Cumprimento de sentença 0823983-75.2019.8.10.0001 - TJMA

Cumprimento de sentença 0823983-75.2019.8.10.0001 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - decisão DECISÃO Processo: 0823983-75.2019.8.10.0001. AUTOR: FERNANDA SILVA DE AZEVEDO, JOELSON PEREIRA DE OLIVEIRA Advogado/Autoridade do(a) AUTOR: ISAC DA SILVA VIANA - OAB/MA 16931-A REU: BANCO BRADESCO S.A. Advogado/Autoridade do(a) REU: CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI - OAB/SP 122626-A S E N T E N Ç A Intimação - Juízo de Direito da 1ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL Vistos, etc. Tratam os autos de AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO EXTRAJUDICIAL C/C PEDIDO DE TUTELA DE URGÊNCIA promovida por FERNANDA SILVA DE AZEVEDO OLIVEIRA e JOELSON PEREIRA DE OLIVEIRA em desfavor do BANCO BRADESCO S/A. Aduzem os requerentes que adquiriram, por meio de um financiamento, um imóvel na Rua da Engenharia, s/n, Condomínio Mirantes do Cohafuma, apto. 204, Bloco 07, bairro Cohafuma, São Luís – MA, junto ao banco requerido, com cláusula de alienação fiduciária na forma da Lei nº 9.514/97, e apesar de cumprirem fielmente com as obrigações, diante de dificuldades financeiras incidiram em mora contratual. Aduzem, ainda, que após restabelecimento da capacidade financeira tentaram de várias maneiras purgar a mora junto à instituição bancária ou seus escritórios terceirizados de cobrança, não logrando êxito. Ao contrário, foram surpreendidos com a informação de que o imóvel já estava em processo de leilão judicial, com data prevista para o dia 14/06/2019, sem a prévia notificação de que trata o art. 26 da Lei nº 9.514/97. Na decisão de ID 20600484 este juízo indeferiu o pedido antecipatório de suspensão do leilão e da consignação em pagamento, designando audiência de conciliação do art. 334 do CPC e determinando a citação da parte requerida. No documento de ID 20729519 consta a juntada da decisão liminar em sede de Agravo de Instrumento (AI nº 0804955-27.2019.8.10.000O - Relator Des. Jamil de Miranda Gedeon Neto - 3ª Câmara Cível do TJMA), no qual as partes requerentes obtiveram efeito suspensivo e deferimento dos pedidos antecipatórios. Os requerentes juntaram petição no ID 20859636, apresentando a comprovação do recolhimento dos valores em consignação deferidos pelo Tribunal ad quem, na decisão liminar do Agravo de Instrumento, que segundo documento de ID 25687343 teve o mérito provido para confirmação da liminar, ante a inexistência de comprovação da notificação extrajudicial quanto à data do leilão extrajudicial do imóvel. No ID 25779027 consta ata de audiência, sem conciliação das partes ante a ausência da parte requerida, que não foi citada e intimada para o ato, conforme certidão de ID 25821196. Devidamente citada, a parte requerida apresentou contestação com documentos alegando o cumprimento integral dos procedimentos expropriatórios de que trata a Lei nº 9.514/17. Na oportunidade informou que o cartório de imóveis, após frustradas tentativas de notificação prévia dos requerentes quanto à data do leilão, procedeu suas intimações por edital, na forma do art. 26, §4º, dessa legislação. Pleiteia, assim, a improcedência dos pedidos. Dos documentos apresentados com a contestação não consta a prova da notificação por edital dos requerentes ou das tentativas frustradas de notificação pessoal. Réplica no ID 38479563. Intimadas as partes para informarem as provas a produzir, apenas os requerentes juntaram petição e pleitearam o julgamento antecipado da lide. Após, os autos vieram conclusos. É o relatório. DECIDO. O feito permite o pronto julgamento no estado em que se encontra, nos termos do art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil, pois a questão posta em debate dispensa a produção de outras provas além das já carreadas aos autos. No mérito, verifica-se que os requerentes alegam vícios no procedimento administrativo de expropriação do imóvel financiado com o banco requerido, por não atender aos requisitos da Lei nº 9.514/97, pleiteando, dessa forma, a anulação da consolidação da propriedade do bem ao credor fiduciário e do leilão, que segundo os termos da contestação, operou-se regularmente. Vê-se, pois, que o ponto controvertido desta demanda é dirimir a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade de bem imóvel em mãos do credor fiduciário. Pois bem. Conforme preceitua a Lei nº 9.514/97, na