Publicacao/Comunicacao
Intimação - Sentença
SENTENÇA
REQUERENTE: ASSOCIACAO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ARACAGY Advogada: DRA. GIZELLE KLER AZEVEDO CARVALHO CERQUEIRA - OAB/MA 9275-A
REQUERIDA: MARIA DA LUZ TEIXEIRA ALBUQUERQUE Advogado: DR. LEONARDO DAVID ALVES - OAB/MA 7792 S E N T E N Ç A
Sentença (expediente) - PROCESSO. n.º 0800706-14.2021.8.10.0113 CLASSE: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Assembléia]
Vistos, etc...
Trata-se de AÇÃO DE COBRANÇA proposta pela ASSOCIAÇÃO DOS MORADORES DO RESIDENCIAL ARAÇAGY, contra MARIA DA LUZ TEIXEIRA ALBUQUERQUE, devidamente qualificados no processo epigrafado. Sustenta a parte autora que o requerido é associado, relativamente à unidade da Casa 026, Associação dos Moradores do Residencial Araçagy, localizado na Rua da Granja, s/n, bairro Araçagy, Raposa/MA. Destaca que, na Apelação Cível, realizado pelo TJ-RS (AC 70078060464 RS), foi firmada a tese que define que a participação em associação de moradores de loteamento urbano não é compulsória, mas a obrigação pelo rateio de despesas que venha a realizar, obriga aos que a ela aderiram. Acrescenta que, com base no art. 6º do Estatuto Social da Associação dos Moradores do Residencial Araçagy, todos os que forem legítimos proprietários ou titulares dos direitos de aquisição de lotes no loteamento da requerente são automaticamente associados, sendo comprovada no caso concreto a responsabilidade pelas contribuições associativas. Por derradeiro, requer a condenação do requerido na obrigação de pagar taxas associativas correspondentes ao período de julho/2018 a novembro/2011, no importe de R$ 9.797,84. Sobreveio decisão em que o Juízo defere recolhimento de custas ao final, mantendo a não concessão da assistência judiciária gratuita (ID 90019126). Informado débito atualizado pela parte autora (ID 94319004). Contestação pela requerida ao ID 96176288. Réplica pela autora ao ID 97546368. As partes deixaram de requerer produção de provas, conforme certidão de ID 102061098. Era o que cabia relatar. DECIDO. Ab initio, insta consignar que o caso em tela se enquadra no julgamento de processos em bloco para a aplicação de tese jurídica firmada em julgamento de casos repetitivos, o que legitima a mitigação da ordem cronológica de conclusão, com fulcro no art. 12, § 2º, II, do CPC/2015. Dispensado pelas partes a necessidade de dilação probatória, reputo a lide madura para julgamento, ao que procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 355, inc. I, do CPC/2015. DA PRELIMINAR Verifico que a tese de inépcia da inicial está intimamente relacionada com o mérito da demanda, de modo que tais assertivas serão analisadas a posteriori. DO MÉRITO No caso sub judice, o cerne da questão posta se subsume na cobrança de contribuições associativas, destinadas à manutenção da Associação, e que o réu se encontra inadimplente a considerar o período de julho de 2018 a novembro de 2021. A parte autora baseia suas cobranças, no Estatuto Social da Associação dos Moradores do Residencial Araçagy (ID 57001464) e na planilha de ID57001426. Por seu turno, a requerida afirma que o loteamento, onde está localizado seu lote, não se trata de condomínio como alegado na inicial, na forma estabelecida na Lei n. 4.591/64, ou como disciplinado pelo Código Civil, tratando-se de um lote urbano individual em via pública, onde em seu registro não há nenhuma associação registrada quando adquirida, razão pela qual é incabível a imposição de cobranças associativas a quem dela não anuiu como associado ou assinou qualquer contrato de prestação de serviço. Repisa a demandada, que o fato de ter adquirido o lote, em 2013, não induz à presunção de que o mesmo seria associado ou concordado com o pagamento de qualquer taxa. Informa, ainda, que jamais aderiu à referida associação de moradores, e tampouco compareceu a quaisquer de suas reuniões e/ou decisões, ou assinou qualquer documento, inclusive opondo-se a estar nela associado a partir de então. Continua a ré esclarecendo que o fato de ser proprietária de um lote não significaria que a mesma tenha aderido às regras e estatutos da referida Associação, de modo que a aquisição do lote não significa a adesão ao Estatuto da Associação, muito menos a concordância com a contribuição mensal. Assevera que não haveria razão para a cobrança de taxas, por parte da requerente, porque não se trata de obrigação propter rem, não há áreas comuns no loteamento, inexistindo