Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AGRAVANTE: SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA. ADVOGADOS: ROSEVAL RODRIGUES DA CUNHA FILHO - OAB/GO 17394-A E OUTRO
AGRAVADO: EDINALDO LOPES DE ALMEIDA ADVOGADO: ANTONIO CARLOS ALVES DA SILVA - OAB/MA 15054-A E OUTRO RELATOR: DESEMBARGADOR LOURIVAL DE JESUS SEREJO SOUSA EMENTA DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RETENÇÃO DE VALORES. MAJORAÇÃO PARA 25%. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1.1. Agravo interno contra decisão que determinou a retenção de 10% dos valores pagos em contrato de compra e venda de imóvel. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2.1. Se a retenção dos valores deve ser majorada para 25%. III. RAZÕES DE DECIDIR 3.1. A jurisprudência do STJ fixa o percentual de retenção em 25%, salvo abusividade, não comprovada no caso. IV. DISPOSITIVO E TESE 4.1. PROVIMENTO ao agravo interno para majorar a retenção para 25%. 4.2. Tese: "A retenção de 25% em contratos de compra e venda é adequada, salvo prova de abusividade." ACÓRDÃO
Acórdão (expediente) - TERCEIRA CÂMARA CÍVEL AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N. 0802095-93.2020.8.10.0040 – SÃO LUÍS Vistos, relatados e discutidos estes autos, acordam os senhores desembargadores da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, por votação unânime, em dar provimento ao recurso, nos termos do voto do relator. Participaram do julgamento os senhores desembargadores Jamil de Miranda Gedeon Neto, Cleones Carvalho Cunha e Lourival de Jesus Serejo Sousa (Presidente/Relator). Funcionou pela Procuradoria-Geral de Justiça a procuradora Themis Maria Pacheco de Carvalho. RELATÓRIO
Trata-se de agravo interno interposto por SPE LOTEAMENTO RESIDENCIAL IMPERATRIZ LTDA. em face de EDINALDO LOPES DE ALMEIDA, visando à reforma da decisão monocrática que deu parcial provimento à apelação cível para determinar retenção de 10% dos valores pagos pela parte apelada, em favor da parte apelante, com exclusão da quantia paga a título de taxa de corretagem, bem como determinar que o termo inicial dos juros de mora seja computado a contar do trânsito em julgado da sentença. Além disso, reduziu os honorários advocatícios sucumbenciais para 15% (quinze por cento) sobre o valor da condenação, mantendo os demais termos da sentença. Inicialmente, o agravante aponta que o caso não se enquadra nas hipóteses de julgamento monocrática e requer que o mérito seja apreciado pelo órgão colegiado. No mérito, sustenta que a decisão monocrática fundamentou-se no julgamento pelo STJ do AgInt no REsp 1825753/AM, que, entretanto, já foi superado no julgamento dos RESP 1723.519-SP e no EAg. 1.138.183, razão pela qual aponta que houve error in judicando. Argumenta que, nos julgados mencionados, o STJ reconheceu que o mínimo de retenção é de 25%, não podendo deixar a discricionariedade plena do julgador ordinário. No mesmo sentido, aponta precedentes desta Corte. Aduz que, ao agir em desconformidade com o art. 21 da LINDB, o magistrado ofende a lei federal e o dever de fundamentação previsto no art. 97, IX da Constituição Federal, por isso requer esclarecimentos quanto às razões que levaram o magistrado a determinar a retenção de apenas 20% (vinte por cento), ressaltando o dever de indicar de modo expresso as consequências jurídicas da decisão. Ao final, requer que seja anulada a decisão agravada, devolvendo-se os autos ao relator para que indique o permissivo legal que fundamenta a decisão monocrática ou envie os autos à sessão de julgamento. No mérito, requer que seja majorada a retenção de 20% (vinte por cento) para 25% (vinte e cinco por cento). Contrarrazões não apresentadas. É o relatório. VOTO Inicialmente, rejeito a alegação de que a decisão agravada infringiu o art. 932 do CPC, que dispõe sobre as hipóteses em que o relator está autorizado a julgar monocrática. Incumbe ao relator negar provimento a recurso que for contrário à súmula do Supremo Tribunal Federal ou a acórdão proferido pelo Superior Tribunal de Justiça em julgamento de recursos repetitivos (art. 932, inciso IV, alíneas a e b, CPC). Ao apreciar o feito, monocraticamente, dei parcial provimento à apelação cível, com fundamento na Súmula n. 543 do STJ e no julgamento do Recurso Especial repetitivo 1.599.511/SP no STJ. Portanto, ausente nulidade no julgamento