Apelação Cível 0813174-98.2022.8.10.0040 - TJMA

Apelação Cível 0813174-98.2022.8.10.0040 - TJMA | JusConsulta

Publicacao/Comunicacao Intimação - Decisão DECISÃO APELANTE: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA. ADVOGADO: ANTÔNIO LOPES DE ARAÚJO JÚNIOR (OAB/MA 1330-A). APELADO: MARIA APARECIDA SALES SILVA e outros. ADVOGADO: DAVI SALES SILVA (OAB/MA 23159). PROC. DE JUSTIÇA: ORFILENO BEZERRA NETO. RELATOR SUBSTITUTO: FERNANDO MENDONÇA. E M E N T A APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO. COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. ALAGAMENTO DE ÁREA. FORTUITO NATURAL CONFIGURADO (ART. 393 DO CC). INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE CIVIL DA VENDEDORA. RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 20% DAS PARCELAS PAGAS. SÚMULA 543/STJ. BENFEITORIAS REALIZADAS NO LOTE. INDENIZAÇÃO DEVIDA, CONDICIONADA À REGULARIDADE OU SANABILIDADE DA OBRA. LAUDO TÉCNICO (ID 51456425). REGULARIDADE AMBIENTAL E URBANÍSTICA DO EMPREENDIMENTO COMPROVADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. SEM INTERESSE MINISTERIAL. I. A concessão da gratuidade da justiça à pessoa natural funda-se na presunção de veracidade da declaração de hipossuficiência (art. 99, § 3º, do CPC), incumbindo à parte contrária demonstrar, por elementos concretos, a capacidade econômica do beneficiário. Alegações genéricas sobre o valor da causa ou do bem litigioso são insuficientes para elidir tal presunção. II. A sentença de primeiro grau reconheceu, com base na prova pericial, que os alagamentos ocorridos no Residencial Colina Park decorreram de eventos hidrológicos extraordinários e imprevisíveis, caracterizadores de força maior, nos termos do art. 393 do Código Civil, razão pela qual afastou qualquer responsabilidade civil da ré e indeferiu os pedidos de danos morais e materiais. Inexiste, pois, interesse recursal útil sobre esse ponto. III. O laudo técnico pericial (id 51456415) e o laudo de manifestação técnica apresentado pelo engenheiro Ricardo Resende Nascimento (id 51456425) atestam que o empreendimento foi regularmente licenciado pelos órgãos competentes, encontra-se situado em Zona de Expansão Urbana, e que o sistema de drenagem foi concebido conforme normas técnicas da ABNT, sendo os alagamentos de 2020 e 2022 resultantes de chuvas excepcionais (TR > 25 anos), caracterizando fortuito natural. IV. As fotografias anexadas (id’s 51456308 ao 51456314) confirmam a existência da edificação construída pelo autor e constata marcas de alagamento superiores a um metro de altura. V. O Laudo Técnico de ID 51456425, subscrito por engenheiro civil, corrobora a regularidade técnica, urbanística e ambiental do empreendimento, demonstrando que o loteamento foi integralmente licenciado e implantado de forma regular, e que as inundações decorreram de fenômeno natural excepcional e imprevisível, o que robustece o reconhecimento da força maior e afasta o dever de indenizar. VI. A indenização pelas benfeitorias realizadas pelo adquirente não se confunde com responsabilidade civil. De acordo com a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.625.831/PR, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 27/03/2023), o direito à indenização subsiste ainda que a obra careça de licença municipal, desde que o vício seja sanável, incumbindo ao juízo da execução verificar a possibilidade de regularização. VII. O pedido de indenização por benfeitorias edificadas no lote é juridicamente compatível com a rescisão contratual, independentemente da responsabilidade civil da vendedora, constituindo direito de natureza restitutória (art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979). A ausência de licenciamento ou irregularidade construtiva não obsta a indenização se o vício for sanável, cabendo a aferição da regularidade em sede de liquidação de sentença. VIII. Recurso conhecido e parcialmente provido apenas para reconhecer o direito da apelante à retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, mantidos os demais termos da sentença, inclusive quanto à gratuidade da justiça, à exclusão de responsabilidade civil pela força maior e à indenização condicionada das benfeitorias. Sem interesse ministerial. D E C I S Ã O Decisão (expediente) - PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO APELAÇÃO CÍVEL Nº 0813174-98.2022.8.10.0040 - PJE. Trata-se de Apelação Cível interposta por Residencial Imperatriz Empreendimentos Imobiliários Ltda. contra sentença proferida pelo Juízo da 5ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA que, nos autos de ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e pedido de indenizações, ajuizada por Maria Aparecida Sales Silva e Paulo Ernane Rodrigues Silva, julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar rescindido o contrato de promessa de compra e venda, determinar a restituição, em parcela única, das quantias pagas (com dedução da corretagem), acrescidas de correção monetária desde cada desembolso e juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado, e condenar a ré ao pagamento de indenização relativa à construção; rejeitou, por outro lado, os pedidos de danos morais e materiais adicionais, e fixou custas e honorários em 10% sobre o valor atualizado da restituição. No que tange às razões recursais, sustenta a apelante, em síntese, que a rescisão foi requerida pelos autores e que a área do empreendimento é própria para moradia, havendo, segundo o laudo pericial judicial, reconhecimento de fortuito externo (enchentes) que afasta a responsabilidade civil e o dever de indenizar, à luz do art. 393 do Código Civil. Defende, por isso, a aplicação da cláusula penal compensatória prevista no contrato, com a retenção de valores, bem como a impossibilidade de indenizar a construção erigida pelos autores por suposta irregularidade/ausência de licenças, invocando o § 1º do art. 34 da Lei 6.766/79. Alega ainda que a fundamentação da sentença quanto à indenização das benfeitorias seria inadequada, apontando contradição com o reconhecimento do caso fortuito, e pugna, ao final, pela reforma da sentença para admitir a retenção contratual e afastar a condenação à indenização da construção. Em sede de contrarrazões, os apelados requerem a manutenção integral da sentença. Argumentam que laudo técnico da Defesa Civil atestou a inadequação da área para fins habitacionais, o que justificou a rescisão por justa causa, sem aplicação de multa penal; defendem a indenização da construção, por decorrer logicamente da resolução contratual e da impossibilidade de uso do imóvel, e afastam a tese de julgamento extra petita ao consignar que a quantificação em liquidação é medida necessária. Pleiteiam, ainda, o não cabimento de taxa de fruição diante da inabitabilidade do imóvel e rechaçam a existência de sucumbência recíproca. Ao final, requerem o desprovimento do apelo. Instada a se manifestar, a Procuradoria de Justiça opinou pelo conhecimento do recurso e, quanto ao mérito, deixou de intervir, por ausência das hipóteses do art. 178 do CPC, limitando-se a ressaltar inexistir interesse público primário, social ou de incapaz no feito. É o relatório. Decido. Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso merece conhecimento. De início, ressalte-se que, na espécie, a prerrogativa conferida pelo art. 932 do CPC/2015, combinada com a Súmula nº 568 do STJ, autoriza o relator a decidir monocraticamente o presente recurso, diante da existência de entendimento dominante sobre a matéria no âmbito desta Corte e dos Tribunais Superiores. Conforme relatado, a controvérsia devolvida a esta instância recursal cinge-se, essencialmente, à possibilidade de retenção de percentual das parcelas pagas pelos adquirentes, em virtude da rescisão contratual requerida pelos próprios consumidores, ainda que reconhecida, na origem, a ocorrência de fortuito externo (força maior) apto a afastar a responsabilidade civil da vendedora pelos danos alegados. 1. Da responsabilidade civil e da força maior De início, cumpre destacar que o laudo técnico pericial produzido sob a égide da cooperação judiciária firmada entre as Varas Cíveis da Comarca de Imperatriz (id 51456415), procedimento de elevado rigor técnico, concluiu que os alagamentos verificados na região do Residencial Colina Park decorreram de eventos hidrológicos extraordinários, associados à elevação atípica dos rios Tocantins e Cacau, configurando fortuito natural nos termos do art. 393 do Código Civil. O expert foi categórico ao consignar que “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles”. Dessume-se, pois, que a ré obteve regularmente todas as licenças e autorizações necessárias à implantação do loteamento, inexistindo qualquer conduta culposa ou omissiva que pudesse ser tida como causa determinante do evento danoso. Assim, como bem reconhecido na sentença, a elevação excepcional do nível dos rios configura fortuito externo, circunstância imprevisível e irresistível, apta a romper o nexo causal e afastar o dever de indenizar, nos exatos termos do art. 393 do Código Civil. Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Não há, portanto, falar em responsabilidade civil contratual ou extracontratual da empreendedora, conclusão que deve ser mantida integralmente. 2. Da rescisão contratual e do pedido formulado pelos autores Reconhecida a inexistência de culpa da apelante, subsiste o fato de que a resolução do contrato decorreu de iniciativa dos compradores, que, alegando inviabilidade de uso do lote, requereram a rescisão e a restituição das parcelas pagas. Trata-se, portanto, de resolução por vontade do adquirente, ainda que motivada por fato superveniente (inundação do imóvel), cuja causa não é imputável à vendedora. Nessas condições, é de se aplicar o entendimento consolidado na Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, que dispõe: “Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.” Ora, conquanto a força maior exclua a responsabilidade da apelante, não impede a rescisão do contrato, pois o desfazimento decorre do exercício de direito potestativo do adquirente. Todavia, a restituição integral das parcelas pagas, sem qualquer dedução, desequilibra a equação contratual, impondo ao fornecedor o ônus financeiro integral de uma resolução a que não deu causa. Nessa linha, a jurisprudência pacífica do Superior Tribunal de Justiça reconhece a legitimidade da retenção de percentual razoável, a título de compensação pelas despesas administrativas e contratuais, nas hipóteses em que a resolução decorre de iniciativa do comprador. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. INICIATIVA DOS COMPRADORES. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE ACORDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE SUPERIOR. LEILÃO EXTRAJUDICIAL DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE. REVISÃO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. Nas hipóteses de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, é admitida a flutuação do percentual da retenção pelo vendedor entre 10% a 25% do total da quantia paga. (…) 3. AGRAVO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. (STJ - AgInt no AREsp: 2051509/RJ 2022/0005992-7, Rel. PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Julgamento: 20/03/2023, TERCEIRA TURMA, DJe 23/03/2023) 3. Da fixação do percentual de retenção No caso concreto, afigura-se adequado e proporcional o percentual de 20% (vinte por cento), parâmetro adotado em inúmeros julgados desta Corte e alinhado à orientação do Superior Tribunal de Justiça. Tal quantia é apta a compensar a apelante pelas despesas administrativas, operacionais e de comercialização do lote, sem implicar enriquecimento sem causa, preservando, ao mesmo tempo, o direito dos autores à restituição da maior parte dos valores pagos. Vejamos: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO POR CULPA DO PROMITENTE COMPRADOR. REGÊNCIA DA SÚMULA 543/STJ. RETENÇÃO DE 20% DAS QUANTIAS PAGAS. ACÓRDÃO RECORRIDO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DESTE STJ. ALTERAÇÃO DAS CONCLUSÕES ADOTADAS PELA CORTE DE ORIGEM. