Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
réu: a) a restituir-lhe a posse e proceder com a transferência da titularidade da área; b) a pagar indenização por perdas e danos no valor de R$ 86.750,00 (oitenta e seis mil setecentos e cinquenta reais). Alternativamente, caso não seja reconhecida a validade do negócio jurídico, requer a restituição do valor pago pela compra, devidamente atualizado, além da indenização por perdas e danos. Regularmente citado, o réu apresentou contestação, alegando que nunca vendeu o imóvel ao autor, apenas teria arrendado a área para plantação de macaxeira pelo período de dois anos, pelo valor de R$ 10.000,00. Sustenta que o autor, sabedor de que o réu era analfabeto e idoso, o teria ludibriado para que assinasse uma declaração de compra e venda, quando lhe foi dito que se tratava de recibo de arrendamento. Argumenta que o negócio jurídico seria nulo por ausência de instrumento público, exigido para venda de imóvel com valor superior a 30 salários mínimos, nos termos do artigo 108 do Código Civil, bem como pela ausência de formalidades específicas exigidas para contratos firmados por pessoa analfabeta. Impugna, ainda, os valores pleiteados a título de indenização, negando que o autor tenha sofrido qualquer prejuízo, uma vez que teria permanecido na terra por mais de dois anos, extraindo recursos e retirado todos os seus pertences quando saiu do local. Durante a instrução processual, foram ouvidas as testemunhas José Elton Coelho da Silva e Josivaldo Pereira Evangelista, arroladas pelo autor, bem como Júlio Adolfo Hoffmann e Maurício Mourão Farias, arroladas pelo réu. Com o falecimento do réu em 08 de outubro de 2024, assumiu o polo passivo seu irmão, Francisco Xavier de Barros, representado por procuradora. As partes apresentaram alegações finais, tendo o autor reiterado seus pedidos iniciais e o réu insistido na improcedência da ação. É o relatório. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Inicialmente, reconheço a legitimidade de Francisco Xavier de Barros para suceder o réu originário, Raimundo Xavier de Barros, bem como a regularidade de sua representação processual por procuradora devidamente constituída, não havendo qualquer indício concreto nos autos que macule a validade da procuração outorgada. A controvérsia central do presente caso reside em determinar: a) se houve efetivamente um contrato de compra e venda da área de 55 hectares denominada Vargem Limpa ou se tratou-se apenas de arrendamento; b) se o autor exerceu a posse e realizou benfeitorias no imóvel; c) se houve turbação e esbulho dessa posse; e d) se existem danos materiais a serem indenizados. Da existência e validade do negócio jurídico O autor sustenta ter adquirido a área de 55 hectares mediante contrato verbal de compra e venda, com pagamento de R$ 10.000,00, comprovado por depósito bancário (ID 72891594) e declaração de compra e venda assinada pelo réu (ID 72891595). O réu, por sua vez, alega que o negócio firmado foi de arrendamento para plantio de macaxeira, pelo prazo de dois anos, e que o autor teria obtido sua assinatura em documento de compra e venda mediante ardil, aproveitando-se de sua condição de analfabeto e idoso. Analisando detidamente as provas constantes dos autos, verifico que o documento denominado "Declaração de Compra e Venda de Imóvel" (ID 72891595) está assinado por ambas as partes e possui conteúdo claro indicando a venda de um terreno de 55 hectares ao autor. Contudo, esse documento apresenta fragilidades que comprometem sua validade jurídica. A testemunha José Elton Coelho da Silva, arrolada pelo autor, não trouxe elementos que corroborassem efetivamente a versão da compra e venda, limitando-se a informar que o autor lhe vendeu um terreno na cidade para "levantar um dinheiro para terminar de pagar esta compra dessa terra", mas afirmou expressamente não conhecer a terra objeto do litígio: "Não, senhor. Eu só conheço o terreno que eu comprei. A terra dele eu não conheço". Já a testemunha Josivaldo Pereira Evangelista, também arrolada pelo