monocrático. Passo à análise do agravo interno. Presentes os requisitos extrínsecos e intrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso. No mérito, o cerne da questão consiste em verificar se deve ser majorado o percentual de retenção do valor pago em contrato de compra e venda de imóvel, quando o comprador requer a resilição contratual. No julgamento do REsp n. 1.723.519 - SP, o Superior Tribunal de Justiça assentou que, na apreciação da razoabilidade da cláusula penal estabelecida em contrato anterior à Lei 13.786/2018, deve prevalecer o parâmetro estabelecido pela Segunda Seção no julgamento dos EAg 1.138.183/PE, DJe 4.10.2012, sob a relatoria para o acórdão do Ministro Sidnei Beneti, isto é, o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, salvo se representar abusividade no caso específico. A Corte Superior esclareceu que “esse percentual tem caráter indenizatório e cominatório, não havendo diferença, para tal fim, entre a utilização ou não do bem, prescindindo também da demonstração individualizada das despesas gerais tidas pela incorporadora com o empreendimento”. A Ministra Maria Isabel Gallotti, relatora do citado recurso especial, esclareceu que o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) não prevalecerá somente se abusivo, quando confrontados os custos da empresa, as circunstâncias do mercado, as quantias efetivamente pagas pelos autores e o valor do contrato. Nesse sentido: PROCESSO CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA NÃO CONFIGURADO NA HIPÓTESE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS. LEGALIDADE. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. CORREÇÃO MONETÁRIA. DESEMBOLSO. JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. (…) 6. O promissário-comprador pode demandar em juízo a rescisão com a consequente devolução das parcelas pagas, ainda que tenha dado causa à rescisão do contrato, contudo nessa situação a jurisprudência do STJ "passou adotar um padrão-base de cláusula penal, consistente na retenção de 25% das parcelas desembolsadas pelo comprador, em casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento" (AgInt no RESP 1.830.612/SP, 4ª Turma, DJe de 13/08/2020). Precedentes. […].” (STJ, AgInt no AgInt no AREsp 1644843/DF, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 24/09/2020). AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. 1.FALTA DE PREQUESTIONAMENTO DE DISPOSITIVO OU TEMA ALEGADO. SÚMULA 211/STJ. 2. OFENSA A ENUNCIADO DE SÚMULA. NÃO CABIMENTO DO APELO ESPECIAL. SÚMULA 518/STJ. 3. RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS. SÚMULA 543/STJ. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL DE 25% DOS VALORES PAGOS. PRECEDENTE DA SEGUNDA SEÇÃO. 4. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. PRECEDENTES. 5. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO DOS FUNDAMENTOS DO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULA 283/STF. 6. DEVOLUÇÃO DOS GASTOS COM LEILÃO EXTRAJUDICIAL. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. 7. AGRAVO IMPROVIDO. (…) 3. De fato, nos casos de desistência imotivada pelo comprador de imóvel, não havendo nenhuma particularidade que justifique a redução, deve-se estabelecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. (...). (STJ, AgInt no REsp 1861254/RJ, Rel. Marco Aurélio Bellizze, 3ª Turma, DJe 24/05/2021). Na decisão monocrática agravada, com fundamento nos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, considerei que a retenção do percentual de 10% sobre o valor das parcelas pagas seria suficiente para cobrir os custos da empresa com despesas administrativas do contrato. Entretanto, atento à jurisprudência atualizada sobre a matéria e reanalisando as provas acostadas aos autos, concluo que deve prevalecer a regra de retenção de 25% (vinte por cento) do valor pago, porquanto não consta nos autos provas que demonstrem a abusividade desse percentual nem circunstância específica que enseje a sua redução. Por todo o exposto, DOU PROVIMENTO ao agravo interno para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pela parte agravada, em favor da parte agravante, mantidos os demais termos da decisão monocrática. É como voto. Sessão Virtual da Terceira Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, de 17 a 24 de outubro de 2024. Desembargador LOURIVAL SEREJO Relator