Publicacao/Comunicacao
Intimação - decisão
DECISÃO
AGRAVANTE: CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA Advogado: WERBETH HARRY BEZERRA JORGE – OAB/MA 8875-S
AGRAVADO: IZIDIANNY CARDOSO SILVA Advogado: JOSÉ WILSON CARDOSO DINIZ – OAB/MA 6055-A RELATORA: DESA. MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA EMENTA DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE VALORES. IPTU. PARCELAMENTO DA RESTITUIÇÃO. RECURSO DESPROVIDO. 1. Agravo interno interposto contra decisão que negou provimento à apelação da parte agravante, mantendo sentença que determinou a retenção de 20% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por rescisão contratual motivada pelo comprador, com restituição à vista e sem retenção de valores referentes ao IPTU. II. Questão em discussão 2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se é válida a retenção de 20% dos valores pagos em razão da culpa do comprador pela rescisão contratual; (ii) saber se é cabível a retenção de valores a título de IPTU após a resolução do contrato; (iii) saber se é possível a devolução dos valores de forma parcelada; e (iv) saber se a Lei nº 13.786/2018 se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência. III. Razões de decidir 3. A rescisão contratual decorreu de iniciativa do comprador, atraindo a incidência da parte final da Súmula 543 do STJ, que permite a restituição parcial dos valores pagos. A retenção de 20% mostra-se razoável, inclusive para compensação de despesas administrativas. 4. Após a resolução contratual, o imóvel retorna ao patrimônio do vendedor, afastando a possibilidade de retenção de valores a título de IPTU, tributo de natureza propter rem. 5. É abusiva a cláusula que prevê restituição parcelada, conforme entendimento consolidado no STJ (REsp 1.300.418/SC - Tema 577). 6. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica aos contratos firmados antes de sua vigência, conforme jurisprudência consolidada do STJ. 7. Ausência de argumentos novos aptos a infirmar os fundamentos da decisão agravada, o que enseja a negativa de provimento ao agravo interno. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno conhecido e desprovido. Tese de julgamento: “1. É válida a retenção de percentual dos valores pagos, nos termos da Súmula 543 do STJ, quando a rescisão contratual decorre de culpa do comprador. 2. Não é cabível a retenção de valores a título de IPTU após a resolução contratual. 3. É abusiva a cláusula contratual que prevê a restituição dos valores de forma parcelada. 4. A Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados antes de sua vigência.” ACÓRDÃO
Acórdão - AGRAVO INTERNO NA APELAÇÃO CÍVEL N.º 0809544-34.2022.8.10.0040 Vistos, relatados e discutidos estes autos, ACORDAM os Desembargadores da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, unanimemente, em CONHECER e NEGAR PROVIMENTO do recurso, nos termos do voto da Relatora. Participaram do julgamento, além desta Relatora, os Desembargadores Marcelo Carvalho Silva e José Gonçalo de Sousa Filho. Sala das Sessões Virtuais da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, no período de 17 a 24 de junho de 2025. São Luís, data do sistema Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora RELATÓRIO
Trata-se de Agravo Interno interposto pela CIDADE JARDIM EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE LTDA, contra decisão monocrática da Desembargadora Relatora que negou provimento ao recurso de apelação, nos autos da ação de rescisão contratual c/c devolução de valores, proposta por IZIDIANNY CARDOSO SILVA. A decisão recorrida considerou correta a sentença de primeiro grau que determinou a restituição parcial das parcelas pagas pelo comprador, diante da rescisão contratual provocada por sua iniciativa, com retenção de 20% a título de cláusula penal, percentual este tido como razoável e proporcional às despesas administrativas do vendedor. Rejeitou-se a pretensão de fixação de percentual inferior (10%), bem como a cobrança de IPTU e a restituição parcelada dos valores, com base em jurisprudência do STJ e no entendimento de inaplicabilidade imediata da Lei nº 13.786/2018 aos contratos celebrados antes da sua vigência. Por fim, majorou-se a verba honorária sucumbencial em favor do apelado para 20% sobre o valor da condenação. Em suas razões (ID 43286502), a recorrente aduz que: (i) a decisão agravada desconsiderou a realidade fática do empreendimento, cujos investimentos em infraestrutura são realizados com recursos próprios e/ou obtidos no mercado financeiro, sendo o parcelamento da restituição medida necessária para manutenção do equilíbrio financeiro e respeito aos demais compromissos assumidos; (ii) a Súmula 543 do STJ não deve ser aplicada indistintamente aos loteamentos, pois se refere a incorporações imobiliárias, regidas por legislação distinta; (iii) a restituição parcelada é compatível com a equidade contratual, especialmente considerando que os valores pagos foram efetuados em prestações; (iv) a decisão ignorou aspectos econômicos e jurídicos da atividade empresarial da agravante, o que enseja a necessidade de reforma; (v) a parte autora deu causa à rescisão, devendo arcar com os ônus decorrentes, não sendo justificável a inversão dessa lógica. Sem contrarrazões ao agravo interno. É o relatório. VOTO Presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso. Nos termos do art. 1.021 