alienação fiduciária de coisa imóvel, o devedor fiduciante é investido na posse do bem na qualidade de proprietário sob condição resolutiva e, caso quite a dívida, objeto do contrato, torna-se titular da propriedade plena. Ou seja, com o pagamento da dívida, a propriedade fiduciária do imóvel resolve-se pela liquidação e transfere-se a propriedade de pleno direito ao fiduciante. Da mesma forma, vencida e não paga a dívida, consolida-se a propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário, perdendo o fiduciante qualquer direito sobre o bem. Ocorre que esse procedimento, de consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é sujeito à observância de formalidades legais que não podem ser desconsideradas, sob pena de nulidade, haja vista que a finalidade para a qual foram previstas é de conferir segurança ao procedimento, e, ao mesmo tempo, assegurar ao devedor direito de defesa e tratamento digno, possibilitando-lhe, quanto possível, manter-se na posse e propriedade do bem. O art. 26, da Lei nº 9.514/97 dispõe: “Art. 26. Vencida e não paga, no todo ou em parte, a dívida e constituído em mora o fiduciante, consolidar-se-á, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário. § 1º Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação. § 2º O contrato definirá o prazo de carência após o qual será expedida a intimação. § 3º A intimação far-se-á pessoalmente ao fiduciante, ou ao seu representante legal ou ao procurador regularmente constituído, podendo ser promovida, por solicitação do oficial do Registro de Imóveis, por oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento. § 3o-A. Quando, por duas vezes, o oficial de registro de imóveis ou de registro de títulos e documentos ou o serventuário por eles credenciado houver procurado o intimando em seu domicílio ou residência sem o encontrar, deverá, havendo suspeita motivada de ocultação, intimar qualquer pessoa da família ou, em sua falta, qualquer vizinho de que, no dia útil imediato, retornará ao imóvel, a fim de efetuar a intimação, na hora que designar, aplicando-se subsidiariamente o disposto nos arts. 252, 253 e 254 da Lei no 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil). § 3o-B. Nos condomínios edilícios ou outras espécies de conjuntos imobiliários com controle de acesso, a intimação de que trata o § 3o-A poderá ser feita ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. § 4o Quando o fiduciante, ou seu cessionário, ou seu representante legal ou procurador encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de Registro de Imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado durante 3 (três) dias, pelo menos, em um dos jornais de maior circulação local ou noutro de comarca de fácil acesso, se no local não houver imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. § 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. § 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação. § 7o Decorrido o prazo de que trata o § 1o sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio. § 8o O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27”. E do cotejo dos autos, denota-se que todo esse procedimento foi adotado pelo banco requerido e pelo cartório de imóveis, resultando na averbação da consolidação da propriedade do imóvel ao credor fiduciário datada de 16/04/2019, na forma do Registro Imobiliário de ID 34167954 apresentado na contestação. Observa-se que os requerentes incidiram em mora, conforme reconhecido nos termos da petição inicial, bem como receberam prévia notificação do procedimento inicial para expropriação do imóvel, conforme documento de ID 20551093, datado de 03/01/2019. Em que pese a gama de tentativas de regularizar as pendências financeiras junto à instituição bancária (credor fiduciário), observa-se que não restou comprovado o PAGAMENTO como forma de purgar a mora e, vencido o prazo de 15 (quinze) dias de que trata o art. 26, §1º, admissível a continuidade do procedimento expropriatório. Não é demais asseverar que embora a controvérsia administrativa dos requerentes seja a discordância dos valores cobrados pelo Cartório de Imóveis, a própria legislação autoriza a inclusão de juros convencionais, penalidades e demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação, onerando, pois, o valor acima da quantia atinente às prestações vencidas. Certo é que não há prova da purgação da