Publicacao/Comunicacao
Intimação - SENTENÇA
SENTENÇA
Processo: 0841590-04.2019.8.10.0001.
AUTOR: LUIZ TARQUINIO PEREIRA CRUZ Advogado do(a)
AUTOR: DEYVISON DOS SANTOS PEREIRA - MA9146-A
REU: NELCINE BASTOS DE ARAUJO, EMPREENDIMENTOS COMERCIAS INDUSTRIAIS IMOBILIARIOS LTD - ME Advogado do(a)
REU: HUGO MOREIRA LIMA SAUAIA - MA6817-A Advogado do(a)
REU: JOSE WILSON CARDOSO DINIZ - MA6055-A SENTENÇA 1. RELATÓRIO
Intimação - Juízo de Direito da 14ª Vara Cível do Termo de São Luís Secretaria Judicial Única Digital das Varas Cíveis do Termo de São Luís AÇÃO: PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7)
Trata-se de ação ordinária de nulidade de escritura pública e cancelamento de registro de imóvel c/c reconhecimento de domínio ajuizada por Luiz Tarquínio Pereira Cruz, inscrito no CPF n.º 444.932.583-49, em face de Nelcine Bastos de Araújo, inscrita no CPF n.º 250.080.483-68, e Ecil - Empreendimentos Comerciais Industriais Imobiliários LTDA - ME, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ n.º 06.062.012/0001-27, partes devidamente qualificadas nos autos. Na inicial, o autor alegou que adquiriu o imóvel localizado na Quadra 11, do loteamento denominado Parque Atlântico, na Estrada do Olho D’Água, São Luís/MA. Disse que o mencionado imóvel foi registrado em 04.12.2008, no livro 02-PZ, fls. 017, da matrícula n.º 75.830, em aquisição feita por Margareth Carvalho, tendo esta adquirido da empresa Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA (segunda requerida). Ocorre que, ao visitar o imóvel e manifestar a intenção em negociá-lo, apresentou-se a primeira requerida, Nelcine Bastos de Araújo, alegando também ser proprietária do referido imóvel, mostrando matrícula, também lavrada no Cartório de Registro de Imóveis da comarca de São Luís (1.ª Zona de Registro de Imóveis), tombada sob n.º 14.281, tendo sido registrada em 09.03.2010, em aquisição feita de José de Ribamar de Araújo e Souza e sua mulher, Benedita Morais de Araújo e Souza. Relatou que estes últimos, supostos adquirentes de boa-fé, compraram o imóvel da empresa Ducol-Dualibe Construções LTDA, que, por seu turno, adquiriu de Plínio Pedro Nesello, tendo este último adquirido da segunda requerida, Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA. Destacou que as cadeias sucessórias de ambas as matrículas decorreram de compras feitas com a requerida Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA. Assim, afirmou que a requerida vendeu o mesmo imóvel para duas pessoas distintas. Pontuou que buscou esclarecer a questão, protocolizando o requerimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis de São Luís/MA - 1.ª Zona, que respondeu no sentido de que houve a abertura de duas matrículas para o imóvel objeto da ação. Com esses fundamentos, pediu: a concessão dos benefícios da gratuidade da justiça; a antecipação da tutela para que fosse determinado o bloqueio da matrícula n.º 14.281, da 1ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, até que se haja decisão sobre o domínio do bem em questão; a decretação de nulidade da matrícula n.º 14.281, da 1.ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, bem como do registro de compra e venda realizado em favor de Nelcine Bastos de Araújo, datada de 09.03.2010; a procedência da ação com a declaração do domínio do imóvel em questão em seu favor; a nulidade da matrícula n.º 14.281, da 1.ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, bem como o seu cancelamento junto ao 1.º Ofício de Registro de Imóveis, da Comarca de São Luís/MA; que seja declarado, assim, por constituído o domínio do citado bem em favor do autor, com efeitos ex tunc, a fim de que a sentença a ser exarada nos presentes autos tenha a mesma serventia de um título para fins de registro no cartório competente. Subsidiariamente, pediu a procedência da ação, para condenar a segunda requerida Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, ao pagamento de perdas e danos decorrentes da eventual perda do domínio do imóvel, bem como o seu ressarcimento pelo valor atual do imóvel, a ser apurado em fase de liquidação de sentença. Juntou documentos, dentre eles: cadeia sucessória da matrícula n.