Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: ESPÓLIO DE JULIO SOARES DO NASCIMENTO ADVOGADA: CLAUDIA PARANAGUA DE CARVALHO DRUMOND (OAB/PI 1821)
APELADOS: LOURIVAL RUFINO DOS SANTOS; ANA LUCIA DA SILVA SANTOS; ADVOGADOS: KAIO MIKAEL DA COSTA SAMPAIO (OAB/PI 15083); LUCAS SANTOS EULALIO DANTAS (OAB/PI 6343); FRANCISCO EINSTEIN SEPULVEDA DE HOLANDA (OAB/PI 5738) RELATORA: DESEMBARGADORA SÔNIA MARIA AMARAL FERNANDES RIBEIRO Ementa: Direito civil e processual civil. Apelação cível. Ação de usucapião ordinária. Animus domini. Contrato de promessa de compra e venda inadimplido. Recurso desprovido. I. CASO EM EXAME 1. Apelação interposta contra sentença que julgou procedente pedido de usucapião ordinária, reconhecendo a aquisição de propriedade de imóvel rural com base em posse exercida desde 1999, com justo título e boa-fé. O apelante alega que a posse era precária e sem animus domini, em razão do inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda firmado com uma associação de moradores. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se o inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda, firmado por associação de moradores, afasta o animus domini dos possuidores para fins de usucapião, especialmente quando a posse é anterior ao referido contrato. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A prova testemunhal e documental demonstra de forma robusta o exercício da posse mansa, pacífica e com animus domini pelos apelados por mais de 20 anos, com a realização de benfeitorias que conferiram função social ao imóvel. 4. A posse dos apelados teve início em 1999, por meio de negócio oneroso com o posseiro anterior, sendo, portanto, antecedente ao compromisso de compra e venda firmado pela associação de moradores em 2000. O inadimplemento de um contrato posterior, que visava à regularização formal do domínio, não tem o condão de descaracterizar a natureza da posse já consolidada. 5. Não foi demonstrado qualquer ato concreto e eficaz de oposição à posse por parte do proprietário registral ao longo de mais de duas décadas, o que consolida o requisito da posse pacífica. IV. DISPOSITIVO E TESE 6. Apelação desprovida. Tese de julgamento: “1. O inadimplemento de contrato de promessa de compra e venda não afasta o animus domini para fins de usucapião quando a posse qualificada é anterior ao negócio jurídico e exercida de forma mansa e pacífica pelo prazo legal, sem oposição eficaz do proprietário registral”. ________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 1.238 e 1.242; CPC, art. 373. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.909.276, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 27.09.2022. ACÓRDÃO
Acórdão - QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargadora SÔNIA AMARAL APELAÇÃO Nº 0804966-36.2020.8.10.0060 Vistos e relatados estes autos, acordam os Desembargadores que integram a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, à unanimidade, conhecer e negar provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Participaram do julgamento o Desembargador Paulo Sérgio Velten Pereira, Presidente da Câmara, o Desembargador José Eulálio Figueiredo de Almeida e esta relatora. Sala da sessão virtual da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão, em São Luis-MA, julgamento finalizado aos três dias do mês de fevereiro de Dois Mil e Vinte e Seis Desembargadora SÔNIA Maria AMARAL Fernandes Ribeiro Relatora 1 Relatório
Trata-se de apelação interposta pelo ESPÓLIO DE JULIO SOARES DO NASCIMENTO contra sentença proferida pelo juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Timon/MA, que julgou procedente a ação de usucapião ordinária proposta pelos apelados. Na origem, os apelados, LOURIVAL RUFINO DOS SANTOS e ANA LÚCIA DA SILVA SANTOS, narraram que, desde o ano de 1999, exercem a posse mansa, pacífica, com animus domini e boa-fé sobre uma gleba de terras de 5 hectares na localidade Sangradouro, em Timon/MA. Segundo constou na inicial, a posse iniciou-se com a aquisição dos direitos possessórios de um posseiro anterior e, posteriormente, na condição de associados da Associação dos Pequenos Produtores Rurais do Povoado Sangrador (APPR), passaram a realizar pagamentos mensais à referida associação, que havia firmado um compromisso de compra e venda da área total com o proprietário registral, o falecido Sr. Júlio Soares do Nascimento. Alegando o exercício da posse por mais de 20 anos, com justo título e boa-fé, e sugerindo ter realizado diversas benfeitorias que conferiram função social ao imóvel, os apelados propuseram a ação de usucapião para requerer o reconhecimento da aquisição originária da propriedade. Ao exercer o contraditório processual, o apelante – Espólio de Julio Soares do Nascimento – alegou, em síntese: i) que a posse dos apelados é precária e desprovida de animus domini, pois o contrato de promessa de compra e venda firmado com a associação de moradores não foi integralmente quitado, restando um saldo devedor; ii) que a transmissão da propriedade estava condicionada à quitação integral do preço, o que não ocorreu; iii) que, em razão do inadimplemento, a posse exercida pelos autores era mera detenção tolerada, o que impede a configuração da usucapião. Após a manifestação do Ministério Público pelo desinteresse de intervir no feito e a exclusão da associação de moradores do polo passivo, o juízo de origem julgou procedente o pedido, sob o fundamento de que os autores comprovaram os requisitos da usucapião ordinária (art. 1.242 do Código Civil). A sentença destacou que a posse foi exercida desde 1999 e que a resistência do proprietário registral só se manifestou com a contestação, em 2021, quando o prazo da prescrição aquisitiva já havia transcorrido, sendo a posse, até então, mansa e pacífica. Inconformada com a sentença, a parte ré na demanda interpôs o presente recurso. 1.1 Argumentos do apelante 1.1.1 Alega que a sentença errou ao reconhecer o animus domini, pois a posse dos apelados sempre foi precária, decorrente de um contrato de promessa de compra e venda inadimplido pela associação intermediadora (APPR), o que afasta a boa-fé e o ânimo de dono; 1.1.2 Aduz que a transmissão da propriedade estava expressamente condicionada à quitação do preço, e que o inadimplemento impede a consolidação da propriedade pela via da usucapião; 1.1.3 Afirma que os depoimentos colhidos em audiência confirmam que os autores tinham ciência da necessidade de regularizar a situação do imóvel em virtude de débitos existentes, o que reforça a ausência de animus domini. 1.2 Argumentos da parte apelada 1.2.1 Afirma que o apelante entra em contradição ao admitir a existência de um contrato de promessa de compra e venda, que configura o justo título, e ao mesmo tempo negar o direito à usucapião; 1.2.2 Aponta que a suposta dívida seria da associação de moradores, e não dos apelados, que pagaram tudo o que lhes era devido à associação. Ademais, qualquer débito estaria prescrito, pois nunca houve ato de cobrança; 1.2.3 Alega que, decorridos mais de 20 anos de ocupação, teriam direito inclusive à usucapião extraordinária, que dispensa o justo título, tornando ineficaz a discussão sobre o pagamento do contrato. 1.3 Dispensada a remessa dos autos ao Ministério Público, tendo em vista que o presente caso não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas nos artigos 178 do Código de Processo Civil e 129 da Constituição Federal. Além disso, o Conselho Nacional de Justiça, no bojo do Relatório de Inspeção Ordinária nº 0000561-48.2023.2.00.0000, constatou que o mencionado órgão, por reiteradas vezes, tem se pronunciado pela falta de interesse em se manifestar por se tratar de direito privado disponível. Desse modo, a dispensa de remessa no presente caso é a própria materialização dos princípios constitucionais da celeridade e economia processual. É o relatório. VOTO 2 Linhas argumentativas do voto Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço da apelação. Passo ao exame do mérito do recurso. 2.1 Da usucapião Analisando detidamente os autos, o recurso não merece provimento. A usucapião consiste em forma de aquisição originária da propriedade que orbita em torno de dois pressupostos: a posse e o tempo. A esse respeito, a doutrina se refere à posse usucapionem como sendo “aquela que se exerce com a intenção de dono”, ou seja, diz respeito a possuidor que exerce atos de assenhoramento sobre o bem. No tocante ao requisito temporal, exige-se que tal posse se prolongue no tempo ininterruptamente, sem oposição por parte de terceiros, de modo a consolidar a condição de possível proprietário (PEREIRA, Caio Mário da S. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. v.IV. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022). À luz de tais premissas, e a despeito da argumentação trazida pela parte apelante, o conjunto probatório demonstra que os apelados preenchem os requisitos legais para a aquisição da propriedade. Com efeito, a prova oral colhida em juízo é uníssona e robusta ao corroborar a tese autoral, confirmando o exercício da posse desde 1999. A própria autora, Ana Lúcia da Silva Santos, narrou em sede de instrução, de forma consistente, que adquiriu a terra do Sr. Manuel Vieira, posseiro do local, em 1999. Esclareceu que, ao tomar posse, o terreno era apenas mata nativa e que, desde então, vem realizando melhorias, como a construção de uma casa, um clube para festas, um poço e a instalação de energia elétrica, sem que jamais houvesse qualquer oposição à sua posse. Essa versão dos fatos encontra sólido amparo no relato das testemunhas. O Sr. José Rodrigues dos Santos confirmou que o então autor Lourival – falecido no curso do processo – adquiriu a terra do Sr. Manoel na data citada e, desde então, trabalhou na área sem que ninguém jamais a reclamasse. A dinâmica dos negócios foi esclarecida pela testemunha Antônio José Gomes da Costa, ao relatar que o Sr. Lourival "pagou duas vezes, primeiro para o Sr. Manoel e depois para associação", fato também mencionado pela testemunha João Batista da Silva. De forma decisiva, o próprio posseiro original, Manoel Vieira Alves, confirmou a transação, declarando que o autor pagou um valor – R$ 770,00 – para adquirir a posse sobre a terra, o que corrobora a natureza onerosa do negócio que deu início à posse dos apelados. O animus domini é igualmente evidenciado pelas inúmeras benfeitorias realizadas ao longo de mais de duas décadas, devidamente comprovadas por imagens (Cf. Id 40435657) e corroboradas pelas testemunhas ouvidas. Em contrapartida, a prova produzida pelo apelante mostrou-se frágil. O representante do espólio, embora tenha mencionado a existência de um débito da associação, não soube precisar valores ou detalhes do contrato. Sua testemunha limitou-se a relatar genericamente uma dívida antiga, sem apresentar fatos concretos que pudessem caracterizar uma oposição efetiva à posse dos autores ao longo dos anos. Ademais, a prova documental corrobora a versão dos fatos, porquanto foi colacionada declaração para cadastro de imóvel rural perante o INCRA (ID 40435653), além do recibo de compra e venda firmado com o Sr. Manuel Vieira (ID 40435676) de 27/07/1999, cuja transação foi confirmada em audiência pelo próprio vendedor. Quanto ao argumento central do apelante, de que os apelados não dispunham de animus domini em razão do contrato de promessa de compra e venda, penso que não merece prosperar. As provas dos autos demonstram que a posse dos apelados é antecedente ao contrato firmado entre a associação e o falecido proprietário. Conforme revelado, os apelados ocuparam a área após negociação com o posseiro anterior, em 1999. Assim, a assinatura posterior do compromisso de compra e venda pela associação, em 13/04/2000, representou uma tentativa de regularização da propriedade, e não o ato constitutivo da posse, que já era exercida com ânimo de dono. É fundamental, portanto, distinguir a origem da posse da posterior tentativa de regularização dominial. Os apelados ingressaram na posse por meio de negócio oneroso com o posseiro anterior, momento em que, ao pagarem pelo direito de ocupar a terra, nasceu a posse qualificada com animus domini. O inadimplemento de um contrato posterior, que buscava a regularização do domínio, não pode retroagir para transformar uma posse já consolidada em mera detenção precária. Por fim, não foi demonstrado nenhum ato concreto e eficaz tendente a interromper o exercício manso e pacífico da posse. Todas as testemunhas foram unânimes em reconhecer que os apelados exerceram serenamente a posse do imóvel por mais de duas décadas, sem qualquer oposição ou contestação por parte dos proprietários registrais. Nesse particular, ressalto que a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça do REsp 1.584.447/MS, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, possui o entendimento de que “a interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si”. No caso em espécie, inexistindo conduta da parte apelante visando a exercer oposição à posse exercida pelos apelados, não há falar em interrupção do prazo para prescrição aquisitiva. Portanto, entendo que está devidamente caracterizado o exercício reiterado da posse com animus domini pelos apelados por mais de 21 anos até o ajuizamento da ação, posse essa calcada em justo título, o que preenche os requisitos subjetivos e objetivos para a prescrição aquisitiva previstos no artigo 1.242 do Código Civil. Por tais razões, entendo que a sentença recorrida se revela acertada, razão pela qual nego provimento ao recurso. 