mora, revelando-se legítimo o procedimento adotado pelo banco requerido até a consolidação da propriedade do imóvel em seu favor, por desídia atinente aos requerentes que tinham a oportunidade de regularizar o débito e readquirir o adimplemento contratual e manutenção de todos seus direitos como fiduciantes, conforme previsão do art. 26-A, §2º: “Art. 26-A. Os procedimentos de cobrança, purgação de mora e consolidação da propriedade fiduciária relativos às operações de financiamento habitacional, inclusive as operações do Programa Minha Casa, Minha Vida, instituído pela Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009, com recursos advindos da integralização de cotas no Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), sujeitam-se às normas especiais estabelecidas neste artigo. § 1° A consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário será averbada no registro de imóveis trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1o do art. 26 desta Lei. § 2° ATÉ A DATA DA AVERBAÇÃO DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE FIDUCIÁRIA, É ASSEGURADO AO DEVEDOR FIDUCIANTE PAGAR AS PARCELAS DA DÍVIDA VENCIDAS E AS DESPESAS DE QUE TRATA O INCISO II DO § 3O DO ART. 27, HIPÓTESE EM QUE CONVALESCERÁ O CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA”. Afastada, portanto, a pretensão de nulidade do procedimento, ao menos até a consolidação da propriedade formalizada regularmente pelo Cartório de Imóveis. Igual legalidade não ocorreu nos atos posteriores e que viciam o leilão extrajudicial marcado para o dia 14/06/2019, senão vejamos. A Lei nº 9.514/97 disciplina que após 30 (trinta) dias da consolidação da propriedade do imóvel o credor fiduciário promoverá o público leilão para alienação do bem, devendo, pois, observar o regramento do art. 27: “Art. 27. Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário, no prazo de trinta dias, contados da data do registro de que trata o § 7º do artigo anterior, promoverá público leilão para a alienação do imóvel. § 1o Se no primeiro leilão público o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel, estipulado na forma do inciso VI e do parágrafo único do art. 24 desta Lei, será realizado o segundo leilão nos quinze dias seguintes. § 2º No segundo leilão, será aceito o maior lance oferecido, desde que igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais. § 2o-A. Para os fins do disposto nos §§ 1o e 2o deste artigo, as datas, horários e locais dos leilões serão comunicados ao devedor mediante correspondência dirigida aos endereços constantes do contrato, inclusive ao endereço eletrônico. § 2o-B. Após a averbação da consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário e até a data da realização do segundo leilão, é assegurado ao devedor fiduciante o direito de preferência para adquirir o imóvel por preço correspondente ao valor da dívida, somado aos encargos e despesas de que trata o § 2o deste artigo, aos valores correspondentes ao imposto sobre transmissão inter vivos e ao laudêmio, se for o caso, pagos para efeito de consolidação da propriedade fiduciária no patrimônio do credor fiduciário, e às despesas inerentes ao procedimento de cobrança e leilão, incumbindo, também, ao devedor fiduciante o pagamento dos encargos tributários e despesas exigíveis para a nova aquisição do imóvel, de que trata este parágrafo, inclusive custas e emolumentos. § 3º Para os fins do disposto neste artigo, entende-se por: I - dívida: o saldo devedor da operação de alienação fiduciária, na data do leilão, nele incluídos os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais; II - despesas: a soma das importâncias correspondentes aos encargos e custas de intimação e as necessárias à realização do público leilão, nestas compreendidas as relativas aos anúncios e à comissão do leiloeiro. § 4º Nos cinco dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor a importância que sobejar, considerando-se nela compreendido o valor da indenização de benfeitorias, depois de deduzidos os valores da dívida e das despesas e encargos de que tratam os §§ 2º e 3º, fato esse que importará em recíproca quitação, não se aplicando o disposto na parte final do art. 516 do Código Civil. § 5º Se, no segundo leilão, o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor referido no § 2º, considerar-se-á extinta a dívida e exonerado o credor da obrigação de que trata o § 