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA 7/STJ. (…) 3. Mostra-se razoável a retenção pela promitente vendedora de 20% das parcelas pagas relativas ao bem, fixadas na origem, posto que suficientes para cobrir os custos administrativos decorrentes do desfazimento do negócio, considerando ainda que o imóvel foi objeto de leilão extrajudicial. Incidência da Súmula 83/STJ. 4. Alterar as conclusões adotadas pelo TJRJ demandaria o necessário revolvimento de fatos e provas. Incidência da Súmula 7/STJ.Agravo interno improvido. (STJ - AgInt no AREsp: 2227266/RJ 2022/0320266-7, Rel. HUMBERTO MARTINS, Julgamento: 23/09/2024, TERCEIRA TURMA, DJe 25/09/2024) Ressalte-se, ademais, que a dedução da corretagem já foi corretamente determinada na sentença, inexistindo controvérsia quanto a esse ponto. Consequentemente, a devolução deverá ser feita em parcela única, conforme já fixado pelo juízo a quo, incidindo correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, consoante o entendimento firmado pelo STJ no REsp nº 1.740.911/DF, de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze. 4. Das benfeitorias realizadas pelos autores A sentença reconheceu o direito dos autores à indenização pelas benfeitorias edificadas no lote, determinando que o respectivo valor seja apurado em liquidação. A apelante insurge-se contra essa condenação, ao argumento de que a obra teria sido executada de forma irregular, sem o devido licenciamento municipal, o que obstaria qualquer indenização, à luz do § 1º do art. 34 da Lei nº 6.766/1979. A pretensão não prospera. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça é firme em assentar que a indenização pelas benfeitorias realizadas pelo promitente comprador não se confunde com responsabilidade civil e decorre diretamente da resolução do contrato e da restituição ao status quo ante. Mesmo que a obra tenha sido erigida sem prévio alvará ou “habite-se”, a irregularidade administrativa não tem o condão de afastar o direito indenizatório, desde que o vício seja sanável, cabendo ao juízo da execução verificar a possibilidade de regularização junto à municipalidade. Nesse sentido, o REsp nº 1.625.831/PR, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva (DJe 27/03/2023), firmou que: “O promissário comprador faz jus à indenização pela acessão por ele levada a efeito no lote, desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável.” O mesmo raciocínio foi adotado pela Terceira Turma do STJ no REsp nº 1.643.771/PR (Rel. Min. Nancy Andrighi, DJe 21/06/2019), no qual se assentou que “a ausência de licença para construir é irregularidade que pode ser sanável, a depender do caso concreto; sendo sanável, a indenização é devida”. Ademais, o art. 34, § 1º, da Lei nº 6.766/1979 expressamente dispõe que, “em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário”. Trata-se, portanto, de direito de natureza restitutória, cuja finalidade é evitar o enriquecimento sem causa do alienante. No presente caso, as fotos juntadas (id’s 51456309 ao 51456314) confirmam a existência de edificação efetivamente erigida pelos autores, encontrando-se o imóvel dotado de construção residencial em alvenaria. Assim, há prova suficiente da materialidade e utilidade da benfeitoria. Dessa forma, mantém-se o direito dos autores à indenização pelas benfeitorias, condicionando-se, contudo, o pagamento à demonstração, em sede de liquidação de sentença, de que a obra é regularizável perante a municipalidade. Caso se comprove que a irregularidade é insanável ou que a edificação se encontra em área vedada à ocupação, o direito à indenização deverá ser afastado. 5. Do Laudo de Manifestação Técnica (ID 51456425) Releva mencionar, por fim, o teor do Laudo de Manifestação Técnica de ID 51456425, subscrito pelo engenheiro civil Ricardo Resende Nascimento, que analisou minuciosamente o Laudo Técnico Pericial elaborado pelo perito judicial Márcio Costa Fernandes Vaz dos Santos, no contexto da ação-piloto que examinou os alagamentos ocorridos no Loteamento Residencial Colina Park, em Imperatriz/MA. O expert, com base em documentação administrativa, dados pluviométricos e parâmetros normativos da ABNT, concluiu que o empreendimento foi integralmente licenciado e implantado de forma regular, atendendo a todas as exigências do Município, da Secretaria de Estado do Meio Ambiente (SEMA/MA) e da CAEMA. Constatou que o termo de recebimento expedido pelo Município de Imperatriz, em 2018, equivale a Licença de Operação, o que comprova que o loteamento foi formalmente recebido e considerado ambientalmente regular pelos órgãos competentes. O laudo destaca, ainda, que a poligonal do loteamento estava inserida em Zona de Expansão Urbana (ZES), fora das áreas de risco de enchente mapeadas pelo Serviço Geológico do Brasil (CPRM) em 2012, e que não havia, à época, qualquer exigência legal de estudo de macrodrenagem — até porque os dados hidrológicos disponíveis eram insuficientes para projeções confiáveis. Demonstrou-se que o sistema de drenagem foi corretamente dimensionado para tempo de recorrência de 10 anos (TR10), conforme as normas técnicas vigentes, sendo o evento ocorrido em janeiro de 2022 equivalente a chuva de TR25, com apenas 4% de probabilidade de recorrência, ou seja, evento excepcional e imprevisível, caracterizando verdadeiro fortuito natural superveniente. O engenheiro também registrou que o imóvel da parte autora não se encontra em área imprópria para moradia, nem em área de preservação permanente, tampouco em desacordo com planos de gestão de risco hidrológico, ressaltando, ao final, que as enchentes de 2022 decorreram da elevação prolongada do nível do rio Tocantins, causada por fenômenos meteorológicos de grande escala, como La Niña, e não por falhas de concepção ou execução do empreendimento. Em síntese, o laudo corrobora de modo inequívoco a regularidade técnica, urbanística e ambiental do loteamento, confirmando que a inundação que atingiu a área decorreu de fato natural extraordinário, imprevisível e irresistível, plenamente enquadrável na hipótese de força maior prevista no art. 393 do Código Civil, o que robustece e consolida a conclusão adotada neste voto. Nesse contexto, a existência material da benfeitoria é incontroversa, e o reconhecimento de seu valor indenizável não configura julgamento extra petita, mas mero corolário da restituição do status quo ante, nos termos do art. 34 da Lei nº 6.766/79 e art. 1.219 do Código Civil. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO. ARGUMENTO DE VIOLAÇÃO DE NORMA LEGAL SEM INDIVIDUALIZAÇÃO. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 284 DO STF. DEFESA DO PATRIMÔNIO COMUM. LEGITIMIDADE ATIVA. COERDEIRO. PARTILHA NÃO REALIZADA. ENTENDIMENTO EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO STJ. SÚMULA N. 83 DO STJ. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. BENFEITORIAS. FUNDO DE COMÉRCIO. INDENIZAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA REVISÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. COBRANÇA. MÁ-FÉ NÃO CARACTERIZADA. DEVOLUÇÃO EM DOBRO. NÃO CABIMENTO. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. (…) 4. Não configura julgamento ultra ou extra petita o provimento jurisdicional proferido nos limites do pedido, o qual deve ser interpretado lógica e sistematicamente como um todo. 5. Rever a convicção formada pelo tribunal de origem acerca de não ser cabível o direito à indenização por benfeitorias e fundo de comércio demanda reexame do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, devido ao óbice da Súmula n. 7 do STJ. (…) 7. Agravo interno desprovido. (STJ - AgInt no REsp: 1825406 SC 2019/0198353-3, Relator.: Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, Data de Julgamento: 01/07/2024, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/07/2024) No mais, permanecem incólumes os fundamentos da sentença quanto: (i) ao reconhecimento do fortuito externo e consequente exclusão de responsabilidade civil da apelante; (ii) à indenização por benfeitorias realizadas pelos autores, a ser apurada em liquidação de sentença, observada a possibilidade de regularização da edificação junto à municipalidade; e (iii) à inexistência de danos morais indenizáveis. Tais pontos não comportam reparo, pois se coadunam com a prova técnica dos autos e com a orientação consolidada nesta Câmara. Diante do exposto, sem interesse Ministerial, julgo monocraticamente nos termos do art. 932, CPC e, por analogia à Súmula nº 568 do STJ, conheço e dou parcial provimento ao recurso tão somente para reconhecer o direito da apelante à retenção de 20% (vinte por cento) das parcelas pagas, a título de compensação pelas despesas contratuais e administrativas, mantendo-se incólumes os demais termos da sentença recorrida. Com efeito, os honorários recursais previstos no art. 85, § 11, do CPC pressupõem que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente, não sendo aplicável no provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento e limitada a consectários da condenação (Tema Repetitivo nº 1059/STJ). Advirto da aplicação da multa do art. 1.021, §4º, CPC, quando o agravo interno for declarado manifestamente inadmissível ou improcedente em votação unânime, pelo órgão colegiado, em decisão fundamentada, entre um e cinco por cento do valor atualizado da causa, bem como sobre a imposição da multa prevista no art. 1.026, §§ 2º e 3º, do CPC, na eventual interposição de embargos de declaração manifestamente infundados ou protelatórios contra o presente provimento jurisdicional. Transcorrido o prazo recursal, certifiquem o trânsito em julgado e remetam à unidade jurisdicional de origem. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. São Luís (MA), data do sistema. Subst. Des. FERNANDO MENDONÇA Relator Substituto

18/12/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - DECISÃO DECISÃO REQUERENTE: MARIA APARECIDA SALES SILVA e outros Advogados do(a) AUTOR: DAVI SALES SILVA - MA23159, PAULO ERNANE RODRIGUES SILVA JUNIOR - MA20326 REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 DECISÃO RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA opôs os presentes embargos de declaração com referência à sentença, alegando a existência de contradições. Sustenta a ocorrência das seguintes contradições: 1) na condenação da ré pelos gastos com a construção do imóvel, uma vez que a parte a autora não haveria feito referido pedido em sua petição inicial, nem teria comprovado a ocorrência do dano material; 2) na condenação da ré pelo pagamento da construção, mesmo quando teria sido reconhecida excludente de ilicitude e indeferido o pedido de dano material; 3) na condenação da parte ré em custas e honorários advocatícios, mesmo quando o contrato teria sido rescindido sem culpa das partes (fortuito externo), o que seria caso de sucumbência recíproca; 4) que foi indeferido o pedido de pagamento de fruição, porém o STJ teria pacificado o entendimento de que, independentemente de quem seja a culpa da rescisão contratual, o pagamento da fruição seria devido, sob pena de enriquecimento ilícito e 5) que não foi determinada a retenção do valor devido do IPTU por não estar em conformidade com o contrato celebrado, mesmo havendo previsão contratual e que o referido imposto seria de responsabilidade da parte embargada. 6) que não foi determinada a retenção da multa penal compensatória, mesmo o laudo pericial tendo mencionado que a área seria própria para moradia. 7) que houve erro material na sentença ao fixar o valor a ser restituído em R$ 37.613,88, quando o valor correto seria R$ 26.250,65, conforme demonstrativos de pagamento anexados aos autos. Que o juízo desconsiderou que o embargado distratou o lote 03 da quadra 45 em 19/06/2020, utilizando o valor pago como entrada em novo contrato, totalizando R$ 10.942,00, além do pagamento de R$ 15.308,65 relativo ao lote 02, resultando no montante correto de R$ 26.250,65, o que requer a correção do valor restituído. É o sucinto relatório. Decido. Não merecem prosperar as alegações contra o julgado hostilizado, por tratar-se de matéria já decidida. A parte autora, ora embargada, requereu em sua petição inicial a condenação da embargante referente a gastos relativos ao imóvel, não havendo que se falar em julgamento extra petita. Neste ponto, importante destacar que é plenamente cabível a apuração da extensão dos gastos com a construção do imóvel, na fase de liquidação de sentença. A condenação em indenização à parte autora pela construção do imóvel está atrelada aos efeitos da rescisão contratual e não à excludente de ilicitude, por isso que se utilizou da expressão indenização pela construção do imóvel e não dano material. A embargante foi condenada em custas e honorários advocatícios, pois restou sucumbente na maioria dos pedidos da parte embargada. Na alegação de contradição com relação ao indeferimento da fruição, a embargante apenas faz menção a julgamento favorável ao seu entendimento, não havendo efetivamente que se falar em existência de contradição no julgado, por este se fundamentar em entendimento diverso. Nesse