º 14.281 (ID 24344521); cadeia sucessória da matrícula n.º 75.830 (ID 24344523); requerimento de análise das matrículas do imóvel, feito junto ao 1.º Ofício de Registro de Imóveis, da Comarca de São Luís/MA (ID 24344929). O pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça feito pelo autor foi indeferido (ID 26660398), pois apesar de intimado, aquele não comprovou a sua hipossuficiência (ID 24410906). Posteriormente, foi concedida a antecipação da tutela (ID 32856003). Nelcine Bastos de Araújo ofereceu contestação e propôs reconvenção (ID 35425411). Na contestação, a requerida disse que no Pedido de Providências (n.º 0834277-89.2019.8.10.0001), que tramitou na 8.ª Vara Cível, foi informado pelo Cartório da 1.ª Zona de Registros de Imóveis da Comarca de São Luís/MA que não faz a guarda das Escrituras Públicas de Compra e Venda dos Imóveis apresentados e que o imóvel objeto possui outras matrículas lavradas em outros Cartórios desta Capital. Alegou que, conforme o Pedido de Providência, a matrícula da qual é titular, qual seja, n.º 14.281, foi aberta em 31.07.1981, em nome de Ducol – Dualibe Construções LTDA, cuja aquisição foi feita em 25.02.1983. Enquanto a outra matrícula, n.º 75.830, esta foi aberta em 26.08.2008, em nome de ECIL – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, na qual figura como titular o autor, cuja compra foi feita em 02.12.2008. Informou que, em resposta ao Pedido de Providência, o cartório disse que ambas as matrículas possuem cadeias sucessórias corretas. Enfatizou que adquiriu o imóvel em 1983, possuindo-o sem qualquer impedimento, quando, então, apareceu o autor sustentando também ser proprietário do mesmo imóvel. Sustentou que o imóvel discutido possui outras matrículas lavradas em outros cartórios desta capital, e que o Cartório, no qual foi registrado, disse não fazer a guarda das escrituras públicas de compra e venda dos imóveis ali registrados, pelo que buscou junto aos cartórios onde foram lavradas as escrituras de compra e venda, a fim de verificar a lisura de cada uma delas. Afirmou que ficou constatado que a matrícula de sua titularidade está revestida de legalidade e das formalidades que lhe garantem a manutenção da propriedade e que não há qualquer dúvida quanto à sua legitimidade, ao contrário da matrícula de titularidade do autor/reconvindo, que demonstra indícios de fraude e ilegalidade. Disse que a escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório do 4.° Ofício de Notas, registrado no livro de notas n.° 0164-E, fls. 126, relativa à cadeia sucessória da matrícula em nome do autor, não tem qualquer referência com o imóvel objeto desta ação. Destacou ainda que as pessoas ali citadas como comprador e vendedor, não possuem qualquer relação com as que são citadas na matrícula n.º 75.830. Em sede de reconvenção, arguiu que a descrição do imóvel indicado na matrícula registrada em nome do autor, com data de abertura de 26.08.2008, n.º 75.830, diverge da constante na matrícula n.º 14.281, aberta em 31.07.1981, sendo que, em 20.03.2013 houve um averbação de ofício para alterar a descrição do imóvel sem qualquer justificativa. Concluiu que essa alteração demonstra fraude, pelo que pediu que o Ministério Público fosse oficiado para apurar possível ato ilícito, tendo em vista que a escritura pública de compra e venda do Cartório do 4.° Ofício de Notas, registrado no livro de notas n.° 0164-E, fls. 126, relativa à cadeia sucessória em nome autor não tem qualquer referência com o imóvel objeto desta ação. Com base nesses fundamentos, pediu: a declaração de nulidade da matrícula n.º 75.830, de titularidade do autor/reconvindo e, consequentemente, seja determinado o cancelamento da referida matrícula, registrada no Cartório da 1.ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, sendo mantida a matrícula n.º 14.281 de sua titularidade; a revogação da medida liminar concedida; que seja determinado ao autor/reconvindo abster-se de adotar qualquer medida que ponha em risco o livre exercício da posse e propriedade do imóvel; a improcedência da ação proposta pelo autor/reconvindo, com o reconhecimento de irregularidade da matrícula de n.