Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
Processo: 0800562-10.2018.8.10.0060.
AUTOR: JOSIAS LOPES DE ARRAZ Advogado/Autoridade do(a)
AUTOR: FELICIA BRITO SIMAO - PI8487
REU: CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS UNIAO LTDA Advogados/Autoridades do(a)
REU: FRANCISCO EINSTEIN SEPULVEDA DE HOLANDA - PI5738-A, KAIO MIKAEL DA COSTA SAMPAIO - PI15083 SENTENÇA JOSIAS LOPES ARRAZ, através de advogado legalmente constituído, ajuizou a vertente AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DESAPROPRIAÇÃO INDIRETA C/C DANOS MORAIS em face de CONSTRUTORA E EMPREEDIMENTOS IMOBILIÁRIOS UNIÃO, ambos sobejamente qualificados nos autos. Para tanto, o requerente afirma que é proprietário de imóvel adquirido por aforamento, referente a um terreno localizado no bairro Vila Mariana, quadra 34, lotes 06, 07, 19 e 20, com 12 metros de frente por 30 metros de fundo, beco A. Discorre que, após visitar o local, constatou a existência de várias casas nos citados lotes, as quais afirma que foram construídas pelo réu. Informa, ao final, que suportou prejuízos diversos e que não houve qualquer indenização por parte do demandado. Por esses fatos, requer indenização por danos materiais e morais por desapropriação indireta. A inicial veio acompanhada de documentos. O feito foi inicialmente distribuído para a Vara da Fazenda Pública desta Comarca, sendo posteriormente declinado e redistribuído para esta unidade jurisdicional, ID 11121271. Conferida a gratuidade da justiça e designada audiência de conciliação, ID 13315532. Não foi possível a composição amigável da lide, ID 14017275. Na contestação apresentada, a requerida CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS UNIAO LTDA impugnou a gratuidade da justiça. No mérito, a demandada esclarece que não realizou a construção de casas em terrenos ou lotes pertencentes ao requerente. Aduz que realizou a construção de empreendimento imobiliário fiscalizado pelos entes públicos, afirmando que adquiriu o terreno por meio de contrato de compra e venda firmado entre particulares e que, ao tempo, era possuidor e proprietário do imóvel onde foi construído o conjunto habitacional “Residencial Cocais”. Esclarece, ainda, que antes da celebração do contrato o registro imobiliário foi submetido à restauração judicial e que somente ao final do procedimento foi possível a transferência do bem entre a requerida e os antigos proprietários. Discorre que, após a regularização da propriedade, buscou o executivo e o legislativo municipal para viabilizar o empreendimento do conjunto habitacional “Residencial dos Cocais”, sendo providenciado junto à Secretaria Municipal de Planejamento o desmembramento de parte da área adquirida, sendo adquirida licença para parcelamento do solo urbano para fins de interesse social pelo programa “Minha Casa Minha Vida” e que hoje o imóvel pertence à Caixa Econômica Federal. Requer, ao final, a improcedência dos pedidos. Contestação acompanhada de documentos. Réplica acostada no ID 14986925. Decisão de saneamento e organização do processo, ID 20031909. Na ocasião, foi rejeitada a impugnação ao deferimento da justiça gratuita ao autor. Além disso, foram fixados os pontos controvertidos, delimitados os meios e o ônus probatórios, sendo deferida a produção de prova pericial e expedição de ofícios ao Cartório de Imóveis e à SEPLAN e, caso necessária, designação de audiência de instrução e julgamento. Resposta do Cartório do 1º Ofício Extrajudicial, ID 20254267. Resposta da SEMPLAN, ID 23241630. Manifestação do Município de Timon/MA, ID 39916386. Instado, o Município de Timon/MA declarou possuir interesse na causa, ID 41181770, sendo os autos remetidos à Vara da Fazenda Pública, ID 50072902. Conforme decisão de ID 59164535 e diante da inércia da fazenda pública municipal, os autos retornaram para este Juízo. Por meio da decisão de ID 72541093, foi determinada a intimação da parte autora para adequar o valor da causa. Manifestação da parte autora, requerendo a adequação para constar como valor da causa o montante de R$ 80.000,00 (oitenta mil reais). Despacho de ID 91095622 declarou preclusa a produção de prova pericial em desfavor do demandado e designou audiência de instrução e julgamento para depoimento pessoal das partes e de suas testemunhas. Termo de audiência de instrução e julgamento, ID 92881928. Na oportunidade, procedeu-se ao depoimento pessoal das partes. A parte autora optou pelas alegações finais remissivas à inicial. O requerido apresentou suas derradeiras alegações por memoriais escritos, ID 93909186. Relatado. Passo a fundamentar. Processo saneado, sem questões processuais pendentes, passo a examinar diretamente o mérito.