ponto, importante destacar que os embargos de declaração não servem para que se adeque a sentença ao entendimento da parte embargante, nem para o acolhimento de pretensões que refletem mero inconformismo e, menos ainda, para rediscussão de matéria já resolvida. Não houve contradição no julgado quanto ao indeferimento do pedido de retenção do valor devido de IPTU, uma vez que da análise da cláusula contratual que trata da hipótese de rescisão contratual não se vê previsão nesse sentido. Vale destacar que a insurgência contra a sentença, sob a alegação de possível error in judicando, deve ser realizada através de recurso pertinente, não sendo cabível os embargos declaratórios para esta finalidade. O quesito 22 do Laudo Pericial apontado pela embargante como fundamento para considerar a localização do imóvel em questão como área própria para moradia não pode prosperar, uma vez que pelo quesito 2, pág. 127 do Laudo Pericial, se verifica que se refere a análise de outro imóvel. Resta claro pelo Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal que o imóvel da parte embargada, se encontra em área considerada imprópria para moradia. Dessa forma, nenhuma contradição houve na sentença por não ter reconhecido direito de retenção de multa compensatória à embargante. O legislador processual impõe-lhe que exponha os seus motivos. Estão eles expostos no julgado de forma clara. No que tange à alegação de erro material, verifica-se que a parte embargante busca, na realidade, reexaminar o mérito da decisão, o que é manifestamente incompatível com a natureza dos embargos de declaração. O erro material se restringe a equívocos evidentes, como erros de cálculo ou lapsos gráficos, não sendo cabível para rediscussão do valor apurado, que decorre de análise probatória e factual já devidamente considerada na sentença. Assim, não merece acolhida a pretensão da parte embargante, motivo pelo qual rejeito a alegação de erro material, mantendo incólume o valor determinado na sentença. Portanto, nenhuma contradição apresentou a sentença embargada, que definiu todas as questões levantadas de forma límpida e objetiva. Ante ao exposto, por se mostrarem tempestivos, conforme certidão, conheço dos embargos, contudo, os rejeito, permanecendo a sentença embargada como se encontra. Intimem-se. Imperatriz, data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito Intimação - ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Monte Castelo, nº 296A, Mercadinho - CEP: 65.901-350 E-mail: [email protected] Processo Judicial Eletrônico n.º 0813174-98.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)

09/05/2025, 00:00

Publicacao/Comunicacao Intimação - SENTENÇA SENTENÇA REQUERENTE: MARIA APARECIDA SALES SILVA e outros Advogados do(a) AUTOR: DAVI SALES SILVA - MA23159, PAULO ERNANE RODRIGUES SILVA JUNIOR - MA20326 REQUERIDO: RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA Advogado do(a) REU: ANTONIO LOPES DE ARAUJO JUNIOR - TO5436 SENTENÇA Intimação - ESTADO DO MARANHÃO - PODER JUDICIÁRIO 5ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE IMPERATRIZ Rua Urbano Santos, nº 155, Centro - CEP: 65.900-410 E-mail: [email protected] Processo Judicial Eletrônico n.º 0813174-98.2022.8.10.0040 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) Trata-se ação de rescisão contratual com restituição das parcelas pagas e indenização por danos materiais e morais ajuizada por MARIA APARECIDA SALES SILVA e outros em desfavor de RESIDENCIAL IMPERATRIZ EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. A parte autora assevera ter adquirido junto à empresa requerida, através de contrato de compromisso de compra e venda, lotes no Residencial Colina Park, com pagamento de parcelas mensais. Sustenta que o loteamento Residencial Colina Park teria sido atingido nos anos de 2019, 2020 e 2021 por enchentes do Rio Tocantins e de riachos, sendo que estas teriam sido ocasionadas pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Relata que tentou reaver as parcelas pagas e avaliar o investimento feito com a construção do imóvel no terreno, bem como prejuízos com móveis planejados, entre outros pertences. Menciona que, por não haver resolução amigável para a questão, restou ingressar com a presente ação, a fim de ter rescindido o contrato de promessa de compra e venda celebrado com o Requerido, bem como a restituição dos valores pagos acrescido de juros e correções monetária e indenização por dano material e moral. Concedida a tutela de urgência, determinando de auxílio aluguel. Em contestação, a parte ré aduz que o imóvel está fora da garantia legal prevista no art. 618, do Código Civil e que a situação ocorrida se trata de desastre natural, tendo em vista as chuvas anormais, na medida em que pugna pelo reconhecimento de excludente de ilicitude em razão de caso fortuito ou força maior. A peça contestatória também se insurge contra o pedido de restituição das parcelas pagas, asseverando que o percentual de retenção previsto no contrato seria de 30% (trinta por cento). Pugna pelo pagamento pela parte autora de aluguel de permanência, já que continuaria morando no imóvel, além de que não haveria que se falar em dano material ou moral pois não foi a parte ré que deu origem ao evento danoso. A parte autora apresentou réplica à contestação, rebatendo os termos desta. Proferida decisão saneadora, em que foram fixadas as questões de fatos e determinadas as provas que seriam produzidas. Auto de inspeção, laudo pericial e ata de audiência de esclarecimento do perito judicial juntados aos autos. As partes se manifestaram sobre os referidos documentos. Vieram os autos conclusos. É o breve relatório. Decido. Preambularmente, vale registrar que a matéria de prescrição foi analisada em saneamento, sem recurso. Além disso, necessário firmar que o laudo pericial e os esclarecimentos do perito judicial são suficientes para apontar a origem da inundação. Não havendo sido requeridas outras provas e ocorrida a preclusão das determinadas quando do saneamento processual. Da Responsabilidade Civil - Reconhecimento de Excludente de Ilicitude A principal questão objeto de análise nos presentes autos diz respeito ao reconhecimento da Responsabilidade Civil e, por conseguinte, seu dever de indenizar. A violação de um dever jurídico, seja ele de fazer, não