ESTADO DE MATO GROSSO PODER JUDICIÁRIO SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO Número Único: 1041237-43.2025.8.11.0000 Classe: AGRAVO DE INSTRUMENTO (202) Assunto: [Sustação/Alteração de Leilão, Alienação Fiduciária, Propriedade Fiduciária] Relator: Des(a). TATIANE COLOMBO Turma Julgadora: [DES(A). TATIANE COLOMBO, DES(A). CARLOS ALBERTO ALVES DA ROCHA, DES(A). MARILSEN ANDRADE ADDARIO] Parte(s): [MARIA AUXILIADORA ARAUJO RAMOS - CPF: 432.***.***-15 (ADVOGADO), COOPERATIVA DE CREDITO DE LIVRE ADMISSAO BURITIS - SICOOB BURITIS - CNPJ: 05.***.***/0001-18 (AGRAVANTE), AGROPECUARIA SANTA JUDITH LTDA - CNPJ: 43.***.***/0001-49 (AGRAVADO), JOICY SOARES BORGES - CPF: 029.***.***-84 (ADVOGADO), RICARDO TIBERIO - CPF: 274.***.***-76 (ADVOGADO), MARCINO FERREIRA - CPF: 495.***.***-78 (ADVOGADO)] A C Ó R D Ã O
Vistos, relatados e discutidos os autos em epígrafe, a SEGUNDA CÂMARA DE DIREITO PRIVADO do Tribunal de Justiça do Estado de Mato Grosso, sob a Presidência Des(a). MARILSEN ANDRADE ADDARIO, por meio da Turma Julgadora, proferiu a seguinte decisão: À UNANIMIDADE, RECURSO DESPROVIDO, NOS TERMOS DO
VOTO
DA RELATORA. E M E N T A AGRAVO DE INSTRUMENTO - ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA - EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL - SUSPENSÃO DE LEILÃO DE IMÓVEL - AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR - PREÇO
VIL - MANUTENÇÃO DA TUTELA DE URGÊNCIA - RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1 - Agravo de Instrumento interposto pela COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DA REGIÃO SUL DE MATO GROSSO – SICOOB SUL contra decisão da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT, que, nos autos da Ação Anulatória de Consolidação de Procedimento de Execução Extrajudicial ajuizada por AGROPECUÁRIA SANTA JUDITH LTDA, deferiu tutela de urgência para suspender leilões extrajudiciais do imóvel objeto da matrícula nº 20.745 do 1º CRI de Barra do Garças/MT.
A decisão fundamentou-se na ausência de intimação pessoal da devedora para purgação da mora e para ciência das datas dos leilões, além da possível caracterização de preço vil. A agravante defende a legalidade da consolidação da propriedade, a regularidade das notificações por meio eletrônico e edital, e a inexistência de preço vil.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2 - HÁ três questões em discussão: (i) verificar se houve a devida intimação pessoal da devedora para purgação da mora e para ciência dos leilões; (ii) apurar se há indícios de preço vil na avaliação do imóvel a ser leiloado; (iii) avaliar se estão presentes os requisitos para a concessão da tutela de urgência.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3 - A ausência de intimação pessoal da devedora para ciência da realização dos leilões compromete a validade do procedimento, uma vez que o STJ entende ser imprescindível tal formalidade, salvo comprovadas tentativas frustradas de localização, o que não restou evidenciado nos autos.
4 - O endereço da devedora consta nos próprios documentos contratuais e é confirmado por provas documentais e fotográficas, sendo insuficiente a alegação genérica de que se encontrava em local incerto e não sabido para justificar a notificação por edital ou e-mail.
5 - O envio de e-mails, por si só, não substitui a exigência legal de intimação pessoal, sendo aceito apenas como reforço da comunicação, não como meio principal, conforme entendimento consolidado do STJ.
6 - A significativa diferença entre o valor da avaliação original do imóvel (R$ 599.940,00) e o valor mínimo fixado para o leilão (R$ 387.279,20), com desvalorização superior a 35%, aponta indício de preço vil, que pode implicar enriquecimento ilícito do credor e prejuízo desproporcional ao devedor.
7 - A controvérsia sobre o real valor de mercado do imóvel exige dilação probatória, sendo prudente a suspensão dos atos expropriatórios para evitar dano irreversível, em observância ao princípio da preservação do resultado útil do processo.
8 - O perigo de dano é evidente diante da iminência da arrematação do imóvel, que poderá gerar prejuízo de difícil reparação à devedora, justificando a concessão da tutela de urgência.