vínculo da propriedade a possíveis débitos apurados a título de rateio de despesas advindas de uma associação. Pois bem. Em que pese o esforço argumentativo da autora, o mérito da demanda deve ser julgado improcedente. Com efeito, o requerido colaciona inúmeras teses jurisprudenciais, inclusive invocando o Tema 492 do STF, na tentativa de legitimar sua pretensão. Sobressai o fato de que o STJ editou o Tema 882, em que a tese firmada é a seguinte: "As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram". Na ocasião, discutia-se acerca da validade da cobrança de taxas de manutenção ou contribuição de qualquer natureza por associação de moradores ou administradora de loteamento de proprietário de imóvel que não seja associado nem tenha aderido ao ato que instituiu o encargo. Inobstante, em razão da edição do Tema 492 do STF, tal entendimento fora revisto pelo mesmo Tribunal Superior, senão vejamos: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE DESPESAS DE MANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO. ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS DE LOTES. TAXA DE MANUTENÇÃO. CONDOMÍNIO DE FATO. TEMA 882 DO STJ E RECURSO EXTRAORDINÁRIO COM REPERCUSSÃO GERAL TEMA 492. NÃO INCIDÊNCIA DA TESE. ANUÊNCIA. PAGAMENTO CONTINUADO. COBRANÇA. POSSIBILIDADE, NO CASO CONCRETO. CONSONÂNCIA DO ACÓRDÃO RECORRIDO COM A JURISPRUDÊNCIA DESTA CORTE. SÚMULA 83/STJ. AGRAVO INTERNO PROVIDO. DECISÃO RECONSIDERADA. RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO. 1. Segundo entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" ( REsp n. 1.280.871/SP, Segunda Seção, Tema n. 882 do STJ). O Tema n. 882 do STJ refere-se a situações que envolvem vias públicas e vias privadas nas quais moradores de bairros residenciais abertos fecham as ruas (vias públicas) e constituem condomínios de fato de casas, com acesso restrito por meio de controle de cancela e portaria. Não se aplica o Tema n. 882 do STJ à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos)"( AgInt no REsp n. 1.998.336/MG, Relator Ministro JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, QUARTA TURMA, DJe de 26/4/2023). 2. No caso, como o fato gerador da cobrança diz respeito a loteamento fechado, constituído na forma da Lei 6.766/79, não há falar-se em aplicação da tese firmada no precedente ( REsp 1.439.163/SP - Tema 882) restrita aos condomínios de fato. 3. O entendimento adotado no acórdão recorrido coincide com a jurisprudência assente desta Corte Superior, circunstância que atrai a incidência da Súmula 83/STJ. 4. Agravo interno provido, para reconsiderar a decisão agravada e, em novo julgamento, negar provimento ao recurso especial. (STJ - AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp: 1875457 DF 2020/0116163-2, Relator: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 18/09/2023, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 22/09/2023) - grifo nosso Nesse contexto, o Tema 492 do STF fixou a seguinte tese: "É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis". Assim, a dicotomia apresentada cinge-se em saber qual a natureza da associação de moradores e do loteamento em questão, a fim de se possibilitar, com segurança, a aplicação de uma das teses. A requerida aduz que se trata de loteamento em via pública. A requerente nada dispõe a respeito, deixando de impugnar tal argumento. De outra banda, o Estatuto Social da Associação nada especifica quanto à natureza do loteamento. Nada há nos autos que elucide a dúvida, enquanto as partes preferem o julgamento antecipado da lide. Verifica-se no art. 1º do sobredito Estatuto que se trata de associação de de moradores do Residencial Araçagy, sendo pessoa jurídica de direito privado com sede à Rua da Granja, s/n, Bairro Araçagy, Raposa/MA, sendo considerada sociedade civil, com finalidade não econômicas, enquanto o art. 3º dispõe que a associação é constituída por tempo indeterminado, com regência pelas normas de direito civil aplicáveis. Assim, conjugando-se com a alegação da requerida, a situação sugere que houve loteamento regular e que os moradores de uma mesma rua (Rua da Granja) dispuseram de uma associação para fins comuns. Reza o art. 373 do CPC/2015, in verbis: “O ônus da prova incumbe: I - ao autor, quanto ao fato constitutivo do seu direito; II - ao réu, quanto à existência de fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito do autor”. Nesse sentido, à parte autora caberia demonstrar a real condição ou natureza