autor, que afirmou ter atuado como taxista e auxiliado na leitura do documento por ser o autor analfabeto, mostrou-se confuso em seu depoimento. Inicialmente, afirmou que esteve presente na confecção do documento e que teria lido para as partes, mencionando inclusive que haveria parcelas a serem pagas: "Eu sei que ele ia dar uma entrada e ia ficar pagando, não sei se era por ano, se era por mês". Contudo, ao ser confrontado com o documento que estava sendo exibido na tela, que não fazia menção a parcelas, demonstrou insegurança, dizendo "Agora, desse aí, do acordo entre eles aí, eu não me recordo certinho, não", chegando a reconhecer que o autor "deu R$ 10 mil, só que não foi colocado aí, né?". Além disso, declarou nunca ter adentrado na terra objeto da lide, apenas passava em frente. Por outro lado, as testemunhas do réu foram categóricas. Júlio Adolfo Hoffmann afirmou conhecer a terra e que, em 2017, o hectare na região custava no mínimo R$ 5.000,00, tornando incompatível a venda de 55 hectares por apenas R$ 10.000,00. Afirmou ainda que conversou com o réu original, que lhe teria dito que "tinha arrendado essa terra, por esse valor aí, um pedaço da terra, não era tudo, parece que foram uns dois hectares, só isso, mas é que vendeu não". Atestou ainda que o réu original era analfabeto, mas que tinha plena noção do valor de mercado da terra e sabia que 55 hectares não poderiam ser vendidos por apenas R$ 10.000,00. Na mesma linha, a testemunha Maurício Mourão Farias declarou conhecer a terra, classificando-a como "intermediária, com partes boas e outras ruins", e estimou que, atualmente, o hectare na região valeria no mínimo R$ 10.000,00. Afirmou ter ouvido do próprio réu original que a terra teria sido arrendada para o plantio de macaxeira, e não vendida: "Arrendado até por R$ 10 mil". Confirmou também que o réu original era analfabeto, "só sabia desenhar o nome mesmo", e que teria ido sozinho fazer o documento, sem acompanhamento de familiar que soubesse ler. Primeiramente, por se tratar de imóvel rural com valor presumivelmente superior a 30 salários mínimos, a lei exige escritura pública para a validade do negócio, nos termos do artigo 108 do Código Civil: "Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País." Considerando o valor médio do hectare na região em 2017, conforme apontado pela testemunha Júlio Adolfo Hoffmann (R$ 5.000,00), os 55 hectares totalizariam aproximadamente R$ 275.000,00, valor muito superior a 30 salários mínimos da época, o que tornaria essencial a escritura pública para a validade do negócio. Além disso, considerando que o réu original era pessoa analfabeta, conforme reconhecido por todas as testemunhas ouvidas, inclusive as do autor, a declaração de vontade exigiria formalidades específicas para sua validade, como a assinatura a rogo na presença de duas testemunhas ou instrumento público, o que não foi observado no caso em análise. A flagrante disparidade entre o valor pago (R$ 10.000,00) e o valor de mercado da terra (estimado em cerca de R$ 275.000,00 em 2017), somada às fragilidades formais do documento e à consistência dos depoimentos das testemunhas do réu, reforça a conclusão de que não houve compra e venda válida, mas sim um contrato verbal de arrendamento para cultivo de macaxeira. Assim, diante das fragilidades formais do documento apresentado como comprovante de compra e venda, da condição de analfabeto do réu original, da inconsistência dos depoimentos das testemunhas do autor, da desproporção entre o valor pago e o valor de mercado do imóvel, e dos depoimentos firmes e consistentes das testemunhas do réu, não há como reconhecer a validade de um contrato de compra e venda no presente caso. Da posse e das benfeitorias realizadas pelo autor O autor alega ter exercido a posse do imóvel e realizado benfeitorias, como a construção de um abrigo coberto de telhas, preparo do solo e plantio de 1,5 hectare de macaxeira. Para comprovar suas alegações, juntou fotografias (ID 73022616) e recibos de despesas (IDs 73022617, 73023477 e 73023479), além