Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Apelantes: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA Advogados:RAFAELA MOREIRA CAMPELO - OAB GO37281-A e LUCAS LIMA RODRIGUES - OAB GO38049-A Apelada: REGINA DE CASTRO COELHO Advogada: LETICIA RODRIGUES BANDEIRA - OAB MA15035-A Relatora: Desembargadora Substituta Rosaria de Fatima Almeida Duarte EMENTA APELAÇÃO CÍVEL. ATRASO ENTREGA DE IMÓVEL. CULPA EXCLUSIVA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA DAS PARCELAS CONTRATUAIS. RETENÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE ENTRADA. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES STJ. PERCENTUAL DE RETENÇÃO FIXADO EM 20%, DEVOLUÇÃO DE 80% DAS PARCELAS QUITADAS. RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. SENTENÇA MANTIDA. APELO DESPROVIDO. SEM INTERESSE MINISTERIAL. 1. Restou incontroverso nos autos que a rescisão do contrato de Compra e Venda de imóvel firmados entre as partes se deu por culpa da compradora, ora Apelada. 2. Aplica-se, portanto, ao caso o disposto na Súmula 543 do STJ, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 3. Assim, ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda por inadimplência do devedor/comprador, a construtora possui o direito de reter, a título de indenização com as despesas decorrentes do negócio, o quantitativo entre 10 e 25% do valor pago, observando-se o caso concreto. 4. Quanto a taxa de fruição, a jurisprudência dominante da Corte Superior entende que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. 5. Por fim, o contrato foi firmado em 18 de outubro de 2014, ou seja, após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que se deu em 28/12/2018, não aplicando-se, portanto, ao caso em tela. 6. Recurso conhecido e desprovido. ACÓRDÃO UNANIMEMENTE, A PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO, NOS TERMOS DO VOTO DA DESEMBARGADORA RELATORA. Votaram os Senhores Desembargadores: EDIMAR FERNANDO MENDONCA DE SOUSA, MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO e ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE. Presidência da Desa. MARIA DO SOCORRO MENDONCA CARNEIRO Procurador de Justiça: RAIMUNDO NONATO DE CARVALHO FILHO DESEMBARGADORA SUSBTITUTA ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE RELATORA RELATÓRIO
Acórdão (expediente) - PODER JUDICIÁRIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO MARANHÃO PRIMEIRA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO SESSÃO DO DIA 25/03/2025 a 01/04/2025 APELAÇÃO CÍVEL Nº 0802550-24.2021.8.10.0040
Trata-se de Apelação Cível interposta ante inconformismo com a sentença prolatada pelo Juízo de Origem que julgou PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados em ação ordinária, nos seguintes termos:
Ante o exposto, com fulcro no art. 487, I, do CPC, JULGO: (A) PROCEDENTE o pedido inicial para: i) rescindir o contrato entabulado entre as partes, reconhecendo a nulidade da cláusula contratual que implica na retenção dos valores pagos pelo autor; ii) determinar a devolução dos valores pagos pelo autor, ficando autorizada a retenção de 20% (vinte por cento), em uma única parcela; (iii) determinar a restituição do valor pago a título de comissão de corretagem; (B) IMPROCEDENTES os demais pedidos formulados. Autorizo o abatimento dos valores comprovados nos autos referentes ao IPTU, durante o período de tempo em que o autor esteve na posse do imóvel. Interposto recurso de apelação cível pela empresa requerida aduz o seguinte: a) a validade da cláusula contratual nº 16; b) a retenção da taxa de fruição; c) inaplicabilidade da Súmula 543 do STJ; d) da aplicabilidade da Lei do Distrato; Pugna, ao final, pelo conhecimento e provimento do seu recurso. Contrarrazões não apresentadas. Sem interesse ministerial. É o relatório. VOTO Preenchidos os requisitos extrínsecos e intrínsecos, passo a análise do recurso. Sem necessidade de maiores delineamentos, o recurso não merece prosperar. Restou incontroverso nos autos que a rescisão do contrato de Compra e Venda de imóvel firmados entre as partes se deu por culpa da compradora, ora Apelada. Aplica-se, portanto, ao