônus do qual não se desincumbiu.Diante disso, inexistindo comprovação de que a cláusula tenha rompido o equilíbrio contratual ou imposto encargo excessivo à consumidora, impõe-se o reconhecimento de sua validade, nos exatos termos pactuados entre as partes.Da resolução do contrato.No presente caso, as partes celebraram Transferência de Cessão de Direitos de Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel referente a unidade imobiliária.Quanto ao cronograma de execução das obras de infraestrutura, a cláusula décima nona do contrato dispõe expressamente:“CRONOGRAMA DE OBRASAs obras do empreendimentos onde se situam os imóveis objeto do presente contrato serão concluídas nos respectivos prazos, com tolerância de 180 dias (cento e oitenta) dias úteis, podendo ainda haver prorrogação do prazo previsto em: razão da ocorrência de caso fortuito, força maior ou outros fatos não imutáveis aos promitentes vendedores,– Demarcação de lotes e abertura de ruas: concluídos.– Rede de distribuição de energia urbana e iluminação pública: até novembro/2013.– Rede de água tratada e poço artesiano: até julho/2014.– Galeria de águas pluviais: até julho/2015.– Asfalto e meio-fio: até outubro/2015.”Importa destacar que a presente demanda foi proposta apenas em 06/2022, i.e., sete anos após o prazo final estabelecido para conclusão da infraestrutura. Nesse contexto, não prospera a alegação dos Réus de prorrogação contratual com base em evento de força maior, uma vez que não houve apresentação de qualquer documento idôneo que comprove fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito invocado pela Autora, ônus que lhes competia, nos termos do artigo 373, inciso II, do Código de Processo Civil.Dessa forma, é inequívoco o descumprimento contratual em razão do atraso na entrega da infraestrutura do loteamento, restando caracterizada a mora dos Réus.Ademais, a atividade econômica exercida pelos Réus é marcada pela existência de riscos a ela inerentes, próprios e específicos de quem atua neste segmento, de modo a não se poder cogitar em causa excludente da obrigação a ocorrência de entraves burocráticos da obra, que a rigor se erigem em fortuito interno. Em outras palavras, os problemas burocráticos são justificativas que não podem ser impostas ao consumidor, autêntico terceiro em relação ao risco que envolve sua atividade empresarial.É por isso que a Lei nº 6.766/1979 não veda a comercialização de terrenos antes da finalização das obras de infraestrutura, mas desde que exista aprovação de cronograma com duração máxima de quatro anos para a conclusão de tais obras, conforme comando normativo do artigo 18, inciso V, da referida Lei.Como os Réus não cumpriram com a obrigação de entregar as obras de infraestrutura até outubro/2015, a partir dela não poderia mais exigir da Autora nenhuma contraprestação. Isso porque, a exceção do contrato não cumprido (exceptio non adimplenti contractus), consagrada pelo artigo 476, do Código Civil, permite a uma das partes que compõe o contrato bilateral suspender ou recusar o cumprimento da obrigação que lhe compete até que a outra parte cumpra a prestação que lhe cabe.Assim, rescindido o negócio jurídico por culpa exclusiva do promitente vendedora, é devida a restituição integral das quantias pagas pela promitente compradora (prestações, comissão de corretagem, impostos, taxas, seguros e demais encargos).Portanto, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, não cabendo a retenção de nenhum valor pelos Réus, sob pena de se admitir diminuição patrimonial da Autora, que nenhuma responsabilidade teve pela rescisão contratual.Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543: “Súmula nº 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Da aplicação da Lei nº 13.786/2018, conhecida por “Lei dos Distratos”.A Lei nº 13.786/18, conhecida por Lei do Distrato, não é aplicável aos contratos de compromisso de compra e venda celebrado antes de sua entrada em vigor, de acordo com o definido pelo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos (Tema nº 1002 – REsp 1740.911).Da inversão da multa rescisória.De acordo com o artigo 475 do Código Civil, o inadimplemento autoriza o pedido de resolução do contrato, além de indenização por perdas e danos. Vide:“Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.O contrato firmado entre as partes prevê a aplicação de cláusula penal, isto é, indenização por perdas e danos pré-fixada exclusivamente para o inadimplemento do comprador. Assim, por isonomia, caberá o mesmo benefício ao comprador, sob pena de injustificável desequilíbrio contratual, para o caso de inadimplemento do vendedor.Esse entendimento tem sustentação no Código de Defesa do Consumidor. O artigo 6º, inciso II, indica, como direito básico do consumidor, a “igualdade nas contratações”; o artigo 4º, inciso III, exige que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas; e o