Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 2364816/MA (2023/0173080-8)
RELATOR: MINISTRO ANTONIO CARLOS FERREIRA
AGRAVANTE: OAXACA INCORPORADORA LTDA
AGRAVANTE: CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
PRISCILA KEI SATO - RJ128500
FABIANA APARECIDA RAMOS LORUSSO - PR031151
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
AGRAVANTE: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
ADVOGADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - MA016156A
AGRAVADO: SIRLENE MARIA SOUZA FERREIRA
ADVOGADOS: RODRIGO VIEIRA SILVEIRA - MA012973
ROSANA DE OLIVEIRA ARAGAO - MA017090
AGRAVADO: BANCO SANTANDER (BRASIL) S.A.
ADVOGADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - MA016156A
AGRAVADO: OAXACA INCORPORADORA LTDA
AGRAVADO: CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES
ADVOGADOS: TERESA CELINA DE ARRUDA ALVIM - PR022129
PRISCILA KEI SATO - RJ128500
FABIANA APARECIDA RAMOS LORUSSO - PR031151
FERNANDO DE SIQUEIRA - PR082048
DECISÃO Trata-se de agravo nos próprios autos (CPC/2015, art. 1.042) interposto por OAXACA INCORPORADORA LTDA. e CYRELA BRAZIL REALTY S.A. EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES contra decisão que inadmitiu o recurso especial, ante a aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e 283 e 284 do STF (fl. 1.864). O acórdão do TJMA traz a seguinte ementa (fls. 1.628-1.629): PROCESSO CIVIL. AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL FINANCIADO. INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO INEXISTENTE. RESCISÃO CONTRATUAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. CULPA EXCLUSIVA DA CONSTRUTORA. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. DANO MATERIAL COMPROVADO. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. AGRAVO INTERNO PARCIALMENTE PROVIDO SOMENTE PARA EXCLUIR A CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS I. Trata-se de Ação de Desfazimento de Contrato de Compra e Venda e Rescisão de Contrato de Financiamento c/c Indenização por Danos Materiais e Morais onde a Agravada adquiriu uma unidade autônoma através de contrato de compra e venda firmado com as Agravantes, contendo inúmeros vícios construtivos, motivo pelo qual objetiva a rescisão do respectivo contrato, a devolução dos valores pagos, bem como o pagamento de indenização pelos danos materiais e morais experimentados. II. Não se vislumbra a existência de litisconsórcio necessário com a instituição bancária que financiou o imóvel, pois a matéria discutida não tem relação com o contrato de financiamento imobiliário, não subsistindo nenhuma responsabilidade ao ente bancário. III. In specie, a desistência do negócio jurídico decorreu de situações provocadas exclusivamente pelas Agravantes, que entregaram imóvel totalmente inviável para moradia, sendo cabível a rescisão do contrato de compra e venda com a devolução integral dos valores pagos, consoante Súmula 543 do STJ. IV. A jurisprudência pátria afirma que, rescindido o contrato, deve ser restabelecido o status quo ante em favor do contratante, devolvendo-se tudo aquilo que pagou e ainda ser indenizado por perdas e danos. V. Quanto ao dano moral, cumpre anotar que, consoante jurisprudência da Corte Superior de Justiça, "o dano moral, na ocorrência de vícios de construção, não se presume, configurando-se apenas quando houver circunstâncias excepcionais que, devidamente comprovadas, importem em significativa e anormal violação de direito da personalidade dos proprietários do imóvel" (Aglnt no AREsp 1,288.145/DF, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, DJe de 16/11/2018); o que não se mostra verificado no caso vertente. VI. Agravo Interno conhecido e parcialmente provido, para afastar a condenação em danos morais. Os embargos de declaração foram decididos nos termos da ementa a seguir (fls. 1.739-1.740): EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM APELAÇÃO CÍVEL. AUSÊNCIA DE QUAISQUER DOS VÍCIOS LISTADOS PELO ART. 1.022 DO CPC. MERO INCONFORMISMO COM O JULGAMENTO DE MÉRITO. PRETENSÃO DE REFORMA DA DECISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REJEIÇÃO DOS EMBARGOS. CORREÇÃO EX OFFICIO DE ERRO MATERIAL. I. Os embargos de declaração tratam-se de recurso previsto no art. 1.022 do CPC, cujo objetivo é sanar omissões, contradições, obscuridade ou erro material, não se prestando, todavia, a modificar a decisão quando o pedido se revela mero inconformismo da parte, ou objetive modificar ou reconsiderar a decisão, ou, ainda, a enfrentar o mérito recursal. II. In casu, por ocasião