Publicacao/Comunicacao
Intimação - DESPACHO
AREsp 3174524/MS (2026/0043697-7)
RELATOR: MINISTRO HUMBERTO MARTINS
AGRAVANTE: OSVALDO DURAES FILHO
ADVOGADO: SUZANA DE CAMARGO GOMES - MS016222
AGRAVADO: EUGENIO ROSSATO
ADVOGADO: JEFFERSON ALEXANDRE DE CAMARGO - PR049956
DECISÃO Cuida-se de agravo interposto por OSVALDO DURAES FILHO contra decisão que obstou a subida de recurso especial. Extrai-se dos autos que o agravante interpôs recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da Constituição Federal, contra acórdão do TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MATO GROSSO DO SUL cuja ementa guarda os seguintes termos (fl. 1.583): DIREITO CIVIL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES. NEGÓCIO JURÍDICO QUE NÃO SE CONCRETIZOU POR CULPA DO REQUERIDO – RESTITUIÇÃO DO VALOR PAGO A TÍTULO DE SINAL – DEVIDA. RECURSO PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto em face da sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais de restituição de valores e reconheceu o direito do requerido em reter o valor referente a arras. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Consiste em saber se devida a restituição do valor pago a título de sinal. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O código civil, ao dispor sobre o contrato preliminar, preconiza no art. 462 que "exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado", no caso, não é possível presumir que o recibo assinado unilateralmente, por pessoa que sequer possuía legitimidade para receber e transacionar o imóvel, faça vez de contrato de compra e venda de imóvel nele mencionado. 4. Considerando que, nos termos do art. 418 do CC, a retenção de sinal ou arras, decorre do descumprimento contratual e que no caso dos autos o negócio jurídico não se concretizou por culpa do requerido, não há falar em retenção do valor pago a título de sinal, que deve ser restituído ao requerente, sob pena de enriquecimento ilícito. IV. DISPOSITIVO 5. Recurso provido. Rejeitados os embargos de declaração opostos (fls. 1.656-1.674). No recurso especial, alega, preliminarmente, ofensa aos arts. 11, 489, § 1º, IV e VI, e 1.022, II, do CPC, porquanto, apesar da oposição dos embargos de declaração, o Tribunal de origem não se pronunciou sobre pontos necessários ao deslinde da controvérsia, especialmente quanto: (i) aos elementos contratuais demonstrados nos recibos e pela prova testemunhal; (ii) a ausência de culpa do ora recorrente pela não conclusão do negócio; (iii) a correta aplicação do art. 418 do Código Civil, que prevê a perda do sinal em caso de desistência imotivada; (iv) o risco de enriquecimento ilícito por parte do autor, ora recorrido e (v) prova testemunhal. (fl. 1.687) Aduz, no mérito, que o acórdão contrariou as disposições contidas nos artigos 171, II, 418, I, 419, 420 e 884 do Código Civil e 373, I e II, do CPC. Sustenta, em síntese, que a rescisão do negócio se deu por iniciativa do recorrido, que não efetuou o pagamento da primeira parcela ajustada, mesmo após prorrogação de prazos e diversas oportunidades para adimplemento. Defende que a parte recorrida teria plena ciência sobre as condições do negócio. Aponta divergência jurisprudencial com arestos desta Corte. Foram oferecidas contrarrazões ao recurso especial (fls. 1.770-1.781). Sobreveio o juízo de admissibilidade negativo na instância de origem (fls. 2.019-2.025), o que ensejou a interposição do presente agravo. Apresentada contraminuta do agravo (fls. 2.061-2.064). É, no essencial, o relatório. Atendidos os pressupostos de admissibilidade do agravo, passo ao exame do recurso especial. Inicialmente, não há falar em ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC, uma vez que o Tribunal de origem deixou claro que, no caso dos autos, o negócio jurídico não se concretizou por culpa do ora recorrente e que, assim, não há que se falar em retenção do valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), que deve ser restituído ao recorrido, sob pena de enriquecimento ilícito do recorrente, como se pode