º 75.830; a procedência da reconvenção com o reconhecimento da regularidade da matrícula de n.º 14.281. Anexou documentos, sendo eles: certidão emitida pelo Tabelionato do 4.º Ofício de Notas da Capital, livro 0050-E, folha 24, traslado 2º (ID 35426585); certidão emitida pelo Tabelionato do 4º Ofício de Notas da Capital, livro 164E, folha 126, traslado 2º (ID 35426587); certidão emitida pelo 3º Tabelionato de Notas de São Luís, ato 00022772, livro 0550, folha 124 (ID 35426588); escritura pública de compra e venda, lavrada no Tabelionato do 1.º Ofício - Cartório Oswaldo Soares (ID 35426590); peças processuais do Pedido de Providências (ID 35426613); O imóvel em questão foi bloqueado, conforme ofício expedido pelo Cartório da 1.ª Zona de Registro de Imóveis de São Luís/MA (IDs 36512141/ 36512149). O autor/reconvindo pediu nova expedição de mandado de citação da requerida Ecil - Empreendimentos Comerciais Industriais Imobiliários LTDA - ME (ID 42569852), tendo em vista que as tentativas anteriores restaram frustradas (IDs 34165298/34785513). Apresentada a réplica (ID 72011965), o autor/reconvindo repisou os argumentos expostos na inicial e destacou que inexiste fraude de sua parte, devido ser adquirente de boa-fé. Afirmou que o seu registro de compra e venda é anterior ao registro realizado pela primeira demandada. Assim, disse ter direito ao domínio do imóvel em questão. Suscitou que o problema acerca do imóvel surgiu a partir da segunda demandada, já que as cadeias sucessórias de ambas as matrículas convergem, até se chegar na empresa demandada. Assim, concluiu ter havido má-fé por parte da Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, que vendeu o mesmo imóvel duas vezes, gerando matrículas dúplices. Reiterou os pedidos iniciais, requereu a improcedência da reconvenção e a manutenção da medida de urgência concedida. Na decisão de ID 42952600, o pedido de revogação da decisão concessiva da liminar foi indeferido. Ainda, foi determinada a intimação das partes para dizerem se pretendiam produzir provas ou se concordavam com o julgamento antecipado do mérito, assim como ficou consignado que a distribuição do ônus da prova seguiria a regra geral do Código de Processo Civil. Porém, em relação ao despacho no 42952600 o autor requereu o chamamento do feito à ordem, devido à pendência de citação da Ecil - Empreendimentos Comerciais Industriais Imobiliários LTDA - ME (ID 43219480). Foi deferido o pedido, sendo determinada a expedição de mandado de citação (ID 64226108). Citada (ID 69121295), a requerida Ecil - Empreendimentos Comercias Industriais Imobiliários LTDA - ME ofereceu sua defesa (ID 70860209). Em sua contestação (ID 70860209), a empresa requerida arguiu, em síntese, prescrição. Sustentou que ambos os registros do imóvel datam de 2008 e 2010, sendo a ação ajuizada em 2019. Disse que o termo inicial do prazo prescricional começou a fluir no momento da prática do ato registral, ou seja, no momento do primeiro registro em 2008. Também arguiu ilegitimidade passiva, pois o imóvel foi adquirido pelo autor em aquisição feita de Margareth Carvalho, e supostamente pela primeira requerida que comprou o imóvel de José de Ribamar de Araújo e Souza e Benedita Morais de Araújo e Souza, e estes adquiriram o respectivo imóvel de Ducol - Dualibe Construções LTDA. Afirmou não ser parte legítima para figurar no polo passivo, pois não tem qualquer relação com o autor. Assegurou que não existem provas nos autos de que tenha auferido qualquer vantagem indevida referente ao imóvel discutido, estando de boa-fé. Nessas razões, pugnou pelo reconhecimento das preliminares; subsidiariamente, pelo julgamento improcedente dos pedidos, ante à ausência de comprovação de má-fé. Foi determinada a intimação do autor/reconvinte para apresentar réplica, assim como de todas as partes para informarem se ainda pretendiam produzir provas (ID 71011150). Apresentada a réplica (ID 72011965), o autor refutou o argumento de prescrição arguido pela empresa requerida, sustentado que o presente caso se trata de duplicidade de registro de imóveis e que não havia como saber desse fato. Destacou, ainda, que a requerida é legítima para figurar no polo, haja vista ter vendido o mesmo imóvel, para duas partes distintas, violando assim a boa-fé objetiva. A primeira requerida, Nelcine Bastos de Araújo, pugnou pela produção de prova testemunhal e documental, também pediu que fosse oficiado o tabelionato do 4.