do julgamento do agravo interno, foi suficientemente enfrentada toda a matéria meritória; de modo que, a pretexto de sanear o julgado, os embargantes pretendem, neste novo recurso, tão somente a modificação do seu teor, a fim de obter resultado favorável, o que reclama rejeição. III. Presente erro material, consubstanciado na informação, na ementa do julgado, de negativa de provimento, quando o mérito foi conclusivo de parcial provimento, a correção ex officio é medida que se impõe. IV. Embargos de declaração do Banco Santander Brasil S/A conhecidos e rejeitados. Embargos de declaração da Cyrela Brazil Realty e Oaxaca Incorporações conhecidos e rejeitados. Embargos de declaração de Sirlene Maria Souza Ferreira prejudicados. No recurso especial (fls. 1.796-1.821), fundamentado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, a parte recorrente sustentou dissídio jurisprudencial e violação: (a) dos arts. 489 e 1.022 do CPC/2015, afirmando haver negativa de prestação jurisdicional, pois, "embora tenha determinando o retorno das partes ao status quo ante, deixou de estabelecer as obrigações das demais partes envolvidas na operação, a recorrida (que deve pagar pela fruição do imóvel), e a instituição financeira que financiou a compra do imóvel, mormente porque detém a propriedade fiduciária deste imóvel e deseja a manutenção da garantia; e que (iii) não determinou o abatimento dos valores pagos à recorrida na esfera extrajudicial, o que em última análise caracteriza o seu enriquecimento ilícito, e ainda, (iv) deixou de redistribuir o ônus da sucumbência, em razão da parcial procedência da demanda (afastamento da condenação em dano moral)" (fl. 1.803), (b) dos arts. 114 do CPC/2015 e 299 do CC/2002 e da Lei n. 9.514/1997, porque "houve flagrante violação, pelo E. TJMA, ao artigo 114, do CPC, quando manteve a posição adotada na sentença monocrática, de inexistência do litisconsórcio passivo necessário, porque a matéria discutida nos autos não guarda relação com o contrato de financiamento bancário. Embora não se discuta o contrato de financiamento bancário, fato é que este está atrelado ao contrato de compra e venda. Assim, rescindido o contrato de compra e venda, devem as partes retornar ao status quo ante, e isso apenas é possível com a participação de TODAS as partes, principalmente o agente bancário, que é o proprietário fiduciário do imóvel" (fl. 1.812), (c) dos arts. 18, § 1º, do CDC, 22 e 26 da Lei n. 9.514/1997 e 481 do CC/2002, argumentando que "o Tribunal local, equivocadamente, reconheceu o direito de rescisão do contrato de compra e venda do imóvel, argumentando genericamente que os vícios apontados teriam tornado o imóvel inadequado, o que jamais ocorreu. Isso porque, todas as obras de reparo foram todas concluídas, inclusive com a atuação direta do Ministério Público" (fl. 1.804), (d) dos arts. 182, 884 e 885 do CC/2002, pois, "diante da anulação do contrato de compra e venda, a Recorrida deve ser condenada no pagamento de valores pelo tempo que usufruiu do imóvel (mais de 6 anos!), por si ou locação, obtendo ganhos financeiros com esta aquisição. Isso é corolário lógico da rescisão do contrato, e possui expressa previsão no artigo 182, do CC, que não foi violado no v. acórdão recorrido" (fl. 1.807), (e) dos arts. 113, 368, 385, 386 e 422 do CC/2002, sustentando que "deixou o v. acórdão de decidir acerca do valor de R$ 35.297,00. que foi recebido pela recorrida, que necessariamente devem ser compensados com os valores a serem pagos pelas recorrentes. Isso porque, mantida a rescisão do contrato, e como a recorrida já recebeu valores pelos mesmos fatos, há incidência da regra do art. 368, do CC. Destaca-se que os valores recebidos pela Recorrida, englobam a compensação pela desocupação temporária do Condomínio, com o custeio de 3 (três) meses de alugueres (R$ 3.000,00/mês), mais custos de mudança e indenização referentes à interrupção do abastecimento de gás, ou seja, reparados os breves transtornos ocasionados pelas obras de reparo" (fl. 1.810), e (f) do art. 86 do CPC/2015, alegando que haveria sucumbência recíproca dos litigantes, e não o decaimento integral das empresas. Foram ofertadas contrarrazões, requerendo o arbitramento de honorários recursais (fls. 1.833-1.843 e 1.846-1.861). O agravo (fls. 1.890-1.917) afirma a presença de todos os requisitos de admissibilidade do especial. Contraminuta apresentada (fls. 1.902-1.917 e 1.925-1.930). É o relatório. Decido. Não assiste razão à parte recorrente quanto à tese de negativa de prestação