observar do seguinte trecho extraído do acórdão recorrido (fls. 1.598-1.604): Pois bem. Em que pese seja incontroverso nos autos que as partes iniciaram tratativas para a compra da Fazenda Três Cerros, pelo valor de R$ 19.000.000,00 (dezenove milhões) e que o requerente promoveu o pagamento de R$ 500.000,00 (quinhentos mi reais), a título de adiantamento, fato é que não formalizaram o negócio jurídico. Em 22/03/2017, o requerido Osvaldo Duraes Filho emitiu um "recibo", no qual afirma que recebeu do requerente a quantia de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a título de sinal, referente a aquisição de uma área de dois mil hectares, da fazenda Três Cerros, raia n. 06, pelo valor total de R$ 19.000.000,00 (dezenove milhões), cujo valor remanescente seria pago em 3 parcelas, sendo a 1ª no importe de R$ 7.500.000,00 para 05/05/2017; a 2ª no importe de R$ 5.500.000,00 para 05/05/2018; e a 3ª no importe de R$ 5.500.000,00 para 05/05/2019, acrescentando ainda que os valores serão indexados pelo preço da saco da soja no dia da assinatura do contrato de compra e venda. (...) O Código Civil estabelece no art. 462 que "O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado" e nessa senda, não é possível concluir que um simples recibo assinado unilateralmente, atenda aos requisitos do contrato de compra e venda nele mencionado. Isso porque, embora o compromisso possua um menor formalismo, o documento supracitado é expresso ao ser intitulado como "recibo", bem como estabeleceu que seria celebrado o contrato de compra e venda, o que obviamente não ocorreu, eis que não apresentado por quaisquer das partes. Soma-se a isso que, além de não contar com a assinatura de ambos os contratantes, fato é que o imóvel realmente não pertence ao requerido, de modo que este sequer poderia receber valores em nome próprio ou celebrar contrato de compra e venda com terceiro. (...) O proprietário Waldemar de Souza Barbosa é pessoa falecida e originou-se a ação de inventário n. 0060311-95.2010.8.12.0001, na qual os herdeiros acordaram, em 18/06/2014, que a Fazenda Três Cerros caberia à herdeira Amélia Barbosa Durães, esposa do requerido (f. 164), cujo acordo foi homologado pelo Juízo da Vara de Sucessões de Campo Grande, em 25/06/2014 (f. 174). Inclusive, não consta nos autos procuração emitida pela Sra. Amélia Barbosa Durães em favor do requerido, com poderes para firmar negócio jurídico referente ao imóvel objeto da lide. (...) Como se vê, o contrato de compra e venda não se concretizou por culpa do requerido que não providenciou instrumento jurídico, em nome do legitimado para tanto (o inventariante), além da ausência de autorização vigente no bojo do inventário. Neste particular, acrescento que não seria sequer razoável que o requerente promovesse o pagamento da primeira parcela, no valor de R$ 7.500.000,00 (sete milhões e quinhentos mil reais), desprovido de contrato. Diante desse cenário, considerando que a retenção de sinal ou arras, decorre exclusivamente do descumprimento contratual e que no caso dos autos o negócio jurídico não se concretizou por culpa do requerido, não há falar em retenção do valor de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), que deve ser restituído ao requerente, sob pena de enriquecimento ilícito do requerido. Observa-se, portanto, que a lide foi solucionada em conformidade com o que foi apresentado em juízo. Assim, verifica-se que o acórdão recorrido está com fundamentação suficiente, inexistindo omissão ou contradição. Por outro lado, afastar o referido entendimento para concluir no sentido de que a rescisão do pré-contrato se deu por culpa exclusiva do recorrido, como pretende o recorrente, demandaria o reexame do material fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7/STJ. Nesse sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. ARRAS. DEVOLUÇÃO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo interno interposto contra decisão que não conheceu do agravo em recurso especial com fundamento na aplicação, por analogia, da Súmula n. 284 do STF. 2. O recurso especial foi interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro que, em apelação, manteve sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão contratual c/c indenizatória, determinando a devolução das arras no valor de R$ 100.000,00, com juros e correção monetária e afastando a culpa das partes pela não execução do contrato. 