º Ofício, tabelião Dr. Alvimar de Oliveira Braúna, para informar acerca da validade da cadeia sucessória apresentada pelo Requerente, a qual cita o livro n.º 164E, fls. 126, datada de 09.10.1999, como originária do registro de compra e venda do imóvel objeto da demanda (ID 72885631). O autor pediu o julgamento antecipado da lide (ID 72922757). Na decisão de saneamento (ID 78587316), a preliminar de prescrição foi rejeitada, pois se deve levar em consideração, para fins de início desse prazo, a data da ciência do demandante quando da existência da duplicidade de matrículas e não a data do registro. Também restou rejeitada a preliminar de ilegitimidade passiva, visto que a empresa requerida, de acordo com os documentos colacionados, faz parte da relação jurídica. As questões de direito foram assim fixadas: “qual matrícula possui validade jurídica, se a de n.º 14.281 ou a de n.º 75.830; se a parte requerida ECIL obteve vantagem indevida quando da suposta venda em duplicidade do imóvel em comento e se houve ato ilícito perpetrado no que se refere ao registro do imóvel objeto da ação.” Quanto à dilação probatória, foi deferido o pedido de produção de prova documental e indeferido o pedido de inquirição de testemunhas. Ainda, foi determinada a expedição de ofício ao Tabelionato do 4.º Ofício de Notas para disponibilizar declaração acerca da existência de múltiplas matrículas referentes ao imóvel. O Tabelionato do 4.º Ofício de Notas apresentou manifestação e esclareceu que os tabelionatos de notas não têm competência legal para prestar as informações requeridas, devendo, portanto, ser oficiado o 1.º Registro de Imóveis da Capital, visto que a serventia é a detentora dos livros de matrículas imobiliárias. Anexou escritura de compra e venda do imóvel, realizada em 11.04.2008 (ID 86949625). Foi determinada a expedição de ofício ao 1.º Registro de Imóveis de São Luís/MA, para apresentar esclarecimentos acerca da duplicidade de matrículas referentes ao imóvel (ID 100943424). Oficiado, o cartório informou (ID 106218123): “ (...) A Matrícula nº 14.281 foi aberta em 31 de julho de 1981, em nome de Ducol – Duailibe Construções LTDA, inscrita no CGC/MF 05.774.310/0001-87. O título utilizado para realização do ato foi escritura de compra e venda, não encontrado em nosso acervo físico e/ou eletrônico. Quanto à Matrícula nº 75.830, esta possui data de abertura em 26 de agosto de 2008, tendo como proprietária Ecil – Empreendimentos Comerciais, Indústrias e Imobiliários LTDA, inscrita no CNPJ sob o nº 06.062.012/0001-27. Em mesma data foi transferida para Margareth Carvalho, inscrita no CPF sob o nº 280.542.963-04, através de escritura pública, também não localizada em nosso acervo. Ambos os registros partem da Transcrição matriz nº 31.092, às fls. 215, do Livro 3-AG do Loteamento Parque Atlântico, que tem como proprietária: Ecil – Empreendimentos Comerciais Industrias Imobiliárias Limitada. A situação em questão demonstra situação irregular, uma vez que lesa o princípio da unitariedade matricial (...)” Informou que é possível solicitar as certidões das escrituras junto ao Tabelionato de Notas onde foram lavradas. Anexou cópias dos registros (IDs 106289782/106289783/106289784). Às partes foi oportunizado prazo para se manifestarem sobre os documentos juntados pelas serventias (ID 108238399). O autor disse que, conforme os documentos colacionados, o seu registro de compra é anterior ao da primeira requerida, e que, em razão disso, tem direito ao domínio do imóvel. No mais, ratificou seus argumentos anteriores (ID 109277656). A Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, pediu que os cartórios, nas quais foram lavradas as transações, fossem oficiados (ID 110589085). A requerida Nelcine Bastos de Araújo disse que os documentos juntados pelo Cartório do 1.