do Cadastro Ambiental Rural (ID 73022619) e da Declaração de Aptidão ao PRONAF (ID 73022622) em seu nome. O réu não nega que o autor tenha utilizado a área, mas sustenta que se tratava de uso temporário para cultivo, compatível com um contrato de arrendamento, e impugna a extensão e o valor das benfeitorias alegadas. As fotografias juntadas aos autos mostram uma construção simples e alguns pés de macaxeira, mas não permitem aferir com precisão a extensão da área cultivada ou o valor das benfeitorias realizadas. Os recibos apresentados são genéricos e não comprovam de modo inequívoco a vinculação dos gastos à área em questão. As testemunhas do autor não trouxeram informações concretas sobre as benfeitorias, sendo que José Elton Coelho da Silva declarou expressamente não conhecer a propriedade rural objeto da lide, e Josivaldo Pereira Evangelista afirmou nunca ter adentrado na terra, apenas passava em frente. Já as testemunhas arroladas pelo réu, embora confirmassem conhecer a terra, não confirmaram a existência de benfeitorias significativas, tendo Maurício Mourão Farias apenas confirmado que o arrendamento seria para plantio de macaxeira. Desta forma, embora seja incontroverso que o autor teve acesso à área e nela realizou algum tipo de cultivo, não há elementos probatórios suficientes para determinar com precisão a extensão e o valor das benfeitorias alegadas. Da alegada turbação e esbulho da posse O autor afirma ter sido vítima de ameaças por parte de Edmar, enteado do réu, o que o teria levado a abandonar o imóvel e perder os investimentos realizados. Para comprovar sua alegação, juntou boletim de ocorrência (ID 73022623). O réu, por sua vez, alega que o autor teria se retirado espontaneamente do imóvel, levando consigo todos os seus pertences, sem qualquer ato de turbação efetiva. O boletim de ocorrência, por si só, constitui apenas o registro da versão apresentada pelo autor perante a autoridade policial, não sendo suficiente para comprovar a ocorrência dos fatos ali narrados. Não foram produzidas outras provas capazes de demonstrar a efetiva turbação ou esbulho da posse do autor. As testemunhas ouvidas não presenciaram os fatos narrados e não puderam confirmar as alegadas ameaças ou atos de esbulho. Interessante notar que, durante a audiência, a própria testemunha do autor, Josivaldo Pereira Evangelista, ao ser questionada pelo advogado do réu sobre conflitos entre o réu original e seu enteado Edmar, não soube responder, demonstrando desconhecimento sobre essa suposta relação conflituosa. Dessa forma, não há elementos probatórios suficientes para caracterizar a turbação ou esbulho da posse do autor pelo réu ou por terceiro a seu mando. Dos danos materiais alegados O autor pleiteia indenização por perdas e danos no valor de R$ 86.750,00, referentes a: a) R$ 8.750,00 pela preparação do solo; b) R$ 3.000,00 pela aquisição de telhas; e c) R$ 75.000,00 correspondentes a 15.000 kg de macaxeira ao preço de R$ 5,00/kg. O réu impugna expressamente esses valores, alegando que o autor não comprovou a existência da produção de macaxeira na extensão alegada, nem a vinculação dos recibos à área litigiosa. Não foi realizada perícia técnica ou outro meio de prova capaz de comprovar a existência de plantação de macaxeira na proporção alegada pelo autor (15.000 kg), nem o valor de mercado do produto à época. As fotografias juntadas aos autos mostram apenas alguns pés de macaxeira, em quantidade muito inferior à alegada. Os recibos apresentados são genéricos e não permitem vincular com segurança os gastos realizados à área em questão. Durante a instrução processual, nenhuma das testemunhas ouvidas confirmou a existência de plantação significativa ou de benfeitorias de vulto realizadas pelo autor. As testemunhas arroladas pelo autor não conheciam a área internamente, enquanto as testemunhas do réu, que afirmaram conhecer a terra, não confirmaram a realização de tais benfeitorias ou plantações. Assim, não existem elementos probatórios suficientes para confirmar a existência e extensão dos danos