fazer, de cautela, entre outros, configura ato ilícito. E assim faz nascer a responsabilidade de reparar o dano pelo ofensor, conforme o que dispõe o art. 927 do Código Civil, in verbis: Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. A Responsabilidade Civil designa o dever que alguém tem de reparar o prejuízo em consequência da ofensa a um direito alheio. Nas palavras de Sergio Cavalieri Filho “a responsabilidade civil é um dever jurídico sucessivo que surge para recompor o dano decorrente da violação de um dever jurídico originário” (Programa de Responsabilidade Civil, 10ª ed. São Paulo: Malheiros 2012, pág. 2). Verifica-se dos autos que a parte ré é uma empresa que possui como objeto a execução de loteamentos e vendas de imóveis, a qual consta contratualmente como vendedora do lote em comento, impondo-se, no caso, a aplicação da teoria da responsabilidade objetiva, por se tratar de relação de consumo, Deve responder por prejuízos causados como fornecedor, no caso de defeito nos produtos, desde que reste demonstrado o nexo causal entre o defeito e o acidente de consumo, ressalvadas as hipóteses de culpa exclusiva do consumidor ou de causas excludentes de responsabilidade genérica, como força maior ou caso fortuito. Assim, para se reconhecer a responsabilidade, mostra-se necessária a constatação apenas do dano e do nexo de causalidade entre a conduta e o dano, porquanto se trata o presente caso de responsabilidade objetiva. É sabido que as enchentes, especialmente a do Rio Tocantins, resultaram no alagamento de grande parte do Residencial Colina Park em Imperatriz/MA. Os transtornos e prejuízos trazidos pelas referidas inundações aos moradores do residencial são evidentes, porém a aferição da Responsabilidade Civil, neste caso, encontra-se na existência de margem de previsibilidade pela ré com relação as inundações ocorridas ou negligência ao não fazer um estudo de risco hidrológico da área, inclusive tal aspecto deve levar em consideração à época da venda dos lotes. Neste ponto, o laudo apresentado pelo perito judicial em sua conclusão mencionou que: “O empreendimento do ponto de vista legal e administrativo cumpriu as exigências e condicionantes ambientais e urbanísticas para a sua implantação. As informações e estudos sobre risco hidrológico não são exigidos na legislação federal e estadual brasileira. Na esfera municipal poucos municípios os contemplam em seus planos diretores de drenagem, e o município de Imperatriz não está entre eles.” Além disso, asseverou que: “A inexistência de instrumentos oficiais de gestão de risco hidrológico em planícies de inundação compromete não apenas a prevenção de impactos negativos, mas também nega instrumentos para a sua mitigação e recuperação.” Realmente o estudo de risco hidrológico não é exigido pela legislação brasileira e inexistem instrumentos oficiais de gestão do mencionado risco. Logo conclui-se que a parte ré não teria condições de prever o risco de inundações, tendo realizado o que lhe caberia para a formalização e venda do empreendimento. De fato, a Lei Federal nº6.766/1979, que regula o parcelamento do solo urbano no Brasil, não exige a apresentação de estudos de risco hidrológico como condição para aprovação e venda de terrenos. A legislação federal e estadual se concentra em exigências de infraestrutura básica. No caso específico da Comarca de Imperatriz/MA, o Município não contempla em seu Plano Diretor exigências específicas para a realização de tais estudos. De tal forma, plausível a tese levantada pela defesa para reconhecimento de excludente de responsabilidade civil por fortuito externo. Não há unanimidade doutrinária nos conceitos de força maior e caso fortuito, havendo inclusive doutrinadores e julgadores que consideram tais conceitos como sinônimos. Contudo, mostram-se dignos de apresentação os conceitos de caso fortuito e força maior trazidos pelo professor Flávio Tartuce (Manual de Direito Civil, Volume Único, 10ª edição, Editora Método, Rio de Janeiro:2020, pág. 464): “(...). Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa”. Sobre o assunto, Luciano Figueiredo e Roberto Figueiredo, lecionando sobre a excludente de responsabilidade civil por fortuito externo, esclarecem: “O fortuito externo decorre de fator estranho à pessoa do devedor ou sua empresa, tendo causa ligada à natureza, como raio, queda de barreiras e inundações, mal súbito de pessoa estranha ao serviço, etc...” (Manual de Direito Civil, Volume Único, Editora JusPodivm, São Paulo:2023, pág. 535) Importante mencionar também que, embora o Código do Consumidor não tenha previsto as excludentes de responsabilidade civil mencionadas, doutrina e jurisprudência são pacíficas em aceitá-las nas relações de consumo. Gustavo Tepedino, a esse respeito, argumenta: “Quanto à hipótese de caso fortuito ou força maior, embora o CDC não a inclua expressamente, como excludente, deve ser considerada como tal, uma vez que a sua ocorrência é capaz de romper o nexo de causalidade entre o acidente e o dano, indispensável à conflagração de responsabilidade”. (Temas de Direito Civil, Editora Renovar, Rio de Janeiro:2006, pág. 110) O Superior Tribunal de Justiça corrobora com referido entendimento: Automóvel. Roubo ocorrido em posto de lavagem. Força maior. Isenção de responsabilidade. O fato de o artigo 14, § 3º do Código de Defesa do Consumidor não se referir ao caso fortuito e à força maior, ao arrolar as causas de isenção de responsabilidade do fornecedor de serviços, não significa que, no sistema por ele instituído, não possam ser invocadas. Aplicação do artigo 1.058 do Código Civil. A inevitabilidade e não a imprevisibilidade é que efetivamente mais importa para caracterizar o fortuito. E aquela há de entender-se dentro de certa relatividade, tendo-se o acontecimento como inevitável em função do que seria razoável exigir-se. (REsp n. 120.647/SP, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 16/3/2000, DJ de 15/5/2000, p. 156.) Além disso, necessário para a averiguação adequada da Responsabilidade Civil, a análise se a inundação possui ou não relação com o risco do empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Pela dinâmica dos fatos, não se consegue discernir que o dano ocasionado teria sido oriundo de falha no produto ou serviço da parte ré, uma