IV.
DISPOSITIVO
E TESE
9 - Recurso desprovido. Tese de julgamento:
1 - É imprescindível a intimação pessoal do devedor fiduciante para ciência da realização dos leilões extrajudiciais, nos termos do art. 27, § 2º-B, da Lei nº 9.514/97.
2 - A notificação por e-mail ou edital somente é válida quando esgotadas todas as diligências razoáveis para localização do devedor.
3 - A demonstração de discrepância relevante entre o valor de avaliação do imóvel e o valor mínimo de leilão pode configurar indício de preço vil e justificar a suspensão dos atos expropriatórios.
4 - A suspensão dos leilões extrajudiciais é medida adequada para assegurar a eficácia da tutela jurisdicional quando presentes os requisitos do art. 300 do CPC.
5 – Recurso desprovido. Mantida a higidez da Decisão interlocutória da origem. R E L A T Ó R I O Trata-se de Agravo de Instrumento interposto pela COOPERATIVA DE CRÉDITO DE LIVRE ADMISSÃO DA REGIÃO SUL DE MATO GROSSO-SICOOB SUL contra a decisão proferida pelo Juízo da 1ª Vara Cível da Comarca de Barra do Garças/MT que, nos autos da Ação Anulatória de Consolidação de Procedimento de Execução Extrajudicial nº 1012300-11.2025.8.11.0004, ajuizada por AGROPECUÁRIA SANTA JUDITH LTDA, deferiu o pedido de tutela de urgência para determinar a suspensão dos leilões extrajudiciais do imóvel de matrícula nº 20.745 do 1º CRI de Barra do Garças/MT.
O juízo de origem fundamentou sua decisão para suspender os leilões extrajudiciais do imóvel dado em garantia fiduciária, sustentando a ausência de intimação pessoal da parte autora para purgação da mora. Aduziu a ausência de notificação válida quanto às datas e locais dos leilões, e a "significativa discrepância" entre o valor de avaliação original do imóvel R$ 599.940,00 (quinhentos e noventa e nove mil novecentos e quarenta reais) e o valor mínimo estabelecido para o leilão R$ 387.279,20 (trezentos e oitenta e sete mil duzentos e setenta e nove reais e vinte centavos), o que indicaria a possibilidade de arrematação por preço vil.
Apontou, ainda, o perigo de dano, consistente na iminência da realização das hastas públicas, o que poderia gerar prejuízo de difícil reparação. Em suas razões recursais, a Cooperativa de Crédito Agravante sustenta a legalidade do procedimento de consolidação da propriedade. Alega a regularidade da intimação para purgação da mora, afirmando que as tentativas de notificação pessoal da devedora foram frustradas, o que legitimou a via editalícia e eletrônica.
Defende a inexistência de preço vil, argumentando que o valor do leilão foi baseado em avaliação técnica atualizada e idônea. Por fim, refuta a ausência de ciência da Agravada sobre as datas dos leilões. Requer, a reforma da decisão para que seja autorizado o prosseguimento dos atos expropriatórios. Contrarrazões, pugnando pelo desprovimento do recurso (id. 338323397).
É o relatório. V O T O R E L A T O R EGRÉGIA CÂMARA A questão a ser dirimida consiste em analisar se estão presentes os requisitos autorizadores da tutela de urgência que suspendeu os leilões extrajudiciais do imóvel alienado fiduciariamente. Após detida análise dos autos, entendo que a decisão agravada deve ser mantida. O artigo 300 do Código de Processo Civil estabelece que "a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo".
Quanto à alegação de que a parte autora encontrava-se em local incerto e não sabido não se sustenta diante da prova documental constante nos autos, especialmente nos autos do agravo e das contrarrazões. A agravada reside no endereço constante do contrato e da cédula de crédito, onde inclusive foi localizado imóvel com identificação visível (nº 316 – Rua XV de Novembro, Torixoréu/MT), conforme comprovam fotos atuais e contas de consumo de 2025.
Da mesma forma, quanto a ausência de intimação pessoal sobre a data dos leilões, o procedimento de execução extrajudicial previsto na Lei nº 9.514/97, embora célere, não pode suprimir garantias processuais fundamentais do devedor. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ) é pacífica e consolidada no sentido de que, mesmo após a consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais.
