PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 27ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte Avenida Raja Gabaglia, 1753, Luxemburgo, Belo Horizonte - MG - CEP: 30380-900 PROCESSO Nº: 5178415-05.2023.8.13.0024 (T) CLASSE: [CÍVEL] DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADO COM COBRANÇA (94) ASSUNTO: [Locação de Imóvel] AUTOR: CLINICA ANTONIO MOREIRA LTDA - EPP CPF: 18.***.***/0001-50 RÉU: LUIZ CARLOS PEREIRA CPF: 359.***.***-53 entença Relatório Trata-se de ação de despejo por falta de pagamento c/c cobrança de aluguéis ajuizada por Clinica Antônio Moreira em face de Luiz Carlos Pereira, partes já qualificadas.
Diz a parte autora, em síntese: que celebrou com a parte ré contrato de locação de imóvel para fins residenciais, referente ao apartamento 312, localizado na Rua Pará de Minas, 1005, Belo Horizonte; que o contrato foi celebrado em 29/09/2022, com vigência de 17/10/2022 a 17/10/2023; que o valor do aluguel era de R$ 830,00, estando incluído o valor da água, luz, IPTU e limpeza; que o contrato não tinha garantia; que o locatário não paga o aluguel desde janeiro de4 2023; que, em 14/06/2023, tentou solucionar a questão amigavelmente, mas não teve êxito.
Ao final, requereu a rescisão do contrato, a decretação do despejo, a condenação do réu ao pagamento dos aluguéis e encargos vencidos e vincendos até a efetiva desocupação, acrescidos dos consectários legais e contratuais. Custas prévias recolhidas. Citado, o réu apresentou defesa em id 101.***.***-82, aduzindo, em síntese: que, em janeiro de 2023, por problemas na estrutura do prédio, ocorre pane elétrica e hidráulica, deixando o réu sem luz e água por vários dias; que a luz só foi reestabelecida somente uma semana depois; que o réu suportou prejuízos e perdeu todos os alimentos que estavam na geladeira; que, desde então, teve início uma discussão para definir quem seria responsável pelos danos; que a discussão perdura até os dias atuais; que a autora está litigando de má fé ao não mencionar que recebeu caução no valor de R$ 850,00.
Ao final, requereu que os pedidos fossem julgados improcedentes. A parte autora, intimada a se manifestar, rechaçando as alegações do réu, negando a existência de acordo para suspensão dos pagamentos e esclarecendo que o valor recebido no início da locação se referia ao primeiro aluguel pago de forma antecipada, conforme previsão contratual, e não a uma caução. Em seguida, o réu se manifestou nos autos informando que já desocupou o imóvel e pugnou pela concessão de tutela de urgência, a fim de retirar seus pertences do local.
Intimada, a parte autora informou que o imóvel foi consensualmente desocupado e as chaves entregues em 24/01/2024, havendo, portanto, a perda superveniente do objeto quanto ao pedido de despejo. Na oportunidade, apresentou planilha atualizada do débito. Em nova manifestação, id 101.***.***-87, a parte ré concordou expressamente com os cálculos apresentados pela autora, limitando-se a reiterar a alegação sobre a troca das fechaduras.
Em sede de especificação de provas, a autora manifestou interesse na produção de prova testemunhal, caso o réu insistisse na tese do exercício arbitrário das próprias razões, ou, do contrário, anuiu com o julgamento antecipado. O réu, por sua vez, permaneceu inerte. Por meio do despacho de id 105.***.***-61, foi indeferido o pedido de gratuidade de justiça formulado pelo réu, ante a sua inércia em comprovar a hipossuficiência e declarada encerrada a instrução processual, abrindo-se prazo para alegações finais.
A parte autora apresentou suas alegações finais. O réu, novamente, permaneceu inerte. Vieram os autos conclusos para sentença. Fundamentação Processo em ordem e sem nulidades. As partes são legítimas e estão devidamente representadas. Inicialmente, ante a notícia de desocupação do imóvel, passo a dispor sobre a perda superveniente do objeto, no que concerne ao pedido de despejo. Verifica-se que, no curso da demanda, o réu desocupou voluntariamente o imóvel, fato confirmado por ambas as partes, que estabeleceram a data de 24 de janeiro de 2024 como a da efetiva entrega.