JUÍZO DA 1ª VARA CÍVEL DE TIMON PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação em que se discute dever reparatório (material e moral), decorrente de suposta ocupação irregular de imóvel localizado no bairro Vila Mariana, com a seguinte descrição: quadra 34, lotes 06, 07, 19 e 20 com 12 metros de frente por 30 metros de fundo, beco A. O requerente afirma em sua inicial que é o legítimo proprietário do citado imóvel, aduzindo possuir título de aforamento. Além disso, declara que o réu realizou alterações no imóvel sem qualquer indenização em seu favor. Ao contestar o feito, a requerida assevera que não realizou construção de casas sobre o terreno citado pelo requerente, alegando que foi responsável pelo empreendimento imobiliário “Residencial dos Cocais”. Descreve que adquiriu a propriedade da área por meio de contrato de compra e venda, obtendo a sua transferência no cartório de imóvel e, posteriormente, autorização para realizar o loteamento do solo urbano através de lei municipal e licença para parcelamento do solo urbano para fins de interesse social pelo programa “Minha Casa Minha Vida”, através de financiamento da Caixa Econômica Federal. Como é cediço, em regra, cabe ao autor o ônus de provar fato constitutivo do seu direito. Em contrapartida, tem o réu o ônus de apresentar fato impeditivo, modificativo e extintivo do direito do autor. É o que a doutrina convencionou como distribuição estática do ônus da prova, teoria que foi adotada no caput do art. 373 do Código de Processo Civil, in verbis: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Em outras palavras, na distribuição estática da prova, cabe a uma determinada parte a prova de fatos específicos que deverão por ela provados, regra de julgamento que será observada neste feito. Sobre o direito material discutido, sabe-se que a propriedade, erigida ao patamar constitucional (art. 5°, XXII, CF), é o direito mais amplo e complexo do rol dos direitos reais sobre a coisa, compreendido pelas faculdades reais de usar, gozar, fruir, dispor, bem como reivindicá-la de quem injustamente a possua ou detenha, segundo a sua função social. O art. 1.228 do Código Civil estabelece que: “Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.” Já o art. 1.245 do mesmo diploma legal descreve que: Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. § 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. § 2° Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel. Com efeito, de acordo com o ordenamento jurídico, apenas com o registro imobiliário é que se procede à transferência da propriedade, sendo condição imprescindível para garantir segurança jurídica e eficácia erga omnes aos negócios imobiliários. Assim, se não registrado, o imóvel figura como sendo ainda de propriedade do antigo dono, gerando após o registro a presunção de propriedade, sendo passível de cancelamento se o título contiver vícios. No caso dos autos, o autor alega que é legítimo proprietário de imóvel localizado no bairro Vila Mariana. Ocorre que, analisando a certidão de inteiro teor acostada à inicial (ID 10106740), consta que o terreno reclamado pelo requerente foi derivado de aforamento municipal, registrado em cartório em 27 de janeiro de 2015. O imóvel em questão possui matrícula nº 41.807. Destarte, trata-se, em verdade, de terreno cuja propriedade é pertencente ao ente público municipal, ao contrário como defendido pela parte autora, o que, por si só, já impediria a concessão de indenização, uma vez tal benefício é conferido, em regra, apenas ao proprietário do imóvel à época da desapropriação. Já a parte requerida refuta a versão apresentada pelo autor, salientando que o imóvel de matrícula n° 35.572, onde se encontra o residencial dos Cocais, foi adquirido por meio de contrato de compra e venda, cuja transferência foi registrada em cartório em 07/02/2012, vide certidão ID 14537373 - Pág. 5/6, operando-se a mudança de propriedade de acordo com a legislação civil. Visando apresentar fato modificativo, impeditivo e