artigo 51 considera nulas as disposições contratuais que coloquem os consumidores em flagrante desvantagem e que sejam incompatíveis com a boa-fé ou com a equidade.Aliás, o Superior Tribunal de Justiça, em recurso repetitivo (Tema 971), decidiu que “no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor” (REsp 1614721/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 22/05/2019, DJe 25/06/2019). [GRIFEI]Portanto, pelos princípios da isonomia, da equidade e da boa-fé objetiva, deve a cláusula penal fixada no contrato ser invertida em favor da Autora. Do IPTU/ITU.A cláusula que transfere o pagamento do IPTU/ITU e demais taxas ao adquirente de imóvel, sem infraestrutura suficiente no loteamento para edificação, lhe impõe desvantagem exagerada e gera desequilíbrio contratual (CDC, art. 51, IV). Só isso seria bastante para afastar a obrigação atribuída à Autora de pagar o IPTU e quaisquer outros tributos. Mas a culpa exclusiva dos Réus pela resolução do contrato retira deles o direito de retenção de quaisquer valores, inclusive daqueles que gastou com IPTU/ITU, pela relação de acessoriedade desse tributo com o bem imóvel, objeto do contrato rescindendo.Da taxa de fruição (1%).O contrato tem por objeto lote de terreno desabitado, sem qualquer edificação. Ora, a incidência da taxa de fruição somente se justificaria pela efetiva ocupação do imóvel pela Autora, de forma a retirar dele algum proveito econômico. Incabível, por isso, a taxa de fruição pretendida pelos Réus, ainda que prevista no contrato.Dos juros de mora.Por se tratar de ação rescisão e restituição por atraso na entrega de obra por culpa da vendedora, não há que se falar que os juros de mora correm somente a partir do trânsito em julgado, pois este é um efeito que somente decorre de rescisão por culpa do comprador. Nesse sentido: TJSP: Apelação Cível 1010182-77.2022.8.26.0286; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de Itu - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 28/11/2023; Data de Registro: 28/11/2023.Do dano Moral.Não há nos autos elementos que comprovem a ocorrência de dano moral no caso em análise. A inadimplência contratual e o consequente aborrecimento experimentado pela Autora diante do desfecho do negócio não configuram, por si sós, violação a direitos da personalidade.Ademais, não se verifica qualquer conduta ilícita ou abusiva por parte dos Réus que possa ensejar reparação por dano extrapatrimonial. A rescisão contratual foi efetivada com base em cláusulas previamente estabelecidas entre as partes, não havendo indícios de que tenha havido coação, má-fé, fraude ou exposição vexatória do consumidor.A frustração decorrente da não concretização da expectativa de aquisição do bem, embora compreensível sob o aspecto subjetivo, não caracteriza, por si, lesão moral passível de indenização. Assim, inexistindo prova de violação a direitos da personalidade, impõe-se o indeferimento do pedido de compensação por danos morais.Isso posto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos iniciais, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para DECLARAR rescindido o contrato celebrado entre as partes, por culpa exclusiva dos Réus. CONDENAR os Réus, solidariamente, à devolução dos valores pagos pela Autora, com exceção da comissão de corretagem (prescrição trienal), de forma imediata, sem qualquer retenção ou multa, devendo os valores serem corrigidos pelo INPC, a partir da data de cada desembolso, mais juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação (STJ, Súmula nº 543). CONDENAR os Réus, solidariamente, ao pagamento de multa penal invertida em favor da Autora, que deverá incidir sobre as parcelas pagas por esta, com correção monetária pelo INPC, desde a data em que as obras deveriam ter sido entregues, mais juros de mora de 1% ao mês, contados da citação. CONDENAR os Réus, solidariamente, ao pagamento das custas e dos honorários da advogada do Autor, os quais arbitro em 10% sobre valor somado e atualizado das condenações.Transitada em julgado e não sendo instaurada a fase de cumprimento de sentença, arquivem-se os autos, após a providências de praxe.Publique. Registre. Intimem-se.Trindade/GO, datada e assinada digitalmente. AILTON FERREIRA DOS SANTOS JÚNIORJUIZ DE DIREITO

22/05/2025, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Processo Arquivado

Transitado em Julgado

Processo baixado à origem/devolvido

Processo baixado à origem/devolvido

Intimação Efetivada

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Julgamento -> Com Resolução do Mérito -> Não-Acolhimento de Embargos de Declaração

Extrato da Ata de Julgamento Inserido

Pauta -> Inclusão em Pauta de Sessão Virtual -> Para Julgamento

Despacho -> Pauta -> Pedido de Inclusão em Pauta de Sessão Virtual

Autos Conclusos

Juntada -> Petição -> Embargos de declaração

Intimação Efetivada

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