Ante o exposto, JULGO EXTINTO O FEITO, sem resolução do mérito, nos exatos termos do art. 485, incisos VI, do Código de Processo Civil, ante a perda do objeto da presente ação – perda superveniente do interesse de agir, tão somente no que concerne ao pedido de despejo. Saliento que o feito prosseguirá, normalmente, quanto ao pedido de cobrança de aluguéis e encargos locatícios. À luz do princípio da persuasão racional, inserido no art. 371, do Código de Processo Civil, apreciam-se os elementos de prova coligidos nestes autos, em que se discute a validade de cláusulas contratuais inseridas no contrato de firmado entre as partes e o eventual direito de restituição de valores cobrados.
A controvérsia remanescente cinge-se à cobrança dos aluguéis e encargos locatícios. A relação jurídica entre as partes é incontroversa, bem como a inadimplência do réu, que não nega o débito, mas busca justificá-lo sustentando que as partes não acordaram quanto ao pagamento dos supostos prejuízos por ele suportados em razão da falta de luz e energia, motivo pelo qual suspendeu os pagamentos. Pois bem, cediço que a obrigação primária do locatário é o pagamento pontual do aluguel e dos encargos da locação, nos termos do art. 23, I, da Lei nº 8.245/91.
O réu alega a existência de um suposto acordo para suspensão dos pagamentos, em razão de prejuízos decorrentes de falhas estruturais no imóvel. Contudo, nos termos do art. 373, II, do CPC, cabia a ele o ônus de provar o fato impeditivo, modificativo ou extintivo do direito da autora, o que não o fez. Explico. Inicialmente, verifica-se que a defesa apresentada pela parte ré não veio instruída com nenhuma prova documental que pudesse sustentar a tese defensiva trazida aos autos.
Ademais, intimado a especificar as provas que pretendia produzir, permaneceu silente, o que levou à preclusão do seu direito de provar tais alegações. Saliento, ainda, que a tese defensiva perde força quando, na petição de id 101.***.***-87, o réu concorda expressamente com a planilha de débitos apresentada pela autora, afirmando: "Quanto aos cálculos apresentados, nada a contestar, pois eles estão corretos".
Tal manifestação configura reconhecimento parcial do pedido, ao menos quanto à existência e ao montante do débito. Por fim, no que diz respeito à alegação de pagamento de caução e ao pedido de aplicação da penalidade do art. 940 do Código Civil, melhor sorte não assiste ao réu. Verifica-se que o contrato firmado entre as partes prevê, em sua Cláusula Segunda, o pagamento antecipado do aluguel pelo mês vincendo, e não a constituição de caução.
Embora o recibo juntado em id 101.***.***-04 contenha a palavra "caução", a interpretação do negócio jurídico deve observar o conteúdo contratual efetivamente pactuado. De todo modo, ao concordar com os cálculos que não abateram tal valor, o réu tacitamente anuiu com a planilha apresentada, tornando a questão preclusa. Inexistindo prova de má-fé da autora, afasta-se o pedido de aplicação de penalidades.
Portanto, a procedência do pedido de cobrança é medida que se impõe, devendo o réu arcar com os aluguéis e encargos devidos desde o vencimento de janeiro de 2023 até a data da efetiva desocupação do imóvel, a saber: 24/01/2024. Dispositivo Ante todo o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido de cobrança, nos termos do artigo 487, I, do CPC a fim de:
1. Condenar o réu ao pagamento, em favor do autor, dos aluguéis e encargos locatícios vencidos a partir de 10 de janeiro de 2023 até a data da efetiva desocupação do imóvel, qual seja: 24 de janeiro de 2024.
2. O valor devido, supramencionado, deverá ser acrescido da multa contratual de 10% (dez por cento), com correção monetária pelo IGPM e juros de mora de 2% (dois por cento) ao mês, a contar de cada vencimento, conforme estipulado na Cláusula Quinta do contrato de locação.
3. O valor será apurado em liquidação de sentença. Em razão do princípio da causalidade, condeno a parte ré ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação (que será apurado na fase de liquidação de sentença), tendo em vista a natureza da ação e o grau de zelo do profissional. Tudo conforme artigo 85, do CPC. P.R.I.
Belo Horizonte, 09 de julho de 2026 Cássio Azevedo Fontenelle Juiz de Direito
