PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Caratinga / Unidade Jurisdicional Única da Comarca de Caratinga Rua Luiz Antônio Bastos Cortes, 16, Santa Zita, Caratinga - MG - CEP: 35300-274 PROJETO DE
SENTENÇA
PROCESSO: 5013607-07.2024.8.13.0134 RECORRENTE: EVA ALEXANDRA XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT CPF: 334.***.***-83 RECORRENTE: TATIELLY XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT CPF: 505.***.***-04 RECORRIDO(A): ERICA SILVA DE PAULA CPF: não informado RECORRIDO(A): DIANA VANESSA LOPES DA SILVA CPF: não informado RECORRIDO(A): SONIA CPF: não informado
Vistos, etc. Trata-se de AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER proposta por TATIELLY XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT e EVA ALEXANDRA XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT, devidamente qualificadas nos autos, em face de SÔNIA DE FÁTIMA RODRIGUES DE PAULA, DIANA VANESSA LOPES DA SILVA e ERICA SILVA DE PAULA, todas qualificadas. Dispensado o relatório nos termos do art. 38 da Lei nº 9.099 de 1995. Inicialmente, rejeito a preliminar arguida pelas rés de INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL – NECESSIDADE DE PROVA PERICIAL, pois, nos termos do artigo 5º da Lei nº 9.099/95, o Juiz possui liberdade para determinar as provas necessárias para o julgamento da demanda.
A alegação de complexidade genérica não afasta a competência, inexistindo necessidade de perícia técnica insuscetível de ser superada por outros meios de prova, de modo que as provas acostadas aos autos são suficientes à elucidação do caso. Neste contexto, in casu, na própria Convenção do Condomínio constam as especificações e medições referentes às vagas de garagem do prédio. Do mesmo modo, rechaço a preliminar de INCOMPETÊNCIA DO JUIZADO ESPECIAL - VALOR DA CAUSA, tendo em vista que não se discute a respeito do contrato de compra e venda do apartamento, o qual foi firmado entre a autora e terceiro estranho à lide.
No presente caso, a questão reside na utilização da vaga de garagem pelas autoras e rés, todas moradoras do mesmo prédio. Por fim, não acolho a preliminar de ILEGITIMIDADE DO POLO ATIVO. Embora conste no contrato de compra e venda a autora Tatielly como compradora do imóvel, as duas autoras residem no apartamento, razão pela qual ambas pleiteiam a utilização da vaga de garagem em discussão. Além disso, a autora Eva, a qual é mãe da autora Tatielly, apresentou nos autos o comprovante de residência do imóvel em seu nome (ID 103.***.***-22 – pág. 5), demonstrando que ambas exercem a posse sobre o bem.
Sendo assim, passo ao exame do mérito. A partir da análise do caderno processual e das provas que o constituem, tenho que o pedido autoral prospera, pelos motivos que passo a expor. No presente caso, alegaram as autoras que compraram o apartamento 101 (Residencial Nossa Senhora do Rosário), localizado na Rua Irmã Rosa da Silveira Costa, n.° 270, Bairro Santo Antônio em Caratinga/MG, em abril de 2023, o qual teria uma vaga de garagem para motocicleta.
Ocorre que, desde a mudança para o apartamento, as requerentes nunca tiveram direito à vaga na garagem. Aduziram que foram até a corretora que realizou a venda do imóvel para tentar entender a situação, pois as requeridas informam que não as autoras não possuem direito à vaga que se encontra na planta do apartamento. Assim, afirmaram que as requeridas sempre inventam uma desculpa e não conseguem resolver o problema das requerentes.
Por diversas vezes, as autoras tentaram contato com as rés, as quais informaram que não teriam direito à vaga, tendo em vista que entraram em acordo com os antigos donos e, assim, a vaga não estaria disponível para elas. Diante disso, pugnaram pela condenação das rés a liberarem a vaga da garagem que se encontra na escritura do imóvel e é direito das autoras. Em sede de contestação, a ré ERICA SILVA DE PAULA discorreu, em síntese, que, em 15 de dezembro de 2021, Anderson Pereira Campos adquiriu o apartamento caracterizado pelo número apto 101 no Residencial Nossa Senhora do Rosário, matriculado sob o nº M-31.723.
