Cumprimento de sentença 0809050-77.2019.8.10.0040 - TJMA

Cumprimento de sentença 0809050-77.2019.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA REU: DANIELA MATIAS TRONCOSO CHAVES - GO56262, RAFAELA MOREIRA CAMPELO - GO37281 SENTENÇA Intimação - PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO MARANHÃO QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Processo nº 0809050-77.2019.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Autor(a)(s): GEORGE WENER DA COSTA NEIVA Ré(u)(s): LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA Advogados/Autoridades do(a) Trata-se de demanda ajuizada por GEORGE WENER DA COSTA NEIVA em face de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA alegando o seguinte: 1. firmou com a requerida um Contrato de Compra e Venda para aquisição de um imóvel; 2. até o momento a parte autora pagou ao réu a quantia de e R$ 6.951,48 (seis mil, novecentos e cinquenta e um reais e quarenta e oito centavos), a titulo de comissão de corretagem e R$ 7.297,63 (sete mil, duzentos e noventa e sete reais e sessenta e três centavos), relativo às parcelas. 3. em razão de um colapso financeiro, o requerente não adimpliu as demais parcelas do contrato, resultando em inadimplência deste; 4. apesar de o requerente postular o pagamento das quantias adimplidas, a requerida, injustificadamente, se negou a devolver o montante requerido. Por esse motivo, a parte autora postula a rescisão do contrato discutido nos autos, a restituição das parcelas adimplidas, acrescidos de juros legais e correção monetária e a condenação da requerida ao pagamento de indenização por danos morais. Juntou documentos. Citada, a ré rebateu os argumentos da parte autora sustentando que: 1. os valores pagos a título de sinal são, na verdade, intermediação imobiliária, cuja natureza é legal e não configura prática abusiva; 2. não merece prosperar o pedido de devolução de 90% de toda a quantia paga, porquanto foi o próprio autor quem deixou de pagar as parcelas de seu financiamento; 3. os negócios jurídicos só podem ser revistos ou anulados diante da existência de fraude, coação ou dolo, o que não ocorreu no presente caso. A parte autora não apresentou réplica à contestação. Intimadas as partes para especificarem provas, ambas postularam o julgamento da demanda. FUNDAMENTAÇÃO Dispõe o art. 355, inciso I, do NCPC, que o juiz conhecerá diretamente do pedido, proferindo sentença, quando não houver necessidade de produção de outras provas. Na situação em apreço, todos os elementos necessários ao deslinde da controvérsia já se encontram nos autos, de sorte que nada acrescentaria a produção de provas em audiência, o que permite o julgamento do feito no estado em que se encontra. Aliás, é firme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que compete às instâncias ordinárias exercer juízo acerca da necessidade ou não de dilação probatória, haja vista sua proximidade com as circunstâncias fáticas da causa. Na linha desse entendimento, confiram-se, entre outros, os seguintes julgados: AgRg no REsp 762.948/MG, Rel. Min. Castro Filho, DJ 19.3.07; AgRg no Ag 183.050/SC, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, DJ 13.11.00; REsp 119.058/PE, Rel. Min. Sálvio de Figueiredo Teixeira, DJ 23.6.97. Na espécie, a convicção deste juízo é a de que o pedido da parte autora merece acolhimento em parte, consoante fundamentação a seguir exposta. Estabelecem os art. 373 e 374 do Código de Processo Civil de 2015 que: Art. 373. O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo de seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor. Art. 374. Não dependem de prova os fatos: I - notórios; II - afirmados por uma parte e confessados pela parte contrária; III - admitidos no processo como incontroversos; IV - em cujo favor milita presunção legal de existência ou de veracidade. (grifei). O artigo 373 acima reproduzido estabelece o sistema de distribuição do ônus da prova e o art. 374, inciso III, aponta a ausência de controvérsia como fato que implica na desnecessidade de produção de provas no caso concreto. Como ensina Daniel Amorim Assumpção Neves, “havendo aceitação expressa ou tácita da parte quanto às alegações de fato da parte contrária, as mesmas não serão controvertidas, não formarão a questão (ponto controvertido) e serão excluídas da fase probatória, por serem consideradas como verdadeiras pelo juiz” (Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., 2017, pág. 690). Como ensinam Luiz Guilherme