jurisdicional, uma vez que o Tribunal a quo decidiu a matéria controvertida, não incorrendo em omissão, contradição ou obscuridade. A Justiça local deixou claros os motivos pelos quais rechaçou a preliminar de litisconsórcio passivo necessário entre o banco e as vendedoras do imóvel, assim como admitiu a rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário, ante o inadimplemento das vendedoras do imóvel, o que atraiu sua condenação nos encargos rescisórios daí decorrentes, em favor da compradora (cf. fls. 1.632-1.636). Sobre os efeitos financeiros do acordo extrajudicial celebrado com o Ministério Público, a Corte a quo assentou que (fls. 1.635-1.636): E, nesse contexto de reparação integral e retorno ao status quo ante, cabível também a reparação material no sentido das Agravantes arcarem com as despesas mensais de aluguel e alimentação da inquilina. Reafirmo que o acordo celebrado com o Ministério Público em Ação Civil Pública, no sentido de arcar com os gastos de aluguel até a restauração das condições de habitabilidade do empreendimento, não impede a Agravada de pleitear o ressarcimento individual dos danos que sofreu. Com ao relação ao pedido de arbitramento de taxa de ocupação do imóvel, constou que (fl. 1.637): Por fim, cabe ressaltar que o pedido das Agravantes, de condenação da Agravada no pagamento de valores referentes ao tempo que usufruiu do imóvel em questão, trata-se de inovação recursal, visto que não foi alegado por ocasião do recurso de apelação, não havendo como acolher tal pretensão. Quanto à extensão da sucumbência dos litigantes, o relator monocraticamente negou provimento à apelação das empresas, mantendo inalterada a sentença (cf. fl. 1.526). Por sua vez, a sentença assim arbitrou as verbas sucumbenciais (fls. 1.341-1.342): Ante exposto, arrimado no art. 487, inciso I, 1ª parte, do Código de Processo Civil/2015, EXTINGO O FEITO COM RESOLUÇÃO DE MÉRITO, para JULGAR PROCEDENTE os pedidos formulados na petição inicial para: [...] 5) Condenar as demandadas, CYRELA BRAZIL REALTY e OAXACA INCORPORAÇÕES LTDA, solidariamente, ao pagamento de indenização por danos morais, no importe de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), acrescidos de juros legais de 1% a.m, a contar da citação e correção monetária pelo INPC a partir desta data (Súmula 362 do STJ), por se tratar de ilícito contratual. Condeno, ainda, a parte demandada no pagamento das custas processuais (conforme art. 82, § 2º, do CPC/2015), assim como em honorários advocatícios (segundo art. 85, §2°, do CPC/2015), os quais hei por bem arbitrar em 15% (quinze por cento) sobre o valor atualizado da condenação, visto que este montante é adequado para remunerar condignamente o patrono da parte autora, levando em conta o zelo do profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, trabalho e o tempo despendido pelo causídico no acompanhamento do feito, nos termos dos incisos I a IV, do art. 85, § 2º, do CPC. Ao julgar o agravo interno, a Corte local deu parcial provimento ao recurso, apenas excluindo os danos morais. Confira-se (fl. 1.663): Ante o exposto, CONHEÇO e DOU PARCIAL PROVIMENTO AO AGRAVO INTERNO, para, reformando parcialmente a decisão agravada, conhecer e dar parcial provimento à apelação, afastando a condenação em danos morais. Por conseguinte, os critérios de distribuição dos encargos sucumbenciais da sentença foram mantidos em segunda instância. Registre-se ainda que a parte recorrente, na apelação, nada alegou sobre a aplicação dos arts. 113, 182, 368, 385, 386, 422, 884 e 885 do CC/2002 sob o viés sustentando no especial (cf. fls. 1.404-1.441). A apelação não devolveu ao Tribunal a quo as controvérsias sobre a cobrança de taxa de fruição do imóvel e quanto ao abatimento dos valores pagos administrativamente à parte recorrida da condenação. Logo, não há omissão no julgado sobre o exame das teses trazidas no agravo interno de fls. 1.528-1.550 nos aclaratórios de fls. 1.697-1.702, mas sim inovação recursal da parte, o que não se admite. A propósito: "a inovação de fundamentos em embargos de declaração é incabível" (REsp n. 2.201.888/DF, relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, julgado em 14/4/2025, DJEN de 24/4/2025). Com o mesmo entendimento: RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. PERÍCIA CONJUGADA COM PROVAS. LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO INAPLICÁVEL À CONTRATANTE. RESTITUIÇÃO MANTIDA. RECURSO A QUE SE NEGA PROVIMENTO. 