materiais alegados pelo autor. Da natureza jurídica da relação entre as partes Considerando as provas documentais e testemunhais produzidas, entendo que a relação jurídica estabelecida entre as partes foi de arrendamento rural para cultivo de macaxeira, e não de compra e venda. Esta conclusão se baseia nos seguintes elementos: 1) Os depoimentos consistentes das testemunhas do réu, que afirmaram ter ouvido do próprio réu original que se tratava de arrendamento para plantio de macaxeira; 2) A flagrante disparidade entre o valor pago (R$ 10.000,00) e o valor de mercado estimado da terra (cerca de R$ 275.000,00 em 2017); 3) A ausência de formalidades legais exigidas para a validade de um contrato de compra e venda de imóvel de valor superior a 30 salários mínimos (escritura pública); 4) A ausência de formalidades específicas para contratos firmados por pessoa analfabeta (assinatura a rogo na presença de duas testemunhas ou instrumento público); 5) As inconsistências nos depoimentos das testemunhas do autor, que não conheciam a terra internamente e mostraram-se confusas quanto aos termos do suposto contrato de compra e venda. Reconhecida a natureza de arrendamento da relação jurídica, e tendo o autor efetivamente utilizado a área para cultivo durante determinado período (o que equivale à contraprestação pelo valor pago), não há que se falar em devolução do valor de R$ 10.000,00 ou em indenização por benfeitorias, que são inerentes ao próprio uso da terra para fins agrícolas temporários. DISPOSITIVO
Intimação - 0803627-76.2022.8.10.0026 [Compra e Venda] RAIMUNDO NONATO MACEDO LIMA RAIMUNDO XAVIER DE BARROS SENTENÇA I - RELATÓRIO
Trata-se de Ação Declaratória de Validade de Negócio Jurídico c/c Obrigação de Fazer e Reparação por Perdas e Danos ajuizada por RAIMUNDO NONATO MACEDO LIMA em face de RAIMUNDO XAVIER DE BARROS, posteriormente sucedido por FRANCISCO XAVIER DE BARROS. Alega o autor que, em 24 de novembro de 2017, adquiriu do réu uma área de terras de 55 hectares denominada VARGEM LIMPA, pelo valor de R$ 10.000,00 (dez mil reais), conforme comprovante de pagamento e declaração de compra e venda juntados aos autos. Afirma que a referida área é parte de um todo maior registrado à margem da Matrícula nº 22.613 do Cartório de Registro de Imóveis de Balsas/MA. Sustenta que, após a aquisição, exerceu a posse do imóvel, realizando a construção de um abrigo coberto de telhas, preparando o solo e plantando 1,5 hectare de macaxeiras, conforme demonstram fotografias e recibos de despesas. Alega também que providenciou a inscrição do imóvel rural no Cadastro Ambiental Rural (CAR) e a Declaração de Aptidão ao PRONAF. Aduz que passou a ser ameaçado de morte por Edmar, enteado do réu, caso não saísse do imóvel, o que o levou a registrar boletim de ocorrência. Afirma que, apesar disso, foi vítima de turbação e esbulho de sua posse, perdendo todo o investimento realizado com a construção, preparo da terra e plantio. Requer a declaração de validade do contrato verbal de compra e venda e a condenação do
Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na inicial, com fundamento no art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) Não reconhecer a validade do alegado contrato de compra e venda, por ausência de forma legal e de formalidades específicas exigidas para contratos firmados por pessoa analfabeta, reconhecendo, no entanto, a existência de contrato verbal de arrendamento rural; b) Indeferir o pedido de obrigação de fazer consistente na transferência da posse e propriedade do imóvel; c) Indeferir o pedido de indenização por perdas e danos; d) Indeferir o pedido alternativo de restituição do valor pago, tendo em vista que houve contraprestação pelo uso temporário da terra. Condeno o autor ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do CPC, observada a suspensão da exigibilidade em razão da gratuidade da justiça deferida, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Balsas/MA, 7 de julho de 2025. TONNY CARVALHO ARAUJO LUZ Juiz de Direito Titular da 2ªvara de Balsas/MA