Marinoni, Sérgio Cruz Arenhart e Daniel Mitidiero, “a incontrovérsia pode advir tanto do não desempenho do ônus de impugnação especificada das alegações fáticas (art. 341, CPC) como de qualquer cessação de controvérsia a respeito de determinada questão ocorrida ao longo do processo (por exemplo, em audiência)” (Novo Código de Processo Civil Comentado, 2ª ed., 2016, pág. 475). A questão dos autos cinge-se sobre o negócio jurídico entabulado entre as partes, cujo objeto é a compra de um imóvel. Em razão do aumento injustificado no valor das prestações, o requerente postulou a rescisão do mencionado contrato e a restituição dos valores pagos. DA RESCISÃO CONTRATUAL Na espécie, é incontroverso que se discute um contrato de adesão (artigo 54 e parágrafos, do Código de Defesa do Consumidor), cujas cláusulas contratuais, consubstanciadas em instrumento particular escrito, foram previamente elaboradas pela incorporadora e submetidas para aprovação, em bloco, pelos adquirentes da unidade imobiliária respectiva. Na hipótese de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel, as parcelas pagas pelos adquirentes devem ser restituídas, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina a devolução somente ao término da obra ou o seu pagamento de forma parcelada. Destaca-se, inclusive, que o Código de Proteção e Defesa do Consumidor veda, de maneira expressa, que o fornecedor exija do consumidor vantagem manifestamente excessiva, nos termos do seu artigo 39, inciso V. Dito isso, conclui-se que não há óbice ao requerimento do autor acerca da rescisão do contrato discutido nos autos, porquanto o promitente comprador de imóvel pode pedir a resolução do contrato, até mesmo sob alegação de insuportabilidade da prestação devida, o que é o caso dos autos. O Superior Tribunal de Justiça firmou seu entendimento sobre o tema quando estabeleceu que “o compromissário comprador que deixa de cumprir o contrato em face da insuportabilidade da obrigação assumida tem o direito de promover ação a fim de receber a restituição das importâncias pagas” (STJ, EREsp n. 59.870-SP). DA RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS Como dito alhures, havendo rescisão do contrato de promessa de compra e venda, as parcelas pagas devem ser restituídas de imediato, proclamando-se a nulidade da cláusula que determina, inclusive, a devolução somente ao término da obra. O Código de Defesa do Consumidor, em seus arts. 39 e 51, trouxe diversas hipóteses, meramente exemplificadas, de diversas práticas ditas como abusivas. O Código Civil, por sua vez, estabeleceu que a cláusula que posterga a devolução de valores para o término efetivo da obra é abusiva. Isso porque consta no seu art. 122 que “são ilícitas as cláusulas puramente potestativas, assim entendidas aquelas que sujeitam a pactuação ao puro arbítrio de uma das partes”. É pacífica a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que é possível a desistência da compra de um imóvel pelo adquirente, situação em que se reconhece, por outro lado, o direito da empresa empreendedora à retenção de parte da quantia paga, a fim de se ressarcir de despesas administrativas (STJ, EREsp 59.870/SP). Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça editou a Súmula nº 543, verbis: Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Conclui-se, portanto, que a inadimplência do comprador não obsta o direito à devolução das parcelas pagas (art. 53 do CDC); em contrapartida, a vendedora tem direito de descontar valores, para fazer frente as despesas administrativas e ressarcimento de perdas e danos. A rescisão de um contrato exige que se promova o retorno das partes ao status quo ante, sendo certo que, no âmbito dos contratos de promessa de compra e venda de imóvel, em caso de rescisão motivada por inadimplência do comprador, admite-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas havidas com a divulgação, comercialização e corretagem, o pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel e a eventual utilização do bem pelo comprador. Sobre esse assunto, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça tem considerado razoável que o percentual de retenção dos valores pagos pelo promitente comprador - que deu causa à rescisão contratual - pelo vendedor, seja arbitrado entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), conforme as circunstâncias de cada caso (STJ, AgInt no REsp 1825753/AM, DJe: 19/12/2019) No presente caso, entende-se razoável a aplicação do percentual de 20% (vinte