Execução de Título Extrajudicial 5669316-49.2021.8.09.0051 - TJGO

Execução de Título Extrajudicial 5669316-49.2021.8.09.0051 - TJGO | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão Publicacao/Comunicacao Intimação Decisão - Outras Decis�es (CNJ:12164)"} Configuracao_Projudi-->Comarca de Goiânia – GO6ª Vara CívelAvenida Olinda, esquina com Rua Pl-03, Qd. G, Lt. 04, Fórum Cível, Park Lozandes, Goiânia - CEP 74884-120Processo n.º: 5669316-49.2021.8.09.0051Promovente: Condominio Hipica Parque ResidencialPromovido (a): Valdir Costa AraujoDECISÃOCONDOMÍNIO HÍPICA PARQUE RESIDENCIAL ajuizou Ação de Execução de Título Extrajudicial em face de VALDIR COSTA ARAÚJO e MARLENE FRANCELINO ARAÚJO.Como fundamento de sua pretensão, alega que os executados são proprietários do Apartamento nº 1204, Torre A, do Condomínio Hípica Parque Residencial, sendo devedores de taxas condominiais vencidas e não pagas, totalizando o débito de R$ 42.687,89.Os executados foram devidamente citados (eventos 16 e 17).Foram realizadas tentativas de constrição via SISBAJUD (evento 28) e busca de bens via RENAJUD (evento 69).Posteriormente, o exequente requereu a penhora do imóvel (evento 81), tendo sido deferido o pedido e lavrado termo de penhora (evento 90), recaindo sobre o imóvel de matrícula nº 151.775 do Cartório de Registro de Imóveis da 1ª Circunscrição de Goiânia – GO, descrito como "Um lote de terras de n° 01/07, da quadra 146, na Rua Marechal Lino Moraes, esquina com a Rua Hermann Komma, Setor Cidade Jardim".Após tentativa infrutífera de intimação dos executados sobre a penhora (eventos 95, 96 e 103), estes foram considerados intimados em razão da mudança de endereço sem prévia comunicação ao juízo (evento 107).Foi expedido mandado de avaliação do imóvel (evento 113), no qual o Oficial de Justiça informou que não realizou a avaliação devido a incertezas sobre o objeto a ser avaliado, pois havia confusão entre a propriedade específica dos requeridos (um apartamento) e o condomínio inteiro (evento 114).O exequente requer a expedição de novo mandado de avaliação, especificando que a avaliação deveria ser realizada no Apartamento nº 1204, Torre A, Condomínio Hípica Parque Residencial (evento 116).Diz que, embora tenha informado o endereço correto em manifestações anteriores (eventos 109 e 112), a especificação da unidade não constou no mandado de avaliação.Requereu a expedição de novo mandado, a ser cumprido no Apartamento nº 1204, Torre A, do Condomínio Hípica Parque Residencial, localizado à Rua Itumbiara, S/S, Quadra 146, Lote 1/7, Cidade Jardim, Goiânia-GO, CEP: 74413-120. Recolheu as custas de locomoção (evento 125).É o relatório. Decido. Inicialmente, verifico que o feito deve ser chamado à ordem, tendo em vista a existência de irregularidades no termo de penhora lavrado no evento 90.Isso porque a penhora recaiu sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 151.775, correspondente ao lote de terras onde foi erguido o Condomínio Hípica Parque Residencial como um todo, e não especificamente sobre a unidade condominial (Apartamento nº 1204, Torre A) ou sobre os direitos aquisitivos dos executados sobre esta unidade.É cediço que a constrição patrimonial deve guardar pertinência com o objeto da execução, que são os débitos condominiais relativos à unidade específica dos executados, não sendo adequada a penhora de todo o empreendimento condominial, que abrange áreas comuns e unidades de terceiros.A penhora deve observar os princípios da responsabilidade patrimonial, da especificidade, respeitando, assim, o patrimônio de terceiros alheios à relação processual, conforme prevê os artigos 789, 790 e 824 todos do CPC.Neste ponto, faz-se de grande valia o disposto no art. 790, I, do CPC segundo o qual "São sujeitos à execução os bens do sucessor a título singular, tratando-se de execução fundada em direito real ou obrigação reipersecutória". No caso, o débito perseguido trata-se de taxas condominiais, de natureza propter rem, vinculando-se ao imóvel e seguindo-o nas suas modificações de domínio e posse.Importante ressaltar que o Agravo de Instrumento nº 5381254-17.2021.8.09.0051 já definiu que os executados são os legítimos devedores, devendo a penhora recair apenas sobre seus bens.A adequação da constrição para que esta recaia especificamente sobre a unidade dos executados ou seus direitos sobre ela, e não sobre o condomínio como um todo é medida que se impõe.Assim, faz-se necessário tornar sem efeito o termo de penhora anteriormente expedido (evento 90), que recaiu sobre todo o condomínio, para posterior delimitação correta do objeto da constrição.Não se pode ignorar, ademais, que, a cobrança de débitos de taxas condominiais de natureza propter rem, que seguem o imóvel independentemente das modificações em sua titularidade, resulta em implicações diretas na definição do patrimônio sujeito à execução.Analisando o acórdão proferido no Agravo de Instrumento nº 5381254-17.2021.8.09.0051, observo que, ao concluir pela ilegitimidade passiva da construtora, foi reconhecida a existência de relação jurídica material entre os executados e o imóvel, transcendendo a mera posse, em razão da existência de negócio jurídico translativo (contrato de compra e venda) e o exercício de "domínio direto" pelos compradores, mesmo sendo ausente a averbação do contrato de compra e venda na matrícula do imóvel.Ocorre que, conforme previsto no art. 1.245 do Código Civil, o direito de propriedade imobiliária se constitui formalmente mediante o registro do título translativo na matrícula do imóvel.No mesmo sentido, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73), que estabelece os procedimentos e requisitos formais para os atos registrais