Procedimento Comum Cível 0804692-14.2019.8.10.0026 - TJMA

Procedimento Comum Cível 0804692-14.2019.8.10.0026 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - sentença SENTENÇA AUTORA: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO ADVOGADO(A) AUTOR: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO (OAB 16990-MA) PARTE RÉ: SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA ADVOGADO REQUERIDO: Dr. CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB 18276-MA). FINALIDADE: INTIMAR os advogados das partes Dr(a). Advogado(s) do reclamante: ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO (OAB 16990-MA) e Advogado(s) do reclamado: CILDENE DE ALMEIDA RESENDE (OAB 18276-MA), da sentença ID 74535703, a seguir transcrita: "SENTENÇA Intimação - INTIMAÇÃO - DJEN PROCESSO N°: 0804692-14.2019.8.10.0026 AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) PARTE Vistos, etc. 1. O RELATÓRIO Cuida-se de ação de rescisão contratual e devolução de parcelas pagas, proposta por ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO em face de SPE LOTEAMENTO CIDADE NOVA LTDA, atribuindo à causa o valor de R$ 12.441,12 (doze mil, quatrocentos e quarenta e um reais e doze centavos). Narra a inicial que, em junho de 2016, as partes firmaram um instrumento particular de promessa de compra e venda do lote 23, da quadra 02, do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 81.888,70 (oitenta e um mil, oitocentos e oitenta e oito reais e setenta centavos). Aduz que, após ter pago o montante de R$ 13.823,47, o autor solicitou a resilição do contrato, contudo, a requerida, cobrando taxas abusivas (cláusula penal, intermediação imobiliária e despesas tributárias), informou a devolução de apenas R$ 1.,382,34 No final, pugna pela procedência da ação para: (a). declarar resilido o instrumento particular de promessa de compra e venda de lote urbano de nº2591; (b). condenar a requerida a devolver o percentual de 90% (noventa por cento) dos valores pagos corrigidos e atualizados, ou seja, o montante de R$ R$ 12.441,12 (doze mil quatrocentos e quarenta e um reais e doze centavos) em parcela única. Citada, a requerida ofertou contestação para defender a legalidade das cláusulas contratuais e pugnar pela total improcedência da ação. No detalhe, alude que a intermediação imobiliária foi livremente pactuada entre as partes em 6% do valor da negociação, o que corresponde a R$ 4.983,08, dos quais apenas R$ 1.162,72 foram adimplidos pelo contratante, devendo o saldo de R$ 3.820,36 ser retido dos valores pagos quando do pedido de resilição. Defende ainda a legalidade da cláusula penal e da retenção a título de ressarcimento pelas despesas com pagamento do IPTU, conforme previsão contratual. Em seguida, refuta a alegação de dano moral indenizável. Ao final, noticiando o depósito judicial de R$ 4.734,58 a título de restituição, conforme cláusula resolutiva contratual, pugna pela total improcedência da ação. Na réplica, refuta os argumentos da defesa e ratifica todos os pedidos aduzidos na inicial. Determinada a expedição de alvará judicial autorizando o levantamento da quantia incontroversa depositada em juízo em favor da parte autora. Não houve requerimento de outras provas. Sem acordo entre as partes durante o evento “CONCILIAÇÃO ITINERANTE”, promovido pelo Núcleo Permanente de Métodos Consensuais de Solução de Conflitos – NUPEMEC. Vieram-me os autos conclusos para julgamento. 2. A FUNDAMENTAÇÃO. Adentrando no mérito, inicialmente, cumpre consignar que não incide, na espécie, a Lei do Distrato Imobiliário - Lei n. 13.786/18 -, vigente desde 28/12/2018, que estatui novo regramento de direito material concernente à resolução do contrato pelo inadimplemento do adquirente de imóvel em incorporação imobiliária e em parcelamento do solo urbano, implicando na alteração das Leis n. 4.591/64 e n. 6.766/79. Ora, consoante definido pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, não se aplica a novel legislação aos contratos firmados em momento anterior à sua vigência, como é o caso dos autos, haja vista a vedação constitucional à retroatividade da lei e o respeito ao ato jurídico perfeito. Emerge dos autos, que as partes, em 2016, firmaram Instrumento Particular de Promessa de Venda e Compra de Lote Urbano (contrato