º Registro de Imóveis de São Luís/MA, não trouxeram esclarecimentos suficientes para sanar o ponto controvertido da demanda, pois este se olvidou de se manifestar quanto à irregularidade na cadeia sucessória e dominial da matrícula apresentada pelo autor. Os autos vieram conclusos para julgamento. É o que importa relatar. 2. FUNDAMENTAÇÃO Em observância ao art. 93, inciso IX, da CRFB/88, passo a fundamentar e decidir. Verificado que inexistem questões e/ou preliminares pendentes de análise, passo ao exame do mérito. Registro que a pretensão da parte autora e a controvérsia que contornam os autos devem ser analisadas à luz do Código de Processo Civil, Código Civil e da Lei de Registros Públicos n.º 6.015/1973. Em relação à divisão do ônus probatório, o CPC considerou três fatores: a posição das partes no processo; a natureza dos fatos anunciados, se constitutivo, extintivo, impeditivo ou modificativo do direito perseguido; e o interesse em provar o fato, a quem aproveita a vantagem perseguida. Ressalte-se que, a distribuição do ônus probatório deve ser feita com observância da garantia de paridade de tratamento das partes, de modo que todos tenham condições iguais e harmônicas para atuarem no processo, nos termos do que art. 7.º do CPC: "É assegurada às partes paridade de tratamento em relação ao exercício de direitos e faculdades processuais, aos meios de defesa, aos ônus, aos deveres e à aplicação de sanções processuais, competindo ao juiz zelar pelo efetivo contraditório". Na demanda em comento, como já destacado, deve manter-se o ônus probatório de cada parte em relação aos fatos que, trazidos a Juízo, constituam, extingam, impeçam ou modifiquem o direito perseguido, nos termos do art. 373 do CPC. 2.1 DA AÇÃO PRINCIPAL A controvérsia dos autos cinge-se à verificação de qual das matrículas deve ser considerada nula, uma vez que possuem o mesmo elemento objeto – lote de terreno próprio sob o n.º 01 da quadra 02 do Loteamento Parque Atlântico, bairro do Olho D'Água – sendo a matrícula n.º 14.821, da requerida/reconvinte Nelcine Bastos de Araújo, data de abertura de 31.07.1981, enquanto a do autor, matrícula n.º 75.830, data de abertura de 26.08.2008. A situação é irregular, uma vez que sobre um mesmo imóvel não podem coexistir duas matrículas, sob pena de ferir o princípio da unitariedade matricial (art. 176, § 1.º, inciso I Lei n.º 6.015/1973), devendo ser dirimida à luz de todo o acervo probatório constante nos autos. O autor/reconvindo pugna pela decretação de nulidade da matrícula n.º 14.281, da 1.ª Zona de Registro de Imóveis da Comarca de São Luís/MA, bem como o registro de compra e venda realizado em favor da demandada/reconvinte, sustentando, para tanto, que o registro da sua escritura de compra e venda, datado de 04.12.2008, é anterior ao registro realizado pela demandada/reconvinte, este último datado de 09.03.2010. De fato, o título do autor/reconvindo foi levado a registro primeiro, o que, partindo de uma análise superficial, afastaria a pretensão da demandada/reconvinte, em razão dos princípios que regem o registro imobiliário, quais sejam, fé pública e prioridade. Conforme preceitua o art. 186 da Lei n.º 6.015/1973: “O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente”. Ou seja, se um título for apresentado no serviço registral competente, terá prioridade do direito colocado em discussão, em relação aos demais títulos que a ele sucederem. Ainda, a fé pública garante a autenticidade e a veracidade dos atos realizados, no sentido de conferir-lhes segurança jurídica. Tamanha é a importância deste princípio, tendo em vista que eventuais situações de conflito podem ser por meio dele solucionadas. No entanto, no caso em tela, em que pese a aplicabilidade deste princípio, em análise detida dos documentos colacionados pelas partes, bem como os cedidos pelas serventias extrajudiciais, vejo que o caso possui contornos peculiares, de modo que não se pode aplicar rigorosamente o dispositivo supramencionado, pelas razões a seguir expostas. Ao contrário do que aduz o autor/reconvinte, pelas provas existentes nos autos, vejo que a aquisição da requerida foi anterior à aquisição feita por aquele e, embora levada a registro em data posterior ao título do autor/reconvindo, ao contrapor todas as alegações com todos os documentos, observa-se que existem divergências de informações em relação à matrícula n.