Cumprimento de sentença 0800504-22.2017.8.10.0034 - TJMA

Cumprimento de sentença 0800504-22.2017.8.10.0034 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA Requerente: ALMIR SAMPAIO SILVA FILHO Advogado(a): Advogado(s) do reclamante: INACIO DA SILVA SOUSA Requerido(a): ALVES SILVEIRA ENGENHARIA LTDA - ME SENTENÇA Intimação - Processo n. 0800504-22.2017.8.10.0034 Trata-se de Ação de Obrigação de Fazer, proposta por Almir Sampaio Silva Filho, em face de Alves Silveira Empreendimentos Eirelli. Narra a parte autora que, no dia 23 de março de 2015, assinou contrato de compra e venda com a parte requerida, envolvendo 02 lotes localizados no residencial Cidade Jardim Codó, Av. cidade jardim, nº 23 e 24, Quadra 04, medindo 200 metros quadrado cada lote. O lote nº 23, custou R$ 45.000,00 (quarenta e cinco mil reais), dividido em 156 parcelas de R$ 276,35 (duzentos e setenta e seis mil e trinta e cinco centavos), além de entrada de R$ 1.890,00 (Hum mil e oitocentos e noventa reais). Já o lote nº 24 custou R$ 47.000,00 (quarenta e sete mil reais), dividido em 156 parcelas de R$ R$ 288,63 (duzentos e oitenta e oito reais e sessenta e três centavos) além da entrada de R$ 1.974,00 (Hum mil e novecentos e setenta e quatro reais). Relata que pagou a entrada mais 12 parcelas de cada lote, porém, devido a problemas financeiros, não fora possível o cumprimento do contrato. Argumenta que enviou pedido de rescisão contratual à parte requerida, com a devida devolução dos valores pagos, na forma legal, entretanto, em resposta, a parte requerida negou-lhe direito à devolução dos valores, argumentando que de acordo com as cláusulas 20ª, 21ª e 22ª, o saldo a ser restituído é 0,00 (zero). Ao final, requereu, que a parte requerida seja compelida a lhe restituir os valores pagos, devidamente corrigido monetariamente desde cada desembolso, retendo-se, tão somente, se for o caso, o percentual de 10% a 25% (dez a vinte e cinco por cento) de tais valores, como forma de compensar a ré por eventuais despesas incorridas. Deferido o benefício da gratuidade da justiça (id n°.5372699). Réu revel (id n°.13449408). A parte autora requereu o julgamento antecipado da lide. É o relatório do necessário. Decido. FUNDAMENTAÇÃO Do Julgamento Antecipado da Lide O suficiente esclarecimento dos fatos, a ausência de pedido específico de oitiva de testemunhas e a predominância da matéria de direito autorizam o julgamento do feito, conforme previsto no art. 355, I, do código de processo civil. Declaro a revelia da parte promovida, bem como a incidência de seus formais e materiais efeitos, circunstância que, por si só, não implica necessariamente em decisão de procedência dos pedidos contidos na peça preambular, cujo cotejo deve estar arrimado em provas mínimas nos autos, as quais passo a examinar. Do Mérito No caso em comento, é de consumo a relação jurídica substancial deduzida em juízo, porque fundada em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, cujos elementos acusam o preenchimento dos requisitos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor. Inicialmente, cumpre ressaltar que, trata-se de resilição contratual por iniciativa do promitente comprador que alega estar enfrentando dificuldades financeiras, não mais podendo adimplir com o pagamento das demais parcelas. Escrevendo sobre o tema, Carlos Roberto Gonçalves (Contratos e Atos Unilaterais, 2018, s.p): A resilição não deriva de inadimplemento contratual, mas unicamente da manifestação de vontade, que pode ser bilateral ou unilateral. Resilir, do latim resilire, significa, etimologicamente, “voltar atrás”. A resilição bilateral denomina-se distrato, que é o acordo de vontades que tem por fim extinguir um contrato anteriormente celebrado. A unilateral pode ocorrer somente em determinados contratos, pois a regra é a impossibilidade de um contraente romper o vínculo contratual por sua exclusiva vontade. (...) Entre nós, o termo rescisão é usado como sinônimo de resolução e de resilição. Deve ser empregado, no entanto, em boa técnica, nas hipóteses de dissolução de determinados contratos, como aqueles em que ocorreu lesão ou que foram celebrados em estado de perigo. No presente