Publicacao/Comunicacao
Intimação - Decisão
DECISÃO
APELANTE: ALVES BATISTA AUTO PECAS LTDA. Advogado: MARCOS GEORGE ANDRADE SILVA - MA6635-A
APELADO: MARCOS HELENO FEITOSA BEZERRA Advogado: ABDORAL VIEIRA MARTINS JUNIOR - MA7907-A RELATORA: DESA. MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA DECISÃO
APELAÇÃO CÍVEL N.° 0820147-94.2019.8.10.0001
Trata-se de Apelação Cível interposta por ALVES BATISTA AUTO PEÇAS LTDA em face da sentença proferida pelo Juízo da 14ª Vara Cível da Comarca de São Luís/MA, nos autos da ação de cobrança de comissão de corretagem c/c indenização por danos morais ajuizada por MARCOS HELENO FEITOSA BEZERRA. Na origem, a parte autora alegou ter sido verbalmente contratada para intermediar a venda de terreno pertencente à ré, localizado na Avenida Daniel de La Touche, em São Luís/MA, logrando realizar aproximação com o comprador final. Todavia, sem ter participado da formalização do negócio, não teria recebido a devida comissão. A sentença julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais, reconhecendo o direito do autor ao recebimento de metade dos honorários de corretagem no importe de R$ 37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos reais), ao fundamento de que, embora o negócio tenha sido concretizado por outro corretor (Sr. Vladimir Barreto Vieira), restou incontroversa a atuação do autor na aproximação útil entre vendedor e comprador. Inconformada, a recorrente sustenta, preliminarmente, a nulidade da sentença por ausência de fundamentação, nos termos do art. 489, § 1º, IV, do CPC, e, no mérito, pugna pela reforma total do decisum, alegando inexistência de exclusividade contratual e ausência de prova da intermediação direta do recorrido, bem como pela fixação proporcional de eventuais honorários com base em valor efetivamente ajustado com o corretor que concluiu a venda. O apelado, por sua vez, apresentou contrarrazões, sustentando a manutenção da sentença por entender que sua atuação foi relevante para o desfecho da venda, ID. 25752826. A Procuradoria de Justiça opinou pelo conhecimento e deixou de opinar quanto ao mérito por ausência de interesse, ID 26800601. É o relatório. Decido. Por estarem presentes os pressupostos objetivos e subjetivos de admissibilidade, o presente apelo merece ser conhecido, bem como efetuarei o julgamento de forma monocrática, uma vez que o Código vigente estabeleceu a faculdade de o relator dar ou negar provimento ao recurso quando presentes as hipóteses descritas no artigo 932, incisos IV e V. Sedimentada a necessidade de apreciação monocrática do vertente apelo, passo à sua análise. É cediço que, nos termos do art. 728 do Código Civil, “se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário”. Contudo, o artigo 725 do Código Civil estabelece que a comissão de corretagem é devida quando o corretor obtém o resultado previsto no contrato de mediação, isto é, quando sua atuação é determinante para a conclusão do negócio. A sentença de primeira instância, entendeu que o apelado atuou na aproximação das partes, sendo suficiente para configurar o direito à comissão. Acerca do contrato de corretagem, dispõe o art. 722 do Código Civil que: “Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. Deste conceito, extrai-se que, para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. Durante esta atuação, compete-lhe “executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio” (art. 723 do Código Civil). Cumpridos estes requisitos, passa-lhe a ser devida uma remuneração, na forma do art. 725 do Código Civil, verbis: “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”. O apelante sustenta que o apelado não teve participação determinante na concretização do negócio de compra e venda do imóvel objeto da lide, tampouco detinha exclusividade na intermediação. Alega ainda que a comissão já foi devidamente paga a outro corretor, responsável pela efetiva intermediação. Compulsando os autos, verifica-se que o apelado não comprovou a celebração de contrato com cláusula de exclusividade. Tampouco demonstrou que sua atuação tenha sido decisiva para a conclusão da transação imobiliária. Como bem estabelece o artigo 725 do Código Civil, a remuneração ao corretor é devida quando este obtém o resultado previsto no contrato de mediação, o que não se verifica in casu. Ademais, nos termos do artigo 728 do mesmo diploma legal, quando mais de um corretor atua na intermediação, a comissão será devida ao que efetivamente contribuiu para a conclusão do negócio. O conjunto probatório revela que o comprador final do imóvel já havia sido abordado por outros corretores, inclusive tendo sido o negócio formalizado por terceiro profissional, o qual recebeu comissão de R$ 20.000,00. O apelado, por sua vez, limitou-se a alegações genéricas e a produção de prova documental e testemunhal que não confirmam sua efetiva atuação nos termos exigidos pelos artigos 722 e 723 do Código Civil, especialmente quanto à diligência e à atuação com vistas à finalização do contrato. É pacífico o entendimento jurisprudencial no sentido de que o contrato de corretagem impõe ao profissional obrigação de resultado. A mera aproximação inicial ou eventual contato entre as partes, sem prova de que o negócio se efetivou em razão da sua atuação, não enseja o direito à comissão Acerca desta comissão, diz o Superior Tribunal de Justiça: RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. CPC/73. AÇÃO DE COBRANÇA. CORRETAGEM. (...) 2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedentes. (...) 7. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 1765004/SP, Rel. p/ Acórdão Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, DJe 05/12/2018). Nos autos, resta demonstrado a participação de outros corretores. A concorrência entre corretores é incompatível com o direito à comissão exclusiva, especialmente quando o corretor que a pleiteia não comprovou ter participado da finalização das tratativas de forma direta e efetiva. Em situações semelhantes à ora analisada, o entendimento jurisprudencial dos tribunais pátrios, como se observa dos seguintes arestos: EMENTA:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL. AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE A ATUAÇÃO DA RECORRENTE FOI IMPRESCINDÍVEL PARA A CONCLUSÃO DO NEGÓCIO. VENDA DE IMÓVEL A UM GRUPO DE SUPERMERCADOS. MERA APRESENTAÇÃO INICIAL DO IMÓVEL AO COMPRADOR PELA RECORRENTE, NO ANO DE 2013. CONCORRÊNCIA DE OUTROS CORRETORES PARA A ALIENAÇÃO DO BEM. CONCLUSÃO DO NEGÓCIO QUE SE EFETIVOU DOIS ANOS APÓS, EM 2015. PAGAMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM A OUTROS CORRETORES. AUSÊNCIA DE CLÁUSULA ESCRITA E EXPRESSA DE EXCLUSIVIDADE COM A APELANTE ( C.C., ART. 726). PRECEDENTES. RECURSO DESPROVIDO. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. (TJ-PR 00173164620168160001 Curitiba, Relator: Carlos Mansur Arida, Data de Julgamento: 16/05/2023, 5ª Câmara Cível, Data de Publicação: 22/05/2023) RECURSO INOMINADO. EMBARGOS À EXECUÇÃO. TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PRELIMINARES AFASTADAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. AUTORIZAÇÃO PARA VENDA DO IMÓVEL SEM EXCLUSIVIDADE. NEGÓCIO POSTERIORMENTE REALIZADO. ATUAÇÃO DO EXEQUENTE QUE NÃO REVERTEU DIRETAMENTE NO APERFEIÇOAMENTO DO NEGÓCIO. RESULTADO ÚTIL OBTIDO PELA INTERMEDIAÇÃO FEITA POR OUTRA IMOBILIÁRIA. TERMOS DA PROPOSTA EFETUADA PELO EXEQUENTE QUE NÃO FORAM REAPROVEITADOS NO PACTO DE COMPRA E VENDA CONCRETIZADO. MERA APROXIMAÇÃO QUE NÃO CONFIGURA A PRESTAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. COMISSÃO DE CORRETAGEM INDEVIDA. SENTENÇA REFORMADA. Recurso conhecido e provido. (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0063305-94.2020.8.16.0014 - Londrina - Rel.: JUIZ DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS NESTARIO DA SILVA QUEIROZ - J. 08.08.2022)(TJ-PR - RI: 00633059420208160014 Londrina 0063305-94.2020.8.16.0014 (Acórdão), Relator: Nestario da Silva Queiroz, Data de Julgamento: 08/08/2022, 1ª Turma Recursal, Data de Publicação: 08/08/2022) AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM IMOBILIÁRIA PELA INTERMEDIAÇÃO NA VENDA DE IMÓVEL DE PROPRIEDADE DO RÉU. SUPOSTO CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM FIRMADO ENTRE AS PARTES, COM COMISSÃO CONVENCIONADA EM 6% (SEIS POR CENTO) DO VALOR DE VENDA DO BEM. AUSÊNCIA DE PROVA ACERCA DA CONTRATAÇÃO PELO RÉU. FALTA DE COMPROVAÇÃO, ADEMAIS, DE QUE A APROXIMAÇÃO ENTRE COMPRADOR E VENDEDOR SE DEU PELA PARTICIPAÇÃO DECISIVA DOS CORRETORES. NO MAIS, CARÊNCIA DE PROVA DE QUE O RESULTADO ÚTIL (A VENDA DO BEM) SE OPEROU DEVIDO À EFETIVA ATUAÇÃO DESSE. PAGAMENTO DE VALORES AO CORRETOR, NA ESPÉCIE, CORRESPONDENTE A MERA LIBERALIDADE DO COMPRADOR, DESVINCULANDO O RÉU DE QUALQUER CONTRATAÇÃO NESSE SENTIDO, INEXISTENTE. ÔNUS DA PROVA ACERCA DOS TERMOS AJUSTADOS E DA PRESTAÇÃO EFETIVA DOS SERVIÇOS DE CORRETAGEM QUE INCUMBIA AOS AUTORES. COMISSÃO NÃO DEVIDA. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. "Tratando-se de suposto contrato verbal de corretagem firmado entre as partes, cabe ao corretor, para fazer juz à respectiva comissão, provar que foi contratado ou autorizado pelo demandado para intermediar as negociações, QUE A APROXIMAÇÃO Página16 DAS PARTES SE DEU POR SUA DECISIVA PARTICIPAÇÃO E QUE, FINALMENTE, O RESULTADO ÚTIL DO NEGÓCIO FOI ALCANÇADO DEVIDO A SUA EFETIVA ATUAÇÃO (REsp 1590612). Não o fazendo, refugindo ao ônus que lhe incumbe, não é devida a comissão, sabendo-se que essa, regra geral, é obrigação a cargo de quem contrata os serviços de corretagem" (TJ-SC - AC: 00014889820128240139 Porto Belo 0001488- 98.2012.8.24.0139, Relator: Maria do Rocio Luz Santa Ritta, Data de Julgamento: 20/10/2020, Terceira Câmara de Direito Civil) CIVIL E PROCESSO CIVIL. COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. INDEVIDA. NEGOCIAÇÃO DIRETA ENTRE VENDEDOR E COMPRADOR. AUSÊNCIA DE PROVA DA INTERMEDIAÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. MANTIDA. 1 - É devida remuneração ao corretor quando comprovada sua intermediação na negociação exitosa havida entre vendedor e comprador do bem. 2 - Acaso a negociação de bem imóvel tenha ocorrido diretamente entre particulares (vendedor e comprador), o corretor, destituído de prova formal de sua contratação com exclusividade para a negociação de bem específico, não faz jus à remuneração pretendida (art. 726, CPC), como in casu. 3 - Negado provimento ao recurso. (TJ-DF 07024945520198070001 DF 0702494- 55.2019.8.07.0001, Relator: LEILA ARLANCH, Data de Julgamento: 15/07/2020, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 31/07/2020) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO DE INTERMEDIAÇÃO SEM EXCLUSIVIDADE. MERA APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL AO PROPONENTE PELO CORRETOR. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO. POSTERIOR VENDA, SEM ATUAÇÃO DO INTERMEDIÁRIO. COMISSÃO INDEVIDA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I- A comissão de corretagem é paga quando presentes os seguintes requisitos: a) existência de autorização para intermediação da compra e venda, mesmo que sem exclusividade; b) a aproximação das partes; e c) a concretização do negócio em razão dessa efetiva atuação do corretor. II- Demonstrado que o corretor não atuou na busca do resultado útil da compra e venda, exercendo mera visita inicial ao imóvel junto ao proponente, que desistiu do negócio e, posteriormente, o concretizou junto ao proprietário, incabível a cobrança da comissão de corretagem. III- Recurso conhecido e provido. (TJ-MG - AC: 10000191221449001 MG, Relator: Vicente de Oliveira Silva, Data de Julgamento: 06/11/2019, Câmaras Cíveis / 20ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 07/11/2019) APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. POSSIBILIDADE. REMUNERAÇÃO PELO SERVIÇO. INDEVIDA. REQUISITOS LEGAIS NÃO CUMPRIDOS. AUSÊNCIA DE DILIGÊNCIA E PRUDENCIA POR PARTE DO AUTOR. OBRIGAÇÃO DE RESULTADO. CONTRATO CELEBRADO COM AUXÍLIO DE TERCEIROS. RECURSO IMPROVIDO. 1. ?Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas? (art. 722 do Código Civil). 1.1. Para que seja reconhecida a completa formação do contrato de corretagem, mostra-se imprescindível o cumprimento de três etapas: a) a aproximação das partes; b) o fechamento do negócio (assinatura da proposta de compra e venda); e c) a execução do contrato (compra e venda), por meio da assinatura da escritura para transcrição no registro de imóveis. Durante esta atuação, compete-lhe ?executar a mediação com diligência e prudência, e a prestar ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento do negócio? (art. 723 do Código Civil). 1.2. É devida a comissão de corretagem por intermediação imobiliária se o trabalho de aproximação realizado pelo corretor resultar, efetivamente, no consenso das partes quanto aos elementos essenciais do negócio. Precedente do STJ. 2. O contrato de corretagem não exige forma específica, sendo possível a sua contratação verbal, competindo a parte autora demonstrar a sua existência pelos meios de prova legalmente admitidos. Precedentes desta Corte. 