caso o disposto na Súmula 543 do STJ, in verbis: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Assim, ocorrendo a rescisão do contrato de compra e venda por inadimplência do devedor/comprador, a construtora possui o direito de reter, a título de indenização com as despesas decorrentes do negócio, o quantitativo entre 10 e 25% do valor pago, observando-se o caso concreto. Dessa forma, a disposição contratual que prevê a retenção total do valor pago pelo consumidor mostra-se abusiva, não tendo que se falar na validade da cláusula nº 16. Nesse sentido, colaciono os seguintes precedentes: CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS.DESISTÊNCIA PELO COMPRADOR. PERCENTUAL. RETENÇÃO. POSSIBILIDADE.SÚMULA 568/STJ. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DESEMBOLSO. TERMO INICIAL DOS JUROS. TRÂNSITO EM JULGADO DA DECISÃO. 1. Ação de rescisão contratual c/c devolução de quantias pagas.2. A atual jurisprudência do STJ define que, em caso de rescisão de compromisso de compra e venda por culpa do promitente comprador, é possível ao vendedor reter entre 10% e 25% dos valores pagos.3. A análise da razoabilidade do percentual fixado pelo Tribunal de origem entre os parâmetros estabelecidos pelo STJ, encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Agravo interno em agravo em recurso especial desprovido.(AgInt no REsp 1813490/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 26/08/2019, DJe 28/08/2019) AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECLAMO.INSURGÊNCIA DA DEMANDADA.1. A jurisprudência desta Corte tem considerado razoável, em resolução de contrato de compra e venda de imóvel por culpa do comprador, que o percentual de retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas, seja arbitrado entre 10% e 25%, conforme as circunstâncias de cada caso, avaliando-se os prejuízos suportados.1.1. Desse modo, a discussão acerca do percentual de retenção, no caso, pressupõe o reexame dos fatos da causa, bem como das cláusulas do respectivo contrato, o que encontra obstáculo nos enunciados 5 e 7 da Súmula do STJ.2. Agravo interno desprovido. (AgInt nos EDcl no AREsp 1337449/GO, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 13/11/2018, DJe 20/11/2018) Seguindo este entendimento, o juiz de base fixou o percentual de retenção em 20%, devendo a Apelante restituir 80% (oitenta por cento) do valor das parcelas quitadas, o qual reputo razoável e proporcional às peculiaridades do caso concreto. Quanto a taxa de fruição, a jurisprudência dominante da Corte Superior entende que é descabido o pagamento de taxa de fruição na hipótese de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de terreno não edificado, tendo em vista a ausência dos requisitos para configuração do enriquecimento sem causa. Vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DIREITO DO CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. 1. Consoante a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, é indevida a taxa de ocupação ou fruição após o desfazimento de promessa de compra e venda de lote não edificado, porquanto a resilição não enseja qualquer enriquecimento do comprador ou empobrecimento do vendedor. 2. Não apresentação de argumentos novos capazes de infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada. 3. AGRAVO INTERNO CONHECIDO E DESPROVIDO. (AgInt no REsp n. 2.020.258/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 13/3/2023, DJe de 16/3/2023.) Por fim, o contrato foi firmado em 18 de outubro de 2014, ou seja, após a entrada em vigor da Lei 13.786/2018, que se deu em 28/12/2018, não aplicando-se, portanto, ao caso em tela.
Ante o exposto, conheço e nego provimento ao Apelo, mantendo inalterada a sentença de base. Por consequência, majoro a condenação dos honorários advocatícios imposta à parte apelante de 15% (quinze por cento) para 20% (vinte por cento) do valor da condenação. É como voto. Sala das Sessões da Primeira Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça, em São Luís, Capital do Maranhão, data do sistema. DESEMBARGADORA SUSBTITUTA ROSARIA DE FATIMA ALMEIDA DUARTE RELATORA