Procedimento Comum Cível 5191974-53.2023.8.09.0149 - TJGO

Procedimento Comum Cível 5191974-53.2023.8.09.0149 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação Publicacao/Comunicacao Intimação Ementa - Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL Nº 5191974-53.2023.8.09.0149COMARCA DE TRINDADEAPELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADOS: FLÁVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO E OUTRORELATOR: DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado. Inviabilidade de retenção de valores referentes ao IPTU e taxas condominiais sem a comprovação da posse direta pelo comprador. Recurso conhecido e parcialmente provido.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou a requerida à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores, excluindo valores de corretagem. Pretensão da apelante de aumentar o percentual de retenção para 25%, cobrar taxa de fruição e reter valores relativos a IPTU e taxas condominiais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: (i) definição do percentual de retenção dos valores pagos; (ii) possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais após a rescisão contratual.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do comprador, sendo razoável o percentual de 10% fixado na sentença.4. A taxa de fruição não se aplica a lotes não edificados, pois não há aproveitamento econômico do imóvel pelo comprador.5. A retenção de valores referentes a IPTU e taxas condominiais exige comprovação da posse direta pelo comprador, o que não ocorreu no caso.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso conhecido e parcialmente provido.6. Tese de julgamento:"1. O percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme jurisprudência do STJ, sendo razoável a fixação em 10% quando comprovado o equilíbrio contratual.""2. Não é devida a taxa de fruição quando o objeto do contrato for lote não edificado, por ausência de proveito econômico.""3. A retenção de valores referentes a IPTU e taxas condominiais exige comprovação da posse direta pelo comprador, sendo indevida quando ausente essa demonstração."Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; CPC/2015, art. 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 17/06/2021; TJGO, Apelação Cível 5686996-13.2022.8.09.0051, Rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, julgado em 07/06/2024. Poder Judiciário Tribunal de Justiça do Estado de Goiás Gabinete do Desembargador Átila Naves Amaral APELAÇÃO CÍVEL Nº 5191974-53.2023.8.09.0149COMARCA DE TRINDADEAPELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADOS: FLÁVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO E OUTRORELATOR: DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL VOTO Presentes os requisitos de admissibilidade dos recursos, deles conheço. Conforme relatado, o inconformismo da apelante está escorado na sentença proferida pela Juíza de Direito da 2ª Vara Cível e Ambiental da Comarca de Trindade, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na “Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Quantias Pagas”, ajuizada por FLÁVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO E OUTRO. Empós foi proferida sentença pelo juízo a quo1, nos seguintes termos: Ante o exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE os pedidos iniciais para DECLARAR a rescisão do contrato objeto da lide e CONDENO a requerida a devolver, em parcela única, o valor referente à 90% (noventa por cento) da soma dos valores já pagos pela parte autora, acrescida de correção monetária pelo INPC a partir desta sentença (Sumula 362 STJ) e com juros moratórios de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado da sentença, com exceção dos valores pagos a título de corretagem. RESOLVO o mérito, na forma do art. 487, I do CPC.Remeto os cálculos dos valores devidos para liquidação.Em face da sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação Interpostos embargos de declaração, foram estes rejeitados2. Irresignada, a requerida interpôs recurso de apelação cível, requerendo a reforma da sentença para reconhecer o direito de retenção de 25% dos valores pagos, ser permitida a cobrança da taxa de fruição e que sejam retidos os valores pagos a título de IPTU, taxas condominiais e demais encargos incidentes sobre o imóvel. Pois bem. Sabe-se que o traço característico de todo contrato é a criação