Ocorre que, na época da compra, a escritura pública de imóveis constava uma garagem, mas não especificava suas medidas e local, tampouco o Contrato Particular de Promessa de Compra e Venda do Imóvel, constando apenas “garagem descoberta na frente para moto” (documento em anexo). Sustentou que, em 16 de março de 2023, a autora Tatielly Xavier adquiriu o apartamento do Sr. Anderson Pereira Campos e, conforme contrato particular de compra e venda, teria direito a uma garagem para moto na frente de seu apartamento.
Cabe esclarecer que desde o momento em que a autora se mudou para o apartamento 101, sempre pode utilizar da referida vaga e não haveria necessidade da presente ação. A ré discorda do requerimento da autora, pois entende que a vaga para motocicleta seria ao lado de sua garagem, conforme imagem colacionada à contestação. Todavia é necessário realizar a metragem da totalidade de todas as vagas da garagem para concluir o tamanho e local da vaga da autora.
Ainda, relatou que o imóvel possui outras duas vagas na parte alta do imóvel, sendo que a autora exige parte que não lhe convém, visto que a referida vaga cabe apenas dois carros e não dois carros e uma motocicleta. Na parte baixa do imóvel, cabe apenas um carro e uma motocicleta, sendo que a inversão de vagas prejudicaria a todos moradores. Por sua vez, as rés DIANA VANESSA LOPES DA SILVA e SÔNIA DE FÁTIMA RODRIGUES DE PAULA afirmaram que, diferente do alegado, as rés jamais negaram que as autoras possuem direito à vaga de garagem, mas a controvérsia cinge-se no local da vaga.
Desde a mudança das autoras para o imóvel adquirido, estas exigem a primeira vaga, localizada à direita do imóvel. Porém, conforme consta na própria escritura acostada, possuem o direito à vaga de motocicleta localizada à esquerda do imóvel. Isso se deve em razão das vagas serem de tamanhos diferentes e, portanto, comportarem veículos de tamanhos diferentes. A vaga específica adquirida pelas autoras cabe tão somente uma motocicleta, que inclusive foi mencionado no contrato de compra e venda realizado pelo antigo vendedor, Anderson, às compradoras (ID 103.***.***-56).
Alegaram que o antigo morador e proprietário sempre utilizou a terceira vaga de garagem, cuja vaga cabe somente uma motocicleta. A vaga pleiteada é destinada exclusivamente a veículos de pequeno porte, não sendo aceitável que esta a utilizasse, considerando que o imóvel de sua titularidade possui apenas o direito de uso sobre vaga destinada a motocicletas. Em audiência de instrução e julgamento, foi ouvida a testemunha Sra.
Madalena Dias da Silva Bittencourt, a qual declarou que “é corretora de imóveis e vendeu o apartamento em questão para as autoras; que o imóvel possui direito à vaga de garagem, a qual fica localizada no flanco esquerdo, do lado da escada; que estão impedindo as autoras de utilizaram da vaga, pois outros veículos estão utilizando; que, embora tenha sido vendido como vaga para motocicleta, cabe um veículo na referida vaga; que a vaga fica em frente ao apartamento; que, no dia da venda, foi mostrada a garagem para a autora, o que foi confirmado pelo proprietário do imóvel; que, posteriormente, questionaram o proprietário sobre a autora não poder utilizar a vaga; que confirmaram na escritura e na planta o direito à referida vaga, mas o empecilho continuou; que não sabe dizer sobre todas as vagas, mas que na planta consta vaga para quatro veículos; que não certificou que no local cabem quatro carros e vendeu vaga para motocicleta, que é o que está descrito na escritura.” Outrossim, foi ouvida a testemunha Haila Claudia Soares Paula, a qual afirmou que “residiu no local em 2014; que alugou com a Imobiliária Classe A e no contrato constava que possuía direito à uma vaga de garagem de motocicleta; que alugou o apartamento 201 ou 202, não se recordando ao certo, mas o apartamento ficava embaixo; que os outros apartamentos tinham direito à vaga de veículo e acha que o único de moto era o dela; que a vaga situava na parte debaixo do imóvel e nunca utilizou a vaga de cima; que o apartamento pertencia ao Anderson; que olhando de dentro do imóvel, a vaga do seu apartamento ficava à esquerda; que nunca viu quatro carros estacionados no local; que tinha motocicleta e não tinha carro; que olhando da rua para dentro do imóvel, usava a garagem do lado direito”.