caso, portanto, não há dúvidas que se trata de resilição, na modalidade unilateral. Nesse sentido, está consolidado que o compromissário comprador de imóvel, ainda que inadimplente, pode pedir a resilição unilateral do contrato, mas isto não significa que não tenha culpa pelo desfazimento do negócio e que não se sujeite às penalidades legais e contratuais, pelo não cumprimento da obrigação. Extrai-se dos autos que, em 23/03/2015, foi celebrado entre os litigantes o contrato de compra e venda de duas unidades imobiliárias. O autor adimpliu 12 (doze) parcelas mais entrada. Verifica-se, outrossim, que, em 05/09/2016, a parte requerida enviou Termo de Rescisão do Contrato de Compra e Venda de Imóvel, com a restituição do valor total de R$ 0,0 (zero), com fundamento nas cláusulas contratuais 20°, 21° e 22°. Quanto ao mérito, deve-se ressaltar que, quanto à pretensão de resilição contratual unilateral, não se olvida do fato de que o contrato ora analisado apresenta natureza, em regra, irretratável e irrevogável, tal como defendido pela parte requerida, haja vista os ditames do "pacta sunt servanda", assim como da necessidade de se conferir maior segurança à contratação. Todavia, a jurisprudência pátria há muito vem flexibilizando os aspectos de irretratabilidade e irrevogabilidade em relação a negócios jurídicos envolvendo a compra e venda de imóvel, sobretudo quando constatada a inviabilidade da manutenção do ajuste, ante a superveniente ausência de condições financeiras do adquirente para suportar as prestações pactuadas. Com efeito, a jurisprudência pátria tem admitido, de maneira excepcional, a possibilidade de resilição unilateral da avença, ainda que exista expressa previsão da irretratabilidade e irrevogabilidade contratual, senão vejamos: EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C.C. RESTITUIÇÃO DE VALORES - PROMESSA DE COMPRA E VENDA IRRETRATÁVEL E IRREVOGÁVEL - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - PERCENTUAL DE RETENÇÃO - DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA - JUROS DE MORA. A existência de cláusula contratual de irretratabilidade e irrevogabilidade não obsta a pretensão de rescisão contratual fundamentada na inviabilidade de pagamento das prestações, o que tem como consequência lógica o inadimplemento da parte. (...)." (TJMG - Apelação Cível 1.0000.17.076396-5/002, Relator: Des. Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 28/02/2019, publicação da sumula em 28/02/2019) In casu, emerge dos autos que o autor não mais ostentou condições financeiras suficientes para custear as prestações assumidas, optando o requerente, então, por postergar o "sonho da casa própria". Diante desse contexto, a despeito da previsão de irretratabilidade e irrevogabilidade do ajuste, afigura-se justificado, de forma excepcional, a resilição unilateral do contrato, a fim de que tal situação não enseje um comprometimento financeiro ainda maior ao demandante e até mesmo acarretar prejuízos à demandada. Dessa forma, é de concluir que a resilição unilateral do contrato, a restituição das partes ao "status quo ante", com a restituição pela promitente vendedora dos valores pagos pelo promitente comprador e a consequente restituição do bem à vendedora, caso já imitido o consumidor na posse do bem, é medida que se impõe. No que tange à devolução dos valores pagos pelo demandante, certo é que, na expectativa de concretização da compra e venda, a construtora acaba por suportar despesas inerentes à contratação, tais como custos relativos à administração, corretagem, propaganda e outros, os quais devem ser indenizados, a fim de que não suporte, além da frustração do negócio jurídico, prejuízos de ordem financeira. Sob essa perspectiva, é legítima a previsão de retenção pela promitente vendedora de parcela do montante quitado pelo consumidor, desde que observados os parâmetros da razoabilidade e da proporcionalidade. É esse o posicionamento consolidado no âmbito da súmula n°. 