extintivo do direito autoral, a requerida trouxe aos autos prova documental contundente, consistente em certidão de inteiro teor, na qual se observa toda a cadeia dominial (ID 14537373 - Pág. 5/6), por meio do qual o terreno de matrícula nº 35.752 foi adquirido mediante contrato de compra e venda entre FRANCISCO GERARDO DA SILVA, ODINÉA CINCINATA MONTEIRO DA SILVA, ORNÁLIO BEZERRA MONTEIRO e LUCERENE DO REGO SOBRAL MONTEIRO (antigos proprietários) e a CONSTRUTORA E EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS UNIAO LTDA, ora demandada, sendo, à época, negociado pelo valor de RS 594.000,00 (quinhentos e noventa e quatro mil reais), conforme escritura pública de compra e venda, ID 14537373 - Pág. 9-10. Além disso, colacionou o réu certidão imobiliária, em que restou registrado o loteamento do solo urbano referente ao “Residencial dos Cocais" (ID 14537373 - Pág. 11). Não obstante tais imóveis possuírem matrículas distintas, em manifestação colacionada ao feito (ID 39916386), o Município de Timon esclarece que em seus registros nunca houve a implantação do loteamento “Vila Mariana” e que seu parcelamento ocorreu em desacordo com a Lei Federal nº 6766/79. Para melhor elucidação do caso, convém transcrever o seguinte trecho: “A Prefeitura Municipal de Timon informa a este juízo que não existem elementos suficientes que possam comprovar que o residencial Cocais tenha sido construído sobrepondo área do loteamento Vila Mariana por insuficiência de dados. Inclusive em processo judicial nº 0002551-55.2016.8.10.0060 que também trata de sobreposição de loteamento vila mariana e do residencial Cocais. Na referida ação o perito extrajudicial nomeado conclui que “o Loteamento Residencial dos Cocais não está sobreposto aos imóveis do requerente” (documento repousa no id 28083294 do processo judicial já citado). Importante, ainda trazer a baila que o Município de Timon ao longo dos anos tem tido sucesso na resolução administrativa de demandas da mesma natureza por meio da Lei Municipal que instituiu a Concessão de Direito Real de Uso (Lei Municipal nº 1859, de 28 de agosto de 2013) e revendo todos os pedidos de regularização fundiária não foi encontrado nenhum provocação por parte da demandante. Se faz forçoso colacionar aos presentes autos a informação de que, buscando os arquivos dessa municipalidade, encontramos arquivados o registro de imóvel de nº 32.572, Livro de Registro Geral nº 02-DJ, fls 228, do Cartório do 1º ofício desta Cidade no qual consta, após restauração de registro autorizada pela Dra. Susi Ponte de Almeida, Juíza de Direito da 2ª Vara desta Comarca, o registro da transferência feita por compra pela Construtora e Empreendimentos Imobiliários União Ltda. aos antigos proprietários datada de 01/02/2012. Encontra-se também o registro nº 32657 com protocolo nº 60162 de um loteamento com área de 13.79.74 hectares. Este loteamento foi regularizado pela Lei Municipal de nº 1732 de 09/02/2012 que dispõe sobre aprovação de parcelamento de solo. O Decreto nº 013/2012 da Secretaria Municipal do Planejamento e Orçamento confere Outorga de Licença para o parcelamento do solo urbano para fins de interesse social do Programa Minha Casa Minha Vida. A área deste loteamento atualmente pertence à Caixa Econômica Federal. Existe ainda o registro R-1-60 junto ao mesmo cartório desta comarca que trata justamente do imóvel doado por Francisco de Sousa Martins e sua esposa à Prefeitura de área de 362.10.09 hectares a qual deveria ser comercializada pela Imobiliária Rural e a Prefeitura ficaria com a incumbência de emitir os respectivos títulos de aforamento. Em parte dessa área, a imobiliária cadastrou na prefeitura um loteamento denominado Vila Mariana. Ao longo dos anos, os lotes foram sendo comercializados, mas a implantação do loteamento nunca foi implementada. Em 1992, passou a ser proibida a emissão de títulos de aforamento. Nos dias atuais, muitas têm sido as demandas de pedidos de regularização de terras desse loteamento, o que a Prefeitura vem fazendo, pois