Do mesmo modo, a testemunha Sr. Anderson Pereira Campos relatou que “vendeu o apartamento em questão para as autoras, por meio da Imobiliária Classe A; que a informação referente à vaga do imóvel está no documento; que quando comprou o imóvel ele não chegou a residir no local, utilizando-o para aluguel; que se recorda que o apartamento possui uma vaga para motocicleta, conforme a documentação do imóvel; que o apartamento era na parte térrea do lado esquerdo, não sabendo dizer qual é a vaga e se foi feita alguma marcação no local; que comprou e vendeu o apartamento com vaga para motocicleta”.
Por fim, a testemunha Ana Paula Pereira Marçal esclareceu que “morou no local de 2011 até 2015, mas foi proprietária até 2021 do apartamento 201, o qual possui vaga na garagem para veículo; que são seis apartamentos, sendo que os dois do subsolo não possuem vaga, os outros quatro possuem, sendo 3 para carros e 1 para moto; que foi a segunda a se mudar para o prédio, sendo que o primeiro foi o morador do 202 e o terceiro a se mudar o morador do apartamento debaixo do apartamento da depoente; quando o último apartamento foi vendido, como não caberia veículo na vaga; que na garagem debaixo não cabem dois carros, mas na de cima sim; que o último apartamento a ser vendido foi com a vaga de motocicleta; que se recorda da Sra.
Haila que morou no apartamento abaixo do 202, salvo engano, no apartamento 102; que tem conhecimento de que o Sr. Anderson era proprietário de um apartamento no local.” (Link de gravação em ID 105.***.***-77). Pois bem. Para comprovar os fatos constitutivos do seu direito, conforme preceitua o art. 373, I, do CPC, as autoras apresentaram nos autos a Convenção de Condomínio do “Residencial Nossa do Rosário” em ID 103.***.***-77, planta do imóvel e guia de identificação do ITBI em ID 103.***.***-06, contrato de comprova e venda em ID 103.***.***-56, fotografias em ID 103.***.***-37 e prints de mensagens do Whatsapp em ID 103.***.***-15.
Com efeito, a controvérsia dos autos consiste em verificar a localização da vaga de garagem pertencente ao apartamento adquirido pela autora. Neste sentido, em análise ao documento anexado em ID 103.***.***-06 – pág. 2, consta da identificação do imóvel a seguinte descrição: “APARTAMENTO 101, SITUADO NO PAVIMENTO TÉRREO DO “RESIDENCIAL NOSSA SENHORA DO ROSARIO", LOCALIZADO NA RUA IRM ROSA DA SILVEIRA COSTA, N.270, NO LOTEAMENTO NOSSA SENHORA DO ROSÁRIO, NESTA CIDADE, DOTADO DE SUAS DEPENDÊNCIAS E INSTALAÇÕES, COM A ÁREA CONSTRUÍDA DE 50,845M², MAIS GARAGEM DESCOBERTA NA FRENTE, SENDO A PRIMEIRA VAGA SITUADA NO FLANCO ESQUERDO.
PERFAZENDO A FRAÇÃO IDEAL DE 0,1699% NO RESPECTIVO DE LOTE N.27 DA QUADRA 02, COM AS SEGUINTES MEDIDAS E CONFRONTAÇÕES: 10,00M, FRENTE COM A RUA B; 25,00M, PELO FLANCO DIREITO COM O LOTE 28; 25,00M., PELO FLANCO ESQUERDO COM O LOTE_26 E 10,00M., PELOS FUNDOS COM INSTITUTO NOSSA SENHORA DAS GRAÇAS COM A ÁREA TOTAL DE 250,00M². INSCRIÇÃO IMOBILIÁRIA 01.05.187.0293.003.” Outrossim, extrai-se que da Convenção de Condomínio (ID 103.***.***-77) que: "APARTAMENTO 101 - SITUADO NO PAVIMENTO TÉRREO, dotado de suas dependências e instalações, com a área construída de 50,845m², mais garagem descoberta na frente, sendo a primeira vaga situada no flanco esquerdo, perfazendo a fração ideal de 0,1699; APARTAMENTO 102 - SITUADO NO PAVIMENTO TÉRREO, dotado de suas dependências e instalações, com a área construída de 50,845m², mais garagem descoberta na frente, sendo a primeira vaga situada a partir do final da vaga do Apartamento 101, perfazendo a fração ideal de 0,1699; APARTAMENTO 201 - SITUADO NO PRIMEIRO PAVIMENTO, dotado de suas dependências e instalações, com a área construída de 48,70m², mais garagem descoberta na frente, sendo a segunda vaga situado a partir do final da vaga do Apartamento 101, perfazendo a fração ideal de 0,1626; APARTAMENTO 202 - SITUADO NO PRIMEIRO PAVIMENTO, dotado de suas dependências e instalações, com a área construída de 48,70m², mais garagem descoberta n frente, sendo a terceira vaga situada a partir do final da vaga do Apartamento 101, perfazendo a fração ideal de 0,1626." Portanto, de acordo com a documentação acostada, a vaga do apartamento 101 corresponde à primeira vaga da garagem (à esquerda), restando claro que as vagas dos outros três apartamentos (102, 201 e 202) foram fixadas de forma subsequente à vaga do apartamento 101 (autoras).
