Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
Decisão (expediente) - APELAÇÃO CÍVEL Nº 0852055-77.2016.8.10.0001 1ªAPELANTE/2ª APELADA: OSMARINA PEREIRA DE SOUSA ADVOGADOS: Kiany Pereira Costa (OAB/MA 8.698) E OUTRO 1ºAPELADAS/2ªAPELANTES: CYBRA DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO LTDA. e CYRELA BRAZIL REALTY S/A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES ADVOGADO: Carlos Frederico Dominici (OAB/MA 5410) COMARCA: SÃO LUÍS/MA VARA: 13ª VARA CÍVEL RELATORA: Desembargadora Angela Maria Moraes Salazar DECISÃO Adoto como relatório a parte expositiva da sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, in verbis: “(...)OSMARINA PEREIRA DE SOUSA ajuizou a presente demanda em desfavor de CYRELA BRAZIL REALTY S.A EMPREENDIMENTOS E PARTICIPAÇÕES e CYBRA DE INVESTIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, aduzindo, em suma, que é proprietária de imóvel no empreendimento construído/incorporado pelas rés. Alega que, no tocante à área de vaga de garagem, esta fora vendida como se tivesse metragem de 12,50 m⊃2;, no entanto, constatou-se que ela tem metragem inferior ao apresentado no Registro de Imóveis e inferior ao tamanho determinado pelas normas regulamentadoras, que exigem área mínima de 12 m⊃2;. Informa que, conforme laudo técnico realizado por arquiteta contratada pelo condomínio, as vagas de estacionamento apresentam a metragem real de 10,35m⊃2; (largura 2,30 m e comprimento 4,50 m) e 11,50m⊃2; (largura 2,30 m e comprimento 5,00 m), descobertas e cobertas, respectivamente. Afirma, assim, que a autora adquirira unidade autônoma com vaga de garagem descoberta destinada a veículos de passeio, cujo tamanho, constante no instrumento particular de venda e compra apresenta-se de 12,5m⊃2;, quando, na verdade, possui apenas 10,35m⊃2;, o que evidencia ainda mais a má-fé contratual e conduta ilícita das rés em detrimento do patrimônio da autora. Requer sejam as reclamadas condenadas à obrigação de fazer, no sentindo de reordenarem o tamanho da vaga de garagem vendida à autora, para que passe a apresentar a medida negociada e verificada no Registro de Imóveis (Livro nº 2 – UD/Fls 128/Matrícula nº 96.097), junto ao empreendimento Condomínio Residencial Brisas Life, isto é, 12,50m2. Pleiteia sejam as requeridas condenadas solidariamente à perdas e danos, a ser devidamente apurada, em caso de impossibilidade das alterações devidas. E que sejam, ainda, as requeridas condenadas a título de danos morais, em valor igual a R$ 50.000,00. Despacho deferiu assistência judiciária gratuita e a inversão do ônus da prova em favor do autor; bem como designou audiência de conciliação. A ré apresentou contestação, id 5335388, na qual, preliminarmente, suscita a conexão com outra ação; e a ilegitimidade passiva da ré Cyrela. No mérito, alega que todas as vagas de garagens estão em total consonância com o pactuado em contrato e obedecendo à risca todas as exigências legais atinentes, o que é demonstrado pela expedição de habite-se pelo órgão público; e que a autora baseia-se em parecer técnico que teria sido realizado de forma unilateral. Aduz que o instrumento de instituição do condomínio previu que as vagas eram destinadas a veículos de pequeno porte, do que tinham ciência os adquirentes.; e, com base na cláusula VI-2 do instrumento contratual, a diferença só teria repercussão financeira se fosse superior a 5% da área total do imóvel adquirido (84,36 m2, incluindo a garagem). Sustenta a ausência de requisitos para indenização por danos morais, bem assim para inversão do ônus da prova. Pede a improcedência da ação. Realizada audiência de conciliação, sem acordo entre as partes. O autor ofertou réplica, id 7586559, onde rebate as alegações das rés. Despacho determinou a intimação das partes para indicarem outras provas. A autora anuiu com o julgamento antecipado da lide. A requerida, por sua vez, pediu perícia. Despacho de id 17892784, afastou as preliminares e deferiu o pedido de perícia. Contudo, posteriormente, a ré informa que desiste da prova pericial (id 23305477)..” Inconformada, a primeira apelante pugna que “(...) seja a r. sentença monocrática REFORMADA, frise-se, no tocante à procedência e consequente condenação a título de reparação moral.” Contrarrazões apresentadas pela primeira apelada no id nº 8837007. As segundas apelantes alegam, em suas razões recursais, que “(...) tratando-se de situação regulada pelo art. 500 do Código Civil, não se aplica o prazo prescricional para reparação civil (art. 206, § 3º, V), mas sim o prazo decadencial do art. 501 do aludido Diploma legal, não havendo nenhuma dúvida de que o direito da Apelada de propor esta ação foi fulminado pela decadência.” Aduzem que “(...) tendo em vista a natureza acessória da garagem, o cálculo de eventual diferença de metragem deve levar em conta a área total do imóvel - e não a da garagem considerada isoladamente, como fez o douto juízo de base -, a fim de verificar se essa suposta discrepância ultrapassa a tolerância de 5%, estabelecida no art. 500, § 1º, do Código Civil.” Asseveram que “(...) não tem o menor cabimento falar em desvalorização do bem em R$ 7.289,50 (sete mil, duzentos e oitenta e nove reais e cinquenta centavos), eis que a Apelada pagou o preço de mercado efetivamente correspondente ao imóvel adquirido.” Ao final, requerem o provimento do recurso, “(...) para o fim de (i) pronunciar a decadência do direito de propor a ação com base no art. 500 do CC, tendo em vista que superado o prazo de um ano, estipulado no art. 501 do mesmo Codex; (ii) reformar a v. sentença monocrática e julgar totalmente improcedente o pedido de indenização por dano material, eis que a diferença de metragem é inferior a 1/20 da área total enunciada; ou, em caráter sucessivo, (iii) reformar parcialmente a v. sentença, em ordem a reduzir o valor da indenização por dano material, de modo que a mesma corresponda à diferença entre a área exclusiva da garagem enunciada no instrumento contratual e aquela apontada pelo laudo técnico carreado aos autos (1,525m⊃2;), evitando-se, assim, o enriquecimento indevido da Autora.” Contrarrazões ofertadas pela segunda apelada no id nº 8837010. A PGJ se manifestou em não intervir no feito. É o relatório. Decido. Presentes os requisitos de admissibilidade, conheço dos recursos. O recurso comporta julgamento monocrático, com fundamento no verbete da Súmula 568 do Superior Tribunal de Justiça – STJ, pois há entendimento dominante quanto à matéria recursal. Pois bem. Quanto à preliminar de decadência suscitada pela segunda apelante, no caso ora tratado possui o condão indenizatório quanto má execução ou falha no contrato sobre a entrega de vaga de estacionamento menor que o acordado. Logo, incide o prazo geral do artigo 205 do CC, que é de 10 (dez) anos, vejamos: PROCESSUAL CIVIL, CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE REPARAÇÃO POR PERDAS E DANOS CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. OMISSÃO, CONTRADIÇÃO OU OBSCURIDADE. NÃO OCORRÊNCIA. VIOLAÇÃO DO ART. 489 DO CPC/2015. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. METRAGEM A MENOR. VÍCIO APARENTE. PRETENSÃO INDENIZATÓRIO. PRAZO DECENAL.1. Ação de reparação de perdas e danos cumulada com obrigação de fazer, em virtude da entrega de imóvel, objeto de contrato de compra e venda entre as partes, em metragem menor do que a contratada. 2. Ação ajuizada em 03/02/2017. Recurso especial concluso ao gabinete em 15/03/2019. Julgamento: CPC/2015. 3. O propósito recursal, além de ver reconhecida a negativa de prestação jurisdicional, é a aplicação das prejudiciais de decadência e prescrição em relação ao pedido do recorrido de reparação por perdas e danos decorrentes da aquisição de imóvel entregue em metragem menor do que a contratada. 4. Não há que se falar em violação do art. 1.022 do CPC/2015 quando o Tribunal de origem, aplicando o direito que entende cabível à hipótese, soluciona integralmente a controvérsia submetida à sua apreciação, ainda que de forma diversa daquela pretendida pela parte. 5. Devidamente analisadas e discutidas as questões de mérito, e fundamentado corretamente o acórdão recorrido, de modo a esgotar a prestação jurisdicional, não há que se falar em violação do art. 489 do CPC/2015. 6. A entrega de bem imóvel em metragem diversa da contratada não pode ser considerada vício oculto, mas sim aparente, dada a possibilidade de ser verificada com a mera medição das dimensões do imóvel – o que, por precaução, o adquirente, inclusive, deve providenciar tão logo receba a unidade imobiliária. 