PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Nova Lima / 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima Avenida José Bernardo de Barros, 0, Oswaldo Barbosa Pena II, Nova Lima - MG - CEP: 34002-116 PROCESSO Nº: 5000972-02.2019.8.13.0188 CLASSE: [CÍVEL] PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7) ASSUNTO: [Rescisão do contrato e devolução do dinheiro, Rescisão] AUTOR: MARILENE DE CASSIA MACIEL CPF: 029.***.***-73 RÉU: LBX III SOLUCOES IMOBILIARIAS LTDA CPF: 19.***.***/0001-69 e outros
SENTENÇA
I-RELATÓRIO
Vistos, etc. Trata-se de Ação de Rescisão Contratual c/c Restituição de Quantias Pagas e Exibição de Documentos proposta por Marilene de Cássia Maciel em face de LBX III Soluções Imobiliárias Ltda., Geraldo Franco Vieira e Marta Maria Melo Vieira Franco. A parte autora alega, em síntese, que em meados de março de 2016 firmou contrato particular de promessa de compra e venda de um imóvel em Nova Lima/MG, de propriedade dos segundos e terceiros réus.
Aduz ter pago a título de entrada o montante de R$30.700,00 (trinta mil e setecentos reais) diretamente aos proprietários. Sustenta que a transação foi intermediada pela corretora de imóveis LBX III Soluções Imobiliárias, a qual teria recebido R$9.300,00 (nove mil e trezentos reais) pelo serviço de corretagem. A parte autora afirma que, após assinar os contratos de promessa de compra e venda e de prestação de serviço de corretagem, encaminhou-os à primeira ré para colher a assinatura dos proprietários, mas os documentos nunca foram integralmente devolvidos.
Aduz que deu início aos trâmites para obtenção de financiamento bancário junto à Caixa Econômica Federal, tendo sua aprovação inicial vencido por duas vezes devido a pendências na documentação dos proprietários. Sustenta que, durante esse período de espera, a Caixa reduziu o valor do financiamento inicialmente aprovado e que o valor do imóvel, inicialmente de R$142.000,00, foi unilateralmente elevado pelos réus para R$160.000,00, tornando insustentável a continuidade do contrato.
Requer, assim, a rescisão dos contratos, a restituição dos valores pagos e a exibição dos documentos. A petição inicial veio instruída com os documentos de ID 64196218 a 64197784. Em 27 de março de 2019, foi deferido à autora o benefício da justiça gratuita (ID 64709645). Devidamente citados, os réus apresentaram contestações. A primeira ré, LBX III Soluções Imobiliárias Ltda., em contestação de ID 82044515 (protocolada em 30/08/2019), arguiu preliminar de ilegitimidade passiva, alegando não ter recebido valores de corretagem nem ter responsabilidade pela reprovação do financiamento, afirmando que houve apenas negociações preliminares e que o documento da CEF foi enviado a outra empresa do grupo.
Os réus Geraldo Franco Vieira e Marta Maria Melo Vieira Franco, em contestação de ID 82263846 (protocolada em 02/09/2019), alegaram que não firmaram contrato de promessa de compra e venda com a autora e não receberam qualquer valor dela, pugnando pela improcedência dos pedidos. Ambos os réus impugnaram o benefício da justiça gratuita concedido à autora e a inversão do ônus da prova. Impugnação às contestações foi apresentada pela autora em 14 de outubro de 2019 (ID 88534773), refutando as preliminares e reiterando a culpa dos réus pela não concretização do negócio.
Instadas a especificarem as provas que pretendiam produzir, a parte ré pugnou pelo julgamento antecipado da lide (IDs 1645504865 e 1669899794, de 03/12/2020 e 04/12/2020, respectivamente). A parte autora, por sua vez, requereu a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal (ID 1671654833, de 04/12/2020). Em decisão de 10 de fevereiro de 2021 (ID 2144339827), o juízo deferiu a inversão do ônus da prova e a produção de prova testemunhal e depoimento pessoal, determinando a designação de audiência de instrução e julgamento.
A primeira ré interpôs Agravo de Instrumento em 17 de dezembro de 2021 (ID 7550733027), ao qual foi dado provimento pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais em 26 de maio de 2022 (ID 9469544147), para reformar a decisão e indeferir o pedido de inversão do ônus da prova, sob o fundamento de que as normas consumeristas não se aplicam aos contratos firmados entre particulares, ainda que com a intermediação de uma corretora de imóveis.
Realizada audiência de instrução e julgamento em 28 de março de 2023 (ID 9768742760), na qual foi colhido o depoimento pessoal do segundo réu, Geraldo Franco Vieira, e de uma testemunha. Contudo, houve inconsistência no sistema, não tendo ocorrido a gravação integral do ato. Em 03 de julho de 2023 (ID 9853984906), a parte autora requereu a análise da necessidade de remarcação de audiência para oitiva da primeira testemunha, em razão dos problemas técnicos enfrentados.