º 75.830 do autor/reconvindo. Ressalto que a procedência da ação principal implica, necessariamente, na comprovação de nulidade da matrícula da requerida/reconvinte. Mas quanto a esse ponto, o autor/reconvinte não logrou êxito, pois este não juntou qualquer documento capaz de infirmar a regularidade da matrícula da demandada/reconvinte. Outrossim, a mera alegação, por si só, não é suficiente para reconhecer tal nulidade, pelo que não se pode prejudicar a requerida/reconvinte com base em alegação que padece de comprovação, principalmente considerando que, inexistindo provas em sentido contrário, a demandada/reconvinte é adquirente de boa-fé. Desse modo, verifico que em relação aos fatos narrados e dos elementos apresentados, conclui-se que o autor/reconvindo não se desincumbiu do ônus probatório que lhe impõe o art. 373, I, do CPC, sendo imperiosa a improcedência do pedido relativo à declaração de nulidade da matrícula n.º 14.821 de titularidade da primeira requerida. No tocante ao pedido subsidiário de condenação da requerida Ecil – Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, ao pagamento de perdas e danos decorrentes da eventual perda do domínio do imóvel, em razão de a requerida fazer parte da cadeia sucessória de ambas as matrículas. Do estudo dos documentos juntados, vejo que houve alienação em duplicidade do mesmo imóvel pela empresa requerida, mas não se pode falar em anulação do negócio praticado entre esta e a requerida/reconvinte, pois a declaração de nulidade é consequência do reconhecimento de simulação pela empresa requerida. Entretanto, o autor não comprovou indícios de simulação na venda realizada pela empresa requerida, que esta se valeu de falha registral para vender o mesmo imóvel para partes diversas ou, até mesmo, que todo esse embaraço decorre de culpa ou dolo exclusivo daquela. Nesse sentido, consigno que o Superior Tribunal de Justiça entende que: “Na análise do vício da simulação, devem ser considerados os seguintes elementos: a consciência dos envolvidos na declaração do ato simulado, sabidamente divergente de sua vontade íntima, a intenção enganosa em relação a terceiros, e o conluio entre os participantes do negócio danoso.” (REsp n. 1.969.648/DF, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/10/2022, DJe de 21/10/2022). Por fim, destaco que nada impede o requerente/reconvindo de, em ação própria, apurar todos esses fatos, demandando contra quem achar de direito o ressarcimento perseguido. Assim, improcedente também o pleito subsidiário. 2.2 DA RECONVENÇÃO No mérito, vejo que a reconvenção é procedente. Explico. A requerida/reconvinte Nelcine Bastos de Araújo disse que a escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório do 4.° Ofício de Notas, registrado no livro de notas n.° 0164-E, fls. 126 (ID 35426587), relativa à cadeia sucessória da matrícula em nome do autor/reconvindo, não tem qualquer referência com o imóvel objeto desta ação, do mesmo modo que os indivíduos ali citados como comprador e vendedor, não possuem qualquer relação com os citados na matrícula n.º 75.830. De fato, ao comparar esse instrumento (ID 110763184) com o registro geral do imóvel da matrícula do autor/reconvindo n.º 75.830 (ID 106218125), com data de abertura em 26.08.2008, vejo que foi registrada no histórico do imóvel (registro 01) a escritura pública de compra e venda feita por Margareth Carvalho, que foi lavrada nas notas do Tabelionato do 4.º Ofício (Dr. Alvimar Oliveira Braúna), no livro de notas n.º 0164E, fls. 126, situação que, a princípio, não aparenta qualquer anormalidade. Todavia, na certidão (ID 110763184) da escritura de compra e venda, datada de 11.04.2008, – colacionada pela requerida/reconvinte –, emitida junto ao mesmo tabelionato, com indicação da mesma folha e livro, o imóvel objeto da transação e as partes são completamente diferentes, sem qualquer referência ao autor/reconvindo. Ou seja, o registro anotado na matrícula do autor/reconvindo de n.