nº2591), tendo como objeto a aquisição do lote 23, da quadra 02, do loteamento Cidade Nova, situado no município de Balsas/MA, pelo preço de R$ 83.051,42 (oitenta e um mil, oitocentos e oitenta e oito reais e setenta centavos). Conforme documentos que instruem a inicial, verifica-se que o autor quitou 30 das 200 parcelas do contrato, correspondente ao montante de R$ 13.823,47. No que se refere à pretensão rescisória, certo é que não se afigura a imposição a qualquer das partes contratantes de um negócio jurídico que não mais lhe interessa, razão pela qual há de ser chancelado o direito do demandante à rescisão postulada. Não obstante, tendo em vista a expectativa da ré quanto à concretização da pactuação, assim como os investimentos por ela realizados com este propósito, deve o desfazimento da avença se operar de forma a fazer frente aos gastos suportados pelo vendedor. Nesse sentido, eis o teor da Súmula n. 543, do colendo STJ: Súmula n. 543: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. No que atine ao quantum a ser retido pelo promitente vendedor, o Superior Tribunal de Justiça já pacificou o posicionamento no sentido de que o patamar entre 10 e 25% do montante pago revela-se suficiente e adequado ao escopo da penalidade: "(...) 3. O percentual de retenção estabelecido pelo acórdão recorrido em 20% dos valores pagos, não destoa da atual jurisprudência desta Corte que, em caso de resolução do compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, entende ser lícito ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos, sendo que a fixação desse percentual foi analisada de acordo com as peculiaridades do caso concreto, não sendo viável a sua revisão nesta instância extraordinária, sob pena de afronta à Súmula 7/STJ. 4. Agravo interno improvido."(AgInt no AREsp 952.241/SP, Rel. Ministro MARCO AURÉLIO BELLIZZE, TERCEIRA TURMA, julgado em 22/11/2016, DJe 29/11/2016) "AGRAVO INTERNO NO AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS PELO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1." A Segunda Seção desta Corte, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, em 28/08/2019, reafirmou a orientação pela adoção de um padrão-base de cláusula penal - retenção de 25% dos valores pagos - nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, em que o acórdão recorrido não menciona qualquer circunstância específica que justifique a redução do parâmetro jurisprudencial "( AgInt nos EDcl no AREsp 1657021/SP, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, DJe 24/9/2020). 2. Conforme a jurisprudência desta Corte, em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos,"nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei n. 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão"( REsp 1.740.911/DF, DJe 22.8.2019). 3.Agravo interno a que se nega provimento." ( AgInt no AgInt no AREsp 1655204/GO, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 22/03/2021, DJe 25/03/2021) Com relação ao termo inicial dos juros de mora, essa parte da sentença não foi alterada pelo Tribunal a quo, pois não houve irresignação das construtoras no recurso de apelação. Assim, como esse fundamento do aresto não foi impugnado, resta inviável o exame da matéria, ante o óbice da Súmula n. 283/STF. Diante do exposto, nos termos do art. 255, § 4º, III, do RISTJ, dou parcial provimento ao recurso especial para manter a ordem de devolução dos valores ao promitente-comprador, mas com a retenção de 25% da quantia. Publique-se. Brasília, 15 de abril de 2021. Ministro RAUL ARAÚJO Relator (STJ - REsp: 1930677 SP 2021/0097490-0, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Publicação: DJ 30/04/2021) Na hipótese sub examine, ajustaram as partes que: Em caso de resilição deste instrumento por parte do COMPRADOR, a VENDEDORA reterá a multa penal ora estabelecida entre as partes no percentual de 32,5% sobre o valor total das parcelas já quitadas, a título de despesas administrativas, impostos, publicidade, custos financeiros, etc., restituindo ao COMPRADOR o saldo eventualmente devido, já abatido todos os demais custos e/ou penalidades decorrentes de eventual mora. (CLÁUSULA QUARTA - Parágrafo Quinto) Na hipótese, a taxa fixada em 32,5% escapa aos patamares estabelecidos Tribunal da Cidadania como razoável