Declaro saneado o processo, por constatar os pressupostos processuais. Mantenho a gratuidade da justiça anteriormente deferida à parte Autora. A impugnação apresentada pela Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda. não veio acompanhada de elementos suficientemente idôneos a afastar a hipossuficiência econômica comprovada nos autos. A preliminar de ilegitimidade passiva de José Renovato Alexandre já foi acolhida por decisão anterior, com a extinção parcial do feito em relação a referido denunciado, não havendo nova deliberação a ser proferida a respeito nesta oportunidade.
A arguição de ilegitimidade passiva da Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda não merece prosperar. A controvérsia deduzida na inicial decorre diretamente do compromisso de compra e venda celebrado entre a parte Autora e a Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda., envolvendo alegada divergência entre a metragem contratada do lote e a metragem efetivamente existente, bem como eventual abatimento proporcional do preço, devolução de valores e indenizações correlatas.
Nesse contexto, a pertinência subjetiva da demanda está presente, porquanto a Requerida figura como alienante no negócio jurídico sub judice, sendo parte legítima para responder aos pedidos formulados, sem prejuízo da apuração, no mérito, da extensão de sua responsabilidade ou da eventual responsabilidade de terceiros pelos prejuízos alegados. Quanto a arguição de prescrição, mister observar que, a definição precisa do regime jurídico aplicável ao prazo, bem como do termo inicial de sua contagem, depende da melhor elucidação dos fatos, especialmente quanto à natureza da divergência de metragem, à data da ciência inequívoca do alegado vício e à origem técnica da supressão da área, matérias que carecem de instrução probatória.
Nos termos do artigo 357, inciso II, do Código de Processo Civil, fixo como pontos controvertidos: a) se o imóvel prometido e vendido à parte Autora, identificado como lote 11 da quadra 19 do loteamento Residencial Setsul, foi efetivamente contratado com área de 450,00 m², em regime de venda ad mensuram; b) qual é a metragem real atual do imóvel objeto da lide; c) se a eventual diferença de metragem decorre de erro de implantação, demarcação, aprovação, registro, comercialização ou entrega do loteamento imputável à Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda., ou se decorre exclusivamente de avanço físico, construção ou ocupação de imóvel confrontante por terceiro; d) se há possibilidade técnica de complementação da área vendida ou se a solução juridicamente adequada é o abatimento proporcional do preço, nos termos do artigo 500 do Código Civil; e) se houve pagamento a maior pela parte Autora e, em caso positivo, qual o montante devido a título de restituição/compensação; f) se a despesa suportada pela parte Autora com profissional técnico decorreu diretamente dos fatos discutidos nestes autos; g) se estão presentes os pressupostos para condenação em danos morais; h) qual a extensão da eventual responsabilidade da denunciada Maria Emília dos Santos Gomes diante dos fatos narrados e da prova a ser produzida.
Quanto à distribuição do ônus da prova, aplica-se o disposto no artigo 373 do Código de Processo Civil. Portanto, compete à parte Autora comprovar os fatos constitutivos de seu direito, especialmente a contratação, os pagamentos realizados, a divergência de metragem alegada e os danos materiais e morais afirmados. À Requerida e à denunciada incumbirá a comprovação dos fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito da parte Autora, inclusive a alegação de fato exclusivo de terceiro e a regularidade da implantação e entrega do imóvel.
Sem prejuízo da regra geral acima indicada, considerando a natureza técnica da controvérsia e a maior aptidão probatória da Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda., quanto aos elementos de implantação do loteamento, memoriais descritivos, plantas, registros e dados técnicos do empreendimento, deverá a Requerida apresentar ao perito, se requisitados, todos os documentos técnicos em sua posse necessários à realização da prova.
A prova pericial é necessária e útil para o deslinde da causa, porquanto a solução da controvérsia depende de conhecimento técnico especializado, especialmente para aferição da metragem real do lote, da conformidade entre a área contratada e a área efetivamente existente, da causa da divergência, da eventual sobreposição com imóveis confrontantes e da possibilidade de recomposição da área ou cálculo de abatimento proporcional do preço, nos termos dos artigos 464, 465 e 370 do Código de Processo Civil.