3. A parte agravante sustenta que o contrato previa arras penitenciais, que autorizariam a perda do sinal pelo comprador desistente e que o Tribunal local teria aplicado indevidamente a lógica das arras confirmatórias. II. Questão em discussão 4. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a análise pelo STJ acerca da natureza das arras prevista no contrato firmado entre as partes, ora litigantes, bem como se é possível a modificação do entendimento disposto pelo Tribunal de origem acerca da devolução das arras por inexecução contratual, sem que tais providências impliquem na reanálise de matéria fático-probatória ou na revisão de cláusulas contratuais. III. Razões de decidir 5. O Tribunal de origem concluiu que não houve descumprimento contratual por nenhuma das partes, considerando que o desmembramento imobiliário do bem negociado, essencial para a transferência de propriedade, ocorreu após o prazo contratual, inviabilizando a execução do contrato. 6. Foi reconhecida a necessidade de retorno das partes ao status quo ante, com a devolução das arras, diante da ausência de culpa de ambas as partes, nos termos do art. 393 do Código Civil. 7. Rever o entendimento do acórdão recorrido acerca das referidas questões demandaria o reexame de matéria fático-probatória e a revisão de cláusulas contratuais, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo interno desprovido. Tese de julgamento: "O reexame de provas e a revisão de cláusulas contratuais são vedados em recurso especial, conforme as Súmulas n. 5 e 7 do STJ". Dispositivos relevantes citados: CC, art. 393. Jurisprudência relevante citada: Não há. (AgInt no AREsp n. 2.999.486/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/2/2026, DJEN de 13/2/2026.) DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL COM PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INADIMPLEMENTO. CULPA RECÍPROCA DOS CONTRATANTES. RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS ARRAS. COMISSÃO DE CORRETAGEM. IMPUGNAÇÃO GENÉRICA AOS FUNDAMENTOS DE INADMISSÃO DO RECURSO ESPECIAL. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE RECURSAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA 182/STJ. NÃO CONHECIMENTO DOS AGRAVOS. I. CASO EM EXAME 1. Agravos em recurso especial interpostos por Cecília Duarte Paiva, José Manoel de Souza Costa e Adriana Maria Bezerra de Freitas contra decisões que inadmitiram seus respectivos recursos especiais, sob os fundamentos das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. As partes insurgem-se contra acórdão da 1ª Câmara de Direito Privado que tratou de controvérsias contratuais envolvendo arras e comissão de corretagem. Os agravantes alegam que as matérias versadas seriam exclusivamente de direito, sem necessidade de reexame de provas. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Há duas questões em discussão: (i) definir se os agravantes impugnaram de forma específica e suficiente todos os fundamentos das decisões que inadmitiram seus recursos especiais; (ii) estabelecer se, nas hipóteses dos autos, é possível afastar a incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ, que vedam o reexame de cláusulas contratuais, de fatos e provas, e asseguram a conformidade jurisprudencial da decisão recorrida com o entendimento do STJ. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O conhecimento do agravo em recurso especial exige impugnação específica e efetiva de todos os fundamentos da decisão que inadmitiu o recurso especial, conforme dispõem o art. 932, III, do CPC e o art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ. 