Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0864646-71.2016.8.10.0001.
Autor: JULIO BACELLAR DE SOUZA MARTINS NETO Advogado do(a)
AUTOR: CLAUDIOMAR DOMINICI DE LIMA - MA8809-A
Réu: MODULO - ENGENHARIA LTDA - EPP Advogados do(a)
REU: AMANDA CORREA FERNANDES - MA27720, CAMILLA CASTRO DE ABREU - MA10363 SENTENÇA 1. RELATÓRIO:
Intimação - Juízo de Direito da 11ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís Ação: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação de cobrança de honorários de corretagem de imóvel, proposta por JULIO BACELLAR DE SOUZA MARTINS NETO contra MODULO - ENGENHARIA LTDA – EPP. Discorreu o autor que foi responsável por intermediar contrato de compra e venda do imóvel registrado sob a matrícula n. 106.555, do Livro nº 2-XH, fl. 190, do Cartório de Registro de Imóveis. Destacou ter participado de reuniões, vistorias no imóvel, acompanhado das partes contratantes e de seus respectivos representantes, relatando, ainda, a ocorrência de trocas de ligações e mensagens, todavia, o negócio não se concretizou de imediato. Relatou que, depois de algum tempo, no final do ano de 2015, ao passar pelo imóvel em questão, visualizou a presença de uma placa indicativa de “futuro empreendimento da Construtora Escudo”. Nesse momento, verificou que o negócio foi realizado, sem nenhuma contraprestação pelos serviços de corretagem. Ao final, requereu a condenação do réu ao pagamento de 5% (cinco por cento) do valor da transação imobiliária, estipulada em R$ 7.973.578,40 (sete milhões, novecentos e setenta e três mil e quinhentos e setenta e oito reais e quarenta centavos), baseado no valor de mercado do bem, a título de comissão; e indenização por danos morais de R$ 10.000,00 (dez mil reais). Efetuou pedido de gratuidade processual. Juntou documentos (ID4383734 a ID4384367). Decisão concedendo o benefício da justiça gratuita (ID11678267). Citada, a ré apresentou contestação, no ID 17101396. Preliminarmente, impugnou a concessão da assistência judiciária gratuita. No que concerne ao mérito, afirmou que o autor não atuou na mediação do contrato. Além disso, informou que as empresas envolvidas no negócio já mantinham vínculo de proximidade. Diante disso, pleiteou a improcedência dos pedidos e a condenação do autor, em litigância de má-fé. Réplica (ID20277726) Decisão instando as partes a, querendo, indicar provas (ID23876759). A parte autora postulou a oitiva de testemunhas (ID24527801). Designou-se audiência de instrução (ID33088134), onde o autor não compareceu ao ato processual, conforme ata de ID36691207, deixando-se de colher a prova oral, naquela ocasião. Visando ao seguimento do feito, designou-se nova audiência instrutória (ID51812402). Em seguida, foi lançada decisão interlocutória, no ID53793230, chamando o feito à ordem, cancelando-se a audiência, determinando, em consequência, a conclusão dos autos para sentença. Houve sentença de improcedência dos pedidos, com revogação da justiça gratuita concedida ao autor, com aplicação de multa por litigância de má-fé (ID56842653). Em sede de recurso de apelação a sentença foi mantida, afastando-se somente a condenação por litigância de má-fé (ID102694415). A decisão foi atacada por recurso especial, não admitido (ID102694472), por decisão do Presidente do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, circunstância que motivou o ingresso de Agravo em Recurso Especial, implicando na remessa do feito ao Superior Tribunal de Justiça, que, em decisão monocrática prolatada pelo Ministro RAUL ARAÚJO anulou a sentença e o acórdão e, via de consequência, determinou a produção de prova testemunhal, conforme requerido na exordial, segundo o ID102694495. Com o retorno dos autos, proferiu-se decisão de organização e saneamento, consoante o ID103662211, onde foi rejeitada a impugnação à justiça gratuita, delimitou-se a matéria fática e jurídica, estipulando-se o ônus da prova pela regra estática, autorizando-se a prova oral, sendo, para tanto, designada audiência para oitiva das testemunhas arroladas pela autora, dispensando-se a oitiva da testemunha MÁRCIO DINIZ SAUAIA, por ser advogado de uma das empresas envolvidas na negociação, em virtude do dever de sigilo. Essa decisão restou mantida, em sede de recurso de Agravo de Instrumento, tombado sob o n. 0802005-69.2024.8.10.0000 (ID112472151), da lavra do preclaro Des. José Gonçalo de Sousa Filho. Audiência de instrução, sendo colhido o depoimento das testemunhas EDUARDO JOSÉ ALMEIDA DUAILIBE e FERNANDO PALÁCIO DUAILIBE, gravados em mídia eletrônica, parte integrante destes autos, segundo ata de ID123302967. Alegações finais apresentadas pelo autor e réu, respectivamente nos ID124717923 e ID126439488. Vieram os autos conclusos para sentença. É o relatório. Decido. 