imobiliários, inclui o princípio da continuidade registral, previsto em seu art. 195, segundo o qual nenhum registro pode ser feito sem que o título anterior esteja devidamente registrado, criando uma cadeia ininterrupta de titularidades.Não obstante, o ordenamento jurídico brasileiro reconhece situações em que o rigor formal do registro imobiliário cede espaço à realidade fática e à efetividade da tutela jurisdicional, autorizando, desta forma, a penhora dos direitos do promitente comprador ou mesmo da fração ideal do imóvel ainda não individualizado.Certamente, se o direito material confere eficácia à posse advinda do compromisso de compra e venda não registrado, a ponto de permitir sua oposição contra terceiros, por coerência sistemática e lógica jurídica, também deve permitir que os direitos aquisitivos sejam objeto de penhora em execução contra o próprio promitente comprador, mesmo que este não tenha registrado seu título aquisitivo.Neste sentido é a recente jurisprudência dos Tribunais pátrios:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE COBRANÇA EM FASE DE EXECUÇÃO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS. Insurgência do condomínio exequente contra a r. decisão que indeferiu a anotação de penhora dos direitos aquisitivos do bem, por ausência de informação quanto ao número de matrícula do imóvel (matrícula não individualizada). Pretensão de reforma. Possibilidade. Dívida por inadimplemento de cotas condominiais. Sujeição de todos os bens do devedor, promissário comprador, à constrição. Direitos aquisitivos que, apesar de não constarem do registro público, são penhoráveis. Precedentes do C. Superior Tribunal de Justiça e desta C. 28ª Câmara de Direito Privado. Decisão reformada. Recurso provido. (TJ-SP – Agravo de Instrumento: 23267855220248260000 São Paulo, Relator.: Dimas Rubens Fonseca, Data de Julgamento: 17/02/2025, 28ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 17/02/2025).Sobre o tema, inclusive, o art. 835, XII, do CPC expressamente prevê a possibilidade de penhora de "direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda", evidenciando o reconhecimento legal destes direitos como patrimônio penhorável do devedor.De mais a mais, a Lei 4.591/64 impõe, em seu artigo 44, a obrigação do incorporador de promover a averbação da construção e individualização das unidades após a concessão do "habite-se", sendo certo que a individualização materializa-se na abertura de matrículas próprias para cada unidade autônoma.Contudo, a eventual inércia do incorporador em cumprir esta obrigação não pode servir como obstáculo à efetividade da tutela jurisdicional executiva, especialmente considerando o princípio da responsabilidade patrimonial, previsto no art. 789 do CPC.Neste viés, em se tratando de condomínio edilício, a unidade imobiliária, mesmo sem matrícula própria, sendo perfeitamente identificável a partir da matrícula-mãe do empreendimento pela sua designação específica (número do apartamento, bloco/torre) e pela fração ideal correspondente, é possível proceder à penhora.Corrobora este entendimento a jurisprudência dos Tribunais:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO QUE DENEGOU PEDIDO DE PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, POR NÃO CONTAR COM MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. INSURGÊNCIA DO EXEQUENTE. INSISTÊNCIA NA VIABILIDADE DA PENHORA. ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. UNIDADE AINDA VINCULADA À MATRÍCULA-MÃE, QUE TEM POR OBJETO A ÁREA SOBRE A QUAL FOI EDIFICADO O PRÉDIO RESIDENCIAL E CONSTITUÍDO O CONDOMÍNIO. CONSTRIÇÃO QUE PODE RECAIR SOBRE A FRAÇÃO IDEAL EQUIVALENTE AO APARTAMENTO DO EXECUTADO, PORQUE VIÁVEL A ABERTURA DE MATRÍCULA INDIVIDUALIZADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJ-SC - AI: 50514493420218240000, Relator.: Selso de Oliveira, Data de Julgamento: 30/06/2022, Quarta Câmara de Direito Civil).Para a exata delimitação do objeto da penhora, todavia, é imprescindível o conhecimento preciso da situação registral do imóvel, a fim de determinar com exatidão o objeto da constrição.É possível que, a despeito da narrativa apresentada pelo exequente, já exista matrícula individualizada para a unidade.Assim, considerando as particularidades do caso concreto, faz-se necessário obter informações precisas sobre a situação registral do imóvel, cabendo ao exequente providenciar tal documentação para a correta delimitação do objeto da penhora.Diante do exposto,a) CHAMO O FEITO À ORDEM e TORNO SEM EFEITO o termo de penhora lavrado no evento 90, por ter recaído sobre a integralidade do imóvel de matrícula nº 151.775 (matrícula-mãe do condomínio), quando a execução se refere especificamente aos débitos oriundos da unidade autônoma dos executados (Apartamento nº 1204, Torre A);b) Intime-se o exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias: b.1) Junte aos autos certidão atualizada da matrícula do imóvel (matrícula individualizada da unidade ou matrícula-mãe do empreendimento); b.1) Não havendo matricula individualizada, presente certidão detalhada da situação registral do apartamento nº 1204, Torre A, do Condomínio Hípica Parque Residencial, situado na Rua Itumbiara, s/n, Qda 146, Lote 1/7, Cidade Jardim, Goiânia-GO, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, certificando, ainda, a inexistência da matrícula individualizada para a unidade.No mesmo prazo, deverá o exequente formular os requerimentos que entender pertinentes à continuidade da execução.Intime-se. Cumpra-se.Goiânia, data e hora da assinatura eletrônica. J. LEAL DE SOUSAJuiz de Direito em Substituição Automática

15/05/2025, 00:00

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