7. É de 90 (noventa) dias o prazo para o consumidor reclamar por vícios aparentes ou de fácil constatação no imóvel por si adquirido, contado a partir da efetiva entrega do bem (art. 26, II e § 1º, do CDC). 8. O prazo decadencial previsto no art. 26 do CDC relaciona-se ao período de que dispõe o consumidor para exigir em juízo alguma das alternativas que lhe são conferidas pelos arts. 18, § 1º, e 20, caput, do mesmo diploma legal (a saber, a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço), não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má execução do contrato. 9. Quando a pretensão do consumidor é de natureza indenizatória (isto é, de ser ressarcido pelo prejuízo decorrente dos vícios do imóvel) não há incidência de prazo decadencial. A ação, tipicamente condenatória, sujeita-se a prazo de prescrição. 10. À falta de prazo específico no CDC que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, deve incidir o prazo geral decenal previsto no art. 205 do CC/02. 11. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido. RECURSO ESPECIAL Nº 1.819.058 - SP (2019/0013106-5) R E L A T O R A: MINISTRA NANCY A N D R I G H I. Brasília (DF), 03 de dezembro de 2019(Data do Julgamento). Deste modo, não há que se falar em aplicação do instituto da decadência, uma vez que ação foi proposta dentro do prazo acima referido. Quanto ao mérito, verifico que deve ser prestigiada a sentença do Juízo a quo, posto que analisou a questão de acordo com as premissas fáticas e legais aplicáveis à espécie jurídica. Assim, para evitar repetição desnecessária de fundamentos, transcrevo a seguir as judiciosas razões do Magistrado de base: “(...)Quanto à alegação de não cabimento da inversão do ônus da prova, veja-se que o instituto foi deferido em benefício dos Autores ainda no despacho inicial, diante da verossimilhança das alegações e hipossuficiência dos Requerentes frente às Rés, nos termos do art. 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor - CDC, porquanto da análise do constante na inicial tenha resultado a aparência da expressão da verdade real, segundo as regras ordinárias de experiências, bem como considerado o poder e controle sobre o serviço oferecido pelas Demandadas. Portanto, sem fundamento o pleito das Requeridas, haja vista que a decisão observou integralmente a norma de regência. No mérito, verifica-se que a controvérsia envolve uma relação de consumo. O contrato em questão, portanto, deve ser analisado à luz do Código de Defesa do Consumidor, levando-se em consideração a vulnerabilidade deste e a responsabilização objetiva do fornecedor. Com efeito, a autora adquiriu um imóvel em condomínio edilício que foi construído/incorporado pelas requeridas. Ocorre que a vaga de estacionamento está com a dimensão menor do que aquela que foi pactuada. O registro imobiliário de id 3592394 discrimina que o apartamento possuiria área privativa de 57,83m⊃2; bem como área privativa de garagem de 12,50m2. Inobstante isso, o parecer técnico de arquitetura produzido por profissional contratado pelo condomínio Brisas Life (id 3592412), no campo 3, subcampo 1, atesta que as vagas de estacionamento possuíam, em média, a metragem 10,35m⊃2; (largura 2,30 m e comprimento 4,50 m), para as descobertas; e 11,50m⊃2; (largura 2,30 m e comprimento 5,00 m), para as cobertas. O mesmo laudo ainda refere que a legislação municipal (Lei nº 033/76 – Código de Construções) disporia que cada vaga não deverá ter área inferior a 12,00 m⊃2;. Destaco que, embora a ré tenha alegado que o laudo foi feito de forma unilateral, é certo que a requerida não produziu provas que desconstituíssem o referido documento, pois desistiu da sua perícia, sendo certo que o ônus da prova foi invertido em favor do consumidor. Entendo, anda, que o referido parecer técnico é elucidativo quanto à questão, circunstância que autoriza inclusive a dispensa de prova pericial, nos termos do art. 472 do CPC. A ré suscita a autorização da cláusula VI-2, no sentido de que não constitui infração ao projeto de construção nem autoriza indenização qualquer diferença não excedente a 5% nas medidas e/ou áreas do imóvel ou das partes comuns seja de que espécie for. Ocorre que a cláusula não estabelece que deva ser considerado a soma do imóvel com a garagem, como propõe a ré. Ademais,
