Publicacao/Comunicacao
Intimação - sentença
SENTENÇA
APELANTE: FREITAS E FILHOS LTDA - ME ADVOGADOS: RODRIGO TELLES (OAB/MA 11752); DEMOSTENES VIEIRA DA SILVA (OAB/MA 6414) APELANTE ADESIVA: GABRIELA DA PENHA SILVA ADVOGADOS: CLEDILSON MAIA DA COSTA SANTOS (OAB/MA 4181); STEPHANY VALE DE SOUSA (OAB/MA 25513) RELATORA: DESEMBARGADORA SÔNIA MARIA AMARAL FERNANDES RIBEIRO Ementa: Direito civil e consumidor. Apelação cível. Contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Rescisão por iniciativa do comprador. Percentual de retenção e comissão de corretagem. Provimento parcial. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível contra sentença que, em ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, fixou o percentual de retenção em 15% (quinze por cento) dos valores pagos pela compradora desistente. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) saber se o percentual de retenção deve ser majorado de 15% (quinze por cento) para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, conforme a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça para contratos firmados antes da Lei nº 13.786/2018; e (ii) saber se é lícita a dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído, quando não há previsão contratual expressa e comprovação da ciência inequívoca da compradora sobre tal encargo. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Para contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados antes da Lei nº 13.786/2018, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelo adquirente é adequado para indenizar o vendedor pelas despesas gerais do negócio. 4. A transferência da obrigação de pagar a comissão de corretagem ao promitente-comprador é válida, desde que haja informação prévia e clara, com destaque do valor no contrato (Tema Repetitivo nº 938/STJ). No caso, não houve o cumprimento do dever de informação, o que impede a dedução da referida verba. IV. DISPOSITIVO E TESE 5. Recurso parcialmente provido para majorar o percentual de retenção para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos. Tese de julgamento: “1. Em rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por iniciativa do comprador, firmado antes da Lei nº 13.786/2018, é razoável a fixação do percentual de retenção em 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, a fim de compensar o vendedor pelas despesas do negócio. 2. A dedução da comissão de corretagem do montante a ser restituído ao comprador desistente depende de previsão contratual expressa e do cumprimento do dever de informação, nos termos do Tema Repetitivo nº 938 do STJ”. ________________________________________________ Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 53; Lei nº 6.766/1979, art. 32-A. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 02.09.2024; STJ, REsp 1.599.511/SP (Tema Repetitivo nº 938), Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, j. 24.08.2016. ACÓRDÃO
Acórdão - QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Gabinete Desembargadora SÔNIA AMARAL APELAÇÃO Nº 0805077-51.2018.8.10.0040 Vistos e relatados estes autos, acordam os Desembargadores que integram a QUINTA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, à unanimidade, conhecer e dar parcial provimento ao recurso, nos termos do voto da Desembargadora Relatora. Participaram do julgamento o Desembargador Paulo Sérgio Velten Pereira, Presidente da Câmara, o Desembargador José Eulálio Figueiredo de Almeida e esta relatora. Sala da sessão virtual da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão, em São Luis-MA, julgamento finalizado aos aos três dias do mês de fevereiro de Dois Mil e Vinte e Seis. Desembargadora SÔNIA Maria AMARAL Fernandes Ribeiro Relatora 1 Relatório
Trata-se de apelação cível interposta por FREITAS E FILHOS LTDA - ME contra sentença proferida pelo juízo da 4ª Vara Cível da Comarca de Imperatriz/MA, que, nos autos da ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos ajuizada por MARIA DE FÁTIMA VALE DE SOUSA, julgou parcialmente procedentes os pedidos da inicial. Na origem, a autora, ora apelada, narra ter celebrado contrato de promessa de compra e venda de um lote de terreno com a empresa ré, mas, por dificuldades financeiras supervenientes, não pôde mais adimplir as parcelas. Alega que, ao buscar a rescisão contratual, a ré, promitente-vendedora, se recusou a restituir os valores pagos. Com base nesse relato fático, propôs a ação na origem, por meio da qual requereu a declaração de rescisão do contrato e a condenação da ré à restituição de 90% (noventa por cento) dos valores pagos. O juízo de origem julgou parcialmente procedentes os pedidos, para declarar a rescisão do contrato e condenar a ré a restituir à autora o percentual de 85% (oitenta e cinco por cento) das parcelas quitadas, em pagamento único. A decisão fundamentou-se na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, afastando a incidência da Lei nº 9.514/97, e considerou razoável a retenção de 15% (quinze por cento) dos valores pagos para compensar as despesas da vendedora. Inconformada com a sentença, a requerida interpôs o presente recurso de apelação, ora levado a julgamento. 1.1 Argumentos da apelante 1.1.1 Sustenta, em síntese, que o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) fixado na sentença é insuficiente para cobrir as despesas do negócio. Pugna pela majoração para 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos, com base na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça; 1.1.2 Requer, ainda, a reforma da sentença para que seja expressamente deduzida do montante a ser restituído a verba paga a título de comissão de corretagem. 1.2 Argumentos da apelada 1.2.1 Defende que o percentual de retenção de 15% (quinze por cento) fixado na sentença é adequado e suficiente para indenizar a vendedora pelas despesas do negócio, estando em conformidade com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça. Argumenta que a apelante não demonstrou custos operacionais que justifiquem a majoração para 25%; 1.2.2 Sustenta que a comissão de corretagem já está abrangida pela cláusula penal compensatória (retenção de 15%), que engloba todas as despesas administrativas e de comercialização. Afirma que permitir uma dedução adicional configuraria bis in idem; Por isso, pugnou pelo desprovimento do recurso e manutenção integral da sentença. 1.3 Dispensada a remessa dos autos ao Ministério Público, tendo em vista que o presente caso não se enquadra em nenhuma das hipóteses previstas nos artigos 178 do Código de Processo Civil e 129 da Constituição Federal. Além disso, o Conselho Nacional de Justiça, no bojo do Relatório de Inspeção Ordinária nº 0000561-48.2023.2.00.0000, constatou que o mencionado órgão, por reiteradas vezes, tem se pronunciado pela falta de interesse em se manifestar por se tratar de direito privado disponível. Desse modo, a dispensa de remessa no presente caso é a própria materialização dos princípios constitucionais da celeridade e economia processual. Era o que cabia relatar. VOTO 2 Linhas argumentativas do voto Preenchidos os requisitos intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso. Passo ao exame do mérito. 2.1 Da abrangência da retenção De plano, observo que o cerne da controvérsia está em definir se o percentual de retenção dos valores pagos pela promitente compradora, fixado na sentença, é adequado e se, dentro dos valores retidos, deve ser incluída a comissão de corretagem. Inicio examinando o tema do percentual de retenção, em relação ao qual entendo que merece acolhimento o pedido da apelante. É que, para contratos firmados antes da superveniência da Lei nº 13.786/18 – Lei de Distrato –, tal como se deu no caso em exame, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece o percentual de retenção de 25% dos valores pagos pelos adquirentes, “como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato” (AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.) Embora reconheça que exista uma certa discricionariedade conferida ao julgador para fixar o percentual entre 10% a 25% dos valores pagos pela parte desistente, no caso em específico, verifico que a apelante não incorreu em violação a seus deveres contratuais e teve custos inerentes à disponibilização do imóvel à parte apelada, de modo que a retenção em 25% dos valores pagos garantirá o integral ressarcimento de tais despesas. Acolho, portanto, o pedido de majoração do percentual de retenção para que passe a ser equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor pago pela apelada. 2.2 Da comissão de corretagem Finalmente, alega a apelante ser necessário o decote do valor a pago como entrada pela apelada, pois, segundo diz, consistiria em comissão de corretagem devida pela intermediação do negócio. Antecipo entender que não merece prosperar o argumento. A princípio, ressalto que o Tema Repetitivo nº 938 do Superior Tribunal de Justiça reconhece a validade da “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”. Guardadas as devidas particularidades, o precedente de observância obrigatória revela que a transferência do ônus de custeio da comissão de corretagem ao promitente-comprador é lícita, mas está condicionada ao atendimento pleno do dever de informação, o que, a meu ver, não se configurou no caso em discussão. Com efeito, o contrato objeto da controvérsia não estabelece a qualquer tempo a assunção de responsabilidade da promitente-compradora para com o custeio da comissão de corretagem. Além disso, o recibo emitido pelo corretor (cf. ID 41124724, pág. 2) não foi assinado pela compradora, o que lhe retira a presunção de seu conhecimento expresso sobre tal avença. Ademais, a proposta do contrato de compra e venda especifica no item 6 (cf. Id 41124724, pág. 3) que "concordam as partes que sendo assinado o contrato de compra e venda do lote/terreno, o valor pago a título de sinal será automaticamente convertido em sinal do negócio", o que naturalmente vulnera a argumentação da apelante, pois se o valor da entrada serviu de sinal do contrato, não poderia ao mesmo tempo equivaler à comissão de corretagem sem que houvesse clara e expressa disposição contratual nesse sentido, o que, no caso em exame, não ocorreu. Em resumo, excetuando a alegação da apelante de que a entrada ou sinal pago pela adquirente seria, na verdade, uma antecipação da comissão de corretagem, não há nos autos qualquer evidência a corroborar tal afirmação. O contrato firmado não atende aos requisitos previstos no Tema Repetitivo para que se autorize o reconhecimento do ônus da apelada de arcar com a comissão de corretagem, notadamente quanto ao dever de informação prévia, de modo que a sentença recorrida, ao não prever deduções a título de comissão de corretagem, se revela acertada. Portanto, com base nessas premissas, dou parcial provimento à apelação, apenas para majorar o percentual de retenção para 25% do valor das parcelas pagas, nos termos da fundamentação supra. 