Publicacao/Comunicacao
Intimação
Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS PASSÍVEIS DE PENHORA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COLETIVO DO CONDOMÍNIO. SÚMULA 478 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de inominado interposto pela parte autora contra a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 53, § 4º, da Lei n. 9.099/95, entendendo que, diante da ausência de bens penhoráveis e do pedido de extinção pela exequente, restou caracterizado o abandono da execução (evento 94). II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Irresignada, a parte autora, Conquista Residencial Ville Quadra 01, interpôs recurso inominado, pleiteando a reforma da sentença com os seguintes fundamentos: a) reconhecimento da natureza propter rem da dívida condominial e aplicação do artigo 1.345 do Código Civil; b) possibilidade de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, com base na jurisprudência atualizada do STJ, inclusive o REsp 2.059.278/SC; c) prevalência do crédito condominial sobre o fiduciário, conforme a Súmula 478 do STJ; d) necessidade de garantir a efetividade da execução em prol da coletividade condominial, evitando o prejuízo aos demais condôminos; e) existência de decisões recentes de Tribunais Estaduais que legitimam a penhora do bem, mesmo gravado com alienação fiduciária (evento 96). 3. Contrarrazões não apresentadas. 4. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade jurídica de penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial de natureza propter rem, diante da insuficiência de outros bens penhoráveis e da prevalência do crédito condominial sobre o fiduciário. III. RAZÕES DE DECIDIR. 5. A controvérsia recursal se concentra na possibilidade de penhora do bem imóvel indicado. Observa-se que o argumento da parte exequente encontra respaldo, uma vez que os débitos em questão são de natureza propter rem, ou seja, relacionados à coisa e não à pessoa do proprietário. 6. Mesmo que o imóvel esteja gravado por alienação fiduciária, a existência desse gravame não impede a expropriação, pois o crédito condominial tem precedência sobre o credor com garantia real, conforme estabelecido pelo enunciado da Súmula 478 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Essa jurisprudência é aplicada por analogia, estipulando que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário". 7. No mesmo sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2.059.278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/19/2023.” 8. Portanto, não se verifica ilegalidade na penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária quando se trata da satisfação de crédito condominial, cuja natureza é propter rem. A constrição não anula o direito do credor fiduciário, pois, após a realização dos atos expropriatórios, o valor arrecadado será destinado, primeiramente, ao pagamento das cotas condominiais, e, em seguida, o eventual saldo remanescente será utilizado para a quitação do débito junto à instituição financeira titular da alienação fiduciária. 9. PRECEDENTES TJGO: 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais – RI 5011220-11, relator: Neiva Borges, data do julgamento: 26.02.2025; AC: 5531857-68.2022.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Sebastião José de Assis Neto, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação:20/10/2023. IV. DISPOSITIVO 10. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, para cassar a sentença e determinar o prosseguimento da execução, autorizando eventual penhora do imóvel indicado, com a intimação do credor fiduciário para acompanhamento dos atos expropriatórios. 11. Em razão do resultado, deixo de condenar o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios com fulcro no art. 55 da Lei nº 9.099/95 e súmula 25 da TUJ. 12. Advirto que eventuais embargos de declaração com caráter protelatório, em nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, ensejará multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC. PODER JUDICIÁRIO4ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAISAvenida Olinda, Qd. G, Lt. 04, Parque Lozandes, Goiânia-GORecurso Inominado nº 5692133-54.2021.8.09.0101(Gm)Comarca de Origem: Luziânia - Juizado Especial CívelJuíza Sentenciante: Jessica Lourenço de Sá SantosRecorrente: Conquista Residencial Ville QuadraRecorrido: Luziane BorgesJuíza Relatora: Ana Paula de Lima CastroJULGAMENTO POR EMENTA (artigo 46 da Lei 9.099/95)EMENTA: DIREITO CIVIL E PROCESSO CIVIL. JUIZADO ESPECIAL CÍVEL. RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – COTAS CONDOMINIAIS. EXTINÇÃO POR AUSÊNCIA DE BENS PASSÍVEIS DE PENHORA. IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. PREVALÊNCIA DO INTERESSE COLETIVO DO CONDOMÍNIO. SÚMULA 478 DO STJ. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. SENTENÇA CASSADA.