1. Não se verifica violação dos arts. 1.022 e 489 do Código de Processo Civil, pois o Tribunal de origem enfrentou as questões essenciais, sanou omissão apenas para fixar os juros moratórios desde a citação e rechaçou, por inovação recursal, a tentativa posterior de rediscutir ônus sucumbenciais em segundos embargos de declaração. [...] 4. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp n. 2.209.321/MG, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. MATÉRIA DE DEFESA ARGUIDA EXTEMPORANEAMENTE. PRECLUSÃO CONSUMATIVA. INOVAÇÃO RECURSAL. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 336, 1.013 E 1.014 DO CPC. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. [...] III. Razões de decidir 5. A tese de adimplemento substancial constitui matéria de defesa de mérito e deveria ter sido arguida na contestação, conforme o princípio da concentração da defesa (art. 336 do CPC). A sua arguição apenas em embargos de declaração caracteriza inovação recursal, vedada pelo ordenamento jurídico, e viola os arts. 1.013, § 1º, e 1.014 do CPC. 6. Os embargos de declaração possuem finalidade específica de sanar omissão, contradição, obscuridade ou erro material, não sendo via adequada para inovar no processo. A análise de matéria preclusa pelo Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro violou a disciplina processual. [...] IV. Dispositivo e tese 8. Agravo conhecido. Recurso especial provido para cassar os acórdãos do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro e restabelecer integralmente a sentença de primeiro grau. (AREsp n. 2.790.567/RJ, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 24/11/2025, DJEN de 27/11/2025.) Ressalte-se que o fato de o julgamento ser contrário aos interesses da parte recorrente não configura nenhum dos vícios do art. 458 do CPC/1973 (atual art. 489 do CPC/2015), tampouco é o caso de aclaratórios. A parte recorrente deixou de indicar os dispositivos legais supostamente ofendidos, ou que tiveram sua aplicação negada sobre a tese de violação da Lei n. 9.514/1997. Ausente tal requisito, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e torna inviável o conhecimento do recurso, ante a Súmula n. 284/STF, aplicada por analogia. "A jurisprudência do STJ é no sentido de que a alienação fiduciária é garantia que outorga ao credor fiduciário a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, ao passo que o devedor fiduciante detém apenas a sua posse direta. Quando a decisão judicial não afeta o direito material do credor fiduciário, de forma a saber, a propriedade do bem, não há razão que fundamente a formação de litisconsórcio necessário, importando que o credor fiduciário não seja em nenhuma hipótese prejudicado (AgInt no AREsp n. 2.775.902/RS, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/6/2025, DJEN de 24/6/2025). Ainda nessa linha: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CONFIGURAÇÃO DE LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. DESCABIDO. NATUREZA JURÍDICA DA RELAÇÃO CONTROVERTIDA. DIREITO MATERIAL DO CREDOR FIDUCIÁRIO NÃO ATINGIDO. 1. Recurso especial interposto em: 08/06/2020. Concluso ao gabinete em: 23/03/2022. 2. Ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel. 3. O propósito recursal consiste em perquirir se o credor fiduciário deve figurar como litisconsorte necessário em hipótese na qual a ação judicial visa à rescisão do contrato de compra e venda de imóvel que foi adquirido por alienação fiduciária. 4. Encontrando-se o entendimento do Tribunal de origem em consonância com a jurisprudência desta Corte Superior, por terem sido fixados os honorários dentro do percentual estabelecido por lei, inexiste violação ao art. 85, §2º, do CPC. 5. Prevê o art. 114, do CPC/15, que o litisconsórcio será necessário por disposição de lei ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes. 6. O direito material é o que determina a existência ou não de litisconsórcio, facultando ou exigindo a sua formação. 7. A alienação fiduciária é garantia que outorga ao credor fiduciário a propriedade resolúvel da coisa dada em garantia, ao passo que o devedor fiduciante detém apenas a sua posse direta. 8. Quando a decisão judicial não afeta o direito material do credor fiduciário, de forma a saber, a propriedade do bem, não há razão que fundamente a formação de litisconsórcio necessário, importando que o credor fiduciário não seja em nenhuma hipótese prejudicado. 9. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.992.178/MA, relatora Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/8/2022, DJe de 18/8/2022.) PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATOS. RESCISÃO. LITISCONSÓRCIO NECESSÁRIO. PROPRIEDADE RESOLÚVEL. DESNECESSIDADE. ACÓRDÃO EM SINTONIA COM ENTENDIMENTO DO STJ. SÚM. 83/STJ. 1. Controvérsia acerca da necessidade de litisconsórcio necessário com a proprietária resolúvel do imóvel em caso de rescisão contratual de compra e venda de imóvel em alienação fiduciária. 2. O Tribunal de origem concluiu que não há litisconsórcio necessário com a proprietária resolúvel do imóvel (Caixa Econômica Federal), por atuar como mero agente financeiro e por não ser afetado o seu direito material pela rescisão do compromisso de compra e venda. 3. A alegação de violação aos arts. 23, 26 e 27 da Lei n. 9.514/1997 não foi debatida no acórdão recorrido, atraindo a incidência das Súmulas n. 282 e 356/STF, por falta de prequestionamento. 4. A admissão do prequestionamento ficto de que trata o art. 1.025 do Código de Processo Civil pressupõe não apenas a oposição de embargos de declaração na origem, mas também a alegação, perante este Superior Tribunal, da ocorrência de violação do art. 1.022 do Código de Processo Civil, o que não ocorreu no presente caso. 5. A jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça se apresenta no sentido de que não há litisconsórcio necessário quando a rescisão do contrato de compra e venda de imóvel financiado não atinge o direito material do credor fiduciário, "importando que o credor fiduciário não seja em nenhuma hipótese prejudicado" (REsp n. 1.992.178/MA, rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe de 18/8/2022; AgInt no AREsp n. 2.775.902/RS, rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJEN de 24/6/2025). Aplicável, portanto, o óbice da Súmula n. 83/STJ. Agravo interno improvido. (AgInt no AREsp n. 2.447.455/SP, relator Ministro HUMBERTO MARTINS, TERCEIRA TURMA, julgado em 30/3/2026, DJEN de 7/4/2026.) O Tribunal de origem, com base nos elementos de prova, concluiu que a inclusão da instituição financeira no polo passivo da demanda de rescisão de compromisso de compra e venda imobiliário era prescindível, porque o provimento judicial não traria nenhum prejuízo ao banco. Confira-se o seguinte excerto (fls.1.632-1.633): Não é demais asseverar que o litisconsórcio necessário, previsto no artigo 114 do Código de Processo Civil, decorre da imposição da lei, ou quando, pela natureza da relação jurídica controvertida, a eficácia da sentença depender da citação de todos que devam ser litisconsortes, o que não se observa no caso em tela. [...] Dessa forma, resta evidente que os efeitos do provimento jurisdicional em nada interferem na esfera jurídica do patrimônio do Banco Santander S/A, motivo pela qual inexiste litisconsórcio necessário entre as Agravantes e a instituição financeira. Para dissentir dessa conclusão, seria necessário revolver o conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas nesta instância, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Diante de tal premissa fática, verifica-se que o acórdão recorrido decidiu conforme com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior ao rechaçar a necessidade do litisconsórcio passivo necessário em questão, motivo pelo qual incide a Súmula n. 83/STJ, que se aplica tanto aos recursos interpostos com base na alínea "c" quanto àqueles fundamentados pela alínea "a" do permissivo constitucional. Além disso, a Corte estadual reconheceu a existência de inadimplemento contratual por parte das empresas vendedoras, e não da compradora, motivo pelo qual admitiu a rescisão contratual e determinou a restituição integral dos valores pagos pela adquirente. Veja-se (fls. 1.633-1.635). Quanto ao mérito, como detidamente exposto na decisão ora impugnada, restaram comprovados, pela vasta documentação acostada aos autos, os inúmeros problemas construtivos ocorridos no condomínio em questão, tais como a inexistência de válvula de esfera para gás e manobra dos tanques estacionários de 190 quilogramas, o que poderia causar desabamentos e explosões, ocasionando a evacuação dos moradores para que fosse realizada grande intervenção construtiva, fato este amplamente noticiado na mídia, independendo até mesmo de comprovação processual por força do disposto no art. 374, I, do NCPC. É cediço que os artigos 6º e 8º, do Código de Defesa do Consumidor, garantem que os produtos e serviços colocados no mercado não podem expor o consumidor a quaisquer riscos e prejuízos, devendo os fornecedores responderem pelos vícios que apresentarem, inclusive com a possibilidade de restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, consoante