Assim, defiro a produção de prova pericial de engenharia. Tendo todas as partes pleiteado a produção da prova pericial, de rigor a divisão dos honorários periciais, que arbitro no valor de R$ 2.917,00 (dois mil, novecentos e dezessete reais), considerando a previsão da Resolução n. 232/2016, do CNJ. Nos termos do artigo 465 do CPC, nomeio como Perito Judicial Wenzel Arquitetura Projetos Técnicos e Consultoria Ltda., com endereço à Rua João Carrato, nº 1022, centro, nesta cidade, que deverá ser intimado acerca de sua nomeação e quanto ao valor dos honorários arbitrados, ficando ciente de que a parte Autora é beneficiária da justiça gratuita.
Havendo concordância o perito, deverá cada litigante arcar proporcionalmente com 1/3 dos honorários periciais, observada a gratuidade de justiça deferida à parte Autora. Após a concordância do perito, defiro prazo de 15 (quinze) dias para que a Requerida Setpar Setsul Empreendimentos Imobiliários Ltda. e a denunciada Maria Emília dos Santos Gomes depositem nos autos as respectivas quotas-partes dos honorários periciais.
Quanto à parte Autora, por ser hipossuficiente, válido esclarecer que, em conformidade com o Termo de Cooperação firmado entre o Estado de Mato Grosso do Sul e a Presidência do TJMS, em 17 de dezembro de 2020, determina que em se tratando de beneficiário da justiça gratuita, estando os honorários periciais estabelecidos dentro do limite da tabela constante da Resolução n. 232/2016, do CNJ, não há necessidade de intimação da Procuradoria do Estado recebendo o expert seus honorários após o trânsito em julgado, conforme distribuição da sucumbência.
Faculto às partes a indicação de assistentes técnicos e quesitos, em 05 (cinco) dias. Sem prejuízo dos quesitos suplementares das partes, deverá o perito responder, de forma clara e fundamentada: a) qual a metragem real atual do lote objeto da lide; b) se a área real corresponde à área descrita no contrato e na matrícula; c) se há divergência entre a planta aprovada, o memorial descritivo, a matrícula e a situação fática atual do imóvel; d) se há ocupação, sobreposição, avanço de construção, cercamento ou demarcação irregular por imóvel confrontante; e) qual a causa técnica provável da diferença de metragem, indicando, se possível, se decorre de erro de implantação do loteamento, de demarcação posterior ou de intervenção de confrontante; f) se é tecnicamente possível a recomposição/complementação da área do lote da parte Autora; g) em não sendo possível, qual o percentual de redução da área em relação à metragem contratada; h) qual o valor técnico correspondente ao abatimento proporcional, considerada a área faltante e os elementos objetivos constantes dos autos; i) quaisquer outras observações técnicas relevantes ao esclarecimento da controvérsia.
Cientifique-se o Perito para que designe data para realização dos trabalhos, devendo as partes ser intimadas da referida data. Fixo o prazo de 30 (trinta) dias para apresentação do laudo a contar da realização da perícia. Entregue o laudo, expeça-se alvará para levantamento do valor depositado em favor do Perito, quanto às quotas efetivamente adiantadas pelas partes não beneficiárias da gratuidade.
Após, digam as partes no prazo de 10 (dez) dias, que é prazo comum para que os Assistentes Técnicos apresentem seus pareceres, independentemente de intimação pessoal, servindo como termo inicial a data da publicação para manifestação sobre o laudo do Perito Oficial. Quanto à prova oral, sua apreciação fica, por ora, diferida para momento posterior à juntada do laudo pericial, oportunidade em que será reavaliada a necessidade de audiência de instrução, caso remanesçam fatos controvertidos não esclarecidos pela prova técnica.
Int.
