Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3150876/GO (2026/0014228-8)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: AR LOTES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA.
ADVOGADOS: LUCAS LIMA RODRIGUES - GO038049
THIAGO KASTNER DO NASCIMENTO - GO040620
AGRAVADO: FLAVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO
AGRAVADO: MARCIO PEREIRA DE MELO
ADVOGADO: JACKSON GUIMARAES MARTINS - GO037825
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por AR LOTES NEGOCIOS IMOBILIARIOS LTDA. contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE GOIÁS cuja ementa guarda os seguintes termos (fls.519-521): EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO C Í V E L. R E S C I S Ã O C O N T R A T U A L. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE F R U I Ç Ã O. I P T U E T A X A S CONDOMINIAIS. Percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado. Inviabilidade de retenção de valores referentes ao IPTU e taxas condominiais sem a comprovação da posse direta pelo c o m p r a d o r. R e c u r s o c o n h e c i d o e parcialmente provido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível interposta contra s e n t e n ç a q u e d e c l a r o u a r e s c i s ã o contratual e condenou a requerida à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores, excluindo valores de corretagem. Pretensão da apelante de aumentar o percentual de retenção para 25%, cobrar taxa de fruição e reter v a l o r e s r e l a t i v o s a I P T U e t a x a s condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há três questões em discussão: (i) definição do percentual de retenção dos valores pagos; (ii) possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais após a rescisão contratual. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% nas hipóteses de r e s c i s ã o c o n t r a t u a l p o r c u l p a d o comprador, sendo razoável o percentual de 10% fixado na sentença. 4. A taxa de fruição não se aplica a lotes n ã o e d i f i c a d o s, p o i s n ã o h á aproveitamento econômico do imóvel pelo comprador. 5. A retenção de valores referentes a I P T U e t a x a s c o n d o m i n i a i s e x i g e c o m p r o v a ç ã o d a p o s s e d i r e t a p e l o comprador, o que não ocorreu no caso. IV. DISPOSITIVO E TESE R e c u r s o c o n h e c i d o e p a r c i a l m e n t e provido. 6. Tese de julgamento: "1. O percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel pode variar e n t r e 1 0 % e 2 5 %, c o n f o r m e jurisprudência do STJ, sendo razoável a fixação em 10% quando comprovado o equilíbrio contratual." "2. Não é devida a taxa de fruição quando o objeto do contrato for lote não edificado, por ausência de proveito econômico." "3. A retenção de valores referentes a I P T U e t a x a s c o n d o m i n i a i s e x i g e c o m p r o v a ç ã o d a p o s s e d i r e t a p e l o comprador, sendo indevida quando ausente essa demonstração." Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; CPC/2015, art. 487, I. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos E Dcl no AgInt no AR Esp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas B ô a s C u e v a, T e r c e i r a T u r m a, D J e 1 7 / 0 6 / 2 0 2 1; T J G O, A p e l a ç ã o C í v e l 5686996-13.2022.8.09.0051, Rel. Des. S e b a s t i ã o L u i z F l e u r y, j u l g a d o e m 07/06/2024. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 581-592). No recurso especial, alega, preliminarmente, violação do art. 1.022, parágrafo único, II, do Código de Processo Civil (CPC), bem como dos arts. 389 e 402 do Código Civil. Sustenta, em síntese, omissão no julgado e defende que, na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, o percentual de retenção deve ser fixado no padrão-base de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme jurisprudência consolidada desta Corte Superior. Aponta divergência jurisprudencial com arestos de outros tribunais / desta Corte. Sem contrarrazões ao recurso especial (fls.682). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 685-688), o que ensejou a interposição do presente agravo. Não apresentada contraminuta do agravo (fls.703). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. De início, não se verifica ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil. A negativa de prestação jurisdicional somente se configura quando o Tribunal de origem deixa de apreciar questão relevante, oportunamente suscitada e capaz de, em tese, alterar a conclusão do julgamento, ou quando o pronunciamento judicial contém obscuridade, contradição, omissão ou erro material efetivamente comprometedores da compreensão do julgado. Não é esse, contudo, o caso dos autos. O acórdão recorrido enfrentou, com fundamentação suficiente, as questões necessárias à solução da controvérsia. Na própria ementa do julgado, consignou-se que a controvérsia estava delimitada a três pontos: “(i) definição do percentual de retenção dos valores pagos; (ii) possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais após a rescisão contratual”. Além disso, o Tribunal de origem assentou expressamente que (fls. 524): In casu, o magistrado sentenciante considerou que a retenção de 10% (dez por cento), suficiente para o ressarcimento das despesas administrativas suportadas pela parte requerida, aqui apelante. Não obstante as alegações da parte apelante, constata-se que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago não é ínfimo e nem incompatível com a boa-fé ou a equidade, na medida em que está dentro do limite estabelecido por precedentes do STJ, entre 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento), razão pela qual deve ser mantido, não devendo a sentença ser reformada neste ponto. Necessário esclarecer que, ocorrendo o inadimplemento do comprador, como no caso, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, a fim de que seja adequada à sua finalidade reparadora e ao equilíbrio da relação negocial. Verifica-se, portanto, que a Corte local não deixou de prestar jurisdição. Ao contrário, apreciou a controvérsia com base nas premissas fáticas e contratuais extraídas dos autos, apenas concluindo de modo diverso da pretensão da recorrente. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que não há violação ao art. 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem decide, fundamentadamente, as questões essenciais ao deslinde da causa, ainda que de forma contrária aos interesses da parte recorrente. A propósito, cito os seguintes precedentes: PROCESSUAL CIVIL. DESAPROPRIAÇÃO DIRETA. UTILIDADE PÚBLICA. CONCESSIONÁRIA DE VEÍCULOS. RECURSO ESPECIAL. OFENSA AO ARTIGO 1022, II, DO CPC/15. INOCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO TOTAL DA MATÉRIA EM REEXAME NECESSÁRIO. SÚMULA 325/STJ. NECESSIDADE DE ALUGAR IMÓVEL LINDEIRO PARA ALTERAR ACESSO A LOJA. INDENIZAÇÃO AFASTADA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/ STJ. 1. Os arts. 489, § 1º, e 1.022 do Código de Processo Civil não foram ofendidos. A pretexto de apontar a existência de erros materiais, omissão e premissas erradas, a parte agravante quer modificar as conclusões adotadas pelo aresto vergastado a partir das informações detalhadas do laudo pericial. [...] 5. Agravo Interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.974.188/RS, relator Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, julgado em 17/10/2022, DJe de 4/11/2022.) ADMINISTRATIVO E PROCESSUAL CIVIL. DANO MORAL. SUSPENSÃO DO FORNECIMENTO DO SERVIÇO DE ÁGUA. DEMORA INJUSTIFICADA NO RESTABELECIMENTO DO SERVIÇO. ARTS. 489, § 1º, E 1022, II, DO CPC. OMISSÃO NÃO CONFIGURADA. DEVER DE INDENIZAR. REQUISITOS PARA A RESPONSABILIZAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA. ACÓRDÃO ANCORADO NO SUBSTRATO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. VALOR DA INDENIZAÇÃO. EXCESSO NÃO CARACTERIZADO. 1. Cuida-se de ação de procedimento ordinário ajuizada em desfavor de SAMAR - Soluções Ambientais de Araçatuba, com o fim de obter indenização pelos danos morais que alega ter sofrido com suspensão do serviço de água na residência da autora. 2. Verifica-se, inicialmente, não ter ocorrido ofensa aos arts. 489, § 1º, e 1.022, II, do CPC, na medida em que o Tribunal de origem dirimiu, fundamentadamente, as questões que lhe foram submetidas e apreciou integralmente a controvérsia posta nos autos. [...] 6. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 2.118.594/SP, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 22/11/2022, DJe de 25/11/2022 - grifo nosso.) Não se pode converter os embargos de declaração em instrumento de rediscussão do mérito, tampouco exigir do órgão julgador manifestação exaustiva sobre todos os argumentos deduzidos pelas partes quando a fundamentação adotada é suficiente para amparar a conclusão do julgado. Afastada a alegada negativa de prestação jurisdicional, passa-se ao exame das demais insurgências. No ponto, o recurso especial esbarra nos óbices das Súmulas 5 e 7 do Superior Tribunal de Justiça. Tais enunciados refletem a natureza constitucional do recurso especial, que não se presta à revisão do conjunto fático-probatório nem à reinterpretação de cláusulas contratuais, mas apenas à uniformização da interpretação da legislação federal infraconstitucional. No caso concreto, para acolher a pretensão da recorrente e concluir que o percentual de retenção deveria ser majorado de 10% para 25%, seria indispensável reexaminar as circunstâncias do contrato, a extensão das despesas administrativas suportadas pela vendedora, o equilíbrio econômico da avença, a natureza das parcelas pagas, o percentual efetivamente retido, a conduta das partes e a suficiência da verba fixada pelas instâncias ordinárias. O Tribunal de origem, com base nos elementos dos autos, concluiu que a retenção de 10% era suficiente, razoável e compatível com a boa-fé e a equidade. Rever essa conclusão demandaria, necessariamente, novo exame das provas e da moldura contratual, providência inviável em recurso especial. Não se trata, portanto, de mera requalificação jurídica de fatos incontroversos. A recorrente pretende substituir a apreciação das instâncias ordinárias por nova valoração do contrato e das provas, com o objetivo de demonstrar que o percentual de 10% seria insuficiente; a retenção de 25% seria juridicamente exigíve, de modo que todas essas conclusões dependem de premissas fáticas não reconhecidas pelo Tribunal de origem. Também não prospera o recurso pela alínea “c” do permissivo constitucional. A incidência das Súmulas 5 e 7/STJ impede o conhecimento do recurso especial tanto pela alínea “a” quanto pela alínea “c”, pois não é possível aferir a similitude fática entre o acórdão recorrido e os paradigmas invocados sem reexaminar as circunstâncias concretas do contrato e da prova produzida. Ademais, o acórdão recorrido não divergiu da orientação do Superior Tribunal de Justiça ao reconhecer que, nos casos de rescisão de promessa de compra e venda por culpa do comprador, o percentual de retenção pode variar, em regra, entre 10% e 25% dos valores pagos. A insurgência da recorrente não reside propriamente na tese jurídica aplicada, mas na pretensão de que, no caso concreto, o percentual seja fixado no patamar máximo. Essa pretensão, contudo, depende do reexame das circunstâncias fáticas que levaram a Corte local a reputar suficiente a retenção de 10%. Assim, não demonstrada violação ao art. 1.022 do CPC e incidindo, quanto ao mérito, os óbices das Súmulas 5 e 7/STJ, é inviável o processamento do recurso especial. Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS