Procedimento Comum Cível 0804692-14.2019.8.10.0026 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0804692-14.2019.8.10.0026 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA AUTORA: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO ADVOGADO(A) AUTOR: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO (OAB 16990-MA) PARTE RÉ: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA ADVOGADO REQUERIDO: Dr. CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB 18276-MA). FINALIDADE: INTIMAR os advogados das partes Dr(a). Advogado(s) do reclamante: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO (OAB 16990-MA) e Advogado(s) do reclamado: CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB 18276-MA), da sentença ID 74535703, a seguir transcrita: "SENTENÇA Intimação - INTIMAÇÃO - DJEN PROCESSO N°: 0804692-14.2019.8.10.0026 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PARTE Vistos, etc. 1. O RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual e devolução de parcelas pagas, proposta por ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO em face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA, atribuindo à causa o valor de R$ 12.441,12 (doze mil, quatrocentos e quarenta e um reais e doze centavos). Narra a inicial que, em junho de 2016, as partes firmaram um instrumento particular de promessa de compra e venda do lote 23, da quadra 02, do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 81.888,70 (oitenta e um mil, oitocentos e oitenta e oito reais e setenta centavos). Aduz que, após ter pago o montante de R$ 13.823,47, o autor solicitou a resilição do contrato, contudo, a requerida, cobrando taxas abusivas (cláusula penal, intermediação imobiliária e despesas tributárias), informou a devolução de apenas R$ 1.,382,34 No final, pugna pela procedência da ação para: (a). declarar resilido o instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano de nº2591; (b). condenar a requerida a devolver o percentual de 90% (noventa por cento) dos valores pagos corrigidos e atualizados, ou seja, o montante de R$ R$ 12.441,12 (doze mil quatrocentos e quarenta e um reais e doze centavos) em parcela única. Citada, a requerida ofertou contestação para defender a legalidade das cláusulas contratuais e pugnar pela total improcedência da ação. No detalhe, alude que a intermediação imobiliária foi livremente pactuada entre as partes em 6% do valor da negociação, o que corresponde a R$ 4.983,08, dos quais apenas R$ 1.162,72 foram adimplidos pelo contratante, devendo o saldo de R$ 3.820,36 ser retido dos valores pagos quando do pedido de resilição. Defende ainda a legalidade da cláusula penal e da retenção a título de ressarcimento pelas despesas com pagamento do IPTU, conforme previsão contratual. Em seguida, refuta a alegação de dano moral indenizável. Ao final, noticiando o depósito judicial de R$ 4.734,58 a título de restituição, conforme cláusula resolutiva contratual, pugna pela total improcedência da ação. Na réplica, refuta os argumentos da defesa e ratifica todos os pedidos aduzidos na inicial. Determinada a expedição de alvará judicial autorizando o levantamento da quantia incontroversa depositada em juízo em favor da parte autora. Não houve requerimento de outras provas. Sem acordo entre as partes durante o evento “CONCILIAÇÃO ITINERANTE”, promovido pelo Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos – NUPEMEC. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. 2. A FUNDAMENTAÇÃO. Adentrando no mérito, inicialmente, cumpre consignar que não incide, na espécie, a Lei do Distrato Imobiliário - Lei n. 13.786/18 -, vigente desde 28/12/2018, que estatui novo regramento de direito material concernente à resolução do contrato pelo inadimplemento do adquirente de imóvel em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, implicando na alteração das Leis n. 4.591/64 e n. 6.766/79. Ora, consoante definido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, não se aplica a novel legislação aos contratos firmados em momento anterior à sua vigência, como é o caso dos autos, haja vista a vedação constitucional à retroatividade da lei e o respeito ao ato jurídico perfeito. Emerge dos autos, que as partes, em 2016, firmaram Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote Urbano (contrato nº2591), tendo como objeto a aquisição do lote 23, da quadra 02, do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 83.051,42 (oitenta e um mil, oitocentos e oitenta e oito reais e setenta centavos). Conforme documentos que instruem a inicial, verifica-se que o autor quitou 30 das 200 parcelas do contrato, correspondente ao montante de R$ 13.823,47. No que se refere à pretensão rescisória, certo é que não se afigura a imposição a qualquer das partes contratantes de um negócio jurídico que não mais lhe interessa, razão pela qual há de ser chancelado o direito do demandante à rescisão postulada. Não obstante, tendo em vista a expectativa da ré quanto à concretização da pactuação, assim como os investimentos por ela realizados com este propósito, deve o desfazimento da avença se operar de forma a fazer frente aos gastos suportados pelo vendedor. Nesse sentido, eis o teor da Súmula n. 543, do colendo STJ: Súmula n. 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No que atine ao quantum a ser retido pelo promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o posicionamento no sentido de que o patamar entre 10 e 25% do montante pago revela-se suficiente e adequado ao escopo da penalidade: "(...) 3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido."(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1." A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial "( AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020). 2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3.Agravo interno a que se nega provimento." ( AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021) Com relação ao termo inicial dos juros de mora, essa parte da sentença não foi alterada pelo Tribunal a quo, pois não houve irresignação das construtoras no recurso de apelação. Assim, como esse fundamento do aresto não foi impugnado, resta inviável o exame da matéria, ante o óbice da Súmula n. 283/STF. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial provimento ao recurso especial para manter a ordem de devolução dos valores ao promitente-comprador, mas com a retenção de 25% da quantia. Publique-se. Brasília, 15 de abril de 2021. Ministro RAUL ARAÚJO Relator (STJ - REsp: 1930677 SP 2021/0097490-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 30/04/2021) Na hipótese sub examine, ajustaram as partes que: Em caso de resilição deste instrumento por parte do COMPRADOR, a VENDEDORA reterá a multa penal ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5% sobre o valor total das parcelas já quitadas, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiros, etc., restituindo ao COMPRADOR o saldo eventualmente devido, já abatido todos os demais custos e/ou penalidades decorrentes de eventual mora. (CLÁUSULA QUARTA - Parágrafo Quinto) Na hipótese, a taxa fixada em 32,5% escapa aos patamares estabelecidos Tribunal da Cidadania como razoável a título de cláusula penal nos casos de resilição contratual imobiliária, merecendo redução para o percentual de 25% sobre o valor total das parcelas já quitadas, nos termos dos arestos acima destacados. No que atine a retenção dos valores relativos à intermediação imobiliária e às despesas tributárias do imóvel, as cláusulas quarta, sétima e décima preveem expressamente a comissão corretagem bem como as obrigações tributária às expensas do comprador. Evidentemente, comprado o pagamento parcial da intermediação imobiliária e, ainda, a quitação por parte do loteador dos impostos sobre a propriedade (incidentes durante o período de vigência do contrato) e não diretamente pelo promitente comprador (com posse precária do imóvel – cláusula sexta), é devida a retenção de tais valores quando do pedido resilitórios por parte do comprador. Desse modo, por não vislumbrar prática abusiva na cobrança das despesas administrativas e tributárias, sendo, aliás, de conhecimento dos contratantes quando da assinatura do referido instrumento, nego o pleito de declaração de nulidade dessas previsões, as quais são devidas em caso de extinção imotivada. Por derradeiro, é premissa das relações negociais civis que as obrigações decorrentes do contrato firmado entre as partes devem ser por ele regidas. Não sendo vislumbrada a ocorrência do alegado vício nos contratos, cabe ao autor o implemento das obrigações assumidas. Tal obrigação é reforçada pela limitação de intervenção judicial nas relações privadas, que, quando da aferição de eventuais arbitrariedades em contratos bilaterais, não é dado resolver ou rescindir imotivadamente, vez que firmados livremente pelas partes. Tal pretensão ocasionaria enriquecimento sem causa e violaria os princípios do pacta sunt servanda e da segurança jurídica, que, a despeito de não serem absolutos, não encontram, na espécie, razões para sua mitigação na forma pretendida pela autora. 3. O DISPOSITIVO FINAL Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos deduzidos na inicial, para: (a). declarar resolvido o contrato nº2591 celebrado entre as partes; (b). declarar abusiva a cobrança da cláusula penal na base de 32,5%, a fim de reduzi-la para 25% (vinte e cinco) sobre os valores pagos pelo autor referente ao contrato nº2591, deduzidas as demais despesas e encargos contratuais. (c). condenar a Requerida ao pagamento das quantias pagas pelo autor referente ao contrato nº2591, com a devida retenção dos valores a título de multa contratual, comissão de corretagem e despesas tributárias, acrescido de correção monetária a contar do desembolso e juros legais computados do trânsito em julgado da presente sentença, montante a ser apurado por meros cálculos aritméticos na fase de cumprimento de sentença (CPC, artigo 509, §2º). Ante a sucumbência recíproca, cada arcará com metade das custas processuais e com os honorários advocatícios da parte adversa, estes na base de 10% sob o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Observe-se a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em favor da parte autora, beneficiária da gratuidade de justiça (CPC, art.98, §3º). Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se com as baixas de praxe. Interposto recurso de apelação, cumpram-se os atos ordinatórios do Provimento nº22/2018 do TJMA, em especial, os constantes dos itens LX, LXI, LXII. PUBLIQUE-SE. REGRISTRE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Balsas (MA), datado e assinado eletronicamente. ". BALSAS/MA, 30/08/2022. ARIDIONE CARVALHO HOLANDA VIEIRA, Diretor de Secretaria.

31/08/2022, 00:00

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Definitivo

Arquivamento

Conclusão (para decisão)

Decurso de Prazo

Decurso de Prazo

Expedição de documento (Outros documentos)

Documento (Outros documentos)

Documento (Certidão)

Publicação

Disponibilização no Diário da Justiça Eletrônico

Petição (Petição (outras))

Arquivamento

Conclusão (para julgamento)

Trânsito em julgado

Todas as movimentações(65)