3 Legislação aplicável 3.1 Código Civil Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos. Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico. 3.2 Código de Processo Civil Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Art. 369. As partes têm o direito de empregar todos os meios legais, bem como os moralmente legítimos, ainda que não especificados neste Código, para provar a verdade dos fatos em que se funda o pedido ou a defesa e influir eficazmente na convicção do juiz. 4 Doutrina aplicável 4.1 Dos requisitos da usucapião “No primeiro plano está, pois, a posse. Não é qualquer posse, repetimos; não basta o comportamento exterior do agente em face da coisa, em atitude análoga à do proprietário; não é suficiente a gerar aquisição, que se patenteie a visibilidade do domínio. A posse ad usucapionem, assim nas fontes como no direito moderno, há de ser rodeada de elementos, que nem por serem acidentais, deixam de ter a mais profunda significação, pois a lei a requer contínua, pacífica ou incontestada, por todo o tempo estipulado, e com intenção de dono. O possuidor não pode possuir a coisa a intervalos, intermitentemente, nem tê-la maculada de vícios ou defeitos (vi, clam aut precario), ainda que depois de iniciada venha a perder a falha de origem, pois é certo que o vício não se apaga pelo decurso do tempo: quod ab initio vitiosum est non potest tractu temporis convalescere. Requer-se, ainda, a ausência de contestação à posse, não para significar que ninguém possa ter dúvida sobre a conditio do possuidor, ou ninguém possa pô-la em dúvida, mas para assentar que a contestação a que se alude é a de quem tenha legítimo interesse, ou seja da parte do proprietário contra quem se visa a usucapir. (…) A posse há de durar, para que se converta em propriedade, isto é, para que se realize a aquisição por usucapião, torna-se necessário que à posse venha associado o fator tempo – continuatio possessionis.”. (PEREIRA, Caio Mário da S. Instituições de Direito Civil: Direitos Reais. v. IV. Rio de Janeiro: Grupo GEN, 2022) “O segundo requisito formal da usucapião é a posse. Não poderão alcançá-la aqueles classificados em nosso ordenamento jurídico como meros detentores, carecendo eles de legitimidade e interesse para formarem o polo ativo da ação de usucapião. Pela teoria objetiva de Ihering, consagrada em nosso Código Civil, a distinção entre possuidores e detentores reside na existência de óbices jurídicos a que determinadas situações de fato exercidas sobre a coisa transformem-se em relações verdadeiramente possessórias. Assim, são detentores os servidores da posse que se encontram no estado de subordinação ao verdadeiro possuidor (art. 1.198 do CC), os que estejam na coisa em virtude de permissão ou tolerância ou que estejam se servindo da violência ou clandestinidade (art. 1.208 do CC) e os que detenham poder de fato sobre bens de uso comum do povo e de uso especial (art. 100 do CC). O autor da ação de usucapião deverá demonstrar que efetivamente exercia o poder fático exclusivo sobre toda a área que deseja adquirir. Todavia, mesmo que um terceiro (v.g., um confinante) demonstre que parte da área postulada era por ele possuída – e não pelo usucapiente –, não será caso de extinção do processo por impossibilidade jurídica. Vale dizer, a matéria é de mérito e a falta de demonstração da realidade da posse resultará no julgamento da improcedência da pretensão. A posse necessariamente será acompanhada do animus domini. Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. O possuidor que conta com animus domini sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua com o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. (FARIAS, Cristiano Chaves de; ROSENVALD, Nelson. Curso de direito civil: Reais. 13. ed. Salvador: JusPodivm, 2017) 5 Jurisprudência aplicável 5.1 Dos requisitos da usucapião ordinária APELAÇÃO CÍVEL - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO - AUSÊNCIA DE DOCUMENTO ESSENCIAL - INOVAÇÃO RECURSAL - MATÉRIA NÃO ARGUIDA EM PRIMEIRA INSTÂNCIA - POSSE - ÂNIMO DE DONO - LAPSO LEGAL - PROVA TESTEMUNHAL E DOCUMENTAL - CONFIRMAÇÃO DOS FATOS - PROCEDÊNCIA - RECURSO AO QUAL SE NEGA PROVIMENTO. 