por cento) acerca da retenção dos valores pagos pela parte autora (causador da rescisão contratual), cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado da ação (STJ, REsp nº 1.740.911 – DF). Importante destacar, por derradeiro, que não há que se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é “válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). DANO MORAL O Ministro Luís Felipe Salomão, do Superior Tribunal de Justiça, conceitua dano moral como “todo prejuízo que o sujeito de direito vem a sofrer por meio de violação a bem jurídico específico. É toda ofensa aos valores da pessoa humana, capaz de atingir os componentes da personalidade e do prestígio social” (REsp 1245550/MG). Para o eminente Ministro, “o dano moral não se revela na dor, no padecimento, que são, na verdade, sua consequência, seu resultado. O dano é fato que antecede os sentimentos de aflição e angústia experimentados pela vítima, não estando necessariamente vinculado a alguma reação psíquica da vítima” (REsp 1245550/MG). Como ensinam Pablo Stolze Gagliano e Rodolfo Pamplona Filho, “o dano moral consiste na lesão de direitos, cujo conteúdo não é pecuniário, nem comercialmente redutível a dinheiro. Em outras palavras, podemos afirmar que o dano moral é aquele que lesiona a esfera personalíssima da pessoa (seus direitos da personalidade), violando, por exemplo, sua intimidade, vida privada, honra, imagem, bens jurídicos tutelados constitucionalmente” (Manual de Direito Civil, 1ªed., 2017, pág. 907). Na espécie, não restou demonstrado consequências de maior gravidade, de modo que não há que se falar em incidência de danos morais. Conforme já decidido pelo Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão sobre o tema, “aborrecimentos ou contrariedades não podem ser levados à categoria e abalo moral passível de indenização” (APL 049468/2015, Rel. Raimundo Barros). Ademais, conforme iterativa jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, em relação aos danos morais, “o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais. É necessária a existência de uma consequência fática capaz de acarretar dor e sofrimento indenizável por sua gravidade” (STJ, AgInt no REsp 1817480/SP, DJe 10/09/2019). DISPOSITIVO Isso posto, nos termos do art. 487, I, CPC, julgo parcialmente procedentes os pedidos contidos na inicial para declarar a rescisão do contrato firmado entre as partes e, em consequência, determinar a restituição, em parcela única, do importe de 80% do valor das parcelas quitadas, no prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, cuja correção monetária incidirá desde a data do desembolso de cada parcela pelo comprador, aplicando-se o índice INPC. Os juros de mora, por sua vez, incidirão desde o trânsito em julgado da ação (STJ, REsp nº 1.740.911/DF). Havendo cláusula autônoma e destacada de comissão de corretagem, não há que se falar em devolução das mencionadas verbas (Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça). Condeno a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, os quais arbitro em 10% sobre o valor da causa. Publique-se. Registre-se e intimem-se. Havendo interposição de recurso, intime-se a parte contrária para apresentar contrarrazões no prazo legal. Após, remetam-se os autos ao Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão. Transitada esta em julgado, nada mais sendo requerido, remetam-se os autos ao arquivo, depois de feitas às devidas anotações e comunicações. Serve como mandado. Imperatriz/MA, 13 de junho de 2022. André Bezerra Ewerton Martins Juiz de Direito Titular da 4ª Vara Cível Comarca de Imperatriz

15/06/2022, 00:00

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Partes do Processo(6)

Expedição de Comunicação eletrônica.

Juntada de Petição de petição

Publicado Intimação em 09/04/2026.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 08/04/2026

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Proferido despacho de mero expediente

Conclusos para despacho

Juntada de termo

Evoluída a classe de PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) para CUMPRIMENTO DE SENTENÇA (156)

Execução ou cumprimento de sentença Iniciada (o)

Juntada de Petição de petição

Juntada de Petição de petição

Decorrido prazo de LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA em 06/11/2025 23:59.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 29/10/2025

Publicado Ato Ordinatório em 30/10/2025.

Todas as movimentações(94)

Todos os documentos(22)