Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelante: SPE Loteamento Residencial Imperatriz Ltda. Advogados: Rafaela Moreira Campelo (OAB/GO nº 37.281-A) e Lucas Lima Rodrigues (OAB/GO nº 38.049-A)
Apelado: Wesley de Abreu Maciel Advogadas: Gabya Thais Moreira dos Anjos (OAB/MA nº 11.140-A) e Iolanda Moreira dos Anjos (OAB/MA nº 20.626-A) RELATORA: DESEMBARGADORA SUBSTITUTA ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. CLÁUSULA CONTRATUAL ABUSIVA. RAZOABILIDADE DO PERCENTUAL FIXADO NA SENTENÇA. PRECEDENTES DO STJ. PARECER MINISTERIAL PELO DESPROVIMENTO. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. APELO CONHECIDO E DESPROVIDO. DE ACORDO COM PARECER MINISTERIAL. 1. Nos casos de rescisão contratual por iniciativa do promitente comprador, a retenção de parte dos valores pagos é admitida, desde que observados os princípios da razoabilidade e proporcionalidade. 2. O fixado pela Sentença encontra respaldo na jurisprudência dominante. 3. A cláusula contratual que impõe ônus excessivo ao consumidor, ao prever retenções desarrazoadas e fruição não demonstrada, é considerada abusiva. 4. Manutenção da sentença em consonância com o Parecer ministerial. 5. Apelo conhecido e desprovido. ACÓRDÃO UNANIMEMENTE, A PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA DESEMBARGADORA RELATORA. Votaram os Senhores Desembargadores: EDIMAR FERNANDO MENDONÇA DE SOUSA, MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO e ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Presidência da Desa. MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO Procuradora de Justiça: THEMIS MARIA PACHECO DE CARVALHO Desembargadora Substituta ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Relatora RELATÓRIO
Acórdão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO SESSÃO DO DIA: 11/11/2025 a 18/11/2025 Apelação Cível nº 0806746-71.2020.8.10.0040
Trata-se de Apelação Cível interposta por SPE Loteamento Residencial Imperatriz Ltda., em face da Sentença do Juízo de Direito da 4ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na ação de restituição de quantia paga cumulada com declaração de nulidade de cláusula contratual e indenização por danos morais proposta por Wesley de Abreu Maciel. Em suas razões recursais, a apelante sustenta que a cláusula contratual que prevê múltiplas retenções é válida e deve ser aplicada, requerendo a reforma da Sentença para ampliar os descontos sobre os valores pagos e permitir a restituição parcelada. O apelado apresentou Contrarrazões requerendo a manutenção integral da Sentença, por considerar abusiva a cláusula contratual invocada. Instada a se manifestar, a douta Procuradoria Geral de Justiça emitiu parecer pelo conhecimento e desprovimento do Recurso, argumentando que a cláusula contratual em questão impõe ônus excessivo ao consumidor e se refere a hipóteses diversas da verificada nos autos, não se aplicando ao caso concreto. Ressaltou, ainda, que o percentual fixado na Sentença está de acordo com os parâmetros jurisprudenciais e legais vigentes. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do Recurso. Entendo que o Recurso não merece provimento, na esteira do Parecer ministerial. Restou comprovado nos autos que o Contrato de Promessa de Compra e Venda foi firmado entre as partes em 16 de fevereiro de 2016, tendo por objeto lote de terreno localizado no Loteamento Residencial Imperatriz, no Município de Davinópolis/MA. O valor pactuado à época foi de R$ 52.398,94, dos quais o autor/apelado pagou R$ 7.782,72 até o momento da rescisão solicitada por motivos de dificuldade financeira. A requerida/apelante, por sua vez, pretendeu reter valores expressivamente superiores a 30% dos montantes pagos, o que motivou o ajuizamento da demanda. A Sentença de primeiro grau reconheceu a validade da rescisão contratual, autorizou a retenção de 20% a título de compensação por despesas administrativas e determinou a devolução de R$ 4.711,03, devidamente corrigidos. Rejeitou, ainda, o pedido de indenização por danos morais e assegurou a suspensão da negativação do nome do autor, em consonância com os ditames do Código de Defesa do Consumidor. A Apelação interposta pela requerida sustenta, em essência, a legalidade da cláusula 16ª do contrato, que prevê múltiplas retenções em desfavor do promitente comprador, inclusive por suposta fruição do imóvel, além da devolução parcelada dos valores pagos. Contudo, tais previsões contratuais, ainda que formalmente pactuadas, não se sobrepõem ao ordenamento jurídico pátrio, mormente ao artigo 53 do CDC, que considera nulas as cláusulas que estabeleçam perda integral das prestações pagas. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem reconhecido como razoável o percentual de retenção entre 10% e 25%, desde que não implique em enriquecimento sem causa da parte vendedora. Nesta Corte, têm-se julgado: PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA DO PROMITENTE-COMPRADOR. RESCISÃO CONTRATUAL. POSSIBILIDADE. RETENÇÃO DE 20% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO PARCIAL. IMPOSSIBILIDADE DE PARCELAMENTO DA DEVOLUÇÃO. APELO IMPROVIDO. I – Na origem, a Apelada ajuizou a referida demanda visando a rescisão contratual c/c devolução de parcelas pagas referente ao lote nº 12, Quadra 41, área 255m², já tendo pago a importância de R$ 9.009,67 (nove mil, nove reais e sessenta e sete centavos), porém, por dificuldades financeiras, não pôde mais arcar com as prestações. II - O Superior Tribunal de Justiça há tempos firmou posicionamento no sentido de que o promitente-comprador que deixar de cumprir o contrato em função da impossibilidade de arcar com o acordo firmado, tem o direito de ajuizar ação a fim de receber a restituição parcial dos valores já pagos. III – No caso dos autos, conforme bem destacado pelo magistrado a quo: “Conforme jurisprudência dominante, entende-se possível a desistência da compra de um imóvel sob alegação de insuportabilidade do pagamento das prestações, situação em que se reconhece, por outro lado, direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas.” IV – Na espécie, entendo como razoável o valor fixado pelo magistrado de origem, a devolução de 80% (oitenta por cento) sobre o valor pago. V – Quanto a inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ, andou bem o magistrado a quo ao destacar que: “Quanto ao momento da devolução dos valores, cumpre destacar que o Superior Tribunal de Justiça, sob o rito do art.543-C, CPC/1973 (atual art. 1.036, CPC/2015), assentou entendimento de que é abusiva a disposição contratual que estabelece a restituição de forma parcelada ou apenas ao final do prazo do financiamento.” Apelo improvido. (ApCiv 0815090-75.2019.8.10.0040, Rel. Desembargador(a) JOSE DE RIBAMAR CASTRO, TERCEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO, DJe 08/08/2023) Nesse sentido, revela-se proporcional a fixação, pela Sentença, do percentual de 20%, considerando-se os encargos ordinários assumidos pelo empreendimento. A tentativa da apelante de ampliar esse percentual, valendo-se de cláusulas contratuais desproporcionais, não encontra respaldo na jurisprudência, tampouco nos elementos de prova constantes dos autos. Ressalta-se, ademais, que o pedido de indenização por “fruição” do bem, também fundado na cláusula 16ª, mostra-se desamparado de qualquer comprovação de posse ou utilização efetiva do lote pelo promitente comprador, não havendo sequer alegação de imissão ou utilização do imóvel. O ônus da prova, a cargo da apelante, não foi cumprido, razão pela qual inexiste fundamento para aplicação de tal penalidade. Por fim, destaca-se que o Parecer ministerial foi firme ao apontar a improcedência dos argumentos da apelante, ressaltando a abusividade da cláusula invocada e a adequação da solução judicial adotada na origem. A Procuradoria Geral de Justiça pontuou que a cláusula 16ª trata de resolução contratual por inadimplemento e não de simples desistência fundada em motivo relevante, como a redução da capacidade econômica do consumidor, o que afasta a sua incidência na hipótese.
Ante o exposto, conheço do recurso e nego-lhe provimento, mantendo-se integralmente a r. Sentença de primeiro grau por seus próprios fundamentos. De acordo com artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios para 18% (dezoito por cento) sobre o valor da condenação. Registro aos litigantes que eventual oposição de Embargos de Declaração com intuito manifestamente protelatório estará sujeito à pena prevista no art. 1.026, § 2º, do CPC. É como voto. Sala das Sessões da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, em São Luís, Capital do Maranhão, data do sistema. Desembargadora Substituta ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE Relatora