1069313-74.2025.8.11.0001

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

SENTENÇA

Processo nº: 1069313-74.2025.8.11.0001 Embargante: Telma Maria Vital de Souza.

Vistos, etc. Cuida-se de EMBARGOS À EXECUÇÃO opostos por Telma Maria Vital de Souza em face de execução de título extrajudicial ajuizada pelo Condomínio Residencial Maria Mota, por meio da qual se pretende a cobrança de valores decorrentes exclusivamente de multas aplicadas por supostas infrações ao regimento interno condominial, conforme se extrai da planilha de inadimplência e dos boletos acostados à inicial executiva.

A embargante sustenta, em síntese, a inexistência de título executivo extrajudicial apto a aparelhar a execução, ao argumento de que multas condominiais não se enquadram no rol do art. 784 do Código de Processo Civil, sendo imprescindível a utilização da via cognitiva própria para a apuração, discussão e eventual cobrança dos débitos. Aduz, ainda, que realizou depósitos judiciais, embora tais valores não correspondam ao objeto da execução.

Os embargos merecem integral acolhimento. Com efeito, o art. 784, inciso X, do CPC, confere natureza de título executivo extrajudicial às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, desde que documentalmente comprovadas. Trata-se de previsão legal excepcional, que se justifica pela própria natureza dessas obrigações, caracterizadas por sua certeza, liquidez e exigibilidade, uma vez regularmente aprovadas em assembleia e vinculadas à manutenção da coisa comum.

Todavia, as multas por infração ao regimento interno não se confundem com as cotas condominiais. Embora possam ser validamente previstas na convenção ou no regimento, sua exigibilidade não é automática, pois pressupõe a verificação de uma série de elementos fáticos e procedimentais, tais como a efetiva ocorrência da infração, a observância do contraditório interno, a proporcionalidade da penalidade aplicada e a regularidade do procedimento administrativo adotado pelo condomínio.

Esses aspectos, por sua própria natureza, demandam cognição exauriente e eventual dilação probatória, sendo absolutamente incompatíveis com a via executiva, que se destina à satisfação imediata de créditos incontroversos. A execução, portanto, não se presta à cobrança de multas condominiais, sob pena de subversão do devido processo legal e esvaziamento do direito de defesa do condômino. No caso concreto, a análise da inicial executiva e dos documentos que a instruem evidencia que todo o valor executado decorre de multas regimentais, especialmente relacionadas à alimentação de animais em área comum, não havendo, na presente demanda, cobrança de taxas ordinárias ou extraordinárias de condomínio.

Logo, ausente título executivo extrajudicial idôneo, a execução não pode subsistir. Nesse sentido: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. MULTA POR INFRAÇÃO DE CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO. INEXISTÊNCIA DE TÍTULO EXECUTIVO VÁLIDO. DOCUMENTAÇÃO ACOSTADA QUE CARECE DE CERTEZA E LIQUIDEZ.

SENTENÇA

EXTINTIVA. Trata-se de recurso interposto em face da sentença que julgou extinta a execução extrajudicial, ante a ausência de certeza e liquidez. Defende o recorrente a legitimidade da cobrança lastreada em multa por infração à dispositivos da Convenção de Condomínio. Com efeito, estabelece o inciso X, do art. 784, do CPC que às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício são título executivo extrajudicial.

Conceitua a Lei 8.245/91 as despesas ordinárias, como aquelas exigidas todo mês para manter o funcionamento do condomínio, e as extraordinárias, que se referem aos gastos mais elevados, os quais dependem de aprovação em Assembleia Geral Extraordinária (AGE) especificamente convocada para tal fim. Assim, a multa por descumprimento das normas condominiais não pode ser enquadrada como título executivo, pois não se trata de contribuição que objetiva a manutenção e conservação do prédio, é, em verdade, medida punitiva aplicada em caso de abuso e excesso praticado por algum condômino.

Ressalte-se que a discussão a respeito da legalidade da incidência da multa e sua consequente exigibilidade deve ser travada em processo de conhecimento, com a observância do contraditório e da ampla defesa, bem como da devida da instrução probatória. Sentença mantida. Recurso ao qual se nega provimento. (TJ-RJ - APL: 00292008320198190001 202300160267, Relator.: Des(a). HELDA LIMA MEIRELES, Data de Julgamento: 18/10/2023, SEGUNDA CAMARA DE DIREITO PRIVADO (ANTIGA 3ª CÂMAR, Data de Publicação: 19/10/2023).

Apelação. Condomínio. Embargos à Execução. Cobrança de cotas condominiais com inclusão de multa por infração à Convenção de Condomínio e Regulamento Interno. Sentença de improcedência dos embargos, com determinação de prosseguimento da execução até a satisfação do crédito. Necessidade de reforma. Condomínio exequente que não possui título hábil para executar valores relativos à multa por infração das normas condominiais.

Multa condominial que não pode ser cobrada através da via executiva, por não constituir contribuição condominial ordinária ou extraordinária. Inteligência do art. 784, inciso X, do CPC. Abusividade em condicionar o pagamento da taxa de condomínio à quitação da multa por infração às normas condominiais. Cotas condominiais cobradas que foram objeto de consignação extrajudicial recusada pelo condomínio credor e posteriormente depositadas judicialmente nestes autos.