3 Legislação aplicável 3.1 Código de Defesa do Consumidor Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado. 3.2 Lei 6.766/1979 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano) Art. 32-A. Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: 4 Jurisprudência aplicável 4.1 Tema repetitivo nº 543 do Superior Tribunal de Justiça Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. 4.2 Tema Repetitivo nº 938 do STJ (ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP) 4.3 Da impossibilidade de decote de valor a título de comissão de corretagem APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. DE 10% ATÉ 25% DO VALOR PAGO. DEVOLUÇÃO EM PARCELA ÚNICA. INDEVIDA A COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM SEM PREVISÃO EXPRESSA NO CONTRATO. ARRAS CONFIRMATÓRIAS OU SINAL. RESTITUIÇÃO DEVIDA. TAXA DE FRUIÇÃO SOBRE LOTE SEM O EFETIVO USO DO IMÓVEL. NÃO INCIDÊNCIA. MULTA. CLAUSULA PENAL. ABUSIVIDADE. 1. No presente caso, se trata de rescisão contratual, por culpa do comprador, de modo que é devida a restituição do valor pago, com retenção de 20% desse valor para despesas administrativas do contrato, conforme precedentes do STJ. 2. É indevida a comissão de corretagem por ausência de previsão contratual. 3. Não deve incidir a multa de 105 sobre o contrato, por manifesta abusividade, nem a taxa de fruição, eis que se trata de compra e venda de lote de terras, sem edificação e sem o efetivo uso do bem. 4. As arras confirmatórias ou sinal devem ser restituídas o comprador. 5. Recurso provido. (TJMA – ApCiv 0804271-65.2021.8.10.0022, Rel. Desembargador(a) JOSE JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, 6ª CÂMARA CÍVEL, DJe 09/08/2023) APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO DE CORRETAGEM. NÃO OBSERVÂNCIA DO DEVER DE INFORMAÇÃO. DEVOLUÇÃO DEVIDA. DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. DANO MORAL NÃO CONFIGURADO. 1. A comissão de corretagem no contrato de promessa de compra e venda não foi previamente informada no preço total da aquisição da unidade autônoma, de modo que o valor pago pelo consumidor a esse título deve ser devolvido. 2. Na espécie, não há demonstração de que o pagamento a maior do que a oferta inicial trouxe transtorno de ordem financeira, capaz de abalar o seu equilíbrio psicológico, a justificar a pretendida reparação por danos morais. 3. Sentença reformada para excluir a condenação a título de danos morais e para declarar a rescisão do contrato objeto da lide. 4. Honorários advocatícios não majorados, eis que o valor arbitrado é condizente com a complexidade da demanda, o tempo de duração do processo e o zelo profissional do advogado que atuou no feito. 5. Recursos conhecidos e parcialmente providos. (TJMA – ApCiv 0004024-30.2014.8.10.0001, Rel. Desembargador(a) RAIMUNDO MORAES BOGEA, 5ª CÂMARA CÍVEL, DJe 09/06/2022) 4.4 Do percentual adequado de retenção AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTA COMPENSATÓRIA. NULIDADE. AUTORIZADA RETENÇÃO DE 25% SOBRE OS VALORES PAGOS. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA DO DESEMBOLSO. AGRAVO INTERNO PROVIDO PARA, EM NOVO JULGAMENTO, CONHECER DO AGRAVO E DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. 1. "A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é pacífica ao definir que: o percentual de retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos pelos adquirentes, reiteradamente afirmado por esta corte como adequado para indenizar o construtor das despesas gerais e desestimular o rompimento unilateral do contrato. Precedentes" (AgInt no REsp 2.076.914/SP, Relator Ministro HUMBERTO MARTINS, Terceira Turma, julgado em 30/10/2023, DJe de 3/11/2023). 2. Sobre a condenação da construtora à restituição de valores pagos por promitente-comprador, incide correção monetária a partir do desembolso. 3. Agravo interno provido para, em novo julgamento, conhecer do agravo e dar provimento ao recurso especial. (AgInt no AREsp n. 2.598.872/ES, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 2/9/2024, DJe de 13/9/2024.) 5 Parte dispositiva
Ante o exposto, conheço e dou parcial provimento ao recurso, apenas para majorar o percentual de retenção para 25% do valor das parcelas pagas, nos termos da fundamentação supra. É como voto. Sala das sessões virtuais da Quinta Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Maranhão, em São Luís-MA., data do sistema. Desembargadora Sônia Maria Amaral Fernandes Ribeiro Relatora