Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: SPE SÁ CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA XII LTDA. Advogado: Dr. Bruno Ricardo Nascimento Dos Reis (OAB/MA 15951) APELADA: DENISE CAROLINE LINDOSO SILVA BITTENCOURT Advogado: Dr. José Luis Da Silva Santana (OAB/MA 4562) Relator: Des. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. I - Em caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago. Precedentes do STJ. II - Nos termos da jurisprudência do STJ, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.08.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (Recurso Especial nº 1.723.519/SP (2018/0023436-5), 2ª Seção do STJ, Rel. Maria Isabel Gallotti. j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019); III – Apelo parcialmente provido. DECISÃO
Decisão (expediente) - PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL Nº 0805782-40.2016.8.10.0001
Trata-se de apelação cível interposta por SPE SÁ CAVALCANTE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS MA XII Ltda., contra a sentença proferida pelo MM. Juiz de Direito da 3ª Vara Cível da Comarca de São Luís, Dr. Douglas Airton Ferreira Amorim, que julgou procedentes os pedidos da autora Denise Caroline Lindoso Silva Bittencourt, condenando a demandada a restituir a autora o valor de R$ 49.816,33 (quarenta e nove mil, oitocentos e dezesseis reais e trinta e três centavos), correspondente a 80% da totalidade dos valores pagos, cujo montante deverá ser corrigido monetariamente pela média do INPC e IGP-DI desde a data de cada pagamento (do primeiro pagamento em diante) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês desde a citação (art. 405, CC). Consta dos autos que a autora, ora apelada, firmou contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a apelante, realizando o pagamento no valor total de R$ 62.270,00 (sessenta e dois mil, duzentos e setenta reais), e que procurou a demandada para rescindir o contrato. Sustentou a abusividade das cláusulas do distrato que previa a retenção de 13% (treze por cento), calculado em cima do valor total do imóvel devidamente atualizado, qual seja, R$ 414.409,76 (quatrocentos e quatorze mil, quatrocentos e nove reais e setenta e seis centavos), tendo a empresa apelante retido o total de 98% (noventa e oito por cento) do valor pago e informando que somente poderia restituir o valor de R$ 1.260,58 (um mil, duzentos e sessenta reais e cinquenta e oito centavos). Assim, ajuizou a presente demanda pugnando pela não aplicação de multa penal compensatória e devolução do valor pago, declarando a abusividade das cláusulas contratuais que estabelecem a forma de devolução dos valores pagos. Em contestação, a requerida, ora apelante, sustentou que o contrato assinado pelas partes está completamente correto e dentro das normalidades dos índices aplicáveis ao mercado imobiliário. Alegou a denúncia unilateral do contrato, pela autora, por isso entende pela retenção do valor mencionado e pela legalidade do valor cobrado a título de corretagem, requerendo, assim, o indeferimento dos pedidos constantes na inicial. A sentença julgou procedentes os pedidos nos termos acima mencionados. A empresa apelou para que seja reformada a sentença, uma vez que, ocorrendo a resolução contratual por culpa do compromissário comprador, é devida a retenção de no mínimo 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos e que os juros determinados pelo Magistrado a quo não poderiam incorrer da citação, mas sim do trânsito em julgado. Em contrarrazões, a apelada pugnou pela manutenção da sentença, para que a retenção recaia sobre as prestações pagas e não sobre o valor atual do imóvel. A Procuradoria Geral de Justiça não manifestou interesse no feito. Era o que cabia relatar. Passo a efetuar o julgamento de forma monocrática, amparado pelo artigo 932, IV, do NCPC1, que objetiva a celeridade da prestação jurisdicional e, ainda, desobstruir a pauta dos Tribunais, permitindo ao relator monocraticamente negar provimento aos recursos interpostos contra decisões que estejam em conformidade com acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos. Tal regramento se aplica ao caso sub judice. A questão nos presentes autos cinge-se em verificar acerca da legalidade da cláusula que estipula os percentuais devidos em razão da rescisão de contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, por culpa do apelado, e, também, quanto ao termo inicial da incidência dos juros de mora. Primeiramente, cumpre observar que o caso dos autos se trata de relação de consumo onde deve ser aplicada Lei nº 8.078/90, especificamente o art. art. 53 que estabelece: “Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado”. O art. 51 do Código de Defesa do Consumidor estabelece, por sua vez: Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: (...) II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código. Na hipótese em apreço, o juízo de base reconheceu que “não há dúvida de que a previsão contratual em comento foi excessivamente onerosa para a autora, porquanto os percentuais deduzidos pela requerida consideram o preço total da venda e não os valores pagos”. E nessa conformidade, sendo a culpa da apelada, tenho que se aplica o modelo jurisdicional do STJ, segundo o qual "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento" (Súmula nº 543). Ainda na esteira do entendimento do STJ, "a desistência do promitente comprador rende ao promitente vendedor o direito de reter até 25% (vinte e cinco por cento) dos valores por aquele pagos a qualquer título, desde que não supere o contratualmente estipulado, (...) inclusive a título de corretagem, salvo se houver utilização do imóvel" (REsp 927.433/DF, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti). No mesmo sentido: EREsp 59.870/SP, Rel. Min. Barros Monteiro; REsp 196.311/MG, Rel. Min. Cesar Asfor Rocha; REsp 331.923/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior; AgRg EDcl Ag 1053039SP, Rel. Min. Sidnei Beneti e REsp"s 838.516/RS e 1.132.943/PE, Rel. Luis Felipe Salomão. Dessa forma, verifico que a sentença está de acordo com o entendimento do STJ ao limitar a retenção no percentual de 20% (vinte por cento) sobre o valor pago. No mesmo sentido seguem precedentes desta Corte, inclusive de minha relatoria: EMENTA – APELAÇÃO CÍVEL. APELAÇÃO ADESIVA. CONSUMIDOR. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO PROMITENTE COMPRADOR. SÚMULA 543 STJ. RESTITUIÇÃO PARCIAL DO VALOR PAGO. RETENÇÃO NO IMPORTE DE 19%. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. OCORRÊNCIA DE MERO ABORRECIMENTO. 1. Considerando que a rescisão contratual foi motivada por vontade exclusiva do promitente comprador a restituição dos valores será parcial, nos termos da Súmula 543-STJ, devendo ser mantida a retenção de 19% fixada com base nos precedentes do Superior Tribunal de Justiça 2. Não restou demonstrado circunstância especial que extrapole o mero aborrecimento a ponto de ensejar reparação por dano extrapatrimonial. Neste sentido, conforme entendimento pacificado no STJ, “o simples descumprimento contratual, por si só, não é capaz de gerar danos morais.” (AgInt no AREsp 1697276 / SP, Ministro RAUL ARAÚJO, 4T, DJe 01/02/2021) 3. Apelos conhecidos e improvidos. Unanimidade. (TJ/Ma, Quarta Câmara Cível, Rel. Desa. Francisca Galiza, ac 0854767-40.2016.8.10.0001, em 19/05/2021) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO ORDINÁRIA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. PERDA DO SINAL. IMPOSSIBILIDADE. I - Consoante a jurisprudência do STJ, a resolução do contrato de promessa de compra e venda de bem imóvel por culpa do promitente comprador autoriza a retenção de até 25% do que foi pago pelo promitente vendedor, sendo que o percentual de 10% fixado na sentença mostra-se razoável, devendo ser mantido. II - Deve ser mantida a sentença que se mostra de acordo com a jurisprudência dominante do STJ. (Apelação Cível nº 0810267-92.2018.8.10.0040, 1ª Câmara Cível, Des. Rel. JORGE RACHID MUBARACK MALUF, 19.03.2021). APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CULPA DO COMPRADOR. PERCENTUAL DE RETENÇÃO.I - Em caso de rescisão da promessa de compra e venda de imóvel o direito à retenção de parte do valor das parcelas pagas é assegurado à construtora quando a rescisão decorre da desistência ou da inadimplência do adquirente, em percentual variável entre 10% e 25% do valor pago. Precedentes do STJ. II - Nos termos da jurisprudência do STJ, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.08.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (Recurso Especial nº 1.723.519/SP (2018/0023436-5), 2ª Seção do STJ, Rel. Maria Isabel Gallotti. j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019). (Apelação Cível nº 0805764-62.2017.8.10.0040, 1ª Câmara Cível, Des. Rel. JORGE RACHID MUBARACK MALUF, 01.07.2020). Em relação aos juros, assiste razão ao apelante, para que este seja computado a partir do trânsito em julgado da decisão, conforme já restou decidido pelo STJ em sede de Recurso Repetitivo. Vejamos: RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, § 2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786/2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). 2. Hipótese em que, ausente qualquer peculiaridade, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 04.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, a saber o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta Corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Tal percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento. 3. Nos termos da jurisprudência desta Corte, firmada pela Segunda Seção em julgamento submetido ao rito dos recursos repetitivos, "nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão" (REsp 1.740.911/DF, DJe 22.08.2019). 4. Recurso especial parcialmente provido. (Recurso Especial nº 1.723.519/SP (2018/0023436-5), 2ª Seção do STJ, Rel. Maria Isabel Gallotti. j. 28.08.2019, DJe 02.10.2019). AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DECISÃO DA PRESIDÊNCIA. RECONSIDERAÇÃO. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLÊNCIA DO PROMITENTE COMPRADOR. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES. AGRAVO INTERNO PROVIDO. 1. Agravo interno contra decisão da Presidência que não conheceu do agravo em recurso especial, em razão da falta de impugnação específica do fundamento da decisão que inadmitiu o recurso especial. Reconsideração. 2. Na hipótese de resolução do compromisso de compra e venda de imóvel por iniciativa do promitente comprador, em razão de impossibilidade econômica do adquirente em adimplir o contrato, os juros de mora relativos à restituição das parcelas pagas devem incidir a partir da data do trânsito em julgado da decisão, porquanto inexiste mora anterior do promitente vendedor. Precedentes. 3. Agravo interno provido para conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial, a fim de determinar que os juros de mora incidentes sobre os valores a serem restituídos sejam computados a partir do trânsito em julgado da decisão que determinou a restituição. (AgInt no Agravo em Recurso Especial nº 1.450.964/SP (2019/0042936-5), 4ª Turma do STJ, Rel. Raul Araújo. j. 11.06.2019, DJe 28.06.2019).
Ante o exposto, dou parcial provimento ao recurso, reformando a sentença somente quanto ao termo inicial da incidência dos juros de mora, nos termos da fundamentação supra. Publique-se e cumpra-se. São Luís, data do sistema. Des. JORGE RACHID MUBÁRACK MALUF Relator 1 Art. 932. Incumbe ao relator: I - dirigir e ordenar o processo no tribunal, inclusive em relação à produção de prova, bem como, quando for o caso, homologar autocomposição das partes; II - apreciar o pedido de tutela provisória nos recursos e nos processos de competência originária do tribunal; III - não conhecer de recurso inadmissível, prejudicado ou que não tenha impugnado especificamente os fundamentos da decisão recorrida; IV - negar provimento a recurso que for contrário a: a) súmula do Supremo Tribunal Federal, do Superior Tribunal de Justiça ou do próprio tribunal; b) acórdão proferido pelo Supremo Tribunal Federal ou pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos; c) entendimento firmado em incidente de resolução de demandas repetitivas ou de assunção de competência;