vez que, como já relatado, o estudo de risco hidrológico não é exigido pelas autoridades públicas para a formalização do empreendimento e por não existir estudo algum nesse sentido, mesmo em órgão oficiais, descartando a tese da parte autora de que a inundação teria sido ocasionada pela falta de planejamento e de infraestrutura não fornecida pela parte requerida. Como se observou, as chuvas intensas e inesperadas, especialmente as ocorridas no final do mês de dezembro de 2021 e janeiro de 2022, acabaram por aumentar o nível de água do Rio Tocantins e afluentes, o que culminou com os seus transbordamentos e a inundação de até 51% do Residencial Colina Park no ano de 2022, conforme mencionado na conclusão do laudo pericial. Esse fenômeno da natureza marcado por imprevisibilidade na época da venda dos lotes e inevitabilidade, uma vez que ocorreria de qualquer maneira. Dessa forma, tendo em conta os contornos fáticos delineados nos autos e o laudo pericial, entendo que o presente caso se trata de evidente fortuito externo, o qual afasta o nexo de causalidade e, portanto, afasta a responsabilidade civil objetiva da parte ré em indenizar a parte autora. A jurisprudência pátria, em casos similares ao ora analisado, ratifica o entendimento aqui adotado, senão vejamos: RECURSO INOMINADO. CONTRATO DE LOCAÇÃO. LEGITIMIDADE PASSIVA DA IMOBILIÁRIA VERIFICADA NO CASO CONCRETO. ALAGAMENTO DO IMÓVEL EM RAZÃO DE CHUVA E TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0001048-09.2019.8.16.0195 - Curitiba - Rel.: Juiz Alvaro Rodrigues Junior - J. 04.12.2020) (TJ-PR - RI: 00010480920198160195 PR 0001048-09.2019.8.16.0195 (Acórdão), Relator: Juiz Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 04/12/2020, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 07/12/2020) RECURSO INOMINADO. RESPONSABILIDADE CIVIL. CONCESSIONÁRIA DE RODOVIA. ALAGAMENTO DA PISTA. TRANSBORDAMENTO DE RIO. FORTUITO EXTERNO. AUSÊNCIA DE NEXO CAUSAL. DEVER DE INDENIZAR AFASTADO. DANOS MATERIAIS E MORAIS INDEVIDOS. RECURSO DA PARTE AUTORA PREJUDICADO. RECURSO DA PARTE RÉ PROVIDO. (TJPR - 2ª Turma Recursal - 0006125-08.2020.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS ALVARO RODRIGUES JUNIOR - J. 27.06.2022) (TJ-PR - RI: 00061250820208160019 Ponta Grossa 0006125-08.2020.8.16.0019 (Acórdão), Relator: Alvaro Rodrigues Junior, Data de Julgamento: 27/06/2022, 2ª Turma Recursal, Data de Publicação: 27/06/2022) APELAÇÃO CÍVEL. TRANSPORTE RODOVIÁRIO. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO DA CHEGADA NO DESTINO. TRANSPORTE INTERMUNICIPAL DE PASSAGEIRO. EXCLUDENTE DA RESPONSABILIDADE DA TRANSPORTADORA. FORTUITO EXTERNO. TEMPORAL E CHUVAS TORRENCIAIS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA RATIFICADA. PRECEDENTE DO STJ. Atraso da chegada ao destino final decorrente da impossibilidade de trafegar com o ônibus devido a temporal e chuvas torrenciais. Mesmo que se trate de responsabilidade objetiva, há clara demonstração de fortuito externo, excepcionalidade esta que impossibilitou a prestação do serviço contratado com o consumidor nos termos inicialmente previstos. Caso concreto de situação climática extraordinariamente adversa na região. Dever de meio e resultado que impõe ao transportador de passageiro, acima de qualquer outra obrigação, assegurar a segurança dos usuários. Diante da ocorrência de excludente de responsabilidade, mostra-se inviável responsabilizar a empresa ré pelos danos noticiados na inicial. Rompido o nexo causal, resta afastada a pretensão indenizatória pelos danos materiais e morais. Honorários advocatícios majorados com base no art. 85, § 11, do CPC. APELAÇÃO IMPROVIDA.(Apelação Cível, Nº 70073242158, Décima Segunda Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Guinther Spode, Julgado em: 28-09-2017) Portanto, tenho que os alagamentos reclamados decorreram de caso fortuito externo (enchentes), devendo ser reconhecida a excludente de responsabilidade civil. Pertinente lembrar ainda que em doze anos desde a criação do loteamento, apenas foram registradas duas situações de inundação, a confirmar que esses eventos não se deram de forma constante. Com efeito, todo o conjunto probatório indica que as enchentes que atingiram o imóvel não podem ser tidas como defeito. Assim, a indenização por danos morais e materiais é improcedente. Da indenização da Construção Em sua peça contestatória, a parte ré assentiu no pagamento de indenização pela construção realizada pela parte autora no lote, embora tenha feito ressalvas quanto a necessidade da obra ter obedecido determinados ditames, demonstrando assim interesse na mencionada construção. A indenização da construção mostra-se plausível, pois, após a rescisão contratual, a parte ré disporá como lhe aprouver do lote, aproveitando inclusive da edificação constante nele, não sendo razoável que o lote retornasse à posse da demandada sem nenhum ônus, a consubstanciar flagrante enriquecimento sem causa. Não vislumbro que as exigências mencionadas pela parte ré para a indenização da construção, sejam relevantes para criar obste a sua concessão, uma vez que a própria demandada, responsável pelo loteamento, não se insurgiu em nenhum momento contra a edificação realizada pela parte autora, com apresentação de qualquer embargo da obra, como inclusive prevê o parágrafo segundo da cláusula oitava do contrato de compromisso de compra e venda em análise. No que se refere a quantificação da indenização relativa a construção, entendo que o valor deve ser firmado em fase de liquidação de sentença. Da Rescisão Contratual Pelo que se vislumbra dos termos da Exordial, a parte autora pretende com a rescisão contratual receber de forma imediata e sem descontos o valor despendido com o contrato. Frise-se que não há se falar em rescisão por parte da Ré, vez que não apresentou notificação extrajudicial nesse sentido. Na hipótese dos autos, verifica-se que o negócio jurídico entabulado entre as partes tem como objeto promessa de compra/venda de terreno em loteamento urbano gerenciado pela parte requerida. O pleito de rescisão contratual fundamenta-se no fato de seus lotes terem sido atingidos pela inundação ocorrida em dezembro de 2021 e estarem em área considerada imprópria para moradia, nos termos do Laudo Técnico de Vistoria n. 002/2022, realizado pela