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de inominado interposto pela parte autora contra a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, nos termos do art. 53, § 4º, da Lei n. 9.099/95, entendendo que, diante da ausência de bens penhoráveis e do pedido de extinção pela exequente, restou caracterizado o abandono da execução (evento 94).II- QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Irresignada, a parte autora, Conquista Residencial Ville Quadra 01, interpôs recurso inominado, pleiteando a reforma da sentença com os seguintes fundamentos: a) reconhecimento da natureza propter rem da dívida condominial e aplicação do artigo 1.345 do Código Civil; b) possibilidade de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária, com base na jurisprudência atualizada do STJ, inclusive o REsp 2.059.278/SC; c) prevalência do crédito condominial sobre o fiduciário, conforme a Súmula 478 do STJ; d) necessidade de garantir a efetividade da execução em prol da coletividade condominial, evitando o prejuízo aos demais condôminos; e) existência de decisões recentes de Tribunais Estaduais que legitimam a penhora do bem, mesmo gravado com alienação fiduciária (evento 96).3. Contrarrazões não apresentadas.4. A questão em discussão consiste em verificar a possibilidade jurídica de penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de dívida condominial de natureza propter rem, diante da insuficiência de outros bens penhoráveis e da prevalência do crédito condominial sobre o fiduciário.III. RAZÕES DE DECIDIR.5. A controvérsia recursal se concentra na possibilidade de penhora do bem imóvel indicado. Observa-se que o argumento da parte exequente encontra respaldo, uma vez que os débitos em questão são de natureza propter rem, ou seja, relacionados à coisa e não à pessoa do proprietário.6. Mesmo que o imóvel esteja gravado por alienação fiduciária, a existência desse gravame não impede a expropriação, pois o crédito condominial tem precedência sobre o credor com garantia real, conforme estabelecido pelo enunciado da Súmula 478 do Egrégio Superior Tribunal de Justiça. Essa jurisprudência é aplicada por analogia, estipulando que "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".7. No mesmo sentido: “CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO DÉBITO.ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas ente os contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem. 2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, se sobreleva ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito à uma condição resolutiva, não pode ser detentor de maiores direitos que o proprietário pleno. 3. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito, ainda que esteja alienado fiduciariamente, tendo em vista a natureza da dívida condominial, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. 4. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos, a qual depende do reconhecimento do dever do proprietário, perante o condomínio, de quitar o débito, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado à praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante. 5. Recurso especial provido. (STJ - REsp: 2.059.278 SC 2022/0086988-5, Relator: Ministro Marco Buzzi, Data de Julgamento: 23/05/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 12/19/2023.”8. Portanto, não se verifica ilegalidade na penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária quando se trata da satisfação de crédito condominial, cuja natureza é propter rem. A constrição não anula o direito do credor fiduciário, pois, após a realização dos atos expropriatórios, o valor arrecadado será destinado, primeiramente, ao pagamento das cotas condominiais, e, em seguida, o eventual saldo remanescente será utilizado para a quitação do débito junto à instituição financeira titular da alienação fiduciária9. PRECEDENTES TJGO: 3ª Turma Recursal dos Juizados Especiais – RI 5011220-11, relator: Neiva Borges, data do julgamento: 26.02.2025; AC: 5531857-68.2022.8.09.0051 GOIÂNIA, Relator: Des(a). Sebastião José de Assis Neto, 2ª Câmara Cível, Data de Publicação:20/10/2023.IV. DISPOSITIVO10. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO, para cassar a sentença e determinar o prosseguimento da execução, autorizando eventual penhora do imóvel indicado, com a intimação do credor fiduciário para acompanhamento dos atos expropriatórios.11. Em razão do resultado, deixo de condenar o recorrente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios com fulcro no art. 55 da Lei nº 9.099/95 e súmula 25 da TUJ.12. Advirto que eventuais embargos de declaração com caráter protelatório, em nítido propósito de rediscutir o mérito da controvérsia, ensejará multa prevista no art. 1.026, § 2º do CPC. ACÓRDÃOVistos e discutidos os presentes autos, em que são partes as acima mencionadas, ACORDA a QUARTA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS, por unanimidade de votos, para CONHECER DO RECURSO E DAR-LHE PROVIMENTO, conforme voto da relatora, Dra. ANA PAULA DE LIMA CASTRO, sintetizado na ementa. Votaram, além da relatora, os juízes Leonardo Aprígio Chaves e Nina Sá Araújo.Goiânia, datado e assinado eletronicamente. ANA PAULA DE LIMA CASTROJuíza de Direito Relatora