2. FUNDAMENTAÇÃO: As preliminares e questões pendentes foram devidamente apreciadas, em decisão de saneamento e organização, a qual faço remissão às partes, para evitar repetições desnecessárias. Acerca do contrato de corretagem, dispõe o art. 722, do Código Civil que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Deste conceito, extrai-se que, para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio; e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. Durante esta atuação, compete ao corretor “executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio”, por força do art. 723 do Código Civil. Cumpridos estes requisitos, passa-lhe a ser devida uma remuneração, na forma do art. 725 do Código Civil. Igualmente, deve-se registrar que o contrato de corretagem não exige forma específica, sendo possível a sua contratação de forma oral. A propósito: “EMENTA: CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO/HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. AVENÇA VERBAL. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA MANTIDA. (...) 3. Nos moldes do artigo 722 do Código Civil, são devidos os honorários de corretagem quando houver ajuste entre as partes, ainda que verbal, e a intermediação do corretor resultar na realização do negócio jurídico. 4. O Código Civil preconiza que a validade de um negócio jurídico não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente o exigir - não havendo, em regra, obrigatoriedade de o contrato ser escrito. 5. Os princípios da boa-fé e da liberdade das formas, embora admitam como válido o contrato verbal, não eximem a parte requerente do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito vindicado. (...) 8. Recurso conhecido e desprovido. (TJDFT -Acórdão 1141126, 20161010061876APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª TURMA CÍVEL, DJE: 5/12/2018. Pág.: 254/262). Desse modo, tratando-se de contrato oral, compete à parte autora (corretor) o ônus da prova de que foi autorizado pelo proprietário a ofertar o seu imóvel a terceiros e que sua mediação em conjunto com a prática de outros atos influiu para o resultado útil pretendido. As provas documentais juntadas aos autos só comprovam que a alienação ocorreu, isto é, a propriedade foi transmitida ao adquirente, com a regularização junto ao Cartório de Imóvel, porém, não demonstram, em nenhum momento, os fatos que antecederam a regularização cartorial do bem. Dito isso, passo ao exame das provas orais. Em relação ao depoimento da testemunha Fernando Palácio Duailibe, nada acrescentou ao desfecho do presente litígio, tendo em vista que não teve contato com o autor no momento da compra, ao contrário, apenas tomou conhecimento dos fatos depois de sua efetivação, ao ser indagado pelo autor acerca do negócio ora discutido. Vejamos: “muito tempo depois, ele esteve no escritório, requerendo informações e se dizendo responsável pela venda, sem que nunca tenha sido tratado nada comigo”. (...) “muito tempo após a compra do negócio, e ele foi requerer informações e questionando se havia sido concretizado ou não, mas isso já vários anos posterior, já que ele havia ingressado com essa ação”. (trecho 16min00 segundos a 20 min 00 segundos, no ID123342116, disponível no link: https://midias.pje.jus.br/midias/web/site/login/?chave=v1bvOfzXjqsHGWJQhBpU)". Quanto ao testemunho de Eduardo José Almeida Duailibe (trecho 19min 00 segundos a 25 min 00 segundos, no ID123342116, disponível no link:https://midias.pje.jus.br/midias/web/site/login/?chave=sPtN0WyuSKTkuO5UtuEU), verifica-se, em seu depoimento, que, em resumo: “i) conheceu o sócio proprietário (Seu Jorge), no dia em que o autor levou o representante da empresa ré, para conhecer o terreno; ii) que depois daquele episódio nunca mais viu o sócio proprietário (Seu Jorge); iii) que tempos depois, em conversa com advogado Márcio Sauaia tomou conhecimento que o contrato foi efetivado, sem a participação do autor”. Chega-se à conclusão que a testemunha presenciou apenas um fato, qual seja, a visita ao terreno, objeto de compra. Tal fato, a meu ver, não possuem o condão de reconhecer a intermediação. Não basta, a simples indicação ou apresentação do comprador ao vendedor. É necessário que vá além de meras alusões, há que haver aconselhamento, discussão de valores capazes de resultar na confecção do instrumento do negócio. Numa compra e venda é praxe que as partes, aproximadas pelo corretor, informem-se sobre as características do imóvel, existência de ações cíveis que possam gerar risco de evicção, capacidade econômica do comprador e assim por diante. No caso, ficou evidenciado que o trabalho do corretor inicial restringiu-se ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constituindo-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes. Aproximar meros interessados não implica obter um resultado útil para a atividade de corretagem. Com efeito, para a caracterização da intermediação não é suficiente a simples aproximação das partes, devendo haver aconselhamento, discussão de valores, prazos, correção, até a concretização do negócio. Digo isso porque não se tratar de imóvel de baixo valor, ao revés,
cuida-se de um bem de razoável dimensão e valor, cuja complexidade do negócio, envolveria mais do que uma vista, para sua concretização, por força do art. 375, do CPC. Destarte, a mera aproximação das partes para que se inicie o processo de negociação, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. Nesse sentido, vejamos os precedentes dos Tribunais Pátrios: “EMENTA: CIVIL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DA PROVA. NÃO COMPROVAÇÃO PELO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. 1 O Contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de maneira que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes. 2 - O Apelante não preencheu os requisitos do artigo 373, do CPC/2015, que determina ser do autor o ônus da prova quanto ao fato constitutivo de seu direito. 3 - No caso em exame, a realização da mera aproximação entre as partes não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem, o qual só é devido quando comprovada além da aproximação, o trabalho útil e o resultado pretendido que levam à conclusão do negócio. (...) 5 -Sentença mantida. Recurso desprovido. Unânime”. (TJDFT - Acórdão 1158859, 00132204720158070009, Relator: ROMEU GONZAGA NEIVA, 7ª Turma Cível, DJE: 25/3/2019). “EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. ARTIGO 1.022 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL VIGENTE. OMISSÃO. INOCORRÊNCIA. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. PARTICIPAÇÃO EFETIVA NA CONCLUSÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO. NÃO OCORRÊNCIA. MÚLTIPLAS IMOBILIÁRIAS. INEXISTÊNCIA DE CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE. REMUNERAÇÃO DEVIDA AO CORRETOR QUE ALCANÇOU O RESULTADO ÚTIL. DESISTÊNCIA DA COMPRADORA. COMISSÃO INDEVIDA. REDISCUSSÃO DO JULGADO. NÃO CABIMENTO. MULTA. ART. 1.026, § 2º DO CPC. (...) 2 - O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes. (...) 4 - A realização da mera aproximação entre as partes não é suficiente para impor o pagamento de comissão de corretagem, o qual só é devido quando comprovada além da aproximação, o trabalho útil e o resultado pretendido que levam à conclusão do negócio. (...) 11 - Embargos de declaração conhecidos e não providos. (TJDFT - Acórdão 1063587, 20150110306588APC, Relator: MARIA IVATÔNIA, 5ª TURMA CÍVEL, DJE: 7/12/2017. Pág.: 328/331). Na mesma direção, o Superior Tribunal de Justiça: “EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO LEGAL. SÚMULA 284 DO STF. COMISSÃO DE CORRETAGEM. APROXIMAÇÃO DAS PARTES SEM RESULTADO ÚTIL. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA CONHECER DO AGRAVO E NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. A falta de indicação do dispositivo de lei federal supostamente violado, pertinente à temática abordada no recurso especial, impede a abertura da instância especial, nos termos da Súmula 284 do STF. 2. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. 3. Agravo interno provido para reconsiderar a decisão agravada, e, em novo exame, conhecer do agravo para negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt no AREsp: 1552123 MT 2019/0219473-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 03/03/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 25/03/2020). “EMENTA: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. MERA APROXIMAÇÃO DAS PARTES. AUSÊNCIA DE PARTICIPAÇÃO EFETIVA NO RESULTADO ÚTIL DO NEGÓCIO. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICO-PROBATÓRIA. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO DESPROVIDO. 1. A mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra e venda de imóvel, não justifica, por si só, o pagamento de comissão. 2. O Tribunal de origem, analisando o acervo fático-probatório dos autos, concluiu que, embora os agravantes tenham iniciado as tratativas, não tiveram efetiva participação na conclusão do negócio, já que o êxito da compra e venda decorreu da atuação de outro profissional, depois de mais de um ano da última proposta mediada pelos autores. A alteração das premissas fáticas adotadas pela Corte de origem demandaria o reexame de provas, o que é vedado pela Súmula 7 do STJ. 3. Agravo interno a que se nega provimento. (STJ - AgInt no AREsp: 1351916 SC 2018/0217487-5, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 11/12/2018, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 18/12/2018). Enfim, a mera aproximação das partes, para que se inicie o processo de negociação no sentido da compra de determinado bem, não justifica, por si só, o pagamento de comissão, assim, ainda que comprove ter iniciado as tratativas, não fará jus à contrapartida remuneratória se não demonstrar a efetiva participação na conclusão do negócio por seu intermédio. De rigor, a improcedência do pleito. 3. DISPOSITIVO:
Ante o exposto, arrimado no art. 487, inciso I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTE, com RESOLUÇÃO DE MÉRITO os pedidos formulados na petição inicial. Condeno a autora ao pagamento das custas processuais e nos honorários advocatícios, os quais hei por bem arbitrar em 10% sobre o valor da causa, nos termos dos incisos I a IV, do art. 85, §2º, do CPC, suspensa a exigibilidade por litigar sob o benefício da justiça gratuita. Sentença registrada eletronicamente. Publique-se. Intimem-se. Transitada em julgado, arquivem-se os autos. São Luís (MA), 04 de outubro de 2024. LÚCIO PAULO FERNANDES SOARES Juiz de Direito Auxiliar, respondendo pela 11ª Vara Cível.