PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Santo Antônio Do Monte / Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Monte Praça Getúlio Vargas, Centro, Santo Antônio Do Monte - MG - CEP: 35560-000 PROCESSO Nº: 5000789-97.2026.8.13.0604 CLASSE: [CÍVEL] DÚVIDA (100) ASSUNTO: [Tabelionatos, Registros, Cartórios] AUTOR: SINFRONIO FERREIRA DE SOUZA CPF: 051.***.***-53 RÉU: CLEITON AGOSTINHO DA COSTA CPF: 042.***.***-50
SENTENÇA
Trata-se de procedimento de dúvida registral suscitado pelo Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Santo Antônio do Monte/MG, Sinfrônio Ferreira de Souza (ID 106.***.***-52), em face de óbice ao registro de título apresentado por Cleiton Agostinho da Costa. O interessado apresentou para registro a escritura pública intitulada “Divisão Amigável” (ID 106.***.***-35), lavrada perante o Cartório do 3º Ofício de Notas de Itapecerica/MG, sob o protocolo nº 111213 e recepção nº 29.821.
Por meio do referido título, os outorgantes pretendem extinguir o condomínio existente sobre diversos imóveis rurais situados nos municípios de Itapecerica/MG e Pedra do Indaiá/MG, com a atribuição de titularidade exclusiva de determinados bens a cada um dos condôminos. O Oficial Registrador realizou a qualificação do título e emitiu nota de devolução com exigências (ID 106.***.***-20), fundamentada, em síntese, nos seguintes pontos: a) impossibilidade de registro da escritura como divisão amigável, diante da atribuição desigual de bens distintos, o que caracteriza negócio jurídico de permuta de frações ideais, sujeito à incidência e ao recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); e b) necessidade de apresentação de trabalhos técnicos de georreferenciamento, memorial descritivo e planta dos imóveis objeto da divisão, para a devida individualização registral das glebas resultantes.
O interessado não se conformou com as exigências e requereu a suscitação de dúvida (ID 106.***.***-52). Sustentou, em suma, que os imóveis possuem origem comum decorrente de herança e que os Provimentos nº 93/2020 e nº 142/2025 do Conselho Nacional de Justiça autorizam a extinção de condomínio por divisão amigável, ainda que com atribuições patrimoniais desiguais, desde que haja consenso entre as partes.
O Oficial encaminhou as razões da dúvida a este Juízo (ID 106.***.***-52), mantendo integralmente o posicionamento da qualificação negativa. O suscitado apresentou impugnação (ID 106.***.***-12), alegando que a divisão amigável é o meio adequado para extinguir a comunhão sobre o patrimônio comum, independentemente de os bens estarem registrados em uma ou em várias matrículas. Afirmou que a diferença de valores decorre da classificação da qualidade das terras e que já houve o recolhimento de ITBI perante o Município de Itapecerica/MG referente à diferença de área recebida naquela localidade.
Aduziu, ainda, que a abertura de matrículas autônomas em condomínio decorreu de equívoco anterior do registrador por ocasião do desmembramento. O Ministério Público manifestou-se pela desnecessidade de sua intervenção no feito, diante da ausência de interesse público, social ou de incapazes (ID 106.***.***-19), em consonância com o art. 135, XXII, do Ato CGMP nº 2, de 5 de junho de 2025. Os autos vieram conclusos para decisão.
É o relatório.
Decido. O feito encontra-se em ordem, sem nulidades a serem sanadas. Estão presentes os pressupostos processuais e as condições da ação. A controvérsia cinge-se a definir a natureza jurídica do negócio celebrado pelas partes na escritura pública apresentada para registro, especificamente se a operação envolvendo a atribuição exclusiva de imóveis distintos aos condôminos configura divisão ou permuta, com as consequentes implicações tributárias e registrais.
A divisão de condomínio, nos termos do artigo 1.320 do Código Civil, destina-se a pôr fim à comunhão existente sobre um único imóvel, transformando a fração ideal de cada condômino em propriedade exclusiva sobre uma parte certa e determinada do mesmo bem. Trata-se de ato meramente declaratório, que não importa em transmissão de propriedade e, por isso, não atrai a incidência do ITBI, salvo se houver torna ou reposição onerosa sobre eventual excesso de quinhão.
Por outro lado, a permuta é caracterizada pela troca recíproca de bens ou direitos entre as partes, nos termos do artigo 533 do Código Civil. Quando existem diversos imóveis autônomos em estado de condomínio e os coproprietários convencionam que cada um passará a ser titular exclusivo de um ou de alguns desses imóveis por inteiro, ocorre uma verdadeira transferência cruzada de frações ideais. Cada condômino aliena a sua fração ideal em determinado imóvel para receber, em contrapartida, a fração ideal do outro condômino em imóvel diverso.