4º. § 6º Na hipótese de que trata o parágrafo anterior, o credor, no prazo de cinco dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio. § 7o Se o imóvel estiver locado, a locação poderá ser denunciada com o prazo de trinta dias para desocupação, salvo se tiver havido aquiescência por escrito do fiduciário, devendo a denúncia ser realizada no prazo de noventa dias a contar da data da consolidação da propriedade no fiduciário, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das demais por sua apresentação gráfica. § 8o Responde o fiduciante pelo pagamento dos impostos, taxas, contribuições condominiais e quaisquer outros encargos que recaiam ou venham a recair sobre o imóvel, cuja posse tenha sido transferida para o fiduciário, nos termos deste artigo, até a data em que o fiduciário vier a ser imitido na posse. § 9o O disposto no § 2o-B deste artigo aplica-se à consolidação da propriedade fiduciária de imóveis do FAR, na forma prevista na Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009”. Verifica-se que mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel ao credor fiduciário, o legislador manteve a preponderância do interesse dos mutuários (devedor fiduciante) na aquisição do bem, desde que observada a liquidação da dívida acrescidos de outros encargos. Para o exercício do direito de preferência regido por esse dispositivo legal é imprescindível a notificação prévia do devedor fiduciante quanto a data e hora da realização do leilão extrajudicial. E embora o banco requerido afirme na contestação o cumprimento dessa obrigação, não há provas de que o Cartório de Registro de Imóveis cumpriu essa obrigação, inclusive, constando informações de diversas tentativas frustradas de intimação pessoal, com indícios de ocultação e realização de notificação por edital. No entanto, quedou-se o banco requerido de seu dever processual em demonstrar o cumprimento desta notificação prévia dos requerentes, inexistindo nos autos a certidão cartorária quanto as tentativas de intimação pessoal e suspeita de ocultação do devedor fiduciante, bem como a ausência da notificação editalícia, com publicação por 03 (três) dias em jornais de grande circulação, por tratar de uma Capital. Essa irregularidade vicia tão somente o leilão extrajudicial, devendo ser mantido incólumes os demais procedimentos adotados pelo banco requerido e cartório de imóveis. E ainda que o Superior Tribunal de Justiça tenha o entendimento quanto à possibilidade da purgação até o momento da arrematação, por igual motivo, é necessária a notificação prévia dos devedores anteriormente à realização do leilão. Tal formalidade é impostergável, conforme jurisprudência abaixo: “AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO CONSIGNATÓRIA CUMULADA COM ANULATÓRIA DE ATO DE CONSOLIDAÇÃO DE PROPRIEDADE. LEI Nº 9.514/1997. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. DEVEDOR FIDUCIANTE. NOTIFICAÇÃO PESSOAL. NECESSIDADE. CREDOR FIDUCIÁRIO. CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. PURGAÇÃO DA MORA.POSSIBILIDADE. DECRETO-LEI Nº 70/1966. APLICAÇÃO SUBSIDIÁRIA. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. A teor do que dispõe o artigo 39 da Lei nº 9.514/1997, aplicam-se as disposições dos artigos 29 a 41 do Decreto-Lei nº 70/1966 às operações de financiamento imobiliário em geral a que se refere a Lei nº 9.514/1997. 3. No âmbito do Decreto-Lei nº 70/1966, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça há muito se encontra consolidada no sentido da necessidade de intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial, entendimento que se aplica aos contratos regidos pela Lei nº 9.514/1997. 4. A jurisprudência desta Corte firmou-se no sentido de ser possível a purga da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel (Lei nº 9.514/1997) quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário. A purgação da mora é cabível até a assinatura do auto de arrematação, desde que cumpridas todas as exigências previstas no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. 