Ademais, na própria Convenção encontram-se devidamente descritas as vagas de cada apartamento, assim como a localização e as respectivas dimensões, sendo que os apartamentos 101 e 102 possuem a fração ideal de 0,1699 e os apartamentos 201 e 202 a fração de 0,1626. No contrato de compra e venda do imóvel (ID 103.***.***-56), consta que “APARTAMENTO N. 101, (…) MAIS GARAGEM PARA MOTO DESCOBERTA NA FRENTE, SENDO A PRIMEIRA VAGA SITUADA NO FLANCO ESQUERDO, FRAÇÃO IDEAL DE 0,1699% (...)”.
Do mesmo modo, no contrato de compra e venda anexado pelas rés (ID’s 103.***.***-50 e 103.***.***-00) “(…) imóvel residencial constituído pelo apartamento caracterizado pelo número apt 101, no RESIDENCIAL NOSSA SENHORA DO ROSARIO, (...) mais garagem descoberta na frente PARA MOTO (…)”. Destarte, entendo que restou incontroverso nos autos que a vaga de garagem pertencente ao apartamento das autoras trata-se da primeira vaga na garagem, situada no flanco esquerdo.
Diante desse contexto, o pedido das autoras restringe-se à utilização da vaga de garagem pertencente ao apartamento 101, independente do veículo a ser estacionado no local. Assim, oportuno destacar que as vagas de todos os apartamentos deverão ser utilizadas de acordo com a localização e os limites estabelecidos para cada imóvel, nos termos da Convenção de Condomínio.
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais, extinguindo o feito com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do CPC, para DETERMINAR que a vaga de garagem do apartamento 101 (localizado no Residencial Nossa Senhora do Rosário, com endereço na Rua Irmã Rosa da Silveira Costa, n.° 270, Bairro Santo Antônio em Caratinga/MG), no qual as autoras residem, seja utilizada nos termos fixados na Convenção de Condomínio.
Deixo de apreciar o pedido de assistência judiciária gratuita, tendo em vista que nos juizados especiais não são cabíveis custas, de modo que pedido nesse sentido deverá ser formulado diretamente à Turma Recursal em eventual fase recursal. Dispensadas custas e honorários, conforme arts. 54 e 55 da Lei n° 9.099/95. Havendo recurso inominado, a Secretaria deverá processá-lo na forma do artigo 42, §2º da Lei 9.099/95, remetendo-se os autos à e.
Turma Recursal, a quem compete, com exclusividade, o exercício do juízo de admissibilidade do recurso. Submeto este projeto de sentença à apreciação do M.M. Juiz de Direito. Caratinga, 11 de fevereiro de 2026 GRAZIELLE FERREIRA VIANA Juiz(íza) Leigo
SENTENÇA
PROCESSO: 5013607-07.2024.8.13.0134 RECORRENTE: EVA ALEXANDRA XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT CPF: 334.***.***-83 RECORRENTE: TATIELLY XAVIER DE OLIVEIRA BITENCOURT CPF: 505.***.***-04 RECORRIDO(A): ERICA SILVA DE PAULA CPF: não informado RECORRIDO(A): DIANA VANESSA LOPES DA SILVA CPF: não informado RECORRIDO(A): SONIA CPF: não informado
Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Caratinga, 11 de fevereiro de 2026 MAX WILD DE SOUZA Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente
