PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DE MINAS GERAIS Justiça de Primeira Instância Comarca de Belo Horizonte / 5ª Unidade Jurisdicional Cível - 15º JD da Comarca de Belo Horizonte Avenida Francisco Sales, 1446, Santa Efigênia, Belo Horizonte - MG - CEP: 30150-224 PROJETO DE
SENTENÇA
PROCESSO: 5184805-20.2025.8.13.0024
AUTOR: ALESSANDRA DOS SANTOS CANDIDO NOGUEIRA CPF: 034.***.***-00
AUTOR: GLAUCIO ALEXANDRE NOGUEIRA CPF: 028.***.***-52 RÉU/RÉ: NOVA GESTAO INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA CPF: 10.***.***/0001-44
Vistos, etc. Trata-se de ação de rescisão contratual c/c restituição de valores pagos e indenização por danos morais proposta por ALESSANDRA DOS SANTOS CANDIDO NOGUEIRA e GLAUCIO ALEXANDRE NOGUEIRA em desfavor de NOVA GESTÃO INVESTIMENTOS E PARTICIPAÇÕES LTDA., alegando o inadimplemento contratual por parte da RÉ. Os Autores firmaram, em 29 de janeiro de 2015, contrato particular de promessa de compra e venda de fração/cota imobiliária em regime de multipropriedade no empreendimento Varandas Thermas Park.
Aduzem que o prazo de entrega da unidade estava previsto para janeiro de 2018 e que o contrato foi integralmente quitado por eles em junho de 2023, conforme termo de quitação juntado (ID: 105.***.***-45). Contudo, a unidade não foi entregue, configurando um atraso superior a seis anos. Os Autores pedem a rescisão do contrato por culpa exclusiva da RÉ, a restituição integral dos valores pagos (R$ 47.860,80), a aplicação de multa contratual (10% do valor pago) e indenização por danos morais (R$ 10.000,00).
A RÉ apresentou contestação, arguindo preliminares de incompetência territorial, prescrição trienal da pretensão de restituição da comissão de corretagem, e falta de interesse de agir por se tratar de imóvel quitado. No mérito, pugnou pela não aplicação do Código de Defesa do Consumidor (CDC), a impossibilidade de inversão do ônus da prova, a rescisão por culpa dos Autores e a consequente retenção de 25% dos valores pagos, além da improcedência do pedido de danos morais e a fixação dos juros a partir do trânsito em julgado.
Por fim, comunicou estar em processo de recuperação judicial. Os Autores apresentaram impugnação à contestação, refutando as preliminares e reiterando os pedidos iniciais, enfatizando a culpa exclusiva da RÉ no atraso da obra, a inaplicabilidade da Lei do Distrato (Lei 13.786/18) por violação ao ato jurídico perfeito, e a incidência dos juros de mora a partir da citação. A audiência de conciliação restou infrutífera.
As partes requereram o julgamento antecipado, por não haver necessidade de outras provas além daquelas já juntadas. É o breve resumo. Passo a decidir. A preliminar de incompetência territorial suscitada pela RÉ não prospera. A relação jurídica em análise é de consumo, nos termos dos artigos 2º e 3º do Código de Defesa do Consumidor (CDC), sendo os Autores consumidores e a RÉ fornecedora de produto.
O artigo 101, inciso I, do CDC, garante ao consumidor o direito de propor ação em seu domicílio, facilitando sua defesa e acesso à justiça. Em se tratando de relação consumerista, a prerrogativa do consumidor de escolher o foro de seu domicílio prevalece sobre o foro de eleição contratualmente previsto (Art. 51, XV, CDC), especialmente em contrato de adesão. A eleição de foro, neste caso, impõe onerosidade excessiva aos Autores, domiciliados em Belo Horizonte, ao obrigá-los a litigar em Caldas Novas/GO.
Portanto, rejeito a preliminar de incompetência territorial. A RÉ alega a prescrição trienal (Art. 206, § 3º, IV, do Código Civil) para a pretensão de devolução da comissão de corretagem, aplicando o entendimento de enriquecimento sem causa. No entanto, a pretensão dos Autores é de resolução contratual por inadimplemento do vendedor e consequente restituição integral dos valores, o que inclui a corretagem como parte das perdas e danos sofridos em razão do descumprimento.
A restituição não se dá por abusividade da cobrança em si, mas sim como efeito do retorno das partes ao status quo ante devido à culpa exclusiva da RÉ. Neste cenário, a pretensão está fundada em responsabilidade civil contratual, cuja regra geral de prescrição é decenal, nos termos do artigo 205 do Código Civil. O contrato foi assinado em 2015 e a ação foi proposta em 2025, de modo que o prazo decenal não se exauriu.
Portanto, rejeito a preliminar de prescrição. A RÉ sustenta a ausência de interesse de agir sob o argumento de que a quitação integral do contrato extinguiu a obrigação. Tal tese não se sustenta. O interesse de agir (necessidade e adequação) reside no fato de que, apesar de terem cumprido integralmente a obrigação de pagar (quitação em 2023), os Autores não receberam o bem que lhes era devido, cujo prazo de entrega expirou em janeiro de 2018.
O inadimplemento da RÉ (falta de entrega) confere aos Autores o direito de postular a resolução do contrato com perdas e danos, conforme o artigo 475 do Código Civil. A quitação é, na verdade, uma prova da boa-fé e do cumprimento da obrigação pelos Autores, tornando o inadimplemento da RÉ ainda mais grave. Portanto, rejeito a preliminar de falta de interesse de agir. A comunicação da Recuperação Judicial da RÉ não obsta o prosseguimento da presente ação de conhecimento.
Nos termos do artigo 6º, parágrafo 1º, da Lei 11.101/2005 (Lei de Recuperação Judicial e Falência), as ações que demandam quantia ilíquida prosseguem perante o Juízo original até a prolação da sentença, cabendo apenas ao Juízo da recuperação judicial a execução da condenação. Portanto, o feito deve prosseguir até a constituição do título executivo. Confirmo a natureza consumerista da relação, sendo aplicáveis as normas do CDC.
A aquisição de cota de multipropriedade para uso próprio enquadra os Autores como destinatários finais. A hipossuficiência técnica e a verossimilhança das alegações autorizam a inversão do ônus da prova, nos termos do artigo 6º, inciso VIII, do CDC. O cerne da questão é o inadimplemento contratual por parte da RÉ. O contrato de promessa de compra e venda previa a entrega do imóvel para janeiro de 2018.
A presente ação foi ajuizada em 2025, e a RÉ não trouxe aos autos qualquer prova ou justificativa plausível para o atraso de mais de seis anos na conclusão da obra. A alegação da RÉ de que a rescisão se deu por desistência imotivada dos compradores não condiz com os fatos. O inadimplemento é da vendedora, que deixou de cumprir a obrigação principal de entregar o bem no prazo acordado, o que, inclusive, motivou os Autores a quitarem o contrato antecipadamente, visando o gozo do bem.
Configurado o inadimplemento absoluto e exclusivo da RÉ, impõe-se a resolução do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, por força do artigo 475 do Código Civil. Uma vez reconhecida a culpa exclusiva da promitente vendedora pela rescisão do contrato, a restituição dos valores pagos ao promitente comprador deve ser integral. O valor a ser restituído é R$ 47.860,80, conforme indicado na inicial e confirmado pelo Termo de Quitação.
As tentativas da RÉ de retenção de 25% ou do valor da comissão de corretagem não se aplicam ao caso de sua culpa exclusiva. Em tal hipótese, a restituição engloba todo o montante despendido, inclusive a comissão de corretagem, que se torna um prejuízo (perda e dano) decorrente do desfazimento do negócio por responsabilidade da RÉ. É incabível a aplicação da Lei do Distrato (Lei 13.786/18), conforme requerido pela RÉ, visto que o contrato foi firmado em 29/01/2015, sob a égide da lei anterior, em respeito ao ato jurídico perfeito.