º 75.830 (ID 106289784), diverge da certidão emitida pelo próprio cartório no qual foi lavrada a escritura de compra e venda feita entre o autor/reconvindo e a vendedora Margareth Carvalho (ID 110763184). Além disso, outro fato intrigante diz respeito à certidão de ID 35426588 (ato 000227772, livro 0550, folha 124), juntada pela requerida/reconvinte, emitida pelo 3.º Tabelionato de Notas de São Luís, na qual se observa que a escritura pública de compra e venda, tendo como objeto o imóvel de matrícula de n.º 75.830, o autor/reconvindo figura como representante e procurador da vendedora Margareth Carvalho e também figura como comprador do imóvel. Isto é, o imóvel discutido foi objeto de transação na qual o autor/reconvindo foi vendedor e comprador ao mesmo tempo, conflitando com o que se vê no registro geral do imóvel (ID 36512141) acostado pelo Cartório do 1.º Registro de Imóveis, pois nesse segundo documento a circunstância em comento foi omitida, fazendo-se constar apenas que o autor/reconvindo adquiriu o imóvel de Margareth Carvalho. Destaco que nos documentos supracitados, referentes às situações acima descritas, o imóvel é o mesmo da lide, qual seja, lote de terreno próprio sob o n.º 01 da quadra 02 do Loteamento Parque Atlântico, bairro do Olho D'Água, neste município, exceto pelo imóvel objeto da escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório do 4.° Ofício de Notas, registrado no livro de notas n.° 0164-E, fls. 126, que, conforme já dito, traz partes e objetos totalmente distintas das que participam da presente lide, embora possua indicação para a mesma numeração de livro e folhas (ID 35426587). Ainda, confrontando os documentos que acompanham a inicial (IDs 24344521/ 24344523), bem como os anexos à resposta do ofício pelo 1.º Cartório de Registro de Imóveis (IDs 106218124/ 106218125/ 106289782), obtém-se as seguintes cadeias sucessórias com seus respectivos elementos sujeitos e origens: MATRÍCULA 14.821 (aberta 31.07.1981) PROPRIETÁRIA: Ducol Duailibe Construções LTDA MATRÍCULA 75.830 (aberta 26.08.2008) PROPRIETÁRIA: Ecil - Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA observação: matrícula anterior n.º 6.614, fls. 083, livro n.º 2-AF Transmitentes: Terezinha de Jesus Neves Schalcher e Schalcher Júnior Transmitentes: Terezinha de Jesus Neves Schalcher e Schalcher Júnior Compra e venda: 04.12.1973 Ecil - Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA vendeu a Plínio Pedro Nesello registro 28.05.1980 (transcrição anterior 31.092, livro 3-AG, fls. 215, aberta aos 12.12.1973) Compra e venda (09.10.1999): Ecil - Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA vendeu a Margareth Carvalho registro 26/08/2008 observação: matrícula anterior n.º 6.614 (transcrição anterior 31.092, livro 3-AG, fls. 241, aberta aos 12.12.1973) Compra e venda (18.05.1981): Plínio Pedro Nesello e Sônia venderam a Ducol Duailibe Construções LTDA registro 31.07.1981 observação: matrícula anterior n.º 9.903,fls. 123, livro 2-AS, aberta em 28/05/1980 Compra e venda (02.12.2008): Margareth Carvalho vendeu a Luiz Tarquínio Pereira Cruz registro 04.12.2008 Compra e venda (25.02.1982): Ducol Duailibe Construções LTDA vendeu a José Ribamar de Araújo e Souza registro 26.04.1982 x Compra e venda (08.04.1983): José Ribamar de Araújo e Souza vendeu a Nelcine Bastos de Araújo registro 09.03.2010 x Observa-se que ambas as matrículas convergem em dois pontos: quanto aos transmitentes Terezinha de Jesus Neves Schalcher e Schalcher Júnior, e, como já mencionado, com a segunda requerida, Ecil - Empreendimentos Comerciais, Industriais e Imobiliários LTDA, como proprietária das matrículas cuja transcrição anterior é a de n.º 31.092, com data de abertura em 12.12.1973. No entanto, outro aspecto curioso constatado nesses registros é que, apesar de ambas as matrículas decorrerem da transcrição de n.