O pedido foi deferido em 31 de outubro de 2023 (ID 9817722379), designando audiência em continuação. Em 22 de fevereiro de 2024, foi realizada a audiência em continuação (ID 101.***.***-60), com a oitiva da testemunha Pedro Bruno Alves Santos, que confirmou a realização de pagamentos pela autora, sendo parte a título de comissão para a primeira ré e o restante diretamente ao segundo réu, e a existência de pendência documental dos proprietários que impediu a conclusão do negócio.
As partes apresentaram alegações finais em 06 de março de 2024 (ID 101.***.***-58) e 09 de setembro de 2024 (ID 103.***.***-25), reiterando seus argumentos e pedidos. É, em síntese, o relatório. II-FUNDAMENTAÇÃO O processo encontra-se em ordem, presentes os pressupostos processuais e as condições da ação, passo ao exame do mérito. A presente demanda busca a rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, bem como a restituição de valores pagos a título de sinal e corretagem, sob o fundamento de que o financiamento imobiliário não se concretizou por culpa dos réus.
Inicialmente, cumpre analisar a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela primeira ré, LBX III Soluções Imobiliárias Ltda. A legitimidade passiva ad causam consiste na pertinência subjetiva daquele que figura no polo passivo da demanda para responder aos termos da pretensão deduzida em juízo. No caso em tela, a parte autora imputa à primeira ré a responsabilidade pela falha na prestação dos serviços de corretagem, o que, em tese, a torna legítima para figurar no polo passivo da demanda, razão pela qual rejeito a preliminar.
Quanto ao mérito, a relação jurídica estabelecida entre as partes é regida pelo Código Civil, uma vez que, conforme decidido pelo Egrégio Tribunal de Justiça de Minas Gerais no julgamento do Agravo de Instrumento nº 1.0000.21.271640-1/001 (ID 9469544147), as normas consumeristas não se aplicam aos contratos firmados entre particulares, ainda que com a intermediação de uma corretora de imóveis. Consequentemente, o ônus da prova recai sobre a parte autora, nos termos do artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil, cabendo-lhe comprovar os fatos constitutivos de seu direito.
A controvérsia cinge-se em apurar se houve culpa dos réus na não concretização do negócio jurídico e se a autora faz jus à restituição dos valores pagos a título de sinal e corretagem. Analisando detidamente os autos, verifico que a parte autora não se desincumbiu do ônus de comprovar a formalização dos contratos de promessa de compra e venda e de prestação de serviço de corretagem, tampouco o efetivo pagamento dos valores alegados a título de sinal e comissão de corretagem.
Embora a parte autora alegue que a primeira ré reteve os contratos assinados, não há nos autos prova documental da celebração de um contrato formalizado entre as partes, nem dos pagamentos dos valores cobrados. Os e-mails trocados entre as partes (IDs 64197771 e 64197773) demonstram apenas tratativas iniciais para a aquisição do imóvel e a busca por financiamento, não sendo suficientes para comprovar a conclusão do negócio jurídico ou a quitação dos valores.
Nesse sentido, em seu depoimento pessoal (ID 9768732725), o segundo réu, Geraldo Franco Vieira, negou ter firmado contrato de promessa de compra e venda com a autora e ter recebido qualquer valor dela, o que reforça a ausência de provas documentais nesse sentido. Quanto ao depoimento da testemunha Pedro Bruno Alves Santos, gerente comercial de vendas da primeira ré (ID 101.***.***-15), embora tenha afirmado que a autora realizou pagamentos pela aquisição do imóvel (parte a título de comissão para a primeira ré e o restante diretamente ao segundo réu) e que a operação não foi concluída por pendência documental dos proprietários, suas declarações orais, por si só, não se mostram suficientes para comprovar o efetivo pagamento de quantias tão expressivas em uma transação imobiliária.
Em negócios dessa natureza e vulto, a comprovação do pagamento de valores, especialmente a título de sinal e comissão de corretagem, exige prova documental robusta, como recibos, comprovantes de transferência bancária ou extratos, os quais não foram apresentados pela parte autora. A mera afirmação da testemunha, sem lastro em documentos, não é capaz de constituir o direito à restituição dos valores pleiteados, especialmente quando o ônus da prova recai sobre a autora e a existência dos próprios contratos é controvertida e não comprovada documentalmente.
Assim, considerando a ausência de provas documentais da formalização dos contratos e do pagamento dos valores alegados, não há como imputar aos réus a obrigação de rescindir contratos não comprovados ou de restituir quantias que não restaram comprovadamente recebidas. A parte autora não se desincumbiu do ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, conforme exigido pelo artigo 373, I, do Código de Processo Civil.
III-DISPOSITIVO
Ante o exposto, julgo improcedentes os pedidos formulados por Marilene de Cássia Maciel em face de LBX III Soluções Imobiliárias Ltda., Geraldo Franco Vieira e Marta Maria Melo Vieira Franco. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, suspensa a exigibilidade, por ser beneficiária da justiça gratuita.
Publique-se.
Registre-se. Intimem-se. Nova Lima, data da assinatura eletrônica. KLEBER ALVES DE OLIVEIRA Juiz(íza) de Direito 1ª Vara Cível da Comarca de Nova Lima