4. A decisão de inadmissibilidade do recurso especial possui dispositivo único e indivisível, de modo que o agravante deve rebater todos os fundamentos da decisão recorrida, sob pena de incidência, por analogia, da Súmula 182/STJ. 5. No caso, os agravantes apresentaram alegações genéricas, limitando-se a sustentar a natureza exclusivamente jurídica das matérias, sem impugnar, de modo concreto e pormenorizado, os fundamentos relativos à incidência das Súmulas 5, 7 e 83/STJ. 6. A revisão da conclusão das instâncias ordinárias quanto à culpa contratual, à restituição de arras e à responsabilidade do corretor demandaria reexame do conjunto fático-probatório e interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7/STJ. 7. Mantida a consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência dominante do STJ, aplica-se a Súmula 83/STJ, que impede o conhecimento do recurso por divergência jurisprudencial. 8. Diante da ausência de impugnação específica e da manutenção dos óbices sumulares, impõe-se o não conhecimento dos agravos. IV. DISPOSITIVO 9. Agravos em recurso especial não conhecidos. (AREsp n. 2.921.564/CE, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 10/11/2025, DJEN de 13/11/2025.) PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. APRECIAÇÃO DE TODAS AS QUESTÕES RELEVANTES DA LIDE PELO TRIBUNAL DE ORIGEM E PELO JUÍZO AGRAVADO. AUSÊNCIA DE AFRONTA AO ART. 535 DO CPC/1973. ARRAS. TERMO A QUO DA CORREÇÃO MONETÁRIA E DOS JUROS MORATÓRIOS. REVISÃO. DECISÃO AGRAVADA. FUNDAMENTO. IMPUGNAÇÃO. AUSÊNCIA. SÚMULA N. 182/STJ. RESCISÃO CONTRATUAL. IMÓVEL. DEVOLUÇÃO DAS ARRAS. JULGAMENTO EXTRA PETITA. INEXISTÊNCIA. RESCISÃO CONTRATUAL. CULPA. DESCARACTERIZAÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DECISÃO MANTIDA. 1. Inexiste afronta ao art. 535 do CPC/2015 quando o acórdão recorrido e o juízo agravado pronunciam-se, de forma clara e suficiente, acerca das questões suscitadas nos autos. 2. É inviável o agravo previsto no art. 1.021 do CPC/2015 que deixa de atacar especificamente os fundamentos da decisão agravada (Súmula n. 182/STJ). 3. Para a a jurisprudência do STJ, inexiste julgamento extra petita no provimento judicial que decreta a rescisão ou a nulidade contratual - condicionando a devolução das quantias eventualmente adiantadas pelos contratantes - mesmo se ausente requerimento expresso nesse sentido, pois tal providência é inerente ao retorno das partes ao status quo ante e evita o enriquecimento sem causa das partes. Precedentes. 3.1. A Corte local determinou o reembolso aos agravados da quantia paga como sinal, pois tal proceder era consectário lógico da rescisão do compromisso de compra e venda imobiliário por culpa dos agravantes vendedores, o que, em absoluto, configura julgamento extra petita. 4. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ). 4.1. A Corte local, com base na interpretação das cláusulas do contrato e no exame do demais elementos probatórios dos autos, constatou a culpa dos agravantes pela rescisão da avença, pois eles impediram que os adquirentes, ora agravados, obtivessem o financiamento imobiliário necessário à quitação do preço, o que ensejou a condenação dos alienantes à restituição do sinal. Não há como ultrapassar as conclusões do Tribunal de origem nessa parte sem nova interpretação de cláusulas contratuais e o reexame do conjunto fático-probatório dos autos, providências vedadas na sede especial, a teor das Súmulas n. 5 e 7 do STJ. 5. Agravo interno parcialmente conhecido e, na parte conhecida, desprovido. (AgInt no AREsp n. 786.232/RJ, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 16/5/2024.) A incidência da Súmula n. 7 do STJ quanto à interposição pela alínea "a'" do permissivo constitucional impede o conhecimento do recurso especial pela divergência jurisprudencial sobre a mesma questão Ante o exposto, conheço do agravo para não conhecer do recurso especial. Nos termos do art. 85, § 11, do CPC, majoro os honorários fixados em desfavor da parte recorrente para 15% sobre o valor atualizado da condenação. Publique-se. Intime-se. Relator
HUMBERTO MARTINS