Tal comunicação visa assegurar ao fiduciante o exercício do seu direito de preferência na arrematação do imóvel, conforme previsto no art. 27, § 2º-B, da referida lei. A Agravante alega ter realizado a comunicação por e-mail, mas tal meio não substitui a exigência legal da intimação pessoal, servindo, no máximo, como um reforço. A dispensa da via pessoal só é admitida quando, comprovadamente, esgotados todos os meios razoáveis para localização do devedor, o que não parece ser o caso, já que a Agravada alega que as diligências não foram realizadas em seu endereço residencial conhecido.
Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE CONTRATO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. BEM IMÓVEL. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. NECESSIDADE DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO DEVEDOR FIDUCIANTE. PRECEDENTES. MULTA DO ART. 1.021, § 4º, DO CPC/2015. ANÁLISE CASUÍSTICA. NÃO OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE. AGRAVO INTERNO IMPROVIDO.
1. De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, no âmbito do Decreto-Lei n. 70/1996, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial, ainda que tenha havido a prévia intimação para purgação da mora. Desse modo, a dispensa da intimação pessoal só é cabível quando frustradas as tentativas de realização deste ato, admitindo-se, a partir dessas circunstâncias, a notificação por edital. 1.1.
Registra-se, ainda, que a purgação da mora é possível mesmo após a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. Assim, é imprescindível a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
2. O mero não conhecimento ou a improcedência de recurso interno não enseja a automática condenação à multa do art. 1.021, § 4º, do CPC/2015, devendo ser analisado caso a caso.
3. Agravo interno improvido. (TJMT, AGINT NO RESP 1970116 SP 2021/0340491-6, TERCEIRA TURMA, RELATOR: MINISTRO MARCO AURÉLIO BELLIZZE, JULGADO EM 09/05/2022). A violação dessa formalidade essencial, por si só, já confere alta probabilidade de êxito à pretensão anulatória da Agravada, justificando a manutenção da medida liminar. Quanto a Indicação de Preço Vil, a questão do preço do imóvel levado a leilão reforça a probabilidade do direito.
A Agravada demonstrou uma discrepância manifesta entre a avaliação usada pela própria Agravante para conceder o crédito (R$ 599.940,00) e o valor mínimo estipulado para o primeiro leilão (R$ 387.279,20). Ainda que a avaliação para o leilão deva ser contemporânea, uma desvalorização superior a 35% em um curto espaço de tempo, confrontada com uma avaliação particular que aponta valorização no mesmo período, levanta suspeitas fundadas de que o bem está sendo ofertado por preço vil.
A alienação por valor muito inferior ao de mercado acarreta enriquecimento ilícito do credor e prejuízo desproporcional ao devedor, o que é vedado. Nesse sentido: AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE LEILÃO E ARREMATAÇÃO EM VIRTUDE DE PREÇO VIL E FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DOS AUTORES. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. INTIMAÇÃO PRÉVIA DO DEVEDOR. NECESSIDADE. PREÇO VIL NÃO CARACTERIZADO.
ARREMATAÇÃO POR VALOR SUPERIOR À METADE DA AVALIAÇÃO. DO PREÇO VIL DO LEIÇÃO EXTRAJUDICIAL. CARACTERIZADO.
1. Ação anulatória de leilão e arrematação em virtude de preço vil e falta de intimação pessoal dos autores.
2. A jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que é necessária a intimação pessoal do devedor acerca da realização do leilão extrajudicial.
3. Caracteriza-se preço vil quando a arrematação não alcançar, ao menos, a metade do valor da avaliação. Precedentes.
4. Agravo interno nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (STJ, AGINT NOS EDCL NO RESP 1931921 SP 2021/0104703-9, TERCEIRA TURMA, RELATORA: MINISTRA NANCY ANDRIGHI, JULGADO EM 22/11/2021). A controvérsia sobre o real valor de mercado do bem demanda dilação probatória, sendo prudente a suspensão dos atos expropriatórios até que a questão seja dirimida, evitando-se a consumação de um dano de difícil reparação.
Por fim, quanto ao Perigo do dano, é inequívoco que a continuidade dos leilões e a eventual arrematação do imóvel por terceiro de boa-fé levariam à perda definitiva da propriedade pela Agravada, tornando a tutela jurisdicional final inócua e gerando uma situação fática de complexa e onerosa reversão. A suspensão dos leilões é, portanto, à medida que melhor resguarda o resultado útil do processo.
Diante do exposto, NEGO PROVIMENTO ao agravo de instrumento, e mantenho integralmente a decisão ora agravada que suspendeu os leiloes extrajudiciais do imóvel objeto da lide. É como voto. Data da sessão: Cuiabá-MT, 29/04/2026