º 31.092, com data de abertura em 12.12.1973, livro 3-AG, na cadeia sucessória da requerida/reconvinte a folha do livro é 215, enquanto a do autor foi registrada na folha 241. Este evento é confuso porque a mesma transcrição está registrada em duas folhas no mesmo livro, com um espaço considerável de uma para a outra. Nesse passo, oportuno registrar que o princípio da continuidade preconiza que o registro de imóveis deve seguir uma sequência lógica e cronológica dos fatos, tanto no que diz respeito aos atos praticados e às pessoas envolvidas. Este princípio é fundamental na tomada de decisões, especialmente por ser medida acautelatória para garantir a segurança jurídica na cadeia de domínio do bem. Dessa forma, apesar de o título da demandada/reconvinte ter sido levada a registro após o registro do autor/reconvindo, pelas informações extraídas das provas, e em consonância com o princípio supracitado, a cadeia sucessória da matrícula da requerida/reconvinte possui fatos concatenados, ao passo que a do autor/reconvindo apresenta-se obscura e contraditória. Também, impende frisar que, em que pese os títulos levados a registro sejam cobertos de fé pública, a presunção de dominialidade que deles decorrem não é absoluta. A esse respeito, destaco as lições de Álvaro Melo Filho: "(...) o título, per se, não prova o domínio porque a propriedade se adquire pelo registro, donde a parêmia: “Quem não registra não é dono”. Mas este registro também, por si não faz prova bastante do domínio, por que não é ele ato originário, como é o título, mas derivado desse título, que poderá portar um vício insanável. A prova do domínio, pois, segundo o sistema brasileiro, é feita com o título registrado, do qual decorre, quer entre as partes contratantes, quer perante terceiros de boa ou de má fé, uma presunção relativa de domínio, que assim prevalecerá até prova em contrário. (FILHO, Álvaro Melo. PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO, p. 9-10) (sublinhei) Conclui-se, portanto, que, no caso concreto, aplica-se, por analogia, a ponderação de princípios, quando dois ou mais deles encontram-se em colisão, presumindo-se como relativa a dominialidade do autor/reconvindo e afastando-se a prioridade do seu título, uma vez atribuído maior peso ao princípio da continuidade que restou inequivocamente demonstrada na cadeia sucessória de matrícula da requerida/reconvinte. Desse modo, em relação aos fatos narrados e do elemento apresentado, conclui-se que a demandada/reconvinte se desincumbiu do ônus probatório que lhe impõe o art. 373, I, do CPC, sendo de rigor a procedência da reconvenção. Por fim, quanto à alegação de fraude fundada na averbação de ofício injustificada que alterou a descrição do imóvel, em 20 de março de 2013, não há como presumir se a referida alteração decorre de ato fraudulento. 3. DISPOSITIVO Por todo o exposto, nos termos da fundamentação supra, integrante desta decisão: 3.1 DA AÇÃO PRINCIPAL JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados na exordial, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para: a) REVOGAR a tutela anteriormente concedida; c) CONDENAR o autor/reconvindo ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários de advogado da parte adversa, estes últimos arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do art. 85, §2.º, do CPC. 3.2 DA RECONVENÇÃO JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados na reconvenção, resolvendo o mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, para; b) DECLARAR regular a matrícula n.º 14.281, pertencente à demandada/reconvinte, Nelcine Bastos de Araújo, inscrita no CPF n.º 250.080.483-68; c) DECLARAR nula a matrícula n.º 75.830, pertencente ao autor/reconvindo, Luiz Tarquínio Pereira Cruz, inscrito no CPF n.º 444.932.583-49, bem como DETERMINAR o seu cancelamento; d) DETERMINAR o desbloqueio da matrícula n.º 14.281, pertencente à demandada/reconvinte, Nelcine Bastos de Araújo, inscrita no CPF n.º 250.080.483-68; e) CONDENAR o autor/reconvindo a pagar as custas, despesas processuais e honorários advocatícios sucumbenciais, estes últimos arbitrados em 10% sobre o valor atualizado da causa, nos moldes do art. 85, §2.º, do CPC. Transitada em julgada, EXPEÇA-SE ofício ao Cartório da 1ª a Zona de Registro de Imóveis de São Luís/MA para efetuar o desbloqueio. Após o trânsito em julgado, ausente manifestação das partes, ARQUIVEM-SE os autos com as cautelas legais. Publique-se. Registre-se. Intime-se. São Luís (MA), 15 de julho de 2024. Ana Célia Santana Juíza de Direito Titular da 14ª Vara Cível do Termo de São Luís/MA