A restituição deverá ser feita em parcela única. O contrato deve ser interpretado de forma equilibrada e simétrica, conforme o princípio da isonomia e o artigo 6º, inciso V, do CDC. Embora a cláusula penal tenha sido prevista apenas para a mora do comprador, a jurisprudência consolidou o entendimento de que, havendo previsão de penalidade para o descumprimento do consumidor, deve ser aplicada a mesma penalidade em favor deste, quando o inadimplemento for do fornecedor.
Assim, fixo a multa contratual no percentual de 10% sobre o valor efetivamente pago (R$ 47.860,80), em favor dos Autores. O atraso de mais de seis anos na entrega do imóvel, somado ao fato de o contrato ter sido integralmente quitado pelos Autores, ultrapassa o mero dissabor. A expectativa de uso e fruição de um bem de lazer, que deveria ter sido concretizada em janeiro de 2018, foi frustrada por um longo período de tempo, gerando angústia e aflição que configuram verdadeiro dano extrapatrimonial.
A conduta da RÉ, que se apropriou do capital dos consumidores sem a devida contraprestação por anos, demonstra descaso e viola o dever de boa-fé. A perda do tempo útil e a frustração do projeto familiar de lazer justificam a indenização. Em observância aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, e considerando o longo período de atraso e o caráter pedagógico e punitivo da medida, arbitro a indenização por danos morais em R$8.000,00, valor que reputo justo e adequado a compensar os autores pelos danos de caráter extrapatrimonial sofridos.
DISPOSITIVO
Diante do exposto, com base nas provas e fundamentos apresentados, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES os pedidos iniciais para: a) declarar a rescisão do contrato particular de promessa de compra e venda de fração/cota de unidade imobiliária varandas thermas park firmado entre as partes por culpa exclusiva da RÉ, devendo as partes retornarem ao status quo ante, diante do flagrante descumprimento contratual pela requerida, embora a parte autora tenha cumprido fielmente com sua principal obrigação, qual seja, a quitação integral do preço do imóvel que até a presente data não foi entregue; b) em consequência da rescisão contratual, condeno a RÉ a restituir integralmente aos Autores o valor de R$ 47.860,80 (quarenta e sete mil, oitocentos e sessenta reais e oitenta centavos), a ser pago em parcela única.
Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Minas Gerais (CGJ/MG), a partir de cada desembolso, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; c) condenar a RÉ a pagar aos Autores a título de multa contratual, o valor correspondente a 10% (dez por cento) do valor a ser restituído (R$ 47.860,80), totalizando R$ 4.786,08 (quatro mil, setecentos e oitenta e seis reais e oito centavos).
Este valor deverá ser corrigido monetariamente pelos índices da CGJ/MG, a partir do ajuizamento da ação, e acrescido de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, a partir da citação; d) condenar a RÉ a pagar aos Autores a título de indenização por danos morais o valor de R$8.000,00 (oito mil reais), a ser corrigido pela Tabela da Corregedoria de Justiça e acrescida de juros de mora de 1% ao mês, ambos contados da sentença.
Sem custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do artigo 55 da Lei 9.099/95. Intimem-se. Belo Horizonte, 14 de janeiro de 2026 VINICIUS TEIXEIRA PINHEIRO Juiz(íza) Leigo
SENTENÇA
PROCESSO: 5184805-20.2025.8.13.0024
AUTOR: ALESSANDRA DOS SANTOS CANDIDO NOGUEIRA CPF: 034.***.***-00
AUTOR: GLAUCIO ALEXANDRE NOGUEIRA CPF: 028.***.***-52 RÉU/RÉ: NOVA GESTAO INVESTIMENTOS E PARTICIPACOES LTDA CPF: 10.***.***/0001-44
Vistos, etc. Nos termos do art. 40 da Lei 9099/95, homologo o projeto de sentença para que produza os seus jurídicos e legais fundamentos. Belo Horizonte, 14 de janeiro de 2026 ARNOLDO ASSIS RIBEIRO JUNIOR Juiz de Direito Documento assinado eletronicamente