trata-se de destinação específica, distinta dos apartamentos, que deve ser analisada isoladamente. Dessa forma, contabilizando a área 12,50m⊃2; da garagem, tem-se que 10,35m⊃2; excede a diferença de 5%. Pouco importa que tenha sido destinada a veículo de pequeno porte, certo é que o tamanho da vaga está em desarmonia com o que foi pactuado. O Código Civil dispõe que: Art. 500. Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço. § 1º Presume-se que a referência às dimensões foi simplesmente enunciativa, quando a diferença encontrada não exceder de um vigésimo da área total enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais circunstâncias, não teria realizado o negócio. A norma é dirigida para vendas ad mensuram, feita com base na área anunciada, como ocorre no caso em comento, sendo certo que a expectativa da consumidora restou frustrada com relação a elemento de relevante utilização. Com relação ao pedido autoral de que sejam as reclamadas condenadas à obrigação de fazer, no sentindo de reordenarem o tamanho da vaga de garagem vendida à autora, para que passe a apresentar a medida negociada e verificada no Registro de Imóveis, tal pleito não pode ser atendido, considerando que a modificação de área poderá atingir outros condôminos ou inviabilizar a existência de vagas a todos. Assim, entendo mais consentâneo com o caso o pedido subsidiário de condenação das rés a indenizarem as perdas e danos, que estipulo com base na área privativa total, pois decerto implicará em depreciação do preço total do bem. Assim, considerando que a área privativa total do apartamento é 70,33m⊃2; (privativa do apartamento mais garagem, conforme id 5335471), tenho que a diferença a menor de 2,15 m⊃2; na garagem (12,50m⊃2; subtraindo 10,35m⊃2;), proporcionalmente, corresponde a uma perda de 3,05 %. Se o bem foi R$ 239.000,00, conforme registro imobiliário de id 3592396, o percentual de 3,05% equivale a R$ 7.289,50, que fixo como valor das perdas e danos. Nesse sentido: COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. Apartamento e vaga de garagem. Venda "ad mensuram". Convenção de condomínio que especifica medidas, área útil e total da vaga. Área de vaga inferior à prometida em contrato, prejudicando o estacionamento de veículos. Vagas de garagem que, por sua própria natureza, sempre devem ser consideradas 'ad mensuram', à vista da destinação da coisa e da relevância falta de área de superfície. Inviabilidade de complementação da área faltante. Inequívoco o prejuízo decorrente da diferença de dimensões da garagem, que supera a tolerância legal de 5%. Dimensão da vaga que deve ser analisada de forma autônoma em relação ao apartamento. Valor da metragem faltante que deve ser devolvido a título de perdas e danos ao adquirente. Ação procedente. Ônus de sucumbência que deve ser imposto à requerida, não ao autor. Princípios da sucumbência e causalidade. Honorários advocatícios estimados em 10% sobre o valor da condenação, à luz dos critérios do art. 85 do CPC. Demanda de escassa importância e ajuizada mediante reduzido trabalho do patrono. Condenação por litigância de má-fé mantida. Autor que de modo pouco usual, ajuizou quatro demandas diferentes relativas ao mesmo contrato, cada qual postulando indenização de pequeno valor. Expediente utilizado para multiplicar seus ganhos de sucumbência, em litigância predatória que assoberba o Poder Judiciário. Recurso do autor provido em parte. Recurso da ré improvido. (TJSP; Apelação Cível 1035414-36.2018.8.26.0576; Relator (a): Francisco Loureiro; Órgão Julgador: 1ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio Preto - 7ª Vara Cível; Data do Julgamento: 06/08/2019; Data de Registro: 09/08/2019) Quanto ao pleito autoral de indenização pelos danos morais, entendo não mereça guarida. Com efeito, o mero inadimplemento contratual não é situação capaz de, por si só, gerar indenização pecuniária a título extrapatrimonial, caso não configuradas circunstâncias outras violadoras de direitos da personalidade. No caso, a parte autora não demonstra circunstâncias que, adicionadas ao inadimplemento, fundamentem o pedido, tanto que, logo que recebeu o imóvel, não se insurgiu em face disso, mas apensa dois anos depois. Assim, vislumbra-se que os