de um vínculo jurídico entre as partes, sendo fonte de obrigação. No presente caso, os autores apelados comprometeram-se a pagar a quantia de R$ 83.531,34, divididos em 180 parcelas, por um terreno não edificado. No entanto, confessaram na inicial que se tornaram inadimplentes por motivos financeiros. Afirmam ainda, que procuraram a ré/apelante, para realizar o distrato, mas não lograram êxito porque a recorrente queria reter 50,54% dos valores pagos. Conforme se infere dos autos, os autores/apelados, em razão de dificuldades financeiras, desistiram de continuar a relação contratual. De consequência, a rescisão contratual ocorreu por culpa exclusiva dos compradores. No que se refere ao quantum de retenção, o STJ possui o seguinte entendimento: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. DISTRATO. RESCISÃO. PEDIDO DO COMPRADOR. RETENÇÃO. PERCENTUAL. CLÁUSULA. ABUSIVIDADE. DIVERGÊNCIA COMPROVADA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. O Superior Tribunal de Justiça entende ser cabível a revisão de distrato de contrato de compra e venda de imóvel, ainda que consensual, em que, a despeito da quitação ampla, geral e irrevogável, exista cláusula de decaimento (abusiva), prevendo a perda total ou substancial das prestações pagas pelo consumidor, em nítida afronta ao Código de Defesa do Consumidor e aos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual. 3. Nas hipóteses de rescisão do contrato de promessa de compra e venda por inadimplemento do comprador, a jurisprudência desta Corte admite a flutuação do percentual de retenção pelo vendedor entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga. 4. Agravo interno não provido. (TERCEIRA TURMA, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, julgado em 01/06/2021, DJe 17/06/2021). In casu, o magistrado sentenciante considerou que a retenção de 10% (dez por cento), suficiente para o ressarcimento das despesas administrativas suportadas pela parte requerida, aqui apelante. Não obstante as alegações da parte apelante, constata-se que o percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor pago não é ínfimo e nem incompatível com a boa-fé ou a equidade, na medida em que está dentro do limite estabelecido por precedentes do STJ, entre 10 (dez) a 25% (vinte e cinco por cento), razão pela qual deve ser mantido, não devendo a sentença ser reformada neste ponto. Necessário esclarecer que, ocorrendo o inadimplemento do comprador, como no caso, a retenção deve incidir sobre os valores efetivamente pagos, a fim de que seja adequada à sua finalidade reparadora e ao equilíbrio da relação negocial. Registre-se, outrossim, que as disposições da Lei n. 13.789/2018 (Lei do Distrato) somente serão aplicáveis aos contratos firmados após a sua entrada em vigor, o que não se constata na espécie, posto que a avença foi entabulada em junho de 2017 (mov. 1, arq. 03). Nesse sentido: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE CONHECIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL. LEI DO DISTRATO. INAPLICABILIDADE. IRRETROATIVIDADE. ENCERRAMENTO CONTRATUAL PELO PROMITENTE COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. DEVOLUÇÃO IMEDIATA. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO. SÚMULA N. 543 DO STJ. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL RAZOÁVEL. JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA.1. As disposições da Lei Federal n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente se aplicam aos contratos firmados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. 2. Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Súmula 543 do STJ.3. No que pertine à cláusula penal convencionada entre as partes, a sua eficácia é possível, desde que incida sobre o montante efetivamente pago pelo consumidor e não sobre o valor total do negócio; outra é a discussão sobre o percentual da retenção, a qual, segundo entendimento remansoso da Corte Cidadã, deve observar o intervalo entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do valor total das prestações pagas. 4. Os valores a serem restituídos sofrerão correção monetária pelo INPC, pois índice mais favorável ao consumidor, contando a partir do desembolso de cada parcela paga; outro canto, os juros de mora são de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da decisão, a par do Tema Repetitivo 1002 do Superior Tribunal de Justiça. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJGO, Apelação Cível 5686996-13.2022.8.09.0051, Rel. Des(a). SEBASTIÃO LUIZ FLEURY, 7ª Câmara Cível, julgado em 07/06/2024, DJe de 07/06/2024) (destaquei) EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. INICIATIVA DA PROMISSÁRIA COMPRADORA. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. TAXA DE FRUIÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. RESTITUIÇÃO. PARCELA ÚNICA. REDIMENSIONAMENTO DA SUCUMBÊNCIA. SENTENÇA REFORMADA. 1. As disposições da Lei n° 13.786/2018 (Lei do Distrato) somente incidem nos contratos entabulados após a sua vigência, em atenção ao princípio da irretroatividade das leis. (...)” (TJGO, PROCESSO CÍVEL E DO TRABALHO → Recursos -> Apelação Cível 5759457-02.2022.8.09.0174, Rel. Des(a). JULIANA PEREIRA DINIZ PRUDENTE, 8ª Câmara Cível, julgado em 20/05/2024, DJe de 20/05/2024) Concernente à taxa de fruição, esta representa um montante devido ao proprietário pela posse indevida do seu imóvel, com o objetivo de compensá-lo, pela renda que deixou de auferir. Todavia, não é admitida a cobrança desta taxa quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pela parte possuidora (tanto a posse direta quanto a posse indireta). Na espécie, trata-se de terreno não edificado, conforme consta do próprio “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Terreno Urbano e Outras Avenças Jurídicas” (mov. 01, arq. 03). A título de ilustração, reproduzo o seguinte julgado: “(…). 2. De acordo com o enunciado da Súmula n° 543, do STJ, ‘Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento’., sob pena de ensejar desvantagem exagerada à parte consumidora, porquanto, com o desfazimento da avença, pode a promitente vendedora, a um só tempo, revender o imóvel e ainda obter lucro com a revenda. 3. Não é admitida a cobrança desta taxa de fruição quando o objeto da promessa de compra e venda é lote de terreno não edificado, notadamente diante da inexistência de proveito econômico advindo do imóvel e auferido pela parte possuidora. Apelação conhecida e desprovida ”. (TJGO - 3ª Câmara Cível - Apelação Cível nº 5362414.19.2022.8.09.0149 – Relator: Des. Gilberto Marques Filho - DJ de 18/09/2023). Assim, não há falar-se em retenção de valores a título de fruição, uma vez que se trata de lote de terreno não edificado. Sobre o IPTU, taxas condominiais e demais encargos, cediço que a responsabilidade pelos referidos débitos passa a ser do comprador quando este obtém a posse do bem (posse direta). Isso porque não se justifica a pretensão de retenção de valores correspondentes a eventuais dívidas pertinentes ao lapso temporal compreendido entre a assinatura do contrato e a sua rescisão, se não restou evidenciado que os apelados usufruíram do imóvel, um lote de terras sem qualquer edificação, inexistindo qualquer indício de que tenham exercido a posse direta do bem objeto do contrato. Nesse sentido é a jurisprudência desta Corte Estadual: “(…). 4 – Não se pode cobrar taxas condominiais e impostos do promitente comprador que não foi, comprovadamente, imitido na posse do imóvel, como na espécie. APELAÇÃO CONHECIDA E IMPROVIDA” (TJGO, 3ª Câmara Cível, Apelação Cível 5604973-12.2019.8.09.0149, Relator: Desembargador Gilberto Marques Filho, DJ de 30/06/2023). “(…). V. Cobrança de IPTU. Indevida. No tocante ao pagamento dos impostos de IPTU, sabe-se que a responsabilidade do adimplemento destes decorre da obrigação propter rem. Tratando-se de contrato de compra e venda de lote sem edificação, não ficou cabalmente demonstrada, na espécie, a efetiva transferência da posse direta para os adquirentes, razão pela qual não pode o consumidor ser responsabilizado pelas despesas tributárias. (…)” (TJGO, 7ª Câmara Cível, Apelação Cível 5193716-89.2018.8.09.0149, Relatora: Desembargadora Ana Cristina Ribeiro Peternella França, DJ de 25/01/2023). Logo, sendo o IPTU/ITU e taxas condominiais obrigações propter rem, descabe falar na responsabilização dos promitentes compradores por seu adimplemento, notadamente porque não restou comprovado a efetiva transferência da posse direta para os autores/apelados. Por todo o exposto, CONHEÇO da APELAÇÃO CÍVEL e NEGO-LHE PROVIMENTO para manter incólume a sentença atacada por estes e por seus próprios fundamentos. Diante da sucumbência em grau recursal, majora-se a verba honorária de 10% para 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do art. 