No caso em análise, a escritura pública apresentada (ID 106.***.***-35) revela que os outorgantes são coproprietários de frações ideais sobre oito imóveis rurais distintos, com matrículas autônomas e situados em municípios diversos (Itapecerica/MG e Pedra do Indaiá/MG). A operação descrita no título não consiste na subdivisão física de cada um desses imóveis de forma proporcional às frações ideais originais.
Ao contrário, pretende-se atribuir a propriedade exclusiva e integral de determinados imóveis a condôminos específicos (ID 106.***.***-52). Essa operação de concentração de propriedade de imóveis distintos mediante a cessão recíproca de frações ideais configura negócio jurídico translativo e oneroso de permuta, e não mera divisão declaratória. HÁ efetivo deslocamento patrimonial entre os condôminos, o que constitui fato gerador do ITBI, conforme preceitua o artigo 35 do Código Tributário Nacional.
Nesse sentido, este Juízo já decidiu em caso semelhante envolvendo a mesma questão jurídica e a mesma serventia imobiliária, nos autos nº 5001999-91.2023.8.13.0604 (ID 106.***.***-52): “a ‘troca’ de frações posteriores ao desmembramento do imóvel cuida-se de novo negócio jurídico, que necessita de forma específica (Escritura de Permuta), ao qual não se presta a escritura de divisão, e pagamento de novos impostos.” A alegação do suscitado de que os imóveis possuem origem comum decorrente de herança não afasta a natureza de permuta da transação atual.
Uma vez que os bens foram registrados em matrículas autônomas e distintas, qualquer negócio que envolva a transferência de frações entre essas matrículas para consolidar a propriedade exclusiva constitui nova transmissão imobiliária. Ademais, o recolhimento parcial de ITBI realizado no Município de Itapecerica/MG não supre a necessidade de regularização fiscal do título perante o Município de Santo Antônio do Monte/MG, local de situação de parte dos imóveis permutados (Pedra do Indaiá/MG), tampouco autoriza o ingresso de título formalmente inadequado no registro imobiliário.
O Oficial Registrador tem o dever legal de realizar o controle preventivo de legalidade e fiscalizar o recolhimento dos tributos incidentes sobre os atos submetidos ao seu ofício, sob pena de responsabilidade solidária, nos termos do artigo 289 da Lei nº 6.015/1973 e do artigo 28, inciso XI, da Lei nº 8.935/1994. Portanto, a exigência de requalificação do título para escritura pública de permuta e a comprovação do recolhimento do ITBI correspondente às transmissões ocorridas nesta circunscrição imobiliária mostram-se corretas e devem ser mantidas.
Por fim, quanto à exigência de apresentação de trabalhos técnicos de georreferenciamento, memorial descritivo e planta, verifica-se que tal providência é inerente ao procedimento de divisão física de imóveis. Contudo, restando afastada a possibilidade de registro do título como divisão e impondo-se a sua formalização como permuta de imóveis já matriculados e individualizados, a necessidade de novos trabalhos topográficos fica adstrita às exigências legais ordinárias para a transmissão de imóveis rurais, devendo ser objeto de nova qualificação quando da apresentação do título adequado.
Ante o exposto, com fundamento nos artigos 198 e seguintes da Lei nº 6.015/1973, JULGO PROCEDENTE a dúvida registral suscitada pelo Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Santo Antônio do Monte/MG, Sinfrônio Ferreira de Souza, em face de Cleiton Agostinho da Costa. Em consequência, confirmo o óbice registral apresentado e determino que o Oficial se abstenha de proceder ao registro da escritura pública de “Divisão Amigável” (ID 106.***.***-35), devendo as partes providenciar a requalificação jurídica do negócio para permuta, mediante a apresentação do título formal adequado e a comprovação do recolhimento do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) devido ao Município.
Custas pelo suscitado, conforme disposto no artigo 207 da Lei nº 6.015/1973.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Transitada em julgado, remeta-se cópia desta sentença ao Oficial do 1º Serviço Registral de Imóveis da Comarca de Santo Antônio do Monte/MG para as anotações necessárias no protocolo e arquivamento, nos termos do artigo 203, inciso I, da Lei nº 6.015/1973. Oportunamente, arquivem-se os autos com as baixas de estilo. Santo Antônio Do Monte, data da assinatura eletrônica. FREDERICO MALARD DE ARAUJO Juiz de Direito Vara Única da Comarca de Santo Antônio do Monte