5. Rever as conclusões do acórdão recorrido de que a intimação pessoal do devedor acerca da data da realização do leilão extrajudicial não foi comprovada e que houve a purgação da mora antes do auto de arrematação demandaria o reexame de matéria fática e a interpretação de cláusula contratual, procedimentos vedados pelas Súmulas nºs 5 e 7/STJ. 6. Agravo interno não provido.” ( AgInt no AREsp 1286812/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/12/2018, DJe 14/12/2018) APELAÇÃO. AÇÃO CAUTELAR. ANULATÓRIA DE EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO DEVEDOR FIDUCIANTE. LEI 9514/97. Não tendo havido intimação do devedor acerca do leilão no mesmo endereço em que havia sido encontrado anterior e pessoalmente para a intimação quanto à purgação da mora, é nula a execução extrajudicial. (TJMG - Apelação Cível 1.0701.15.038663-2/004, Relator (a): Des.(a) Rogério Medeiros, 13ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 10/10/2019, publicação da sumula em 18/ 10/ 2019) Sendo assim, o pedido autoral deve ser parcialmente acolhido apenas para declarar a imprescindibilidade da intimação/notificação prévia dos requerentes quanto à data e hora de realização de leilão extrajudicial do imóvel financiado por eles, quer para exercício do direito de preferência na aquisição do imóvel, quer para purgar a mora com base no entendimento do STJ, pelo previsto no art. 34 do Decreto-Lei nº 70/1966. Registre-se, por fim, que há valores consignados em juízo diante do deferimento do pedido pelo Tribunal ad quem em julgamento do Agravo de Instrumento constante dos autos. Como já ressaltado, o imóvel está legalmente consolidado na propriedade do credor fiduciário, podendo os requerentes (devedores fiduciantes) purgarem a mora até a assinatura do auto de arrematação e desde que liquidem a dívida e seus encargos na forma da legislação pertinente ou exercer o direito de preferência para compra. Essa situação afasta o pedido de compensação do valor consignado na dívida contratual existente entre os litigantes, por ser o valor devido ilíquido, restando a restituição da quantia para os requerentes. Diante do exposto, com fulcro no Decreto-Lei nº 70/66 c/c a Lei nº 9.514/97 e art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO e extingo o feito com resolução do mérito para reconhecer e declarar a nulidade tão somente do leilão extrajudicial, designado para o dia 14/06/2019, sem prévia notificação, fato, aliás, declarado em sede de tutela antecipada recursal, pelo Tribunal ad quem, em sede de Agravo de Instrumento. Diante disso, ressalta-se a faculdade do credor fiduciário na continuidade do procedimento expropriatório, desde que promova a prévia notificação dos requerentes quanto à data e hora da realização do leilão extrajudicial, garantindo-lhe o direito de preferência na aquisição ou purgação da mora na forma legalmente admitida. Assim, mantido também a integralidade do procedimento adotado pelo requerido até a averbação da consolidação da propriedade do imóvel pelo Cartório de Registro de Imóveis. No presente caso houve sucumbência recíproca, todavia os requerentes foram sucumbente em maior proporção, na quase totalidade de sua pretensão. Sendo assim, nos termos do artigo 85, parágrafos 1º e 2º, c/c 86, do CPC, condeno-os ao pagamento de honorários advocatícios, que arbitro em 10% (dez por cento) do valor atribuído à causa, devidamente atualizado, suspensa a cobrança diante da gratuidade judiciária, que ora defiro, e na forma do art. 98, §3º, do CPC. Quanto ao depósito realizado no DJO de ID 20859637, expeça-se o imediato alvará judicial para liberação integral dos valores aos requerentes e seu advogado, como forma de restituir-lhes o patrimônio, podendo a quantia ser utilizada para purgação da mora na via extrajudicial, se assim entenderem. Após o trânsito em julgado, arquivem-se os autos. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. SÃO LUÍS/MA, 23 de agosto de 2022. (documento assinado eletronicamente) RODRIGO COSTA NINA Juiz de Direito Auxiliar NAUJ - Núcleo de Apoio às Unidades Judiciais Portaria-CGJ - 3519/2022

30/08/2022, 00:00

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Partes do Processo(44)

Arquivado Definitivamente

Determinado o arquivamento

Conclusos para despacho

Juntada de petição

Decorrido prazo de CLAUDIO KAZUYOSHI KAWASAKI em 11/02/2025 23:59.

Decorrido prazo de ISAC DA SILVA VIANA em 11/02/2025 23:59.

Publicado Intimação em 21/01/2025.

Disponibilizado no DJ Eletrônico em 15/01/2025

Juntada de termo

Enviado ao Diário da Justiça Eletrônico

Juntada de petição

Determinado o arquivamento

Conclusos para despacho

Juntada de petição

Publicado Intimação em 29/11/2024.

Todas as movimentações(86)

Todos os documentos(22)