inteligência do artigo 18, § 1º, inciso II, do CDC. A lei menciona vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que se destinam, o que exatamente ocorreu no caso em tela, vez que públicos e notórios são os vícios de qualidade apresentados no imóvel em questão. Portanto, ante a inegável situação fática vivida pela primeira Agravada, plenamente cabível a rescisão do contrato de compra e venda com a devolução integral dos valores pagos. O Colendo STJ já sumulou entendimento acerca do tema, vejamos: [...] No presente caso, o farto conjunto probatório constante dos autos dá conta de que a desistência do negócio jurídico pela Agravada decorreu de situações provocadas exclusivamente pelas Agravantes, que entregaram imóvel totalmente impróprio para moradia, razão pela qual devem proceder à restituição integral dos valores pagos pela consumidora. A restituição integral das parcelas pagas, garantida ao consumidor, tem como fundamento o princípio da reparação integral, que dispõe que, se o consumidor sofre um dano, a reparação que lhe é devida deve ser a mais ampla possível, abrangendo, efetivamente, todos os danos causados. Assim, dentre os direitos básicos do consumidor, o Código de Defesa do Consumidor lista a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais. Os danos devem ser reparados de forma efetiva, real e integral, de forma a ressarcir ou compensar o consumidor. [...] Assim, a restituição das parcelas pagas é decorrente da lei e conseqüência lógica do retorno ao status quo ante das partes. Por essa razão, reitero que foi correta a decisão de base que determinou a restituição dos valores despendidos para a aquisição do bem, com a quitação do financiamento junto ao Banco Santander S/A. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato firmado entre as partes, bem como dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Com efeito, aplicadas as disposições do CDC, os termos da rescisão contratual serão regidos pela Súmula n. 543/STJ, segundo a qual, "na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor". Nesse aspecto: AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. OMISSÃO. INEXISTÊNCIA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. VALORES PAGOS. RETENÇÃO INDEVIDA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL. RESCISÃO POR CULPA DA CONSTRUTORA. DANO MORAL. ABALO PSÍQUICO CONCRETO. INEXISTÊNCIA. PEDIDO IMPROCEDENTE. 1. Não há falar em negativa de prestação jurisdicional se o tribunal de origem motiva adequadamente sua decisão, ainda que de forma sucinta, solucionando a controvérsia com a aplicação do direito que entende cabível à hipótese, apenas não no sentido pretendido pela parte. 2. Resolvida a promessa de compra e venda por culpa do promitente-vendedor, impõe-se a restituição integral e imediata dos valores pagos pelo adquirente, inclusive dos valores relativos à comissão de corretagem (Súmula n. 531 do STJ). [...] 4. Agravo conhecido para conhecer e dar parcial provimento ao recurso especial. (AREsp n. 2.934.253/AM, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 3/11/2025, DJEN de 6/11/2025.) DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. RECURSO NÃO PROVIDO. [...] III. Razões de decidir 4. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece a responsabilidade solidária entre os fornecedores que integram a mesma cadeia de consumo, sendo aplicável ao caso, conforme interpretação do tribunal de origem. A exclusão de responsabilidade prevista no contrato é limitada à obrigação específica de outorgar a escritura definitiva, não abrangendo o atraso na entrega da obra. 5. A cláusula contratual que prevê retenção de valores pagos pelos consumidores não se aplica à hipótese de rescisão por culpa do promitente vendedor, conforme jurisprudência consolidada do STJ (Súmula 543). É devida a restituição integral das parcelas pagas pelos consumidores. [...] IV. Dispositivo e tese 8. Resultado do Julgamento: Recurso especial não provido. (AREsp n. 2.696.915/RJ, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 3/11/2025, DJEN de 10/11/2025.) Logo, diante do inadimplemento contratual imputável às empresas recorrentes, o acórdão recorrido decidiu em consonância com a jurisprudência pacífica desta Corte Superior ao manter a condenação à devolução integral dos valores pagos pela parte recorrida. Inafastável, dessa maneira, a Súmula n. 83/STJ. A jurisprudência da Segunda Seção do STJ, firmada na sistemática dos recursos repetitivos, é no sentido de que, "em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, a resolução do pacto, na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, por se tratar de legislação específica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor" (Recursos Especiais n. 1.891.498/SP e 1.894.504/SP, Relator Ministro MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 26/10/2022, DJe 19/12/2022). Com a mesma orientação: AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA. INADIMPLEMENTO DA CONSTRUTORA. PROCEDIMENTO DE RESOLUÇÃO PREVISTO NA LEI 9.514/97. INAPLICABILIDADE. ERRO DA COMPRADORA. MÁ-FÉ DA VENDEDORA. REVISÃO. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que existência de cláusula de alienação fiduciária em contrato de compra e venda não permite a aplicação dos procedimentos dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/97 para a hipótese de inadimplemento do vendedor/credor fiduciário, porquanto restritos ao inadimplemento do devedor-fiduciante. Precedentes. 2. Impossibilidade de revisão das conclusões do Tribunal de origem, amparadas no acervo fático-probatório, acerca da existência de erro da parte compradora, da atuação de má-fé da parte vendedora e da configuração de danos morais indenizáveis, porque seria imprescindível o reexame das provas analisadas, inclusive do instrumento contratual, providência manifestamente proibida nesta instância, nos termos dos óbices das Súmulas 5 e 7 do STJ. 3. Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 1.297.266/AP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 6/3/2023, DJe de 14/3/2023.) AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. ATRASO NA ENTREGA. INADIMPLEMENTO DO VENDEDOR. TEMA Nº 1.095/STJ. INAPLICABILIDADE. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTIGOS 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. DEFICIÊNCIA NA FUNDAMENTAÇÃO DO RECURSO. SÚMULA Nº 284/STF. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL PREJUDICADO. [...] 4. O Tema Repetitivo nº 1.095/STJ somente se aplica aos casos de contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrado em cartório, em que configurada hipótese de inadimplemento do devedor-fiduciante, devidamente constituído em mora. Precedentes. 5. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento. (AREsp n. 2.426.880/BA, relator Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 27/10/2025, DJEN de 30/10/2025.) O Tribunal de origem concluiu que não houve inadimplemento da parte recorrida e que, por isso, não havia justificativa para aplicar a Lei de Alienação Fiduciária no distrato imobiliário. Diante de tal premissa fática, insuscetível de revisão na instância especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ), verifica-se que o acórdão recorrido está alinhado ao entendimento desta Corte Superior, ao aplicar o CDC em detrimento da Lei de Alienação Fiduciária no procedimento de rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário. Aplicável, portanto, mais uma vez, a Súmula n. 83/STJ. A Corte a quo assentou que a discussão sobre o pedido de cobrança de aluguéis da contraparte configurou inovação recursal (fl. 1.637). Para infirmar tal entendimento, a parte agravante invocou os arts. 182, 884 e 885 do CC/2002, os quais, todavia, não possuem o alcance normativo pretendido, porque nada dispõem a respeito da matéria processual aqui mencionada. Dessa forma, a fundamentação recursal mostra-se deficiente e atrai, por analogia, a incidência da Súmula n. 284/STF. Por se tratar de inovação recursal, o conteúdo dos arts. 113, 182, 368, 385, 386, 422, 884 e 885 do CC/2002 não foi examinado pelo TJMA. Está configurada a inovação recursal assinalada, porque as empresas optaram por levantar a discussão sobre a aplicação do conteúdo normativo dos dispositivos legais em questão sob o enfoque defendido no especial e no que se refere aos próprios pedidos de compensação entre as condenações pecuniárias e os valores pagos administrativamente à parte contrária e de cobrança da taxa de ocupação do imóvel apenas no agravo interno e nos aclaratórios de segunda instância. O prequestionamento ficto pressupõe que a matéria considerada omitida tenha sido suscitada previamente nos embargos de declaração, seguida de indicação da violação do art. 1.022 do NCPC nas razões do especial. A propósito: "o prequestionamento ficto previsto no art. 1025 do CPC/15 exige a oposição de embargos de declaração na origem e a indicação do art. 1022 do CPC/15 como violado, o que não se verifica na espécie" (AREsp n. 3.025.735/AL, relatora Ministra DANIELA TEIXEIRA, TERCEIRA TURMA, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025). Do mesmo modo: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE BUSCA E APREENSÃO. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE MORA. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. 1. O Tribunal de origem não apreciou o conteúdo normativo dos dispositivos indicados como violados (arts. 218, § 4º, 239, § 1º, e 85, §§ 2º e 6º, do CPC), e não foram opostos embargos de declaração para sanar eventual omissão, configurando ausência de prequestionamento, o que atrai a aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. O prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC/2015 não se aplica, pois não houve oposição de embargos de declaração nem indicação de violação ao art. 1.022 do CPC/2015 no recurso especial. [...] 4. Agravo conhecido para não conhecer do recurso especial. (AREsp n. 2.768.725/AL, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 24/11/2025, DJEN de 3/12/2025.) A mencionada inovação recursal descaracteriza a ofensa ao art. 1.022 do NCPC e, por conseguinte, e exclui o prequestionamento ficto. Incidem, desse modo, as Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ no caso. Não tendo a parte impugnado o fundamento relativo à inovação recursal aqui referida, é aplicável a Súmula n. 283/STF. No referente à revisão do grau de sucumbência dos litigantes, a jurisprudência desta Corte é pacífica no sentido de que verificar a proporção do decaimento dos demandantes exige o revolvimento de provas, incabível em recurso especial. A esse respeito: PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL E AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ACIDENTE DE TRÂNSITO. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. RECURSO DA PARTE AUTORA LUCROS CESSANTES. REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. ÓBICE DA SÚMULA 7/STJ. DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. SÚMULA 7/STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO. [...] 2. A modificação do acórdão recorrido quanto a distribuição da sucumbência para aferir se é mínima ou recíproca, demandaria o reexame de todo o contexto fático-probatório dos autos, o que é defeso a esta Corte, em razão do óbice da Súmula 7/STJ. 3. Agravo conhecido, para não conhecer do recurso especial. [...] (REsp n. 2.106.652/RS, relator Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 1/12/2025, DJEN de 4/12/2025.) AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DIVÓRCIO. ALIMENTOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA 7/STJ. ALIMENTOS. PARTICIPAÇÃO NOS LUCROS E RESULTADOS (PLR). INCIDÊNCIA AUTOMÁTICA. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. PARCIAL PROVIMENTO. [...] 2. A sucumbência recíproca ou em parte mínima, estabelecida pelo Tribunal de origem, envolve contexto fático-probatório, cuja análise e revisão revelam-se interditadas a esta Corte Superior, em face do óbice contido na Súmula 7 do STJ. [...] 5. Agravo interno parcialmente provido. (AgInt no AREsp n. 2.256.311/SP, relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 16/10/2023, DJe de 20/10/2023.) CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. DANOS MORAIS. VALOR DA INDENIZAÇÃO. DIVERGÊNCIA NÃO DEMONSTRADA. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. SÚMULA N. 7/STJ. DECISÃO MANTIDA. [...] 3. A análise da extensão da sucumbência de cada uma das partes, para fins de aplicação do art. 86 do CPC/2015, pressupõe reexame de material fático, inviável na instância especial por óbice da Súmula n. 7/STJ. Precedentes. 4. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no REsp n. 2.094.371/SP, de minha relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 20/5/2024, DJe de 23/5/2024.) O conhecimento do recurso especial interposto com fundamento na alínea "c" do permissivo constitucional exige, além da indicação do dispositivo legal objeto de interpretação divergente, a demonstração do dissídio, mediante a verificação das circunstâncias que assemelhem ou identifiquem os casos confrontados e a realização do cotejo analítico entre elas, nos termos definidos pelos arts. 255, § 1º, do RISTJ e 1.029, § 1º, do CPC/2015, ônus dos quais a parte recorrente não se desincumbiu. Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo. Na forma do art. 85, § 11, do CPC/2015, MAJORO os honorários advocatícios em 20% (vinte por cento) do valor arbitrado, observando-se os limites dos §§ 2º e 3º do referido dispositivo. Publique-se e intimem-se. Relator
ANTONIO CARLOS FERREIRA