3. O contrato de corretagem impõe obrigação de resultado, de modo que somente é cabível a comissão de corretagem quando o corretor efetua a aproximação entre comprador e vendedor, resultando na concretização da venda do imóvel, ou seja, se sua atuação for capaz de produzir um resultado útil dos serviços de corretagem para as partes. 3.1. Na situação em exame, embora tenha sido comprovada a contratação do serviço de corretor, ficou evidenciado que este não auxiliou efetivamente as partes para a conclusão do contrato de compra e venda, sendo, assim, indevida a remuneração prevista no art. 725 do Código Civil. 4. Apelação conhecida, mas desprovida. (TJ-DF 07302628720188070001 DF 0730262-87.2018.8.07.0001, Relator: GISLENE PINHEIRO, Data de Julgamento: 04/12/2019, 7ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE: 19/12/2019. Pág.: Sem Página Cadastrada.) Apelação cível. direito civil. ação de cobrança. comissão de corretagem. inexistência de contrato. ônus da prova. ausência comprovação dos fatos constitutivos do direito do autor. sentença mantida. (...) 3. Embora os princípios da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil) e da liberdade das formas (art. 107 do Código Civil) admitam como válido o contrato verbal, tal possibilidade não exime o autor do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito postulado, especialmente no que diz respeito às obrigações financeiras assumidas. (...) 5. Apelação desprovida. (Acórdão 1189732, 07092750720178070020, Relator: HECTOR VALVERDE, 1ª Turma Cível, DJE: 12/8/2019). CIVIL. PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO VERIFICADO. VENDA DE IMÓVEL. COMISSÃO/HONORÁRIOS DE CORRETAGEM. AVENÇA VERBAL. ÔNUS DA PROVA. FATOS CONSTITUTIVOS DO DIREITO DO AUTOR NÃO DEMONSTRADOS. SENTENÇA MANTIDA. (...) 3. Nos moldes do artigo 722 do Código Civil, são devidos os honorários de corretagem quando houver ajuste entre as partes, ainda que verbal, e a intermediação do corretor resultar na realização do negócio jurídico. 4. O Código Civil preconiza que a validade de um negócio jurídico não dependerá de forma especial, senão quando a lei expressamente o exigir - não havendo, em regra, obrigatoriedade de o contrato ser escrito. 5. Os princípios da boa-fé e da liberdade das formas, embora admitam como válido o contrato verbal, não eximem a parte requerente do ônus probatório quanto ao fato constitutivo do direito vindicado. (...) 8. Recurso conhecido e desprovido. (Acórdão 1141126, 20161010061876APC, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, 2ª TURMA CÍVEL, DJE: 5/12/2018. Pág.: 254/262) Quanto ao pedido de indenização por danos morais, não se vislumbra nos autos qualquer conduta da parte requerida que tenha extrapolado o mero inadimplemento contratual, sendo este insuficiente, por si só, para justificar a pretendida reparação. No caso concreto, inexiste prova segura da efetiva participação do apelado na cadeia de atos que resultaram na venda do bem ao comprador final. Os elementos colhidos indicam, ao contrário, que a negociação foi conduzida por outro corretor, em tratativas distintas e posteriormente ao período em que o apelado afirma ter atuado. Desta feita, ausente a prova do nexo causal entre a atividade do apelado e a celebração do negócio jurídico, inexiste fundamento legal para a condenação da apelante ao pagamento de qualquer valor a título de comissão de corretagem.
Ante o exposto, com fulcro no artigo 932, IV, do CPC, deixo de apresentar o feito à Segunda Câmara de Direito Privado para, monocraticamente, DAR PROVIMENTO ao recurso, de modo a reformar a sentença em todos os seus termos, para julgar improcedentes os pedidos iniciais. Por fim, inverto o ônus da sucumbência e condeno o requerente ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, estes fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa na forma do art. 85, § 11 do CPC, cuja exigibilidade fica suspensa em razão de ser beneficiário da justiça gratuita, na forma do art. 98, § 3º, do CPC. Publique-se. Intime-se. Cumpra-se. São Luís/MA, data do sistema. Desembargadora MARIA FRANCISCA GUALBERTO DE GALIZA Relatora A-13