Superintendência Municipal de Proteção e Defesa Civil, o que de fato restou comprovado, não sendo, portanto, caso de rescisão por culpa da contratante. Nessa situação, a jurisprudência pátria entende que não se pode falar em direito de retenção pela parte contratada, senão vejamos: APELAÇÕES CÍVEIS - AÇÃO DE RESCISÃO C/C INDENIZAÇÃO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - EXTRAVIO DE DOCUMENTOS PELA INSTITUIÇÃO FINANCEIRA, PRETENSA FINANCIADORA DO PREÇO - FORTUITO EXTERNO - AUSÊNCIA DE CULPA DE AMBOS OS CONTRATANTES - RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE - MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. - Estando evidenciado nos autos que a transação foi desfeita em razão do desaparecimento dos documentos enviados para o Banco que analisava o pedido de financiamento, não há que se falar em culpa dos contratantes, ficando configurada a hipótese de caso fortuito. - Não sendo o descumprimento do pacto imputável a nenhuma das partes, para a resolução da controvérsia, o retorno dos envolvidos ao status quo ante é a medida adequada, se mostrando descabida a retenção de valores, bem como a imposição de penalidade contratual e a condenação em danos morais. (TJMG - Apelação Cível 1.0000.21.139234-5/001, Relator(a): Des.(a) Roberto Vasconcellos, 17ª CÂMARA CÍVEL, julgamento em 01/12/2021, publicação da súmula em 02/12/2021) Apelação – Compromisso de compra e venda – Ação de rescisão contratual – Procedência – Inconformismo da requerida – Alegação de que o atraso na entrega do imóvel se deu por caso fortuito ou força maior, em decorrência da pandemia de COVID-19 – Não ocorrência diante da data do negócio (em 2022) – Medidas sanitárias que já vigoravam há meses, quando assumida a obrigação – Ramo da construção civil que foi considerado atividade essencial pelo Decreto nº 10.342/2020 – "Habite-se" que não equivale à entrego do imóvel – Súmula 160 do TJSP – Inadimplemento injustificável da vendedora (art. 396 do CC), o que enseja devolução integral dos valores pagos (inclusive corretagem), com correção monetária a partir de cada desembolso – Majoração dos honorários para 15% do valor da condenação, nos termos do art. 85, § 11º, do CPC – Recurso não provido. (TJSP; Apelação Cível 1010678-06.2023.8.26.0405; Relator (a): Enio Zuliani; Órgão Julgador: 4ª Câmara de Direito Privado; Foro de Osasco - 1ª Vara Cível; Data do Julgamento: 20/09/2024; Data de Registro: 20/09/2024) APELAÇÃO CÍVEL. Compra e venda de imóvel. Ação de rescisão contratual c.c. Devolução de valores. Sentença de parcial procedência. Inconformismo da ré. Prova dos autos que indicou culpa da ré pela rescisão contratual. Devolução integral dos valores pagos que deve ser mantida. Impossibilidade de carrear aos compradores o perdimento de valores ou taxa de fruição quando nem sequer ocuparam o imóvel, que nem mesmo teve suas obras iniciadas. Sentença mantida. Recurso a que se nega provimento. (TJSP; Apelação Cível 1003807-86.2023.8.26.0363; Relator (a): José Rubens Queiroz Gomes; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de Mogi Mirim - 4ª Vara; Data do Julgamento: 16/09/2024; Data de Registro: 16/09/2024) Cabe destacar que não há se falar em devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem, porquanto é“válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem” (STJ, REsp nº 1.599.511/SP). O requerimento do demandado no sentido de que é da autora a responsabilidade sobre o pagamento de IPTU está em conformidade com o contrato celebrado entre as partes. Assim, afigura-se razoável a restituição pela parte ré à parte autora dos valores despendidos com os contratos em questão que somados alcançam a quantia incontroversa de R$ 37.613,88 (trinta e sete mil seiscentos e treze reais oitenta e oito centavos), com exceção de valor atinente a comissão de corretagem. Quanto ao índice de correção a ser aplicado, é pacífico o entendimento jurisprudencial, de que deve ser utilizado o INPC, haja vista que é o índice que melhor reflete a reposição do valor nominal da moeda. Em relação à taxa de fruição, diga-se que o vendedor não aufere renda a título de alugueres, mas sim com a venda de terrenos. Assim, não há se falar em indenização por fruição. Além disso, a parte autora não obteve ganho econômico com a posse do imóvel, vez que o imóvel foi atingido pela inundação do Rio Tocantins e a suspensão do pagamento de parcelas se deu por decisão judicial da 2ª Vara da Fazenda Pública de Imperatriz e em consequência da própria decisão liminar proferida nestes autos, constatando a inocorrência de enriquecimento ilícito. DA FORMA DE DEVOLUÇÃO DOS VALORES: Como os contratos foram celebrados pelas partes em 2013, antes do início da vigência da Lei 13.786/2018, o valor a ser restituído deverá ser feito em parcela única e imediata. Por todo o exposto, julgo resolvido o mérito do presente feito e, nos termos do art. 487, I, CPC/2015, ACOLHO em parte os pedidos da parte autora, apenas no sentido de: a) Declarar a rescisão do Contrato de Compromisso de Compra e Venda firmado entre as partes, confirmando a antecipação de tutela concedida; b) Determinar a restituição em parcela única, da quantia atualizada sobre os valores pagos, deduzidos os valores de comissão de corretagem sobre esta; c) O valor a que se refere o item anterior deverá ser acrescido de juros de mora de 1% a.m. a partir do trânsito em julgado e correção monetária a partir de cada desembolso (Resp. nº 1.740.911 – DF). Condeno a parte ré em indenização relativa a construção, nos termos informados acima. Deixo de condenar a parte ré em danos morais e materiais pelos motivos já mencionados. Condeno a parte ré em custas e honorários advocatícios, os últimos fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da restituição – item b e c do dispositivo (CPC, art.85, § 2º, CPC/2015). Transitada em julgado, arquivem-se os autos com as cautelas de estilo. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Imperatriz (MA), data registrada no sistema. Frederico Feitosa de Oliveira Juiz de Direito

10/12/2024, 00:00

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Movimentação processual

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Adiado

Petição (Petição (outras))

Para julgamento de mérito

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