a título de cláusula penal nos casos de resilição contratual imobiliária, merecendo redução para o percentual de 25% sobre o valor total das parcelas já quitadas, nos termos dos arestos acima destacados. No que atine a retenção dos valores relativos à intermediação imobiliária e às despesas tributárias do imóvel, as cláusulas quarta, sétima e décima preveem expressamente a comissão corretagem bem como as obrigações tributária às expensas do comprador. Evidentemente, comprado o pagamento parcial da intermediação imobiliária e, ainda, a quitação por parte do loteador dos impostos sobre a propriedade (incidentes durante o período de vigência do contrato) e não diretamente pelo promitente comprador (com posse precária do imóvel – cláusula sexta), é devida a retenção de tais valores quando do pedido resilitórios por parte do comprador. Desse modo, por não vislumbrar prática abusiva na cobrança das despesas administrativas e tributárias, sendo, aliás, de conhecimento dos contratantes quando da assinatura do referido instrumento, nego o pleito de declaração de nulidade dessas previsões, as quais são devidas em caso de extinção imotivada. Por derradeiro, é premissa das relações negociais civis que as obrigações decorrentes do contrato firmado entre as partes devem ser por ele regidas. Não sendo vislumbrada a ocorrência do alegado vício nos contratos, cabe ao autor o implemento das obrigações assumidas. Tal obrigação é reforçada pela limitação de intervenção judicial nas relações privadas, que, quando da aferição de eventuais arbitrariedades em contratos bilaterais, não é dado resolver ou rescindir imotivadamente, vez que firmados livremente pelas partes. Tal pretensão ocasionaria enriquecimento sem causa e violaria os princípios do pacta sunt servanda e da segurança jurídica, que, a despeito de não serem absolutos, não encontram, na espécie, razões para sua mitigação na forma pretendida pela autora. 3. O DISPOSITIVO FINAL Pelo exposto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE os pedidos deduzidos na inicial, para: (a). declarar resolvido o contrato nº2591 celebrado entre as partes; (b). declarar abusiva a cobrança da cláusula penal na base de 32,5%, a fim de reduzi-la para 25% (vinte e cinco) sobre os valores pagos pelo autor referente ao contrato nº2591, deduzidas as demais despesas e encargos contratuais. (c). condenar a Requerida ao pagamento das quantias pagas pelo autor referente ao contrato nº2591, com a devida retenção dos valores a título de multa contratual, comissão de corretagem e despesas tributárias, acrescido de correção monetária a contar do desembolso e juros legais computados do trânsito em julgado da presente sentença, montante a ser apurado por meros cálculos aritméticos na fase de cumprimento de sentença (CPC, artigo 509, §2º). Ante a sucumbência recíproca, cada arcará com metade das custas processuais e com os honorários advocatícios da parte adversa, estes na base de 10% sob o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC. Observe-se a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em favor da parte autora, beneficiária da gratuidade de justiça (CPC, art.98, §3º). Certificado o trânsito em julgado, arquivem-se com as baixas de praxe. Interposto recurso de apelação, cumpram-se os atos ordinatórios do Provimento nº22/2018 do TJMA, em especial, os constantes dos itens LX, LXI, LXII. PUBLIQUE-SE. REGRISTRE-SE. INTIMEM-SE. CUMPRA-SE. Balsas (MA), datado e assinado eletronicamente. ". BALSAS/MA, 30/08/2022. ARIDIONE CARVALHO HOLANDA VIEIRA, Diretor de Secretaria.

31/08/2022, 00:00

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Arquivado Definitivamente

Determinado o arquivamento

Conclusos para decisão

Decorrido prazo de ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO em 01/02/2023 23:59.

Decorrido prazo de ERISVALDO GUEDES DE CARVALHO em 27/01/2023 23:59.

Expedição de Comunicação eletrônica.

Juntada de ato ordinatório

Juntada de Certidão

Publicado Intimação em 07/12/2022.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 06/12/2022

Juntada de petição

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Determinado o arquivamento

Conclusos para julgamento

Transitado em Julgado em 23/09/2022

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