543, do STJ, senão vejamos: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao código de defesa do consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Nesse diapasão, o STJ havia pacificado o entendimento de que, na hipótese de rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, firmado anteriormente à Lei nº 13.786/18, por iniciativa ou inadimplemento do promissário comprador - consumidor -"o percentual de retenção pelo vendedor poderia ser fixado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) do total da quantia paga, conforme as circunstâncias de cada caso”. (Aglnt no AREsp 1.417.321/MA). Como o percentual adequado de retenção compreendido como adequado é entre 10% e 25%, por obvio, que há uma margem de discricionariedade dentro desses limites, a depender do caso concreto. Esse é, portanto, o cenário que tínhamos até então. Todavia, a jurisprudência da Segunda Seção do STJ evoluiu no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei nº 13.786/18, deve prevalecer o percentual fixo de 25%, uma vez que adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo próprio rompimento unilateral ou inadimplemento pelo consumidor, sendo desnecessária a discussão a respeito de quais as despesas de fato suportadas pela construtora: DIREITO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COLETIVA DE CONSUMO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VÍNCULO CONTRATUAL. EXTINÇÃO. CULPA. COMPRADOR. PARCELAS PAGAS. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ABRANGÊNCIA. 1. Cuida-se, na origem, de ação coletiva de consumo por meio da qual se questiona a abusividade de cláusula que estabelece a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de extinção do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da culpa do consumidor. 2. Recurso especial interposto em: 18/12/2018; concluso ao gabinete em: 13/08/2019. Julgamento: CPC/15. 3. O propósito recursal consiste em determinar se: a) no rompimento do vínculo contratual por resilição unilateral ou por inadimplemento do consumidor, pode ser limitado o percentual de retenção dos valores já pagos ao vendedor; e b) o percentual de retenção abrange as despesas com a comissão de corretagem. 4. Segundo a orientação mais atual da Segunda Seção, nos contratos firmados antes da Lei 13.786/2018, o percentual de retenção pela extinção do vínculo contratual de compra e venda de imóveis por culpa do consumidor é de 25% (vinte e cinco por cento) das parcelas pagas, adequado e suficiente para indenizar o construtor pelas despesas gerais e pelo rompimento unilateral ou pelo inadimplemento do consumidor, independentemente das circunstâncias de cada hipótese concreta. Precedente. 5. Referido percentual possui natureza indenizatória e cominatória, de forma que abrange, portanto, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia de que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade. 6. Ainda que, conforme tese repetitiva (Tema 938/STJ, REsp 1.599.511/SP) seja válida a cláusula contratual que transfere ao comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, referido pagamento é despesa administrativa da vendedora, que deve ser devolvido integralmente na hipótese de desfazimento do contrato por culpa da vendedora (precedentes) e considerado abrangido pelo percentual de 25% de retenção na culpa do comprador. 7. Recurso especial conhecido e provido. (REsp 1820330/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2020, DJe 01/12/2020). Na referida oportunidade, o voto condutor destacou que o percentual de 25% " tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”. Salientou ainda que: "prevalece, então, na jurisprudência mais atual; i) a orientação de um padrão indenizatório de 25% do valor pago; e ii) que esse percentual é indenizatório, cominatório e fixo, independente das circunstâncias concretas de cada hipótese particular. A mudança de entendimento decorre do fato de que o referido percentual de retenção é independente e insubordinado das circunstancias de cada caso concreto, sendo "reflexo da natureza indenizatória e cominatória do citado valor, que, portanto, abrange, de uma só vez, todos os valores que devem ser ressarcidos ao vendedor pela extinção do contrato por culpa do consumidor e, ainda, um reforço da garantia que o pacto deve ser cumprido em sua integralidade". Outrossim, a retenção de parte das prestações pagas consiste, também, em