1. Representa inovação recursal a alegação de matéria que não foi suscitada em contestação ou objeto de debate antes da sentença. 2 - Verificado pelas provas documentais e testemunhais o exercício da posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo legal e ausente prova em sentido contrário, impõe-se o reconhecimento da pretensão de aquisição originária do bem com a consequente manutenção da sentença. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.24.317302-8/001, Relator(a): Des.(a) Marcelo Rodrigues, 21ª Câmara Cível Especializada, julgamento em 25/09/2024, publicação da súmula em 01/10/2024) 5.2 Da preenchimento do requisito temporal da usucapião no curso do processo RECURSO ESPECIAL. CIVIL. DIREITO DAS COISAS. ALTERAÇÃO FÁTICA SUBSTANCIAL. NATUREZA. POSSE. TRANSMUDAÇÃO. POSSIBILIDADE. ANIMUS DOMINI. CARACTERIZAÇÃO. PROPRIEDADE. METADE. IMÓVEL. USUCAPIÃO CONSTITUCIONAL. RECONHECIMENTO. USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA. PRAZO. CURSO DO PROCESSO. CONTESTAÇÃO. INTERRUPÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Cinge-se a controvérsia a definir se (i) falha a prestação jurisdicional; (ii) a aquisição de metade do imóvel usucapiendo caracteriza a propriedade de outro imóvel, impedindo o reconhecimento da usucapião constitucional; (iii) o ajuizamento de ação cautelar de vistoria pode ser considerada como oposição à posse, impedindo o reconhecimento da usucapião extraordinária e (iv) o caráter original da posse pode ser transmudado na hipótese dos autos. 3. O fato de os possuidores serem proprietários de metade do imóvel usucapiendo não recai na vedação de não possuir "outro imóvel" urbano, contida no artigo 1.240 do Código Civil. 4. É firme a jurisprudência desta Corte no sentido de ser admissível a usucapião de bem em condomínio, desde que o condômino exerça a posse do bem com exclusividade. 5. A posse exercida pelo locatário pode se transmudar em posse com animus domini na hipótese em que ocorrer substancial alteração da situação fática. 6. Na hipótese, os possuidores (i) permaneceram no imóvel por mais de 30 (trinta) anos, sem contrato de locação regular e sem efetuar o pagamento de aluguel, (ii) realizaram benfeitorias, (iii) tornaram-se proprietários da metade do apartamento, e (iv) adimpliram todas as taxas e tributos, inclusive taxas extraordinárias de condomínio, comportando-se como proprietários exclusivos do bem. 7. É possível o reconhecimento da prescrição aquisitiva ainda que o prazo exigido por lei se complete apenas no curso da ação de usucapião. Precedentes. 8. A contestação não tem a capacidade de exprimir a resistência do demandado à posse exercida pelo autor, mas apenas a sua discordância com a aquisição do imóvel pela usucapião. 9. Recurso especial conhecido e provido. (REsp n. 1.909.276/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/9/2022, DJe de 30/9/2022.) 5.3 Interrupção do prazo prescricional RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO REIVINDICATÓRIA. IMÓVEL RURAL. USUCAPIÃO ORDINÁRIA. JUSTO TÍTULO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REGISTRO. DESNECESSIDADE. PRESCRIÇÃO AQUISITIVA. INTERRUPÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. BOLETIM DE OCORRÊNCIA. AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE. TERCEIRO. CITAÇÃO. FRUSTRADA. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A falta de registro de compromisso de compra e venda não é suficiente para descaracterizar o justo título como requisito necessário ao reconhecimento da usucapião ordinária. 3. A interrupção do prazo da prescrição aquisitiva somente é possível na hipótese em que o proprietário do imóvel usucapiendo consegue reaver a posse para si. Precedentes. 4. A mera lavratura de boletim de ocorrência, por iniciativa de quem se declara proprietário de imóvel litigioso, não é capaz de, por si só, interromper a prescrição aquisitiva. 5. Recurso especial provido (STJ, REsp 1.548.447/MS, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueca, Terceira Turma, data de julgamento 09/03/2021) 6 Parte dispositiva
Ante o exposto, conheço da apelação e a ela nego provimento, nos termos da fundamentação supra. É como voto. Sala das sessões virtuais da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão, em São Luís-MA., data do sistema. Desembargadora Sônia Maria Amaral Fernandes Ribeiro Relatora