danos restringem-se à esfera patrimonial, sem caráter aflitivo à dignidade do adquirente.. Nesse mesmo sentido, colaciono precedentes deste Tribunal de Justiça no que couber: APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PREJUDICIAL DE DECADÊNCIA. NÃO ACOLHIDA. INCIDÊNCIA DE PRAZO PRESCRICIONAL NÃO CONSUMADO. VAGA DE GARAGEM. METRAGEM INFERIOR À ÁREA PROMETIDA. DANO MATERIAL. CONFIDURADO. TOLERÂNCIA DO §1º DO ART. 500 DO CC. A ÁREA CONSIDERADA É A ISOLADA DA GARAGEM. PRECEDENTE DO STJ. DANO MORAL. NÃO CONFIGURADO. MERO DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL. APELAÇÕES CÍVEIS IMPROVIDAS. I – A pretensão de indenização pelos danos materiais decorrentes da entrega do imóvel com vaga de garagem com metragem menor do que aquela prometida sujeita-se a prazo prescricional, não decadencia; II - nos termos do que acertadamente decidiu o magistral de 1º Grau e consoante se percebe do registro do imóvel, a área global é dividida entre a área do apartamento e a área da garagem, dando a ambos destinação específica e medições isoladas, razão pela qual a vaga de garagem não pode ser considerada no cômputo da área total do imóvel vendido para fim para fim de aferição do percentual de tolerância do §1º do art. 500 do Código Civil; III - quanto ao valor do dano material a ser ressarcido, considero-o corretamente arbitrado, levando em consideração as conclusões do perito no laudo judicial, haja vista que em seu cálculo o profissional considerou a área de 84,20 m2, incluída a área comum de 14,01 m2, que, por óbvio, deve ser computada no valor total do imóvel, resultando num valor de R$ 5.896,84 (cinco mil, oitocentos e noventa e seis reais e oitenta e quatro centavos) a ser devolvido; IV - O simples descumprimento contratual não tem o condão de gerar danos morais, sendo necessário demonstrar que a situação concreta causou algum prejuízo de ordem extrapatrimonial ao adquirente do imóvel. V – primeira apelação improvida; segunda apelação improvida.(TJMA, APELAÇÃO CÍVEL N. 0817973-49.2018.8.10.0001 – SÃO LUÍS, Relator: Des. Cleones Carvalho Cunha, julgado na Sessão Virtual do dia 29/07/2021 a 05/08/2021). PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. IMÓVEL COM METRAGEM MENOR DO QUE O CONTRATADO. DANOS MORAIS – OCORRÊNCIA. PRAZO DECADENCIAL DECENAL – ARTIGO 205 DO CC. INOCORRÊNCIA DA DECADÊNCIA. 1º APELO PROVIDO E 2º APELO IMPROVIDO. I – Colhe-se dos autos que a apelada ajuizou a referida demanda visando a reordenação das vagas da garagem com metragem menor ao disposto no contrato de compra e venda, ou indenização em caso de impossibilidade de aumento da vaga do estacionamento. Defende que a vaga da garagem perfaz a metragem de 10,35m⊃2;, que conforme laudo pericial não garagem a segurança necessária para o estacionamento do seu veículo, podendo-lhe ocasionar danos materiais, caso não seja respeitada a medição de 12,50m⊃2;. II – (...) III - Vale frisar que o laudo pericial de Id nº. 10093440, pág. 20 e 26 mostram claramente que o curto espaço para estacionamento podem provocar danos ao veículo da autora, “visto que causa insegurança pela alta probabilidade de acidentes durante a manobra e ao abrir a porta do veículo, e não gera fluidez adequada pois exige manobras com maior tempo para sua realização”. IV – (...) V – As segundas apelantes defendem a tese de decadência para pleitear a obrigação de fazer, nos moldes dos artigos 500 e 501 do Código Civil, no entanto não assiste razão as empresas demandadas, vez que o aludido prazo refere-se tão somente aos pedidos elencados arts. 18, § 1º, e 20, caput do CDC, a saber: “a substituição do produto, a restituição da quantia paga, o abatimento proporcional do preço e a reexecução do serviço”. VI - Assim incide o prazo geral do artigo 205 do CC, que é de 10 (dez) anos. 1º Apelo provido. 2º Apelo Improvido. (TJMA, APELAÇÃO CÍVEL Nº 0817382-24.2017.8.10.0001 – São Luís, Relator: Des. José de Ribamar Castro, julgado na Sessão do dia com início em 23 de agosto e término no dia 30 de agosto de 2021)
Ante o exposto, com fulcro no art. 932 do CPC/2015, decido monocraticamente, negar provimento aos Apelos, mantendo a sentença vergastada em todos os seus termos. Publique-se. São Luís, data do sistema. Desembargadora ANGELA MARIA MORAES SALAZAR Relatora