do loteamento, se assim discordasse, porém não apresentou pleito para dilação probatória. Em réplica, a demandante colaciona jurisprudência do TJDF para tentar afastar a aplicação do Tema 882 do STJ, sem sucesso, pois, além de não ajustar os argumentos ao caso concreto, a situação fática ali posta é completamente diversa. Conforme restou demonstrado, o Tema 882 do STJ apenas não se aplicaria à hipótese de loteamento fechado, constituído nos moldes da Lei n. 6.766/1979 (propriedade particular que sofre parcelamento irregular do solo ao ser subdividida em lotes destinados à edificação, com a abertura de vias de circulação, além de logradouros públicos). É que a hipótese em julgamento se trata de associação voluntária de proprietários de imóveis em bairro aberto, diverso da situação atinente aos condomínios irregulares, onde se formam associações civis pelos titulares de direitos possessórios sobre lotes individualizados em parcelamento irregular do solo. Assim, concluo que o Tema 882 do STJ deve ser aplicado ao caso concreto. Se assim for, resta saber se a requerida é membro voluntariamente associado ou se pode ser considerada, por outro meio, como associada. A priori, o fato de a requerida ser proprietário registral, promitente compradora ou mero possuidora, pouco importa. O que interessa ao deslinde da causa é a demonstração de sua expressa opção pela associação. O art. 5º do Estatuto Social da Associação assim prescreve: "Serão admitidos à associação os moradores do residencial Araçagy que concordem com as disposições deste estatuto, assinando ficha de cadastramento e que, pela ajuda mútua, desejem contribuir para a consecução dos objetivos da entidade, sendo que para a admissão, dependerá efetivamente da vontade do morador, não sendo ninguém obrigado a participar do quadro social somente pelo fato de ser morador na área abrangida". De fato, a parte autora não demonstra a filiação ou associação da requerida. Também não há como se presumir que a demandada é associada, mormente ao se considerar o direito de livre associação. Nesse sentido: EMENTA: COBRANÇA - ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - TAXAS DE CONDOMÍNIO - NÃO CABIMENTO - PROTESTO INDEVIDO - DANO MORAL IN RE IPSA. Apenas os associados estão obrigados a contribuir com taxas denominadas de "condomínio" criadas pela associação, mormente se referentes a imóvel em loteamento, que caracteriza condomínio de fato. Aquele que possui propriedade em condomínio de fato não está obrigado a se associar, nem tampouco ao pagamento de contribuições criadas pela associação e às quais não aderiu. O protesto de título de forma indevida gera prejuízos indenizáveis, na forma de reparação por danos morais, "in re ipsa", prescindindo de prova objetiva. V.v. APELAÇÃO - LEGITIMIDADE PASSIVA E ATIVA - VERIFICAÇÃO - VÍCIO EXTRA OU ULTRA PETITA - INEXISTÊNCIA - AÇÃO DE COBRANÇA - PROPRIETÁRIO - IMÓVEL INTEGRANTE DE CONDOMÍNIO DE FATO - DESPESAS EFETUADAS EM BENEFÍCIO DOS PROPRIETÁRIOS - RATEIO - PARTICIPAÇÃO - OBRIGATORIEDADE. 1. A legitimidade das partes deve ser aferida de acordo com a pertinência das alegações constantes da inicial, sem se adentrar ao mérito da lide. 2. Guardando a sentença pertinência em relação aos fatos e fundamentos declinados na inicial e contestações, não há que se falar em vício ultra petita. 3. O proprietário de imóvel que integra um condomínio de fato é obrigado a participar do rateio das despesas efetuadas em benefício de todos os proprietários, ainda que tenham sido efetuadas através de Associação da qual não participa, sob pena de se enriquecer indevidamente, o que é vedado em nossa legislação. (TJ-MG - AC: 50021579420188130290, Relator: Des.(a) Maurílio Gabriel, Data de Julgamento: 30/06/2023, 15ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 05/07/2023) - grifo nosso Por conseguinte, a improcedência da demanda é medida que se impõe. DISPOSITIVO
Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos autorais, extinguindo o processo, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC/2015. Publique-se. Registrada no próprio sistema. Intimem-se. Custas e honorários advocatícios, estes últimos no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, pelo(a/s) demandante(s). Transcorrido o prazo sem o recolhimento, proceda-se à sua inserção no SIAFERJ. Com o trânsito em julgado, arquive-se com baixa na distribuição. Raposa (MA), data do sistema. RAFAELLA DE OLIVEIRA SAIF RODRIGUES Juíza de Direito