85, §11 do CPC. É o voto. Após o trânsito em julgado, à Secretaria da 1ª Câmara Cível para proceder a baixa dos autos do acervo desta relatoria. Desembargador ÁTILA NAVES AMARALRELATOR(Assinado conforme Resolução nº 59/2016) APELAÇÃO CÍVEL Nº 5191974-53.2023.8.09.0149COMARCA DE TRINDADEAPELANTE: AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDAAPELADOS: FLÁVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO E OUTRORELATOR: DESEMBARGADOR ÁTILA NAVES AMARAL EMENTA: DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. IPTU E TAXAS CONDOMINIAIS. Percentual de retenção fixado em 10% (dez por cento) sobre os valores pagos, em conformidade com a jurisprudência do STJ. Impossibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado. Inviabilidade de retenção de valores referentes ao IPTU e taxas condominiais sem a comprovação da posse direta pelo comprador. Recurso conhecido e parcialmente provido.I. CASO EM EXAME1. Apelação cível interposta contra sentença que declarou a rescisão contratual e condenou a requerida à devolução de 90% dos valores pagos pelos autores, excluindo valores de corretagem. Pretensão da apelante de aumentar o percentual de retenção para 25%, cobrar taxa de fruição e reter valores relativos a IPTU e taxas condominiais.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: (i) definição do percentual de retenção dos valores pagos; (ii) possibilidade de cobrança de taxa de fruição em contrato de compra e venda de lote não edificado; e (iii) responsabilidade pelo pagamento de IPTU e taxas condominiais após a rescisão contratual.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O STJ admite a retenção de valores entre 10% e 25% nas hipóteses de rescisão contratual por culpa do comprador, sendo razoável o percentual de 10% fixado na sentença.4. A taxa de fruição não se aplica a lotes não edificados, pois não há aproveitamento econômico do imóvel pelo comprador.5. A retenção de valores referentes a IPTU e taxas condominiais exige comprovação da posse direta pelo comprador, o que não ocorreu no caso.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso conhecido e parcialmente provido.6. Tese de julgamento:"1. O percentual de retenção em contrato de compra e venda de imóvel pode variar entre 10% e 25%, conforme jurisprudência do STJ, sendo razoável a fixação em 10% quando comprovado o equilíbrio contratual.""2. Não é devida a taxa de fruição quando o objeto do contrato for lote não edificado, por ausência de proveito econômico.""3. A retenção de valores referentes a IPTU e taxas condominiais exige comprovação da posse direta pelo comprador, sendo indevida quando ausente essa demonstração."Dispositivos relevantes citados: Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; CPC/2015, art. 487, I.Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 1701206/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 17/06/2021; TJGO, Apelação Cível 5686996-13.2022.8.09.0051, Rel. Des. Sebastião Luiz Fleury, julgado em 07/06/2024. A C Ó R D Ã O VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos da Apelação Cível n. 5191974-53.2023.8.09.0149, Comarca de Trindade, sendo apelante AR LOTES NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS LTDA e apelado FLÁVIA MEIRE ALVES DO PRADO DE MELO E OUTRO. ACORDAM os componentes da Segunda Turma Julgadora da 1ª Câmara Cível do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado de Goiás, à unanimidade, em conhecer e desprover a Apelação Cível, nos termos do voto do Relator. VOTARAM, com o Relator, o Desembargador Altair Guerra da Costa e Desembargador William Costa Mello. PRESIDIU o julgamento o Desembargador Átila Naves Amaral. PRESENTE o Dr. Mozart Brum Silva, Procurador de Justiça. Goiânia, 07 de abril de 2025. Desembargador ÁTILA NAVES AMARALRELATOR(Datado e assinado conforme Resolução nº 59/2016) 1Vide Evento nº 83.2Vide Evento nº 97.

10/04/2025, 00:00

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Certidão Expedida

Despacho -> Suspensão ou Sobrestamento

Certidão Expedida

Decorrido Prazo

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Recurso Inserido

Juntada -> Petição -> Agravo em recurso especial

Intimação Efetivada

Intimação Expedida

Decisão -> Não-Admissão -> Recurso Especial

Autos Conclusos

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Intimação Efetivada

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