uma "indenização adicional pelo rompimento do vínculo, porque se assim não for, estaremos dizendo que a pessoa pode contratar sem estar se obrigando. Quem se obriga e rompe essa obrigação, sofre uma pena". De fato, não se pode desconsiderar que, na hipótese de “rescisão” por culpa do promissário comprador, seja por inadimplemento ou desistência, em nenhum momento a promissária vendedora esteve em mora com suas obrigações contratuais. Ademais, a repentina desistência ou inadimplemento por parte de um dos promissários compradores pode acabar inviabilizando o próprio empreendimento, prejudicando os demais adquirentes. Pois, a análise dos prejuízos suportados pela construtora não deve se restringir somente aos valores gastos com publicidade, despesas de administração do empreendimento e o período em que se viu impedida de utilizar o imóvel por estar em posse do promissário comprador. Devem-se levar em conta, ainda, os reflexos secundários que o rompimento do contrato por um dos compradores causa a todo o empreendimento. Nesse diapasão, não há, portanto, motivo para penalizar a parte que está cumprindo com a obrigação assumida, pelo simples fato de o imóvel não ter sido ocupado. O descumprimento contratual deve ser evitado e a retenção de 25% pela vendedora do que foi pago pelo comprador cumpre bem o papel indenizatório e cominatório. Contrário sensu, a redução do percentual, nesses casos, pode servir de incentivo à desistência de compradores. Assim, filiando-me ao entendimento mais atual sobre o tema, entendo que não há que perquirir a adequação do percentual de devolução com base nos prejuízos efetivamente verificados no caso concreto. Por outro lado, quanto à forma de restituição do montante a ser devolvido ao requerente, não verifico nenhum fundamento fático a justificar a sua devolução de forma parcelada, sobretudo diante do fato de que a unidade imobiliária em questão está à disposição da parte ré, que poderá livremente revendê-la, inexistindo razões para que esta permaneça na posse dos valores quitados pelo autor. Desta feita, merece acolhimento a pretensão autoral de imposição de restituição do valor em parcela única. DISPOSITIVO Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES OS PEDIDO DA PARTE AUTORA, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil para: a) declarar a resilição unilateral do contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária, descrita na inicial. b) CONDENO a requerida a restituir em parcela única ao autor todas as importâncias pagas na vigência do contrato, devendo incidir o Índice Nacional da Construção Civil (INPC), a partir do desembolso, bem como acrescidas de juros de mora, de 1% (um por cento) ao mês, a partir do trânsito em julgado da sentença, autorizando as requeridas a efetuarem a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) sobre este valor a ser devolvido para a compradora. Em face da sucumbência mínima da autora, condeno a requerida ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 20% (vintr por cento) do valor a ser restituído, nos termos dos artigos 85, § 2º e 86, ambos do Código de Processo Civil. Certificado o trânsito em julgado e nada sendo requerido no prazo de 05 dias, arquivem-se com as baixas de praxe. Interposto recurso de apelação, cumpram-se os atos ordinatório pertinentes do Provimento nº22/2018 do TJMA. Publique-se. Registre-se. Intimem-se e Cumpra-se. Codó/MA, 04 de fevereiro de 2022. ELAILE SILVA CARVALHO Juíza de Direito, titular da 1ª Vara de Codó

08/02/2022, 00:00

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Partes do Processo(6)

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 05/02/2026

Publicado Despacho em 06/02/2026.

Recebidos os Autos pela Contadoria

Juntada de Certidão

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Proferido despacho de mero expediente

Decorrido prazo de INACIO DA SILVA SOUSA em 19/09/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 11/09/2025

Publicado Intimação em 12/09/2025.

Conclusos para despacho

Juntada de termo

Juntada de Certidão

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de petição

Todas as movimentações(112)

Todos os documentos(26)