Inadimplência não caracterizada. Título executivo inexigível. Sentença reformada, com o acolhimento dos embargos à execução opostos e extinção da execução, com fulcro no artigo 803, inciso I e artigo 485, inciso IV, do CPC. RECURSO PROVIDO. (TJ-SP - AC: 10007377320188260642 SP 1000737-73.2018.8.26 .0642, Relator.:

L. G. Costa Wagner, Data de Julgamento: 18/12/2020, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 18/12/2020). Ressalte-se que não se adentra, aqui, no mérito da legitimidade ou não da aplicação das multas, tampouco se examina se a conduta imputada à embargante efetivamente ocorreu ou se a penalidade foi proporcional. A extinção da execução decorre exclusivamente da inadequação da via eleita, sendo assegurado ao condomínio, caso assim entenda, o direito de buscar a cobrança dos valores por meio de ação própria de conhecimento, ocasião em que tais questões poderão ser amplamente debatidas.

No tocante aos valores depositados judicialmente pela embargante, verifica-se que tais depósitos foram realizados por iniciativa própria, diante do reconhecimento de que possuía débitos condominiais pendentes. Contudo, resta igualmente comprovado que esses valores não correspondem ao objeto da execução, a qual se limitou à cobrança das multas ora afastadas. Dessa forma, inexistindo título executivo válido e não havendo vinculação entre o depósito judicial realizado e o crédito executado, impõe-se a restituição integral dos valores depositados à embargante, devendo eventual pagamento de débitos condominiais ser efetuado diretamente ao condomínio credor, fora do presente feito.

Por fim, no que se refere ao pedido contraposto de indenização por danos morais formulado pela embargante, este não merece acolhimento. A simples propositura da execução, ainda que posteriormente reconhecida a inadequação da via eleita, não configura, por si só, ato ilícito apto a ensejar reparação extrapatrimonial, sobretudo quando inexistente demonstração de abuso de direito, má-fé ou conduta temerária por parte do exequente.

No caso, o condomínio limitou-se a exercer o direito de ação, amparado em interpretação jurídica que, embora afastada por este Juízo, não se revela manifestamente ilegítima ou ofensiva à dignidade da parte adversa. Ausente prova de efetivo abalo à honra, à imagem ou à esfera íntima da embargante, bem como inexistente qualquer situação excepcional que extrapole o mero dissabor decorrente do litígio judicial, impõe-se a rejeição do pedido contraposto de danos morais.

DISPOSITIVO

Ante o exposto, acolho os embargos à execução, para reconhecer a inexistência de título executivo extrajudicial apto a embasar a cobrança das multas condominiais, extinguindo-se a execução proposta. INDEFIRO o pedido contraposto formulado a título de danos morais, pelas razões já expostas. DETERMINO, ainda, a restituição integral à embargante dos valores depositados em juízo, por não guardarem relação com o objeto da execução extinta, devendo a exequente, no prazo de 5 (cinco) dias, informar nos autos os dados bancários necessários para a efetivação da devolução, ressalvado, contudo, o direito de promover eventual cobrança dos débitos que entender devidos pela via própria.

Sem custas processuais e honorários advocatícios, conforme inteligência dos artigos 54 e 55 da Lei nº. 9.099/95. Transitado em julgado e se nada for requerido, remetam-se os autos ao arquivo, com as cautelas e anotações necessárias. Intimem-se.

Cumpra-se, expedindo-se o necessário. Consoante o disposto no art. 40, da Lei nº. 9.099/95 submeto o presente processo à apreciação da Meritíssima Juíza de Direito. Karla Arruda Grefe Juíza Leiga

Vistos etc. Homologo, para que produza seus jurídicos e legais efeitos, o projeto de sentença elaborado pela Juíza Leiga, na forma do artigo 40 da Lei n. 9.099/1995. Preclusa a via recursal, em nada sendo requerido, arquivem-se os autos com as baixas e anotações de estilo. Cuiabá/MT, data registrada no Sistema. Patrícia Ceni Juíza de Direito

ESTADO DE MATO GROSSO

PODER JUDICIÁRIO 7º JUIZADO ESPECIAL CÍVEL DE CUIABÁ

DESPACHO

Processo: 1069313-74.2025.8.11.0001. EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL MARIA MOTA EXECUTADO: TELMA MARIA VITAL DE SOUZA

Vistos etc. Verifico que não foi juntado nenhum documento que comprove que o Executado é proprietário ou locatário do imóvel mencionado, servindo como prova de que a parte Executada possui uma obrigação jurídica de arcar com as despesas do condomínio, garantindo a legitimidade da ação de execução. Assim sendo, intime a parte exequente para, no prazo de 05 (cinco) dias, emendar a petição inicial, carreando documento que comprove a ligação da parte Executada com o imóvel mencionado, sob pena de ser indeferida a petição inicial, com a consequente extinção do processo, com fulcro no artigo 321, parágrafo único, do Código de Processo Civil.

Com a juntada, venham os autos conclusos ou, decorrido o prazo para manifestação, certifique e remetam os autos conclusos para extinção.

Cumpra-se. PATRÍCIA CENI Juíza de Direito