muitas das áreas desta escritura estão livres e desocupadas. Portanto, pelo exposto acima, a nossa conclusão é que se tratam de registros distintos e de áreas distintas, uma de propriedade da Prefeitura Municipal, com registro nº R-1-60 e a outra da Caixa Econômica Federal com registro nº 32.657 a área questionada não se confunde com a área onde atualmente está encravado o Residencial Cocais nesta cidade cuja a propriedade da área é da Caixa Econômica Federal. Ademais informa ainda que todo o procedimento de sorteio e assinatura de contratos dos beneficiários do programa Minha Casa Minha Vida é de inteira responsabilidade da Caixa Econômica Federal ficando todos os dossiês sob sua guarda e responsabilidade e por mais este motivo não tem como se precisar quem estaria ocupando os lotes que supostamente seriam da autora. Por fim é importante destacar que a configuração do loteamento Vila Mariana é totalmente diferente da configuração do loteamento Cocais o que nos leva a crer que os lotes de um e de outro não se sobrepõem.” (grifo nosso) Como já exposto em linhas pretéritas, trata-se, com efeito, de imóveis com registros diversos e, além disso, de áreas diversas. Ressalta-se que, conforme consignado pelo ente municipal, a discussão sobre a eventual sobreposição loteamento Vila Mariana e do Residencial Cocais já foi objeto de processo judicial que tramitou neste juízo (0002551-55.2016.8.10.0060), no qual o perito judicial nomeado concluiu que o loteamento Residencial dos Cocais não está sobreposto à Vila Mariana. Corrobora essa constatação a ausência de comprovação pelo autor da lei de aprovação do citado loteamento “Vila Mariana”. Lado outro, a parte requerida demonstrou a existência e a localização do "Loteamento Residencial dos Cocais", conforme documentos cartorários fornecidos pelo requerido e da lei de aprovação do referido loteamento, ID 14537373 – Pág. 15/16, acompanhada das respectivas licenças para execução do parcelamento do solo urbano na citada localidade (ID 14537373). De fato, o imóvel defendido pelo requerido enfrentou todos os trâmites preconizados pela lei até a finalização do empreendimento e inserido por relevante interesse social ao programa Minha Casa Minha Vida do governo federal, cujo financiamento imobiliário ficou a cargo da Caixa Econômica Federal. Por outro lado, é necessário pontuar que a parte autora postula indenização por desapropriação indireta de imóvel adquirido por particular, que, segundo o ordenamento pátrio, somente ocorre por meio de intervenção estatal. Em outras palavras, para a concessão de indenização por desapropriação indireta é imprescindível a presença de ente público no polo passivo, o que, de fato, não é o caso dos autos. Além disso, em que pese a expedição administrativa do título de aforamento ser anterior à entrada em vigor do atual Código Civil, incabível é o registro da aludida enfiteuse, por expressa vedação legal no art. 2.038 do Código Civil, vez que o registro da enfiteuse é condição essencial para a sua constituição. Ou seja, a constituição da enfiteuse só se opera pelo registro. Vale consignar que o registro do aforamento apresentado pelo autor (27/01/2015) é posterior à data da aquisição da propriedade pelo demandado (01/02/2012). Por essas razões, ante ausência de plausibilidade jurídica, aliada à inexistência de prova contundente a referendar a tese autora, a improcedência dos pedidos é medida que se impõe. Decido. Ao teor do exposto, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial. Condeno, ainda, o demandante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, sendo estes calculados na base de 10% (dez por cento) sobre o valor atribuído à causa. Todavia, suspendo sua exigibilidade, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, tendo em vista os benefícios da justiça gratuita. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpridas as formalidades legais, nada sendo requerido, arquive-se. Timon/MA, 25 de agosto de 2023. Raquel Araújo Castro Teles de Menezes Juíza de Direito