do CPC: “Contra decisão proferida pelo relator caberá agravo interno para o respectivo órgão colegiado, observadas, quanto ao processamento, as regras do regimento interno do tribunal.” Conforme já exposto, a parte agravante requer a reconsideração da decisão que negou provimento à sua apelação, mantendo na íntegra a sentença de primeiro grau. Ocorre que as razões apresentadas no agravo interno não trazem quaisquer elementos novos capazes de alterar o posicionamento firmado na decisão agravada, se resumindo a rediscutir matéria já apreciada. Ao proferir seu julgamento esta relatora assim explicitou: Conforme relatado o mérito recursal diz respeito ao dever ou não de restituir valores pagos decorrentes de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, o respectivo percentual, bem como a taxa de IPTU. Com efeito, não há controvérsia sobre quem deu causa a rescisão contratual, sendo que o próprio autor admite que ocorreu por sua iniciativa. Assim em razão da culpa exclusiva do comprador a aplicação da parte final da Súmula 543 do STJ se impõe: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor,ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (grifei) Nesse sentido o percentual de retenção estipulado pelo magistrado de 1º Grau – 20% do valor total pago pelo comprador – foi fixado dentro da razoabilidade e proporcionalidade. Ressalto que esta se justifica, inclusive, na necessidade de compensação das despesas administrativas do vendedor, ora apelante, não havendo que se falar, como pleiteado no presente recurso, em outro percentual de 10% do valor total do contrato como compensação por tais despesas. […] No mesmo sentido: ApCiv nº 0812407-02.2018.8.10.0040, Rel. Desembargador Raimundo José Barros de Sousa – Quinta Câmara Cível, Sessão Virtual de 14/02 a 21/02/2022; ApCiv nº 0845427-38.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Kleber Costa Carvalho – Primeira Câmara Cível, Sessão Virtual de 22/04/2022 à 28/04/2022; ApCiv nº 0808078-78.2017.8.10.0040, Rel. Desembargador Jorge Rachid Mubárack Maluf – Primeira Câmara Cível, Sessão do dia 31 de março a 07 de abril de 2022; ApCiv nº 0814688-82.2017.8.10.0001, Rel. Desembargador Luiz Gonzaga Almeida Filho – Sexta Câmara Cível, Sessão de Julgamento em 07/04/2022. Ademais uma vez que uma vez operada a rescisão contratual com o consequente retorno ao status quo ante, o imóvel volta ao patrimônio da apelante, portanto não é cabível a retenção de valores a título de IPTU, que constitui tributo de natureza propter rem. Além disso, a apelante não comprovou que existe qualquer débito em aberto deixado pelo comprador, relativo ao IPTU. Quanto ao pedido de devolução dos valores de forma parcelada, este também não deve prosperar, vez que o Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1300418-SC, sob a relatoria do Ministro Luís Felipe Salomão, em julgamento sob a técnica dos recursos repetitivos, firmou a Tese nº 577 nos seguintes termos: “Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de qualquer dos contratantes.” (grifei) Assevero que não prospera a alegação de aplicação imediata da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, aos contratos celebrados antes da sua vigência, como na espécie ora em análise cujo instrumento contratual foi firmado em 02/9/2020. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, em março de 2019, ao julgar os temas 970 e 971, alusivos a atraso de obras, ao contrário do que quer fazer crer a apelante, decidiu questão de ordem suscitada, definindo que “não serão aplicados diretamente os dispositivos da Lei n.º 13.786/2018, de 27 de dezembro de 2018, para solução de casos em andamento anteriores ao advento do mencionado diploma legal". Esse entendimento é replicado em decisões mais recentes daquela Corte Superior ao estabelecer que “As disposições da Lei 13.786/18 aplicam-se, tão somente, aos contratos celebrados após a sua vigência” (STJ - AgInt no REsp: 1814240 SP 2019/0136468-9, Relator: Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, Data de Julgamento: 25/05/2020, T4 - QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe 28/05/2020). Ressalto ainda, que o entendimento pacificado no Superior Tribunal de Justiça e neste Tribunal é no sentido de que a inexistência de argumentos novos aptos a infirmar os fundamentos que alicerçaram a decisão agravada enseja a negativa de provimento ao agravo interno (STJ - AgInt no AREsp: 1745586 SP 2020/0210417-1, Relator: Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, Data de Julgamento: 25/05/2021, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJe 08/06/2021; STJ - AgInt nos EREsp: 1751652 RS 2018/0162230-1, Relator: Ministro FELIX FISCHER, Data de Julgamento: 25/08/2020, CE - CORTE ESPECIAL, Data de Publicação: DJe 03/09/2020; TJ-MA - AGT: 00316119020158100001 MA 0388442018, Relator: JOSÉ JORGE FIGUEIREDO DOS ANJOS, Data de Julgamento: 21/11/2019, SEXTA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 27/11/2019 00:00:00). Assim, não existindo argumentos novos aptos a infirmar o fundamentos da decisão atacada, NEGO PROVIMENTO ao presente agravo interno, mantendo a decisão proferida. É como voto. Sala das Sessões Virtuais da Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado do Maranhão, em São Luís, no período de 17 a 24 de junho de 2025. São Luís, data do sistema Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora A-3-11